Gemeinde Maur Gemeindeabstimmung vom 25. November 2012
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- Benedikt Voss
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1 Gemeinde Maur Gemeindeabstimmung vom 25. November 2012 Projektierungskredit von CHF 3 Mio. für die Entwicklungsplanung Looren, 1. Realisierungsetappe, mit Variantenentscheid über die Art der Bebauung Die Akten liegen im Gemeindehaus, Schalter Einwohnerkontrolle, zur Einsicht auf. Zudem sind sie im Internet ( abrufbar.
2 Die Vorlage in Kürze Im Gebiet Looren, Forch, befinden sich an zentraler Lage Sekundarschulhäuser, Gemeindesaal, Dreifachturnhalle, Jugend- und Freizeithaus und Sportanlagen. Die aus den 1960er-Jahren stammenden Bauten bedürfen trotz inzwischen vorgenommener Sanierungen einer grundlegenden Erneuerung. Zudem bestehen klar ausgewiesene Bedürfnisse: Zusätzliche neue Anlagen wie ein zentraler Feuerwehrstützpunkt, zweiter Fussballplatz, Garderoben/Klubhaus und zentrale Abfallsammelstelle. Unter Beteiligung unterschiedlicher Nutzergruppen wurde der Rahmen für die zukünftige Planung abgesteckt. Als Grundlage für das Überbauungskonzept wurden drei Variantenstudien ausgearbeitet. Aus diesen wurden eine Sanierungs- und Erweiterungsvariante sowie eine Neubauvariante ausgewählt. Die Sanierungsvariante "Status quo plus" beinhaltet in der ersten Etappe den Neubau von Turnhallentrakt mit zusätzlichen Schulzimmern, Feuerwehrstützpunkt, Fussballplatz und Klubhaus. Ebenso sollen die Schulhaustrakte A + B grundlegend saniert werden. In einer späteren Etappe soll der Loorensaal durch einen Neubau ersetzt werden. Der Investitionsbedarf bei dieser Variante wird auf rund CHF 51,4 Mio. geschätzt, wovon rund CHF 36,2 Mio. auf die erste Realisierungsetappe ( ) entfallen. Die Neubauvariante sieht in der ersten Etappe die Realisierung eines neuen Gebäudetrakts mit Schulhaus, Turnhalle und Feuerwehrstützpunkt auf der heutigen Spielwiese unterhalb der Dreifachturnhalle vor. Gleichzeitig sollen auch ein neuer Fussballplatz und ein Klubhaus realisiert werden. In einer späteren Etappe soll der Gemeindesaal am heutigen Standort der Schulhäuser entstehen. Als Option wäre eine unterirdische Autoeinstellhalle anstelle des heutigen Parkplatzes möglich. Der Investitionsbedarf bei dieser Variante wird auf rund CHF 55,8 Mio. ohne bzw. CHF 58,6 Mio. mit unterirdischer Parkierungsanlage geschätzt, wovon rund CHF 40,2 Mio. auf die erste Realisierungsetappe ( ) entfallen. Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger haben nun über die Wahl der Konzeptvariante und gleichzeitig einen Projektierungskredit von CHF 3 Mio. zu befinden. Wenn der Kredit angenommen wird, so wird die weitere Projektierung auf der Grundlage des in der Abstimmung obsiegenden Konzepts in Auftrag gegeben. Der nächste Volksentscheid an der Urne steht dann voraussichtlich 2015 über die in der ersten Bauetappe zu realisierenden Projekte (Baukredit) an. 2
3 Wir stimmen ab: Wollen Sie folgende Vorlagen annehmen? A B Objektkredit von CHF 3 Mio. für Ausarbeitung eines Bauprojekts zur Entwicklungsplanung Looren, 1. Bauetappe, auf der Grundlage der Studie "Status quo plus" (Sanierung und Erweiterung) Objektkredit von CHF 3 Mio. für Ausarbeitung eines Bauprojekts zur Entwicklungsplanung Looren, 1. Bauetappe, auf der Grundlage der Studie "Neubauvariante" Stichfrage: Welche Vorlage soll in Kraft treten, falls beide Varianten angenommen werden? Vorlage A (Studie "Status quo plus") Vorlage B (Studie "Neubauvariante") Der Gemeinderat empfiehlt: Vorlage A: Vorlage B Stichfrage: JA JA A ("Status quo plus") Die Rechnungsprüfungskommission empfiehlt: Vorlage A: Vorlage B Stichfrage: JA JA Verzicht auf Empfehlung 3
4 WEISUNG 1. Ausgangslage Die Gebäude der Schulanlage Looren sowie das Gebäude des Loorensaals wurden 1965 erstellt, Dreifachturnhalle, Jugendhaus in den 80er Jahren und die Sportanlage Die Gebäude und Aussenanlagen sind in einem unterschiedlichen bautechnischen Zustand. Bei allen Gebäuden besteht, wie eine 2011 erstellte Zustandsanalyse aufzeigte, ein mehr oder weniger grosser Sanierungsbedarf. Die nachstehende Zusammenfassung der Zustandsanalyse soll einen Überblick über den Zustand der Gebäude auf dem Areal vermitteln. Schulhaus Looren, Trakt A + B, Turnhallentrakt Die Tragstrukturen der Gebäude wurden von einem Bauingenieurbüro geprüft. Sie sind in einem guten Zustand und nach den heutigen Normen erdbebentauglich. Die Gebäudehüllen aller Trakte weisen ungenügende Wärmedämmwerte auf und sind teilweise schadhaft. Sie müssen umfassend erneuert werden. Die gebäudetechnischen Installationen sind veraltet und erneuerungsbedürftig, bei den 2011 und 2012 durchgeführten Sanierungsarbeiten wurden die sicherheitsrelevanten Mängel, vor allem im Elektrobereich, behoben. Der Innenausbau ist stark abgenutzt und erneuerungsbedürftig, 2011 und 2012 wurden partiell die dringendsten Erneuerungsmassnahmen vorgenommen. Die Holzschnitzelheizung aus dem Jahre 1995, welche die gesamte Anlage mit Wärme versorgt, hält die Vorschriften der Luftreinhalteverordnung nicht mehr ein und muss in den nächsten Jahren ersetzt werden. Gebäude Loorensaal Beim 1965 erbauten Gebäude des Loorensaals ist mit der bestehenden Tragstruktur die Erdbebentauglichkeit nicht mehr gegeben. Die Gebäudehülle ist analog derjenigen der Schule stark erneuerungsbedürftig. Die Installationen der Gebäudetechnik sind veraltet und genügen den heutigen Normen nicht mehr. Mit den Sanierungsmassnahmen 2011 wurden die Bereiche mit dringendem Handlungsbedarf saniert. So wurden eine neue Lüftungsanlage installiert, die Dächer erneuert, die Bühnentechnik ersetzt und der Innenausbau teilweise modernisiert. Das Gebäude ist jedoch nach wie vor nicht erdbebentauglich und die Nutzungskapazität des Loorensaals ist aufgrund der mangelhaften Tragstruktur eingeschränkt. 4
5 Dreifachturnhalle Die Dreifachturnhalle mit Baujahr 1986 ist bezüglich Baustruktur und Gebäudetechnik in einem akzeptablen Zustand. Der partiell bestehende Instandsetzungsbedarf von Hallenboden und dach soll im Rahmen der normalen Gebäudebewirtschaftung vorgenommen werden. Jugendhaus Das Jugendhaus wurde im Jahr 1983 erstellt. Das Gebäude befindet sich in einem dem Alter entsprechend guten Zustand. In den nächsten Jahren werden die notwendigen Instandhaltungsmassnahmen im Rahmen der Gebäudebewirtschaftung durchgeführt werden. Aussenanlagen Die Aussenanlagen sind bis auf den Fussballplatz, der unter Staunässe leidet, sowie der Parkierung, die unterschiedliche und teilweise schadhafte Beläge aufweist in einem akzeptablen Zustand. Entwicklungsplanung Looren Der Gemeinderat hat die Entwicklung des Loorenareals zum Schwerpunkt der laufenden Legislatur erklärt. Zum Auftakt der Planung wählte er ein partizipatives Verfahren und beschritt damit für die Gemeinde Maur Neuland. An einer zweitägigen Zukunftskonferenz vom Januar 2011 nahmen über 100 Personen teil. Diese vertraten sämtliche Vereine und Institutionen, welche die Loorenanlagen benützen. Nach engagierten Diskussionen formulierte die Konferenz gemeinsame Bedürfnisse und Wünsche an die zukünftige Planung. Gestützt darauf liess der Gemeinderat eine Machbarkeitsstudie mit verschiedenen Konzeptvarianten ausarbeiten. Bereits im Juni 2011 fand eine Ergebniskonferenz statt, an welcher sechs mögliche Lösungsansätze breit diskutiert und bewertet wurden. Dabei schälten sich zwei Neubauvarianten als klare Favoriten für die Weiterbearbeitung heraus. 5
6 Auf Antrag des Gemeinderats hat die Gemeindeversammlung im Dezember 2011 einen Kredit von CHF für die Durchführung eines Ideenstudienverfahrens bewilligt. In diesem Verfahren wurden die zwei von der Ergebniskonferenz ausgewählten Neubauvarianten sowie die Gesamtsanierung der Schulanlage Looren als Basisvariante vertieft bearbeitet. Das Raumprogramm mit dem zukünftigen Bedarf wurde zusammen mit der Spurgruppe erarbeitet, in welcher die wichtigsten Nutzergruppen vertreten sind. Die Spurgruppe begleitete den bisherigen Planungsprozess. Drei Planerteams legten im Mai 2012 ihre Studien vor und präsentierten sie der vom Gemeinderat eingesetzten Jury. Das Beurteilungsgremium unter dem Vorsitz von Prof. Thomas R. Matta erkor aus den Neubauvarianten einen Favoriten. In ihrem Schlussbericht gab sie der Variante "2a" mit einem neuen Gebäudekomplex auf der bisherigen Spielwiese den Vorzug vor der Variante "3b" mit einem neuen Gebäudekomplex unterhalb der Beachvolleyballanlage. Planungskommission und Spurgruppe schlossen sich der Juryempfehlung an. 6
7 2. Die Studien A. Totalsanierung und Erweiterung Schulhaus Looren (Variante Status quo plus) 1a Sanierung Schulhaus Trakt B 1b Sanierung Schulhaus Trakt A 1c Neubau Schulhaus Trakt mit Turnhalle und Schulzimmern 2 Neubau Feuerwehrstützpunkt mit Altstoffsammelstelle 3 Neubau Loorensaal 4 Dreifachturnhalle 5 Neubau Klubhaus 6 Jugendhaus 7 Sportplatz 8 Neubau Fussballplatz 9 Neubau Spielwiese / Kleinfussballfeld 10 Allwetterspielplatz 11 Neubau Beach-Volleyballfelder 12 Neugestaltung Parkierung 7
8 Modellfoto Totalsanierung und Erweiterung Schulhaus Looren (Variante Status quo plus) 8
9 B. Neubau Schulhaus auf bestehender Spielwiese (Variante 2a) 1 Neubau Schulhaus 2 Neubau Feuerwehrstützpunkt mit Altstoffsammelstelle 3 Neubau Loorensaal 4 Dreifachturnhalle 5 Neubau Klubhaus 6 Jugendhaus 7 Sportplatz 8 Neubau Fussballplatz 9 Neubau Spielwiese / Kleinfussballfeld 10 Neubau Allwetterspielplatz 11 Beach-Volleyballfeld 12 Neubau Einstellhalle (Parkierung) 9
10 Modellfoto Neubau Schulhaus auf bestehender Spielwiese (Variante 2a) 10
11 3. Investitionskosten und Etappierung A. Totalsanierung und Erweiterung Schulhaus Looren (Variante Status quo plus) 1. Etappe Neubau Feuerwehrstützpunkt / Altstoffsammelstelle Rückbau Turnhallentrakt Neubau Turnhallentrakt mit zusätzlichen Schulräumen als Provisorium Totalsanierung der Schulhaustrakte A+B, in Etappen Erstellen des neuen Kunstrasenfussballplatzes und des Klubhauses Definitiver Ausbau neuer Turnhallentrakt 2. Etappe Rückbau und anschliessend Neubau Loorensaalgebäude Neugestaltung der Umgebung (Park) und der Parkierungsanlage Erstellungskosten total CHF Erstellungskosten 1. Etappe CHF B. Neubau Schulhaus auf bestehender Spielwiese (Variante 2a) 1. Etappe Neubau Feuerwehrstützpunkt / Altstoffsammelstelle Neubau Schulhaus Rückbau Trakt A+B und Turnhallentrakt Erstellen des neuen Kunstrasenfussballplatzes und des Klubhauses 2. Etappe Neubau und anschliessend Rückbau bestehendes Loorensaalgebäude Neugestaltung der Umgebung (Park) Erstellung der Einstellhalle für die Parkierung Erstellungskosten total CHF Mehrkosten unterirdische Parkierungsanlage CHF Erstellungskosten 1. Etappe CHF
12 4. Kosten Projektierungskredit Die Gesamtkosten für die Durchführung der Projektierungsphase für die erste Bauetappe belaufen sich gemäss Kostenschätzung der Keller Partner Bauberater AG, Uster, vom 3. August 2012 auf CHF inkl. MwSt. Submissionsverfahren 1. Etappe CHF (Präqualifikation und Wettbewerb) Projektierung 1. Etappe CHF (Bauprojekt inkl. Kostenvoranschlag) Total Projektierungskredit inkl. MwSt. CHF Finanzierung Ein Projekt von der Grössenordnung der geplanten Neu- bzw. Umbauten und Sanierungen auf dem Loorenareal ist für den Finanzhaushalt einer Gemeinde eine ausserordentliche Herausforderung. Zur Finanzierung kann die Gemeinde dabei teilweise auf geäufnete Mittel aus früheren Steuererträgen (Vermögen) zurückgreifen. Diese reichen aber nicht aus, es müssen zusätzliche Mittel bereitgestellt werden. Zu diesem Zweck sieht der Gemeinderat den Verkauf von gemeindeeigenem, erschlossenem Bauland vor. Der Restbetrag ist durch künftige Steuererträge zu decken. Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger bestimmen mit der Festsetzung des Steuerfusses über den Zeitraum, der zur Finanzierung herangezogen werden soll. 12
13 6. Realisierungsfahrplan 2013 bis Frühjahr 2014 ist vorgesehen für die erste Etappe einen Projektwettbewerb für Gesamtplanungsteams durchzuführen. Das siegreiche Planungsteam wird anschliessend den Auftrag erhalten das Bauprojekt für die Gebäude und Anlagen der 1. Etappe zu erarbeiten. Es ist vorgesehen, den Stimmbürgern Ende 2015 Bauprojekt und Baukredit für die 1. Etappe zur Abstimmung vorzulegen, die nachfolgende Realisierung sollte bis ca. Ende 2018 abgeschlossen sein. 7. Worüber entscheiden die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger? In einem intensiven Studien- und Auswahlverfahren gingen aus verschiedenen Möglichkeiten einer zukünftigen Bebauung des Loorenareals eine Neubauund eine Sanierungsvariante hervor. Diese Varianten decken aus Sicht von Jury und Gemeinderat die formulierten Bedürfnisse am besten ab und führen gleichzeitig zu einer attraktiven Gestaltung des Gesamtareals. Es ist nun an den Maurmer Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern zu entscheiden, ob die Planung auf der Looren weitergeführt werden kann und auf der Basis welcher Variante ein Bauprojekt für die erste Etappe verbindlich ausgearbeitet werden soll. Das detaillierte Programm für die einzelnen Gebäude und die Aussenanlagen wird durch die Planungskommission und die Nutzergruppen vor der Durchführung des Projektwettbewerbes nochmals genau definiert. Die einzelnen Bauprojekte der ersten Bauetappe werden nach Abschuss des Wettbewerbs durch das obsiegende Planungsteam erarbeitet. 13
14 8. Empfehlung Der Gemeinderat spricht sich für eine weitere Projektierung auf der Grundlage der Studie "Status quo plus" aus. Er favorisiert diese Variante in erster Linie, weil deren Umsetzung kostengünstiger ist als die Neubauvariante. Zudem ermöglicht sie eine bessere Etappierung und Budgetplanung. Bei der Neubauvariante müsste nach dem Bau des neuen Schulhaus-/Feuerwehrgebäudes ferner über einen Rückbau bzw. eine Zwischennutzung der alten Schulhaustrakte befunden werden, falls der Neubau des Saalgebäudes noch aufgeschoben würde. Deshalb empfiehlt der Gemeinderat den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern, zu beiden Vorlagen ein Ja einzulegen und bei der Stichfrage für die Sanierungsvariante A zu stimmen. 14
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