Hallenbadneubau und Freibadsanierung oder nur Sanierung beider Lemmerzbäder eine Kostenbeurteilung

Transkript

1 Förderverein "Rettet unsere Lemmerzbäder e.v" Königswinter I. Heuser Losch Marienstraße Königswinter 16. März 2010 Hallenbadneubau und Freibadsanierung oder nur Sanierung beider Lemmerzbäder eine Kostenbeurteilung (Stand: ) a) Neubau Hallenbad und Freibadsanierung 1. Baukosten In der Sitzungsvorlage 34/2010 des Sportausschusses vom sind die Baukosten für ein neues Hallenbad je nach Ausstattung zwischen 7,2 und 8,4 Mill. Euro geschätzt worden (vgl. Niederschrift der 2. Sitzung des Sportausschusses vom ). Dabei werden für ein kommunales Schwimmbad ohne weitere Einrichtungen von dem durch Vorbescheid genehmigten Baufenster von ca m² vermutlich nur rd m² Fläche benötigt. Addiert man die Sanierungsmaßnahmen am und im Freibad, die nach dem Krieger-Gutachten rd. 1,5 Mill. Euro betragen, hinzu, so werden einschl. Außenanlagen die Baukosten für ein neues Hallenbad und für die Sanierung des Freibades zwischen 8,7 und 9,9 Mill. Euro liegen. 2. Vertragsinhalte für das Vergabeverfahren und städtische Zuschüsse Für das 2. Vergabeverfahren mit einem vorgeschalteten Teilnehmerwettbewerb wird in der öffentlichen Ausschreibung auf wesentliche Vertragsinhalte des 1.Vergabeverfahrens verzichtet. Dieser Verzicht wird damit begründet, dass diese Vertragsinhalte zu erheblichen Kostensteigerungen führen würden. Festgelegt wird lediglich u. a. die Verpflichtung 1. zur Planung, Errichtung, Finanzierung und zum Betrieb des Hallenbades sowie die Sanierung, Finanzierung und den Betrieb des Freibades, 2. für beide Bäder, dass sie den Schulen, den Vereinen und der Öffentlichkeit zugänglich sind und sowohl für Schwimmer als auch für Nichtschwimmer geeignet sein sollen, 3. dass das Hallenbad über ein 25m Wettkampfbecken nebst Startblöcken verfügen soll. 1

2 Entbunden wird der Investor auch von dem Verbot, die Wasserflächen zu verkleinern. Weitere Vertragsinhalte sind unter Beibehaltung des jährlichen Höchstzuschusses von Euro (netto) mit den Bietern unter Beteiligung der Fraktionen auszuhandeln. Ausgegangen wird innerhalb eines Zeitraumes von 30 Jahren von einem städtischen Höchstzuschuss von jährlich ,- Euro (netto). Dabei besteht die Möglichkeit, von dem mit 900 TE bezifferten Zuschuss lediglich 600 TE für Investivmaßnahmen zuzulassen. 1. Für den Betrieb der Bäder stehen dann noch ,- Euro zur Verfügung. Wenn diese Aufteilung des Zuschusses zugrunde gelegt wird, ist zunächst die Frage zu beantworten, welchen Finanzierungsrahmen die städtischen Zuschüsse von ,- Euro für die Baukosten erlauben? Nur dieser Frage soll hier für den Zeitraum von 30 Jahren nachgegangen werden. Nicht betrachtet werden sollen die jährlichen Betriebskosten, die gleichfalls über einen Zeitraum von 30 Jahren zu erstellen sind. Sie erfordern jedoch aufwendige Einschätzungen der Energie-, Wasser- und Abwasserkosten, eine Vorausschätzung der Besucherzahlen und der Eintrittspreise oder die zu erwartenden künftigen Nebeneinnahmen u. a. mehr, was in diesem Rahmen nicht geleistet werden kann. 3. Zins und Tilgung für die veranschlagten Baukosten Die vorgestellten Rechnungen sind Orientierungsrechnungen, die den geschätzten Finanzrahmen von 8,7 9,9 Mill. Euro für die Bäder prüfen sollen. Sie sollen die Frage klären helfen, ob durch den städtischen Zuschuss von Euro die Kreditkosten für die geschätzten Baukosten gedeckt werden können. Die KfW stellt bis Ende 2010 für eine große Bandbreite kommunaler Aufgaben eine Reihe leistungsfähiger Kommunalkredite bereit. Das KfW-Förderprogramm Kommunal Investieren 2 z. B. ermöglicht kommunalen Unternehmen eine zinsgünstige, langfristige Finanzierung von Investitionen in die kommunale Infrastruktur. Die KfW vergibt bei diesem Programm die Kredite nicht unmittelbar an den Investor, sondern ausschließlich über Kreditinstitute, die für die von Ihnen durchgeleiteten Kredite die Haftung übernehmen, wobei die Wahl des Kreditinstitut dem Investor frei steht. Mit diesem Programm werden grundsätzlich alle Investitionen in die kommunale Infrastruktur finanziert, u. a. auch Neubau von Schwimmbädern. In diesem Rahmen werden auch Forfaitierungsmodelle refinanziert. Dies gilt unabhängig von der Rechtsform und der Gesellschafterstruktur des Forderungsverkäufers. Voraussetzung ist, dass die Forderungsschuldner kommunale Gebietskörperschaften oder kommunale Zweckverbände sind. Dabei müssen die zu refinanzierende anzukaufenden Forderungen von den Forderungsschuldnern einredefrei gestellt sein. Das KfW-Darlehen kann bis zu 100 % der Gesamtinvestition betragen. Die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre bei höchstens 5 tilgungsfreien Anlaufjahren. Der Zinssatz kann für 20 Jahre festgeschrieben werden. Nach der Zinsfestschreibung werden neue Konditionen vereinbart. Der Zinssatz wird von der Hausbank in Abhängigkeit von der Bonität und der Werthaltigkeit der gestellten Sicherheiten festgelegt. Gegenwärtig liegt er bei 4,4%. 1 Lt. Niederschrift des Sportausschusses vom Progamm Kommunal Investieren (148) 2

3 Die KfW unterstützt Forfaitierungsverträge; denn ab Inkrafttreten eines Forfaitierungsvertrages wird der Zinssatz von 4,4% um nominal 0,55 %-Punkte auf 3,85%, reduziert. Dieser Zinssatz von 3,85% wird bei den Modellrechnungen für die Laufzeit von 30 Jahre zugrunde gelegt. Dabei sind die ersten 5 Jahre tilgungsfrei. Bei den Berechnungen sind der untere wie der obere Darlehenswert der veranschlagten Baukosten berechnet worden und in Tab.1 zusammenfassend dargestellt worden. Tab. 1: Darlehenskenndaten bei Hallenneubau und Freibadsanierung Alternative Alternative Alternative Alternative Darlehensbetrag 8,7 Mill. 8,7 Mill. 9,9 Mill. 9,9 Mill. Nominaler Zins 3,85 5,52 3,85 4,50 Anfängl. Tilgung 2,98 1,38 2,98 1,64 Rückzahlungsrate p. a. Ratenintervall jährlich. jährlich jährlich jährlich Laufzeit in Jahren Zinsen + Gebühren 7,277 Mill. 9,295 Mill. 8,280Mill. 8,333 Mill. insgesamt Gesamtaufwand 15,977Mill. 17,995 Mill. 18,10 Mill. 18,233 Mill. Effektiver Zins 3,91 5,52 3,91 4,50 Quelle: Eigene Berechnungen Die Kenndaten zu den Hypothekendarlehen zeigen, dass 1. bei einem Darlehenbetrag von 8,7 Mill. Euro und selbst bei einem Zinssatz von 5,52 % p. a. (Alternative 2; noch möglicher Zinssatz, wenn der städtische Höchstzuschuss nicht überschritten werden soll) mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 1,38% die städtischen Zuschüsse von Euro ausreichen würden, den aufgenommenen Kredit innerhalb von 30 Jahren zurückzuzahlen. 2. bei einem Zinssatz 3,85 % p. a. und dem Tilgungssatz von 2,98% (Alternative 1) jährliche Ratenzahlungen von Euro anfallen. Theoretisch könnten dann bis zur vollen Ausschöpfung des Zuschusses von Euro noch rd Euro p. a. in eine Ausstattungssteigerung der Bäder und/oder für den laufenden Betrieb zur Aufrechterhaltung der jetzigen Schwimmbedingungen und/oder für die im Jahr anfallenden Reparaturen verwandt werden. 3. bei Alternative 1 gegenüber Alternative 2 deutlich weniger Zinsen und Gebühren (rd. 2,018 Mill. Euro) über die gesamte Laufzeit aufgebracht werden müssen. 4. die Baukosten in der Regel bis zu 20% der im Voraus geschätzten Baukosten überzogen werden. Die Baukostensumme von 8,7 Mill. würde dann um 1,74 Mill. Euro auf 10,44 Mill. Euro erhöht. Für diese Baukostenhöhe wäre der städtischen Zuschuss von Euro dann nicht mehr ausreichend, wie die Alternative schon für die Darlehenssumme von 9,9 Mill. zeigen. 3

4 b) Sanierung von Hallen- und Freibad 1. Baukosten Bei der o. g. Sitzung des Sportausschusses am wurden bei Berücksichtigung der EnEV 2009 für die Sanierung des Hallenbades Baukosten von 6,5 Mill. Euro genannt. Bezieht man 1,5 Mill. Euro für die Sanierung des Freibades ein, ergibt sich eine Baukostensumme von 8 Mill. Euro. 2. Zuschüsse Auch für Sanierungszwecke sollen die städtischen Zuschüsse von Euro zur Verfügung stehen. 3. Zins und Tilgung für die veranschlagten Sanierungskosten Auch diese vorgestellten Modellrechnungen sind Orientierungsrechnungen, die die geschätzten Sanierungskosten der Bäder von 8 Mill. Euro prüfen sollen. Sie sollen die Frage klären helfen, ob und inwieweit die städtischen Zuschüsse von Euro von den anfallenden Kreditkosten (für 8 Mill. Euro) benötigt werden. Auch hier werden gleichfalls die Konditionen des KfW-Förderprogramm Kommunal Investieren 3 zugrunde gelegt. Es ermöglicht kommunalen Unternehmen eine zinsgünstige, langfristige Finanzierung auch von Sanierungsinvestitionen in die kommunale Infrastruktur. Die KfW vergibt die Kredite nicht unmittelbar an den Investor, sondern ausschließlich über Kreditinstitute, die für die von Ihnen durchgeleiteten Kredite die Haftung übernehmen, wobei die Wahl des Kreditinstitutes dem Investor frei steht. Mit diesem Programm werden grundsätzlich alle Investitionen in die kommunale Infrastruktur finanziert, u. a. auch die Sanierung von Schwimmbädern. Auch werden in diesem Rahmen Forfaitierungsmodelle refinanziert. Dies gilt unabhängig von der Rechtsform und der Gesellschafterstruktur des Forderungsverkäufers. Voraussetzung ist, dass die Forderungsschuldner kommunale Gebietskörperschaften oder kommunale Zweckverbände sind. Dabei müssen die zu refinanzierenden anzukaufenden Forderungen von den Forderungsschuldnern einredefrei gestellt sein. Das KfW-Darlehen kann bis zu 100 % der Gesamtinvestition betragen. Die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre bei höchstens 5 tilgungsfreien Anlaufjahren. Der Zinssatz kann nur für 20 Jahre festgeschrieben werden. Nach der Zinsfestschreibung werden neue Konditionen vereinbart. Der Zinssatz wird von der Hausbank in Abhängigkeit von der Bonität und der Werthaltigkeit der gestellten Sicherheiten festgelegt. Gegenwärtig liegt er bei 4,4%. Die KfW unterstützt Forfaitierungsverträge; denn ab Inkrafttreten eines Forfaitierungsvertrages wird der Zinssatz von 4,4% um nominal 0,55 %-Punkte auf 3,85%, 3 Progamm Kommunal Investieren (148) 4

5 reduziert. Dieser Zinssatz von 3,85% wird bei den Modellrechnungen für die Laufzeit von 30 Jahre zugrunde gelegt. Dabei sind die ersten 5 Jahre tilgungsfrei. Ausgegangen wird von 8 Mill. Euro Baukosten, wobei der Zinssatz für dieses Darlehen zwischen 3,85% (KfW-Darlehen) und 6,27 % (noch möglicher Zinsatz, wenn der städtische Zuschuss nicht überschritten werden soll). Die Ergebnisse sind in Tab.2 zusammenfassend dargestellt worden. Tabelle 2: Darlehenskenndaten bei Sanierung von Hallen- und Freibad Alternative 5 Alternative 6 Darlehensbetrag 8 Mill. 8 Mill. Nominaler Zins 3,85 6,27 Anfängl. Tilgung 2,98 1,21 Rückzahlungsrate p. a. Ratenintervall jährlich. jährlich Laufzeit in Jahren Zinsen + Gebühren 6,691 Mill. 9,942 Mill. insgesamt Gesamtaufwand 14,691 Mill. 17,942 Mill. Effektiver Zins 3,91 6,27 Quelle: Eigene Berechnungen Die Kenndaten zu den Hypothekendarlehen für die Sanierung zeigen, dass 1. bei einem Sanierungsbetrag von 8 Mill. Euro der städtische Zuschuss von Euro erst bei dem hohen Zinssatz von 6,27 % p. a. (Alternative 6) voll beansprucht wird. 2. in Abhängigkeit vom vereinbarten Zinssatz der städtische Zuschuss niedriger ausfallen kann; z. B. wird für ein Baudarlehen von 8 Mill. Euro bei dem gegenwärtig niedrigen Zinssatz von 3,85 % p. a. jedoch einer sehr hohen anfänglichen Tilgungsraten von 2,98% nur Euro für Zins und Tilgung benötigt; d. h. vom städtischen Zuschuss könnten für Kreditkosten rd Euro eingespart werden, bzw. für Betriebskosten eingeplant werden. 3. bei Alternative 5 gegenüber Alternative 6 aufgrund der stärkeren Tilgung rd. 3,251 Mill. Euro weniger Zinsen und Gebühren über die gesamte Laufzeit aufgebracht werden müssen. 5. Einige Folgerungen 1) Hallenbadneubau + Freibadsanierung a) Ein Finanzvolumen für die Bäder von 8,7 Mill. Euro (unterer Baukostenschätzwert) wäre durch die städtischen Zuschüsse bezahlbar, wenn bis zu einem Zinssatz von max. 5

6 5,52 % p. a. das aufgenommene Kreditvolumen auf 30 Jahre fest vereinbart werden kann. Das Hallenbad könnte dann neu gebaut und das Freibad saniert werden. b) Obwohl die öffentlichen Kasse der Stadt leer ist, könnte dennoch in der Gemeinde von einem Investor im Rahmen eines PPP-Modell das Hallenbad neu gebaut und das Freibad saniert werden. Die Stadt braucht dafür keinen Kredit aufzunehmen, weil der Investor das Baudarlehen von 8,7 Mill. Euro aufnimmt. Wenn das PPP-Modell gut läuft, dann könnten mit dem Hallenneubau und der Freibadsanierung Politiker wie Verwaltung sich als sehr handlungsfähig in der Öffentlichkeit darstellen. c) Jedoch kann eine Überziehung der unteren Baukostengrenze von 8,7 Mill. Euro um rd. 20%, was bei Baukosten üblich ist, nicht durch den städtischen Zuschuss aufgefangen werden. Bei einer Überziehung des Baukostenvolumens von einem 1% sind die Kreditkosten gerade noch durch die städtischen Zuschüsse zu decken. d) Eine Erhöhung des städtischen Zuschuss ist eher unwahrscheinlich, weil die Gemeinde bereits jetzt nahe am Nothaushalt operiert. Sollte jedoch das untere Baukostenvolumen von rd. 8,7 Mill. Euro um mehr als 1% überschritten werden, sind Hallenbadneubau und Sanierung des Freibades infrage gestellt, weil dann die Kreditkosten nicht vollständig gedeckt werden können. e) Sollten über ein PPP-Modell der Hallenbadneubau wie die Freibadsanierung erfolgen, verpflichtet sich die Stadt gegenüber dem Darlehen gewährenden Bankinstitut, 30 Jahre den städtischen Zuschuss an das Bankinstitut zu zahlen. Die Zahlung erfolgt unabhängig davon, ob der Investor beim Bau und Betrieb der Bäder mangelhaft arbeitet oder gar pleite geht, da von der Gemeinde auf eine Einrede vertraglich verzichtet wird. In diesem Fall trägt die Stadt dann das Risiko bzw. die entstandenen Schäden und hat keine Mitwirkungsrechte. 2. Sanierung von Hallen- und Freibad a) Das Schuler-Gutachten 4 vom März 2010 weist darauf hin, dass gravierende Bauschäden, welche die Standsicherheit des Gebäudes gefährden, nicht vorliegen. Das Hallenbad ist sanierungsfähig und eine Kernsanierung nicht notwendig. Die vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen im o. g. Gutachten würden also erheblich unter denen vom Sportausschuss angenommenen Kostenrahmen von 8 Mill. Euro liegen. Jede Wirtschaftlichkeitsuntersuchung und Risikobewertung hat diesen Tatbestand zu berücksichtigen und gründlich zu überprüfen. b) Vermutlich ist eine Sanierung beider Bäder politisch dann eher vermittelbar, wenn die Gemeinde die Notwendigkeit einer Sanierung besser mit den deutlich geringeren Sanierungs-Baukosten und den daraus resultierenden deutlich niedrigeren Kreditkosten begründen kann, was für eine Gemeinde nahe am Nothaushalt durchaus relevant ist. c) Die Sanierung kann ebenfalls im Rahmen eines PPP-Modells erfolgen. Die Arbeiten müssen auch nicht in einem Zug durchgeführt werden, sondern können sich auf 4 P. Schuler: Bautechnisches Kurzgutachten vom ; Objekt: Hallenbad Königswinter aus dem Baujahr 1978/ Ergebnis eines Ortstermins am

7 mehrere Jahre verteilen und in die Zeiten der Freibadöffnung gelegt werden, damit zumindest ein Schwimmbad genutzt werden kann. Das Freibad kann in den Winterpausen saniert werden. d) Als nachteilig könnte angesehen werden, dass bei sanierten Bädern auch nach der Sanierung in der Regel weiter Gelder für kleinere Reparaturen vorgehalten werden müssen, die jedoch mit Kosten- und Zeitrisiken verbunden sein können. Größere Reparaturen sind jedoch bei guter Planung und Bauführung in den ersten 15 Jahren nach der Sanierung nicht zu erwarten. e) Die Betreiberkosten könnten allein durch den Einbau einer Schlammwasser- Rycecling- Anlage 5 bei beiden Lemmerzbädern erheblich gesenkt werden; durch den Einbau dieser Anlage könnten 1. die hohen Abwassergebühren (2009: Euro) durch die Wiedergewinnung von wieder verwendbaren Wasser vermutlich um mehr als 80 % gesenkt werden, 2. der Frischwasserverbrauch (2009: Euro) gleichfalls um rd. 80% reduziert werden und 3. die Heiz-Energiemengen deutlich verringert werden; denn das aus den Recycling-Vorgang wieder gewonnene und zurückgeführte Wasser benötigt nur geringe Mengen an Heizenergie, weil das Wasser während des Recyclings nur unwesentlich abkühlt. Damit wird zugleich der Co²-Ausstoß reduziert. Im Freibad wird der Einbau einer Recycling-Anlage durch das vorhandene Schwallwasserbecken wesentlich erleichtert. f) Wichtig ist auch eine deutliche Senkung der hohen Stromkosten (2006: ca Euro), die vermutlich zum größten Teil durch die veralteten Umwälzpumpen in den Bädern verursacht werden. Das Bundesministerium für Umwelt 6 empfiehlt dringend den Austausch alter Heizungspumpen gegen Hochfrequenzpumpen. Das spart nicht nur Energie- und Stromkosten, sondern mindert gleichzeitig den Co²-Ausstoß. Dafür stehen bereits ab dem zinsgünstige KfW-Mittel zur Verfügung. 5 Vgl. Endbericht der Arbeitsgruppe Bäder vom , S.22. Die Kosten für Abwasser, Frischwasser und Strom wurden dem Entwurf Haushaltsplan Stadt Königswinter 2010 entnommen 6 Vgl.: 7