DR. KEUNECKE & PARTNER

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1 DR. KEUNECKE & PARTNER Von der Industrie und Handelskammer zu Berlin öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung (und Mieten) von bebauten und unbebauten Grundstücken

2 Partner Dr. Klaus Keunecke von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung und Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken CV: Maurerlehre Bauing. (grad.) / Dipl.-Ing. FH Köln Dipl.-Ing. TU Berlin Dr.-Ing. TU Berlin Dipl.-Ing. Volker Grünes von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, CIS Hyp Zert (F) CV: Dipl.-Ing. (Ingenieurhochbau) Hochschule für Architektur und Bauwesen Weimar Bauleiter Dipl.-Ing. Christoph Hein von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken CV: Tischlerlehre Dipl.-Ing. (Architektur) TU Berlin Dipl.-Ing. (FH) Sebastian Roth von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, CIS Hyp Zert (F) CV: Dipl.-Ing. (Bauingenieurwesen) FH München

3 Auf einen Blick Klienten Banken, Fonds, Versicherungen und Versorgungskassen Gerichte, Regierungen, Gebietskörperschaften und Körperschaften des öffentlichen Rechts Handels- und Industrieunternehmen Immobilien- und Wohnungsbaugesellschaften Private Projektentwickler sowie Makler- und Researchunternehmen Rechtsanwälte / Notare sowie Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaften Stiftungen und eingetragene Vereine Immobilien Büro- und Geschäftsimmobilien Einzelhandelsimmobilien (v.a. Shopping Center) Gastronomie- und Beherbergungsgewerbe Infrastrukturprojekte Produzierendes Gewerbe und Spezialimmobilien Sozialimmobilien Wohnimmobilien Produkte Abnahmen und Versicherungswertgutachten Beleihungswertgutachten Erbbauzinsermittlung Ermittlung und Plausibilisierung von Ausgleichszahlungen Fachberatung Gutachten in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen Gutachten über steuerund handelsrechtliche Werte Mietwertgutachten Plausibilitätsprüfungen externer Gutachten Portfoliobewertungen Projektschätzungen und Standortanalysen Verkehrswertgutachten

4 Entwicklung Über 25 Jahre Branchenerfahrung seit Gründung des Sachverständigenbüros im Jahre 1981 durch den Gesellschafter Dr. Keunecke bedeuten hochgradige Sachkompetenz auf dem Gebiet der Gutachtertätigkeit. Gründung Eine über die Jahre stetig steigende Anzahl von Aufträgen und Klienten belegt ein beispielloses Wachstum aus eigener Kraft und Kompetenz. Verlauf Heute verfügt das Sachverständigenbüro mit Geschäftssitz in Berlin über mehr als 30 Mitarbeiter. Aufgrund ihrer Erfahrungen im nationalen Markt sowie in internationalen Märkten verfügen sie alle über ein hohes Niveau an Professionalität und Wissen. Aktueller Stand Die Partnerschaftsgesellschaft Dr. Keunecke & Partner ist eines der führenden Sachverständigenbüros im Grundstücks- und Immobilienbereich. Marktposition

5 Tätigkeit Das Sachverständigenbüro ist für Unternehmen unterschiedlichster Größen bzw. Branchen tätig, insbesondere für Banken, Versicherungen, Fondsgesellschaften und Immobilien- sowie Wohnungsbaugesellschaften. Des Weiteren erstreckt sich die gutachterliche Tätigkeit auch auf Auftraggeber wie öffentlich-rechtliche Körperschaften und Anstalten, Stiftungen, Bauträger und Private. Klientel Das Büro ist in Sachverständigenausschüssen offener und geschlossener Immobilienfonds vertreten, deren Zulassung von der BAFin genehmigt ist. Fonds Dazu zählen u. a. folgende Fondsgesellschaften: AmpegaGerling Investment GmbH Catella Real Estate AG KAG Commerz Real Investmentgesellschaft mbh KanAm Kapitalanlagegesellschaft LB Immo Invest GmbH Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH PATRIZIA Immobilien KAG mbh Real I. S. AG SEB Investment GmbH Darüber hinaus sind die Partner des Büro auch in diversen Sachverständigen- und Gutachterausschüssen Mitglied bzw. deren Vorsitzender: Ausschüsse Bewertungsausschüsse Eigenbesitz verschiedener Banken Gutachterausschuss des Landes Berlin Spezialfonds Versicherungen und Banken.

6 Erfahrung Langjährige Erfahrungen in den Immobilienteilmärkten beruhen sowohl auf einer überregionalen Tätigkeit als auch auf Bewertungen von Immobilien verschiedenster Art, einschließlich Spezialimmobilien. National Mit zunehmender Internationalität der Lage der Objekte sowie der Auftraggeber entwickelten sich Kompetenz und Wissen im Umgang mit der Bewertung ausländischer Immobilien und ihrer Märkte. Das hat heute eine umfangreiche Erfahrung in vielen Märkten zur Folge - insbesondere in der Europäischen Union, in den Vereinigten Staaten von Amerika sowie in Asien - und ermöglicht somit eine kontinuierliche Aktualisierung der Erkenntnisse über die Entwicklung dieser Märkte. International Zur Informationsgewinnung werden externe Quellen analysiert und im Bewertungsprozess herangezogen. Dazu gehören u. a.: Analysetätigkeit Marktstudien Standortanalysen Objektanalysen Fondsunterlagen und -informationen Wertermittlungsfachliteratur / Fachpresse örtliche Experten. Darüber hinaus werden bei der Bewertung folgende interne Quellen berücksichtigt: Regelmäßige und projektbezogene Besprechungen Eigene Marktbeobachtung und -forschung Umfassende Tätigkeit in den Immobilienteilmärkten Projektbezogene Ergebnisübersichten.

7 Leistungsspektrum Allgemein Die Gutachtertätigkeit erstreckt sich neben Verkehrswert- (Marktwert-) Gutachten auch auf die Erstellung wissenschaftlich und methodisch fundierter Gutachten in Kurz- oder Standardform: Gutachten Abnahmen Beleihungswertgutachten Erbbauzinsermittlung Gerichts- und Schiedsgutachten Gutachten in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen Gutachten über steuerund handelsrechtliche Werte (IAS/IFRS) Mietwertgutachten Portfoliobewertungen Projektschätzungen Versicherungswertgutachten. Sie erfolgt für alle Fragen im Zusammenhang mit der Bewertung von Immobilien durch die jeweiligen Spezialisten. Dabei werden grundsätzlich problemspezifische Lösungen angeboten, um durch diese Art der Beratung einen optimalen Transfer von Informationen und fachspezifischem Wissen und Erkenntnissen zu gewährleisten. Fachliche Beratung Sie ist ein wesentlicher Bestandteil in Bewertungsfragen und umfasst des Weiteren die Unterstützung der Gutachtertätigkeit im Bereich der Standortanalyse. Analysetätigkeit Ein weiteres Produkt im Rahmen des Qualitätsmanagements ist die Aufbereitung von Unterlagen zur Gutachtenerstellung für die Weiterverwendung durch Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften. Das Ziel ist die optimale Überprüfbarkeit der Gutachten in Form einer dem Gutachten beiliegenden Handakte. Diese enthält gliederungspunktkongruent die Dokumentation der einzelnen Arbeitsschritte und stellt die Herkunft der im Gutachten verwendeten Daten, Angaben und Hilfsmittel dar. Transparente Dokumentation

8 Leistungsspektrum Verkehrswertgutachten Die Ermittlung von Verkehrswerten erfolgt insbesondere im Zusammenhang mit Feststellungen von Vermögenswerten, Transaktionen, Finanzierungen, Zwangsversteigerungen, Ermittlungen von Rechtsverlusten bzw. Entschädigungsansprüchen sowie Steuer-, Abgaben-, Erbschafts- und Familienangelegenheiten. Dabei wird mittels Ableitung erforderlicher Daten ein Verkehrswert (aktueller oder stichtagsbezogener Marktwert) bzw. eine Projektschätzung mit Hilfe normierter Verfahren (ImmoWertV/WertR) oder nicht normierter Verfahren (DCF, Residualwert etc.) ausgewiesen bzw. erstellt. Die Berücksichtigung individueller Finanzierungsmöglichkeiten, der steuerlichen Situation sowie des spezifischen Bedarfs seitens des Auftraggebers erfordert maßgeschneiderte Problemlösungen. Hierzu werden spezielle, nicht normierte Verfahren entwickelt und zur Anwendung gebracht (z. B. Marktsimulationen bei nicht vorhandenen Märkten, wie Zielbaumverfahren bei Umbruch der DDR). Die Bewertung beinhaltet im Wesentlichen Baulasten, Dienstbarkeiten (beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch), Reallasten (Altenteil, Sicherung des Erbbauzinses) sowie Erwerbs- und Erbbaurechte. Im speziellen sind bei der Bewertung von Erbbaurechten die Heimfallregelung, die Zinsanpassung, die Laufzeit sowie sonstige besondere Vereinbarungen zu berücksichtigen. Portfolio-Analysen stellen eine aussagekräftige Basis dar, um sämtliche Potentiale für eine strategische Nutzung strukturiert und transparent zu ermitteln. Wesentliche Grundlagen der Wertermittlung in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen sind die Qualitätsbestimmung des Grund und Bodens des Wertermittlungsobjektes vor und nach den Maßnahmen, die Stichtagsbestimmung bei Bewertung im unbeeinflussten Zustand sowie die Bestimmung der Wertrelevanz auf den Endwert von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Im Zusammenhang mit der Bewertung von Sondergebieten und Grundstücken mit aufgegebener Nutzung (Industriebrachen, Konversions- und Eisenbahnverkehrsflächen etc.) sind die Beurteilung der städtebaulichen Ziele, die Einschätzung möglicher Entwicklungszeiträume sowie die Ermittlung möglicher Entwicklungsaufwendungen hervorzuheben. Allgemeine Wertfeststellung Rechte und Lasten Portfolios Besonderes Städtebaurecht Entwicklung

9 Output Die Anzahl aller erstellten Gutachten ist pro Jahr auf mehrere tausend Stück zu beziffern. Das Bewertungsvolumen beläuft sich auf über 50 Milliarden Euro, wovon rund ⅔ auf ausländische Immobilien entfallen. Pro anno Dabei kann aufgrund von Erfahrung und Qualitätsmanagement eine konstant hohe Qualitätsnorm realisiert werden. Die fachliche Qualifikation der Mitarbeiter auf höchstem Niveau, die Spezialkenntnisse in verschiedenen Immobilienteilmärkten und auch die Anzahl der Mitarbeiter gewährleisten eine Bewertung großer Immobilienportfolios bei kurzer Lieferzeit. Termintreue Eine flexible Umsetzung von Kundenwünschen hinsichtlich der Bewertungsaufträge und der Form der Gutachten kann dabei auch unter Berücksichtigung komplexer Fragestellungen problemlos Eingang finden.

10 Qualitätsmanagement Ziel des Sachverständigenbüros ist es, Kundenzufriedenheit durch Qualität in vorgegebenen Zeitkorridoren zu erreichen. Voraussetzung Die Mitarbeiterzufriedenheit wird durch einen abwechslungsreichen und herausfordernden Arbeitsplatz bewirkt, welcher in ein harmonisches Betriebsklima eingebettet ist. Die Methodik, die Darstellungsform und die Dokumentation der Gutachten sind standardisiert. Die Ergebnisermittlung ist aufgrund der nachvollziehbaren Darstellung der Informationsbeschaffung und -verwendung transparent. Der Zugriff auf gesicherte und empirisch überprüfte Wissensgrundlagen sowie die wissenschaftlich anerkannte Methodik gewähren die Robustheit der Ergebnisse. Überprüfungen von marktüblichen Mieten, Substanzbeurteilungen und Plausibilitätsprüfungen vor dem Hintergrund umfassender Marktkenntnis stellen eine effektive Fehlerprophylaxe dar. Ein umfassendes Kontrollsystem überwacht die Gutachtenerstellung vom Auftragseingang bis zum Versand des fertig gestellten Gutachtens. Inhalt und Ziele Die Partner begleiten stets konsultierend die Gutachtenerstellung des auftragnehmenden Partners: Von der Gutachtenkonzeption, über deren Umsetzung, bis hin zur Kontrolle der Einzelergebnisse, deren Abgleichung mit Vergleichsobjekten und Parameterüberprüfung der Ergebnisübersicht wird somit eine fundierte Qualitätskontrolle realisiert. Kompetenzkontrolle

11 Vergütung Die Bepreisung der erbrachten Leistungen erfolgt auf Grundlage der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), 34. Regelfall Es besteht auch die Möglichkeit, die Bepreisung der Leistungen nach individueller Vereinbarung zu bestimmen. Alternativ Reisekosten, Gebühren für die Einholung von Auskünften, Auslagen für Plankopien etc. werden ebenfalls nach Vereinbarung berechnet. Nebenkosten

12 Qualifikationen Struktur 4 Bestellungen durch die Industrie- und Handelskammer zu Berlin 5 CIS Hyp Zert 1 MRICS Geschäftsleitung Ingenieure Partner Diplom-Ingenieure Diplom-Kaufmann Sachbearbeiter Die hohe Marktkenntnis und Kompetenz der Mitarbeiter in den Immobilienteilmärkten beruhen auf langjähriger Erfahrung sowie auf der Vielseitigkeit der Aufträge. Savoir-faire Die kontinuierliche Fortbildung wird als wichtige Aufgabe verstanden, da sie eine Voraussetzung für einen hohen Qualitätsanspruch ist. Entwicklung Neben fortlaufender Weiterbildung durch den Besuch von Seminaren werden auch fachliche Qualifizierungsmöglichkeiten, wie beispielsweise die öffentliche Bestellung oder die Zertifizierung nach Hyp Zert, an die Mitarbeiter herangetragen.

13 Weltweit Das Sachverständigenbüro Dr. Keunecke & Partner ist aktuell in Europa, Asien, Australien, Nord- und Südamerika tätig.

14 Firmensitz Das Sachverständigenbüro Dr. Keunecke & Partner ist in der Ebereschenallee 16 im Berliner Westend ansässig. Die im Jahre 1908 vom Leiter der Unterrichtsanstalt des Kunstgewerbemuseums Berlin und späteren Bundesverdienstkreuzträger BRUNO PAUL entworfene Villa steht heute unter Denkmalschutz. Sie wurde im Jahre 1999 von Dr. Keunecke mit Liebe zum Detail aufwendig saniert und bietet heute ihm, seinen Partnern und allen Mitarbeitern einen attraktiven Arbeitsplatz in traditionellem Ambiente.

15 Ebereschenallee Berlin Telephone: +49 (0)30 / Telefax: +49 (0)30 / office@keunecke.de