MARKTBERICHT ANLAGEIMMOBILIEN IN BERLIN 2013 / zinshausteam-kenbo.de

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1 MARKTBERICHT ANLAGEIMMOBILIEN IN BERLIN 2013 / 2014 zinshausteam-kenbo.de 9

2 EDITORIAL Sven Oliver Nüss, Geschäftsführer Berlin ist ohne Frage die Metropole in Euro-Schuldenkrise und der flauen mehr so stark ausfallen sollte wie in den der ZINSHAUSTEAM & KENBO Europa, die seit der Wiedervereinigung Konjunktur wird so viel gebaut wie seit Vorjahren, bietet Berlin sehr viele Chan- Berlin GmbH & Co. KG eine große Aufholjagd gestartet hat. Die Jahrzehnten nicht mehr. Im vergange- cen für solide Investments in Zinshäuser, alte und neue deutsche Hauptstadt ist nen Jahr erreichte Berlin insgesamt mit die neben einer sicher kalkulierbaren wieder zum politischen und inzwischen einem Bauvolumen von 20,2 Mrd. Eu- Rendite durch Mieteinnahmen weiterhin auch zu einem der kulturellen Zentren ro (plus 3,7 Mrd. Euro gegenüber 2011) hohe Chancen auf zusätzliche Wertstei- der Republik geworden. Berlin wächst, erstmals das größte Volumen unter den gerung bieten. Der erste Marktüberblick und wenn die Prognostiker richtig lie- deutschen Großstädten bei den geplan- unseres neuen Standorts hier in Berlin gen, wird es auch künftig so weiterge- ten, im Bau befindlichen und fertigge- wird Ihnen einige wertvolle Hinweise für hen. Jedes Jahr wird die Hauptstadt stellten Wohnungs-, Büro- und Han- Ihre geplanten Investitionen in Zinshäu- demnach gewissermaßen eine Klein- delsgebäuden. ser geben. Sollten Sie über einen Verkauf stadt mit mehr als Menschen Ihrer Anlageimmobilie nachdenken, bie- neu aufnehmen. Neben dem Neubau wird in den Bestand ten wir beginnend von der Marktwertein- investiert. Berlin ist der größte Markt schätzung bis zur Kaufabwicklung un- Die Entwicklung schlägt sich auf dem für sogenannte Zinshäuser, d. h. für sere umfassenden Dienstleistungen an. Berliner Immobilienmarkt deutlich Mietwohnhäuser sowie Wohn- und Ge- nieder. Die Hauptstadt liegt im Fokus schäftshäuser. Die Investitionschancen Mit freundlichen Grüßen deutscher und zunehmend auch inter- sind hoch, und auch wenn in diesem Jahr nationaler Investoren. Ungeachtet der der Anstieg der Wohnungsmieten nicht Sven Oliver Nüss 2

3 DER STANDORT ENTWICKLUNG DER DEUTSCHEN HAUPTSTADT Hohe Anziehungskraft lässt Bevölkerungszahl steigen Die Bundeshauptstadt Berlin hat sich zu einer der interessantesten und attraktivsten Städte in Europa entwickelt. Die mit rund 3,5 Millionen Einwohnern bevölkerungsreichste Metropole Deutschlands profitierte von den politischen Umwälzungen wie kaum eine andere europäische Stadt. Die gewachsene Internationalität ist das sichtbarste Zeichen; hinzu kommt eine starke Ausweitung von Kunst, Kultur, Musik und Literatur, die die Anziehungskraft der Bundeshauptstadt zusätzlich erhöht hat. Die großen Investitionen, insbesondere in den 90er-Jahren, haben auch zu einer deutlichen Weiterentwicklung der Lage- und Wohnqualitäten in den Bezirken und Wohnlagen beigetragen. Die zunächst nach der Wende leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung in Berlin hat sich stabilisiert. Seit dem Jahr 2000 wächst die Einwohnerzahl wieder, von damals 3,382 Mio. auf inzwischen 3,52 Mio. bis Ende Juli Auch künftig wird mit weiterem Bevölkerungszuwachs gerechnet. Nach einer Analyse der Bertelsmann Stiftung soll die Bevölkerungszahl Berlins bis zum Jahr 2030 auf etwa 3,64 Millionen zunehmen. Wohnungsmieten Das Bevölkerungswachstum und insbesondere die steigende Zentralität haben seit etwa Mitte der Nullerjahre zu deutlich anziehenden Wohnungsmieten geführt. Nach Analyse des Instituts Empirica haben sich die Wohnungsmieten berlinweit im Zeitraum 2007 bis 2012 um circa 40 % erhöht. Im laufenden Jahr hat sich die Entwicklung etwas abgeschwächt. Dennoch liegen die Neuvertragsmieten nach dem Wohnpreisspiegel, den der Immobilienverband IVD jährlich ermittelt, bei 6,90 Euro je m² Wohnfläche und damit zinshausteam-kenbo.de 3

4 um 20 Cent höher als im Vorjahr. Laut dem offiziellen Mietspiegel stiegen die Vergleichsmieten im Schnitt bereits in 2012 gegenüber 2011 um vergleichsweise moderate 3,1 % und damit nur unwesentlich höher als die Inflationsrate. Sehr gefragt sind kleinere Wohneinheiten mit Wohnflächen bis zu 40 m², da sich in diesem Segment die besonders hohe Nachfrage der zunehmend in Single-Haushalten lebenden Mieter niederschlägt. Wachsendes Neubauangebot normalisiert Anstieg der Wohnungsmieten Gegen eine weitere Abschwächung des Mietenanstiegs spricht indes die hohe Vermietungsquote. Lag der Wohnungsleerstand noch zu Beginn der Nullerjahre bei 5,5 %, so ist diese Reserve schrittweise gesunken und erreichte Ende 2012 nur noch 2,3 %. In zahlreichen Innenstadtbezirken liegt diese Quote sogar nur noch bei 1,5 %. In den bevorzugten Lagen gibt es somit kaum noch freie Wohnungen. Da auch langfristig der Zuzug nach Berlin anhalten dürfte, wird es über kurz oder lang zu weiteren Mietpreissteigerungen kommen. Transaktionen WOHN- UNd geschäftshäuser ,9 1353, , , Geldumsatz in Mio. Euro Anzahl Verkäufe 394,9 394,9 134 BERLIN WEST BERLIN OST IN PAKETEN Quelle: Gutachterausschuss Berlin 2012/2013 Die leichte Abschwächung des Mietpreisanstiegs ist auf das zunehmende Neubauangebot zurückzuführen. In Berlin waren im vergangenen Jahr immerhin rund 3,6 Mio. m² Wohn- und Büroflächen in Planung und im Bau. Rund 70 % entfallen auf den Wohnungsbau. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 65 m² entspricht dies Wohnungen zusätzlich, die in den kommenden Jahren fertiggestellt werden. Transaktionen MietWOHNhäuser 2012 Geldumsatz in Mio. Euro Anzahl Verkäufe 805,8 808,9 805, , ,8 90,2 229 BERLIN WEST BERLIN OST IN PAKETEN 4

5 ENTWICKLUNG DES BERLINER ZINSHAUSMARKTES Steigende Umsätze bei sinkenden Kauffällen Wie in den meisten anderen deutschen Ballungsräumen ist auch in Berlin der Markt für Zinshäuser durch eine sehr hohe Nachfrage geprägt, die auch in diesem Jahr das Angebot deutlich übersteigt. Nicht anders sind die Umsatzentwicklung und die Zahl der Transaktionen allein im Jahr 2012 zu erklären. So ist 2012 die Zahl der Kauffälle bei Mietwohnhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern laut Gutachterausschuss um 12,4 % auf (Vorjahr: 1.887) gesunken. Im Gegensatz dazu stieg das Transaktionsvolumen um 6 % auf 4,1 Mrd. Euro. Preise um bis zu 23 % gestiegen Die zum Teil erhebliche Preis- und Wertsteigerung zeigt sich bei den Kaufpreisfaktoren und den Preisen je Quadratmeter Wohnfläche. So stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei den besonders begehrten Altbauten (Baujahr vor 1919) im westlichen Stadtgebiet um 23 % auf Euro/m² (Vorjahr: 865 Euro/m²), die Kaufpreisfaktoren erhöhten sich in diesem Segment von 15,5 auf 17,5. In guten bis sehr guten Wohnlagen wurden bis zu Euro/ m² bezahlt. Wohn- und Geschäftshäuser verteuerten sich zum Beispiel im Segment der neueren Bauten (ab 1990) im westlichen Stadtgebiet im Schnitt um 15 % auf Euro/m² (1.135 Euro/ m²). Objekte in der Nähe des Kurfürstendamms erzielten Kaufpreise von bis zu Euro/m², in Berlin Mitte bis zu Euro/m². Entsprechend liegen die Kaufpreisfaktoren in den besonders gesuchten Top-Lagen Berlins bei 20 bis 25. Die Investoren kommen überwiegend aus Berlin und aus Gesamt-Deutschland. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei schätzungsweise 20 %, sie kommen zum größten Teil aus Italien, Transaktionen GEWERBE-INVESTMENT-objekte ,1* 15,3 22, ,5* 224,8 86,1 152* BERLIN WEST t Flächenumsatz in ha Geldumsatz in Mio. Euro Anzahl Verkäufe Einzelhandel u t GEWERBE- UND INDUSTRIE- OBJEKTE u 955,5* 78,1 56,5 Quelle: Gutachterausschuss Berlin 2012/ ,1* 13,8 43,7 135* BERLIN OST *Büro- und Geschäftsimmobilien gesamt,beinhaltet außerdem sonstige bebaute Grundstücke, Hotels, Alten- und Pflegeheime zinshausteam-kenbo.de 5

6 Dänemark, Israel und Großbritannien. Sie alle suchen verstärkt nach sicheren Kapitalanlagen, die eine kontinuierliche, abgesicherte und falls möglich auch steigende Rendite gewährleisten können, die noch signifikant über den aktuell sehr niedrigen Kapitalmarktzinsen liegt. Die Nachfrage ist auch 2013 ungebrochen, während weiterhin das Angebot nicht ausreichend ist. Es ist davon auszugehen, dass in diesem Jahr die Zahl der Kauffälle erneut nicht höher als im Vorjahr liegt, das Transaktionsvolumen aber aufgrund weiter anziehender Preise noch einmal steigen wird. Perspektiven und Tendenzen Der nachhaltige Aufschwung der Hauptstadt hat nicht nur das Wachstum von Investitionen gefördert, sondern auch die Erwartungen weiterer Preisanstiege. Denn unverändert ist die deutsche Hauptstadt im weltweiten Vergleich eine der preisgünstigsten Wohnstädte überhaupt. In Paris, London, Rom, Tokio oder Madrid liegen Mieten und Wohnungspreise drei- bis viermal so hoch wie in Berlin. Gleichwohl erwarten Anleger in den begehr- ten, zentralen Lagen, insbesondere den beliebten Innenstadtkiezen, eine künftig nicht mehr so starke Aufwärtsentwicklung von Mieten und Preisen. Die Nachfrage bleibt zwar hoch, doch das bereits erreichte Mietpreisniveau in den gesuchten Lagen engt die für diese Wohnungen infrage kommenden Zielgruppen immer mehr ein. Hohes Potenzial in den weniger zentral gelegenen Bezirken Haushalte mit niedrigeren Einkommen weichen schon heute immer mehr auf Bezirke aus, die entfernter vom Zentrum liegen. Auch Gebiete außerhalb des Berliner S-Bahn-Rings werden stärker nachgefragt, da dort die Mieten noch vergleichsweise niedrig sind. Deshalb werden die insgesamt normalen Wohnlagen in diesen Bezirken immer interessanter. Potenziale werden insbesondere in der Entwicklung der Bezirke Wedding, Pankow und Köpenick gesehen. Köpenick grenzt nördlich an das Areal des neu entstehenden Flughafens Berlin-Brandenburg, der nach seiner Fertigstellung zum bedeutenden Arbeitgeber wachsen wird. Schon heute wird im direkten Umfeld spekulativ Grund und Boden erworben, um neue Wohn- und auch gewerbliche Nutzflächen zu errichten. In Köpenick ist im Jahresvergleich 2001 zu 2012 die Preisspanne für Eigentumswohnungen von 705 bis Euro/m² auf 790 bis Euro/m² gestiegen. Im Durchschnitt erhöhten sich die ETW-Preise in diesem Bezirk damit um 28,5 % auf Euro/m². Pankow, der große Bezirk im Norden, der an Mitte mit dem Ortsteil Prenzlauer Berg angrenzt, bietet viele Stadtteile, die komfortables Wohnen ermöglichen, z. B. die Ortsteile Weißensee, Wilhelmsruh oder Blankenburg. Eigentumswohnungspreise haben sich in diesem Bezirk im Schnitt um 19 % auf Euro/m² erhöht. Preisspielräume weist insbesondere auch der Bezirk Wedding auf, der im Nordwesten an Berlin-Mitte angrenzt. Dort beginnt sich der Wohnungsmarkt erst zu entwickeln. Die Eigentumswohnungspreise stiegen hier in 2012 gegenüber 2011 im Durchschnitt lediglich um 2,9 % auf Euro/m². 6

7 Stark anziehendes Aufteiler-Volumen Neben den wert- und renditeorientierten Anlegern spielen in Berlin Investoren eine immer bedeutendere Rolle, die Mietwohnhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser aufteilen und die neu begründeten Eigentumswohnungen an Kleinanleger und Selbstnutzer weiterverkaufen. In 2012 wurden in Berlin rund 39 % mehr Eigentumswohnungen als in 2011 neu begründet. Die Anzahl stieg auf (20111: 7.794) Neubegründungen. Während die Zahl neu errichteter Wohnungen nur um 16 % auf zunahm, erhöhten sich die Umwandlungen aus dem Bestand um 53 % auf Einheiten. Ausblick Preisspiegel für Bestandsobjekte Lage-Kategorie Faktor Preis pro m 2 * Entwicklung ÜBERWIEGEND TOP-LAGE Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte ÜBERWIEGEND GUTE LAGE Steglitz-Zehlendorf, Prenzlauer Berg, Schöneberg ÜBERWIEGEND MITTLERE LAGE Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof, Neukölln, Wedding fache Jahresmiete 17-22,5-fache Jahresmiete fache Jahresmiete â â æ Sämtliche Einflussfaktoren sprechen für einen anhaltenden Aufwärtstrend am Markt der Zinshäuser in Berlin: die Zinsentwicklung, der Wohnungsbedarf, ÜBERWIEGEND EINFACHE LAGE Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Reinickendorf, Spandau fache Jahresmiete æ die Vollvermietung und die Aufteilung. Der zunehmende Neubau wird lediglich *in Euro den Preisauftrieb dämpfen, nicht aber stoppen können. zinshausteam-kenbo.de 7

8 Fotos Titel und Rückseite: Vincent Mosch 8 Zinshausteam & Kenbo Berlin GmbH & Co. KG Kurfürstendamm 70 D Berlin Tel Fax berlin@zinshausteam-kenbo.de