Orientierungsrahmen für Gewerbemieten in Berlin 10/2007

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1 Orientierungsrahmen für Gewerbemieten in Berlin 10/2007 Seite Wichtige Vorbemerkungen 2 Büro- und 3 Gewerberäume für Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie 5 Hallen, Lager, Werkstätten und Fabriketagen 10 Ergebnisse früherer Untersuchungen 12 Anhang: a) Liste der von der IHK Berlin öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mieten 15 b) Quellen 16 c) Räumliche Zuordnung 17

2 Seite 2 Wichtige Vorbemerkungen Für Berlin gibt es keinen Mietspiegel für Gewerberäume. Um Mietern und Vermietern jedoch eine Orientierung zu geben, hat die IHK Berlin Bandbreiten häufig vereinbarter Gewerbemieten an ausgewählten Standorten aufgelistet. Ergänzt wurde die Aufstellung durch die Ergebnisse anderer Institutionen. Falls die übliche Miethöhe eines bestimmten Gewerberaumes ermittelt werden soll, ist es sinnvoll einen öffentlich bestellten Sachverständigen bzw. einen Makler zu beauftragen. Adressen der von der IHK Berlin öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mieten finden Sie auf Seite 14 Adressen der Berliner Maklerverbände auf Seite 15. Bitte beachten Sie: Bei der Vertragsgestaltung von Gewerbemietverträgen besteht weitgehende Gestaltungsfreiheit. Dies trifft insbesondere auf die Höhe der Miete zu. Diese ist in der Regel frei vereinbar. Die Miete wird durch die jeweiligen Standortbedingungen, die Ausstattungsmerkmale des Mietobjektes und letztlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Auch bei vergleichbaren Standorten kann aus diesem Grund die Spanne zwischen der niedrigsten und der höchsten Miete pro m² sehr weit auseinander gehen.

3 Seite 3 Büro und IHK Berlin (3/2007) In / m 2 pro Monat West Ost Nähere Umgebung West bzw. Ost Bezirkszentren Hauptzentren Nahversorgungszentren Wohnstraßen Räumliche Zuordnung: siehe Seite 16 f. Büro und IVD Berlin-Brandenburg: Immobilienpreisservice 2006/2007 Zu beziehen bei: IVD Berlin-Brandenburg e.v., Tel.: , Fax: , Internet: kleine Flächen bis zu 60 m² mittlere Flächen 60 bis 300 m² große Flächen mehr als 300 m² West Ost Nähere Umgebung West bzw. Ost In / m 2 pro Monat Hauptzentren Bezirkszentren, Nahversorgungszentren Wohnstraßen Räumliche Zuordnung: Siehe Seite 16 f.

4 Seite 4 Büro- und RDM: Preisspiegel Stichtag , Zu beziehen bei: Ring Deutscher Makler RDM, Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter, Landesverband Berlin und Brandenburg e.v., Potsdamer Str. 143, Berlin, Tel.: , Fax: , Internet: In / m², pro Monat sehr guter Nutzwert guter Nutzwert mittlerer Nutzwert einfacher Nutzwert Westteil Trend Ostteil Trend Büroflächen Quelle: TLG Immobilien: Immobilienmarkt Ostdeutschland 2006 Marktdaten der kreisfreien Städte und Berlin Nebenlagen randlagen lagen 1-A-Bürolagen in / m² Nutzfläche

5 Seite 5 Gewerberäume für Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie IHK Berlin (3/2007) In / m 2 pro Monat West Ost Nähere Umgebung West, Ost Bezirkszentren Hauptzentren Nahversorgungszentren Wohnstraßen bis 100 m m 2 bis 300 m mehr als 300 m Räumliche Zuordnung: siehe Seite 16 f. Gewerberäume für Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie RDM: Preisspiegel Stichtag , Zu beziehen bei: Ring Deutscher Makler RDM, Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter, Landesverband Berlin und Brandenburg e.v., Potsdamer Str. 143, Berlin, Tel.: , Fax: , Internet: In / m 2 pro Monat West Ost Nähere Umgebung der West, Ost Bezirkszentren Hauptzentren Nahversorgungszentren bis 100 m Trend mehr als 100 m Trend Räumliche Zuordnung: siehe Seite 16 f.

6 Seite 6 Einzelhandel Grupe Maklergesellschaft für Immobilien mbh Handelsindex Ladenmieten für Berliner Einkaufsstraßen 2007/2008 zu beziehen unter: In / m 2 pro Monat nettokalt div. Straßenzüge in den Berliner Bezirken Angaben siehe Handelsindex Ladenmieten für Berliner Einkaufsstraßen 2007/2008, zu beziehen unter: Einzelhandel IVD Berlin-Brandenburg: Immobilienpreisservice 2006/2007 Zu beziehen bei: IVD Berlin-Brandenburg e.v., Tel.: , Fax: , Internet: kleine Flächen < 60 m² West Ost Nähere Umgebung West bzw. Ost In / m 2 pro Monat Hauptzentren* Bezirkszentren, Nahver- sorgungs- Zentren* Wohnstraßen mittlere Flächen bis 300 m² große Flächen k. A. k. A. > 300 m² Center* Räumliche Zuordnung: Hauptzentren: Besondere Lagen wie z. B. die Schloßstraße in Steglitz bis 120 / m². Bezirkszentren/Nahversorgungszentren: Schönhauser Allee bis 60 / m², teilweise bis 40 / m² (z.b. Zehlendorf- Mitte). Center*: sehr kleine Einheiten in stark frequentierter Lage bis 200 / m² (z.b. Eisdiele im Engangsbereich). Die Preise für Einkaufcenter sind relativ lageunabhängig. Wesentlicher Einflussfaktor ist die Passantenfrequenz.

7 Seite 7 Gastronomie IVD Berlin-Brandenburg: Immobilienpreisservice 2006/2007 Zu beziehen bei: IVD Berlin-Brandenburg e.v., Tel.: , Fax: , Internet: In / m 2 pro Monat bereich Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Mitte randlagen/bezirkszentren Schöneberg, Tiergarten, Friedrichshain, Kreuzberg, Steglitz Wohnstraßen kleine Flächen* bis 80 bis 50 bis 30 < 60 m² mittlere Flächen bis 300 m² große Flächen > 300 m² bei hoher Passantenfrequenz auch bis 100 / m²

8 Seite 8 Einzelhandel TLG Immobilien: Immobilienmarkt Ostdeutschland 2006 Marktdaten der kreisfreien Städte und Berlin Flächen bis ca. 100 m² in / m² Nutzfläche Westteil Ostteil Nebenkern Geschäftskern Top-Lagen Flächen ab 150 m² in / m² Nutzfläche Westteil Ostteil Nebenkern Geschäftskern Top-Lagen Räumliche Zuordung: Nebenkern: Flächen in guter Lage innerhalb geschlossener Wohnquartiere oder in Stadtteilzentren. Geschäftskern: Flächen in zentraler innerstädtischer Lage mit hoher Passantenfrequenz und breitem Branchenbesatz.

9 Seite 9 Einzelhandel Der Tagesspiegel vom 4. Januar 2007 (Quelle: Brockhoff und Partner) In / m 2 pro Monat West und Ost Charlottenburg Mitte und Steglitz allgemein Spandau und Zehlendorf Neukölln Wedding kleine Flächen 60 m² bis 120 m² große Flächen 120 m² bis 260 m² bis 100 bis bis bis bis 21 Einzelhandel Tauentzienstraße/Kurfürstendamm Der Tagesspiegel vom 4. Januar 2007 (Quelle: Engel & Völkers) Tauentzienstraße Kurfürstendamm nahe Breitscheidplatz Kurfürstendamm nahe Olivaer Platz Kurfürstendamm nahe Halensee In / m 2 pro Monat 210 bis

10 Seite 10 Hallen, Lager, Werkstätten und Fabriketagen Werner und Sabine Sauer KG (April 2006) Lage 1) Nutzungswert 2) Größe 3) Mietpreisspanne zentral gut klein 5-9,50 Ausfallsstrassen mittel mittel 5-7,00 Ausfallsstrassen einfach groß 3-4,50 Industrie-/Gewerbegebiet gut mittel 4-6,00 Industrie-/Gewerbegebiet mittel mittel ab 3,00 Industrie-/Gewerbegebiet mittel klein 4-6,00 Industrie-/Gewerbegebiet einfach groß 1,50-2,5000 Industrie-/Gewerbegebiet einfach mittel 2,50-3,5000 Erläuterungen: Grobeinteilung (Kaltmieten zuzüglich Betriebskosten und MwSt.), Mieten in /m 2 1) Lage: - zentral (innerhalb des S-Bahnringes) - Ausfallsstrassen - Industrie-/Gewerbegebiet 2) Nutzungswert (Bauqualität/Nutzbarkeit) - einfach: ältere Hallen, in der Regel renovierungsbedürftig - mittel: meist zwischen 10 und 25 Jahre alt - gut: Neubauten oder neubauähnlich 3) Größe: - klein: unter 500m² - mittel: zwischen 500 und 2.000m² - groß: zwischen 2.000m² und m² In Berlin fallen Angebot und Nachfrage deutlich auseinander. Angeboten werden eher ältere, große Einheiten mit geringen Freiflächen; gesucht werden jedoch eher kleinere und mittlere Einheiten in besserer Bauqualität. Die für eine stärkere Neubautätigkeit notwendigen Mieten von normalerweise deutlich über 5 /m² - verbunden mit langfristigen Mietverträgen - werden aber am Markt in Berlin aufgrund der verhaltenen Geschäftsaussichten oft nicht akzeptiert.

11 Seite 11 Hallen und Lager IVD Berlin-Brandenburg: Immobilienpreisservice 2006/2007 Zu beziehen bei: IVD Berlin-Brandenburg e.v., Tel.: , Fax: , Internet: einfacher Nutzwert in /m² Nutzfläche mittlerer bis guter Nutzwert in /m² Nutzfl. Innenstadtlage Außenbezirke Industrie- Gewerbegebiet 4,5 6,5 2,0 4,0 2,0 4,0 4,5 9,5 3,0 6,0 3,0 5,5 Werkstätten IVD Berlin-Brandenburg: Immobilienpreisservice 2006/2007 Zu beziehen bei: IVD Berlin-Brandenburg e.v., Tel.: , Fax: , Internet: Stadtlagen Außenbezirke einfacher Nutzwert in /m² Nutzfläche mittlerer bis guter Nutzwert in /m² Nutzfl , Fabriketagen IVD Berlin-Brandenburg: Immobilienpreisservice 2006/2007 Zu beziehen bei: IVD Berlin-Brandenburg e.v., Tel.: , Fax: , Internet: einfacher Nutzwert in /m² Nutzfläche Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Friedrichshain, Mitte, besondere Kiezlagen von großer Bedeutung 3-5 mittlerer bis guter Nutzwert in /m² Nutzfl. 5-8 Nutzwertdefinitionen: guter Nutzwert: moderne Gebäude, besonderes Flair, moderne Technik, geflieste Sozialräume. mittlerer Nutzwert: teilweise modernisierte Gebäude, gepflegter Allgemeinzustand einfacher Nutzwert: einfache Bausubstanz, renovierungsbedürftig, einfache Sozialräume

12 Seite 12 Ergebnisse früherer Untersuchungen: Diverse Nutzungsarten - Westteil Berlins Zeitraum IHK Berlin Jahr 05/ /1994 In / m 2 pro Monat West Nähere Umgebung der West Hauptzentren Bezirkszentren Nahversorgungszentren Wohnstraße Ladenflächen Fabrik- Werkstattgebäude Ladenflächen Fabrik- Werkstattgebäude /1995 Ladenflächen Fabrik- Werkstattgebäude /1996 Ladenflächen / / Ladenflächen Fabrik- und Werkstattgebäude: Innenstadtlage = 5-7 / Außenbezirke: 3-5 Ladenflächen Gaststätten Fabrik- und Werkstattgebäude: Innenstadtlage = 5-7 / Außenbezirke: 3-5 Räumliche Zuordnung: siehe Seite 16 f.

13 Seite 13 Ergebnisse früherer Untersuchungen: Diverse Nutzungsarten - Ostteil Berlins Zeitraum IHK Berlin Jahr 05/1994 In / m 2 pro Monat Ost Nähere Umgebung der Ost Hauptzentren Bezirkszentren Nahversorgungszentren Wohnstraße Ladenflächen Fabrik- u. Werkstattgebäue /1994 Ladenflächen Fabrik- Werkstattgebäude /1995 Ladenflächen Fabrik- Werkstattgebäude /1996 Ladenflächen / / Ladenflächen Ladenflächen Gaststätten Räumliche Zuordnung: siehe Seite 16 f.

14 Seite 14 Ergebnisse früherer Untersuchungen: Diverse Nutzungsarten - Zeitraum IHK Berlin In / m 2 pro Monat 07/ /2004 Nutzungsart West/ Ost Nähere Umgebung der West, Ost Hauptzentren Bezirks zentren Nahversorgungszentren Wohnstraße Ladenflächen klein Ladenflächen groß Gaststätte Läden und Gaststätten bis 100 m , Läden und Gaststätten m² Läden und Gaststätten über 300 m Räumliche Zuordung: siehe Seite 16 f ,5 5-9

15 Seite 15 Anhang a) Liste der von der IHK Berlin öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mieten Bachmann, Steffen, Dipl.-Ing. Kladower Damm 21 J, Berlin Tel.: (0 30) (01 72) Fax: (0 30) Internet: Bewertung und Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken Finger, Walter, Dipl.-Volkswirt Scharfestr.17, Berlin Tel.: (0 30) Fax: (0 30) Bewertung und Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken Jansen, Björn, Dipl.-Geol. Monopolstr. 45, Berlin Tel.: (0 30) Fax: (0 30) Internet: Mieten für Grundstücke und Gebäude Keunecke, Klaus P., Dr.-Ing. Ebereschenallee 16, Berlin Tel.: (0 30) Fax: (0 30) Bewertung und Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken Ludwig, Ingolf, Dipl.-Ing. Königsberger Str. 10 a, Berlin Tel.: (0 30) Fax: (0 30) Wohnraummieten sowie Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Springer, Ulrich, Arch. Dipl.-Ing. Patschkauer Weg 3, Berlin Tel.: (0 30) Fax: (0 30) Bewertung und Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken

16 Seite 16 Stelter, Manfred O., Dr. habil. Rauchstr. 11, Berlin Tel.: (0173) Internet: Mieten für Grundstücke und Gebäude (IHK Potsdam) Stoehr, Eberhard, Dipl.-Ing. Ebereschenallee 16, Berlin Te l.: (0 30) Fax: (0 30) Bewertung und Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken b) Quellen IVD Berlin-Brandenburg e.v. Kurfürstendamm Berlin Telefon: 0 30 / Telefax: 0 30 / Internet: Ring Deutscher Makler - RDM Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter Landesverband Berlin und Brandenburg e.v. Potsdamer Str. 143, Berlin Telefon: 030 / Telefax 030 / Internet: TLG Immobilien GmbH Niederlassung Berlin/Brandenburg Karl-Liebknecht-Str Berlin Telefon: 030 / Telefax: 030/ Internet:

17 Seite 17 c) Räumliche Zuordnung West Ost Nähere Umgebung der West bzw. Ost Hauptzentren Bezirkszentren Nahversorgungszentren Kurfürstendamm (Gedächtniskirche bis Adenauerplatz) Tauentzienstraße Joachimstaler Straße (Augsburger Straße bis Bhf. Zoo) Friedrichstraße (Leipziger Straße bis S-Bhf.) Potsdamer Platz Alexanderplatz Unter den Linden (Glinkastraße bis Charlottenstraße) Nebenstraßen des Kurfürstendamms (nördl. bis S-Bhf., südl. bis Lietzenburger Straße) Nebenstraßen der Tauentzienstraße (nördl.bis Kurfürstenstraße, südl. bis Lietzenburger Straße) Friedrichstraße (nördl. S-Bhf.) Nebenstraßen der Friedrichstraße (zw. Glinkastraße/Neustädtische Kirchstraße und Charlottenstraße) Nikolaiviertel Rathausstraße Karl-Liebknecht-Straße Schloßstraße, Steglitz (zw. Walther-Schreiber-Platz und Rathaus Steglitz) Wilmersdorferstraße, Charlottenburg (zw. S-Bhf. und Bismarckstraße) Müllerstraße, Wedding (zw. Triftstraße und Seestraße) Karl-Marx-Straße, Neukölln (zw. Forum Neukölln und Karl-Marx-Platz) Altstadt Spandau (Carl-Schurz-Straße zw. Rathaus und Am Juliusturm, Breite Straße zw. Mauerstraße und Am Juliusturm, Markt) Berliner Straße/Gorkistraße, Tegel (Berliner Straße zw. Hallen am Borsigturm und Alt-Tegel, Gorkistraße zw. Buddestraße und Berliner Straße) Bahnhofstraße/Forum Köpenick, Köpenick (Bahnhofstraße zw. S-Bhf. und Friedrichshagener Straße) Frankfurter Allee, Friedrichshain (zw. S-Bhf. Frankfurter Allee und Rathaus-Passagen) Breite Straße/Berliner Straße, Pankow (zw. Rathaus und Kirche, bzw. Breite Straße und Bhf. Pankow) z. B. folgende Straßen bzw. Standorte mit ähnlicher Wertigkeit Berliner Allee, Weißensee Helle Mitte, Hellersdorf Hermannplatz/Kottbusser Damm, Kreuzberg und Neukölln Marzahner Promenade, Marzahn Prerower Platz, Hohenschönhausen Schönhauser Allee, Prenzlauer Berg Tempelhofer Damm, Tempelhof Turmstraße, Tiergarten Zehlendorf Mitte, Zehlendorf z. B. folgende Straßen bzw. Standorte mit ähnlicher Wertigkeit Badstraße/Pankstraße, Wedding Bahnhofstraße, Lichtenrade Bölschestraße, Friedrichshagen Greifswalder Straße, Prenzlauer Berg Hermannstraße, Neukölln Kaiser-Wilhelm-Platz/Hauptstraße, Schöneberg

18 Seite 18 Wohnstraßen Karl-Marx-Allee, Friedrichshain Kurfürstendamm, Halensee Kurt-Schumacher-Platz, Reinickendorf/Wedding Märkisches Zentrum, Reinickendorf Pichelsdorferstraße, Spandau Reichsstraße, Charlottenburg Residenzstraße/Markstraße, Reinickendorf Siemensstadt Zentrum, Spandau Am Tierpark, Friedrichsfelde Weitlingstraße, Lichtenberg Wilhelminenhofstraße/Edisonstraße, Köpenick Zeltlinger Platz, Frohnau Straßenzüge mit nur einigen Gewerberäumen für Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie Claus Labonté Tel. 030/

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