Das Carlswerk, eine Unternehmensimmobilie

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Artur Becker
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1 weiter denken Das Carlswerk, eine Unternehmensimmobilie Seminar Köln Immobilie 04 Projekte mit Strahlkraft Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel, BEOS GmbH Köln, 15. September 2009

2 BEOS GmbH als Asset Manager Spezialist für Unternehmensimmobilien Beos ist ein unabhängiger Investor, Projektentwickler und Asset Manager, 1997 gegründet Bestand gewerblicher Immobilien mit einer Mietfläche von über m! (August 2009) 40 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, Hamburg, Frankfurt und Köln Seit 2002 spezialisiert auf Unternehmensimmobilien in Deutschland mit über 40 Projekten Due Diligence, Asset Management, Bau-Projektmanagement, Generalplanung aus einer Hand Entwicklung eigener Tools für Objektauswahl, Research, Asset Management und Reporting Wer ist BEOS? 2

(August 2009) 40 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, Hamburg, Frankfurt und Köln Seit 2002 spezialisiert auf Unternehmensimmobilien in

3 Unternehmensimmobilien Referenzen für Bestandsentwicklungen der BEOS (Auswahl) BEOS hat im Sektor Unternehmensimmobilien seit 2003 mehr als 40 Objekte revitalisiert, über m! neu vermietet und in Transaktionen mehr als 1,2 Mrd. " umgesetzt. Billbrook Thiemannstraße Berlin-Neukölln m² 3,5 Mio. Euro Miete Colditzstraße Berlin-Tempelhof m² 2,9 Mio. Euro Miete Zeughofstraße Berlin-Kreuzberg m2 2,6 Mio. Euro Miete Schöneberger Straße Berlin-Tempelhof m² 0,9 Mio. Euro Miete 11 Objekte Hamburg m² 7,1 Mio. Euro Miete Bücklestraße Konstanz m² 1,8 Mio. Euro Miete August 2003 Januar 2004 Dezember 2004 März 2005 September 2005 Dezember 2006 Mainz Triwo Park Campus Oberhafen Bürocampus Wangen Stuttgart-Wangen m² 3,2 Mio. Euro Miete Lorenzstraße Karlsruhe-Stutensee m² 2,2 Mio. Euro Miete Schanzenstraße, Köln m² 4,0 Mio. Euro Miete Wolfener Straße Berlin-Marzahn m² 2,3 Mio. Euro Miete Hauptstraße Mainz-Gonsenheim m² 5,3 Mio. Euro Miete Weismüllerstraße Frankfurt am Main m² 2,4 Mio. Euro Miete Dezember 2006 Juli 2007 August 2007 Dezember 2007 Juli 2008 August 2008 Wer ist BEOS? 3

Euro Miete Zeughofstraße Berlin-Kreuzberg 51.300 m2 2,6 Mio. Euro Miete Schöneberger Straße Berlin-Tempelhof 13.300 m² 0,9 Mio. Euro Miete 11 Objekte Hamburg 142.000 m² 7,1 Mio.

4 Eckdaten Carlswerk Erwerb als Sale-and-Lease-back im Dezember 2007 Grundstücksfläche: ca m! Mietfläche Büro: ca m! Mietfläche Lager/Produktion/Service: ca m! 20 Gebäude aus ca. 100 Jahren Bauzeit (1896 bis 1984) Denkmalschutz auf Werkstatt und Kupferhütte Schrittweiser Auszug von nkt cables GmbH bis 2013 Ca Arbeitsplätze im Carlswerk (bei Fertigstellung) Investitionsvolumen von rund 75 Mio. Euro BEOS: 5 Projektmanager vor Ort. Das Carlswerk 4

100 Jahren Bauzeit (1896 bis 1984) Denkmalschutz auf Werkstatt und Kupferhütte Schrittweiser Auszug von nkt cables GmbH

5 Das Carlswerk im Kölner Schanzenviertel Carlswerk Entfernungen:! Kölner City: ca. 5 km! Flughafen Köln/Bonn: ca.12 km Öffentlicher Nahverkehr:! Nächste U-Bahnstation U4: Keupstr. (ca. 500 m, 16 min. Fahrzeit bis Neumarkt)! Nächste S-Bahnstation: Köln-Mülheim (Bus: ca. 8 min)! Der Kölner Hauptbahnhof liegt sieben, der Deutzer Bahnhof/ Kölnarena fünf U-Bahnstationen entfernt Dom Autobahnanschluss:! Direkter Anschluss an die Autobahnen A3 und A4, Ausfahrt Köln-Dellbrück Das Carlswerk 5

Nächste S-Bahnstation: Köln-Mülheim (Bus: ca. 8 min)!

6 Das Schanzenviertel in Köln Felten & Guilleaume Das Schanzenviertel ist heute urban und vielfältig. Palladium und das E-Werk machten es bekannt. Seit den 90ern siedeln sich hier namhafte Medienunternehmen wie Viva, Brainpool (Stefan Raab), Bonito TV (Harald Schmidt) und die Werbeagentur Jung von Matt an. Auch klassische Büronutzer (z.b. Bayer und Gothaer Versicherung) ziehen hier in historischen Objekte. Für Köln wichtige Ansiedlungen gelingen im Schanzenviertel: etwa Uniplan in 2008, Lübbe in 2009 In 2010 wird die Kölner Oper ihr Interimsquartier im Schanzenviertel beziehen. Das Schanzenviertel ist 24h Köln, ein einzigartiger Unternehmens-, Medien und Kulturstandort mitten in der pulsierenden Stadt. Das Carlswerk Gastronomie Medien und Veranstaltungsstätten Dienstleistung, Industrie und Gewerbe 6

Für Köln wichtige Ansiedlungen gelingen im Schanzenviertel: etwa Uniplan in 2008, Lübbe in 2009 In 2010 wird die Kölner Oper ihr Interimsquartier im Schanzenviertel beziehen.

7 Die fünf Quartiere im Carlswerk Das Carlswerk 7

8 Die alten Gebäudenamen kehren mit neuen Nutzungen zurück Lager/ Produktion/ Kultur Büro Depot Loftoffices Hypodrom Kupferhütte Drahtlager Werkstatt Kupferwerk Halle Kupferwerk Büro Holweider Straße Das Carlswerk 8

Loftoffices Hypodrom Kupferhütte Drahtlager Werkstatt

9 Quartier 1 Das Hauptgebäude Baujahr: 1961 Gebäudelänge ca. 103 m Gebäudetiefe ca. 12 m MF pro Regelgeschoß: ca m! Produktion im EG, Verwaltung (Zellenbüros) in den OGs, Kabelprüfanlage auf dem Dach 9

10 Hauptgebäude Mieterausbau für Verlagsgruppe Lübbe Beginn der Umbaumaßnahmen im August 2009 Büro, Showroom, Lager und Terrasse für Lübbe: gesamt ca m Bauzeit Mieterausbau ca. 5 Monate Einzugstermin: 1. Januar 2010 weitere komplementäre Nutzungen im EG und im OG in Vorbereitung 10

Lübbe: gesamt ca. 5.230 m Bauzeit Mieterausbau ca.

11 Quartier 1 Die Spulenfabrik Baujahr: 1938/1948 Fläche: m! Gebäudelänge: ca. 52 m Gebäudetiefe: ca.20 m MF pro Regelgeschoß: ca. 850 m! 11

12 Spulenfabrik Mieterausbau für Fred de la Bretonierè Hersteller exklusiver Handtaschen und Schuhe Nutzung: Showroom und Repräsentanz puristisches und minimalistisches Raumkonzept Einzug:

13 Quartier 1 Das Laborgebäude Baujahr: 1922/1948 Gebäudelänge: ca. 39 m Gebäudetiefe: ca.16 m MF pro Regelgeschoß: ca. 530 m! 13

14 Labor Mieterausbau für die nkt cables group Die Muttergesellschaft von nkt cables GmbH zieht ins Carlswerk und bleibt dauerhaft am Standort, auch nach dem Wegzug des Kabelwerks. Die ehemalige Produktionsfläche im anorganischen Labor von Felten & Guilleaume wird zu einer außergewöhnlichen Bürofläche. Es entsteht eine zusätzliche Galeriefläche und eine neue Terrasse mit schönem Blick zum Dom. Historische Labornutzung Nach der Entkernung 14

Die ehemalige Produktionsfläche im anorganischen Labor von Felten & Guilleaume wird zu einer außergewöhnlichen

15 Labor Mieterausbau für die nkt cables group Baujahr: 1922/1948 Mietfläche Büro: ca. 750 m!, zuzügl. ca. 100 m! Terrasse Bauzeit: 10 Wochen, termingerechte Übergabe Einzug: 1. Dezember 2008 Nach Fertigstellung Terrasse 15

Terrasse Bauzeit: 10 Wochen, termingerechte Übergabe

16 Quartier 2 Das Hypodrom Baujahr: 1917/1953 Fläche: ca. 700 m!, davon ca. 250 m! in der später angebauten Halle Nutzung: Gastronomie voraussichtliche Eröffnung Sommer

17 Hypodrom Visualisierung für eine gastronomische Nutzung 17

18 Quartier 2 Die Werkstatt Baujahr: 1897/1957 Fläche: ca m! Nutzung: Loft-Büro Denkmalgeschütztes Gebäude Bauzeit: ca. 9 Monate Fertigstellung: Juni

19 Werkstatt Historische Produktionshalle 19

20 Werkstatt 1.OG vordere Einheit vor Umbau 20

21 Werkstatt 1.OG vordere Einheit nach Umbau Erhaltung der Tragsysteme 21

22 Werkstatt 1.OG hintere Einheit vor Umbau 22

23 Werkstatt 1.OG hintere Einheit nach Umbau Erhaltung der Tragsysteme 23

24 Werkstatt 2.OG vor Umbau 24

25 Werkstatt 2.OG nach Umbau Erhaltung der Tragsysteme 25

26 Quartier 4 Die Kupferhütte Baujahr: 1896 Denkmalgeschützte Fassade Bauzeit der Gebäude ca. 9 Monate Nach den Umbaumaßnahmen entstanden 6 individuelle Lofteinheiten mit eigenem Zugang und Maisonettengeschossen 26

27 Kupferhütte Vor und nach dem Umbau 27

28 Kupferhütte Historisch 28

29 Kupferhütte Vor Baubeginn Marcus, Schwier, Atelier für Photographie 29

30 Kupferhütte Mieterausbau Shine Group Germany nach Umbau Tochtergesellschaft des Murdoch Konzerns Mietfläche Büro: ca. 520 m!, zuzügl. ca. 60 m! Terrasse Bauzeit Mieterausbau ca. 8 Wochen Einzugstermin: 1. August

31 Kupferhütte Mieterausbau Shine Group Germany nach Umbau Tochtergesellschaft des Murdoch Konzerns Mietfläche Büro: ca. 520 m!, zuzügl. ca. 60 m! Terrasse Bauzeit Mieterausbau ca. 8 Wochen Einzugstermin: 1. August

32 Masterplan für das Areal Freianlagenkonzepte Masterplan Erholungszone Lichtkonzept Grünanlagen Masterplan 32

33 Fazit Das Carlswerk ist ein typisches BEOS-Produkt 1. Unternehmensimmobilien mit attraktiver Mischnutzung von Büro, Produktion, Lager, Service und Großhandel (plus Kultur) 2. Integrierter Standort in der Stadt (Top 7) 3. Stabile Bestandsimmobilie mit vorhandenem, steigerungsfähigem Cash Flow. 4. Hohes Aufwertungspotenzial durch Revitalisierung und teilweise Umnutzung der Flächen (hier: Produktion in Büro- oder Serviceflächen) 5. Zufriedene Mieter, da Flächen individuell und budgetgerecht ausgebaut werden. 6. Finanzierung sieht hohe Mieterausbaubudgets vor, die aber nicht spekulativ sondern bedarfsgerecht und flexibel investiert werden. 7. Gute Position im Wettbewerb. Billiger und besser als vergleichbare Flächen. 8. Hohe Nachhaltigkeit (ökonomisch und ökologisch) durch Bestandsnutzung (Energiebilanz insgesamt deutlich besser als etwa Neubau) 9. Professionelles und leistungsfreudiges Asset Management-Team vor Ort. 10. Ziel ist die Schaffung eines urbanen und interdisziplinären Business Campus in der Stadt für die mittelständische Wirtschaft. Inspiration ist alles. Fazit 33

34 Weiterdenken mit Ihnen Kontakt: BEOS GmbH Büro Köln Schanzenstr Köln Showroom Carlswerk Alma Rieder Daniel Fielitz T: / T: / F: / Büro Berlin Burgstraße Berlin Holger Matheis hm@beos.net T: / F: /

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