Hamburg 2020: Ein Blick in die Zukunft

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1 Hamburg 22: Ein Blick in die Zukunft zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt

2 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Hamburg 22 dynamische Wirtschaft weiter wie bisher schwache Wirtschaft

3 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Inhaltsverzeichnis Management ummary Einleitung Zyklische Entwicklung des Hamburger Büroimmobilienmarktes Der Immobilienzyklus aus Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage Hamburgs dynamische Marktentwicklung der letzten Jahrzehnte Wirtschaftsstandort Hamburg Büroimmobilienmarkt Hamburg Die aktuelle Marktlage und kurzfristiger Ausblick Einflussfaktoren des Hamburger Büroimmobilienmarktes Einflussfaktoren und zukünftige Entwicklung Nachfrageseite des Büroimmobilienmarktes Bevölkerungsentwicklung Wirtschaftsentwicklung Arbeitsmarkt und Erwerbstätigkeit Bürobeschäftigte Büroflächenkennziffer Weitere Faktoren der Nachfrageseite Angebotsseite des Büroimmobilienmarktes Bestand, Fertigstellungen und Abrisse Bau- und Energiekosten Leerstand Miete als Ausgleichsmechanismus am Büroimmobilienmarkt Analyse der Einflussfaktoren (Cross-Impact-Analyse) Herleitung der zenariovarianten zenarien Der Hamburger Büroimmobilienmarkt im Jahr Trendszenario: weiter wie bisher Alternativszenario I: dynamische Wirtschaft Alternativszenario II: schwache Wirtschaft Fazit...39 Anhang...41

4 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Management ummary In den vergangenen Jahrzehnten hat sich der Hamburger Büroimmobilienmarkt sehr dynamisch entwickelt. In Abhängigkeit zur konjunkturellen Entwicklung wurden mehrere Immobilienzyklen durchlaufen. Der starke Handels- und Wirtschaftsstandort Hamburg basiert auf einer diversifizierten Branchenstruktur mit einem hohen Anteil an Beschäftigten im Dienstleistungssektor. Diese haben in der Vergangenheit für eine gute Entwicklung der Marktparameter gesorgt. In der aktuellen Marktlage erholen sich die Wirtschaft und der Büroimmobilienmarkt von den Auswirkungen der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise. Der Büroimmobilienmarkt ist ein komplexes Wirkungsgefüge und wird von vielfältigen Faktoren beeinflusst. Diese Einflussfaktoren lassen sich in Angebots- und Nachfragefaktoren einteilen und wirken auf den Marktpreis (Mietniveau) ein. Die zentrale Frage dieses Berichts lautet: Wie entwickelt sich der Hamburger Büroimmobilienmarkt bis ins Jahr 22? Da für viele der Faktoren keine langfristigen Prognosen vorliegen, werden zur Beantwortung die möglichen Entwicklungen der verschiedenen Einflussfaktoren in zenarien (Zukunftsbildern) kombiniert. Das Ergebnis einer Cross-Impact-Analyse zeigt, dass die Wirtschaftsentwicklung den größten Einfluss auf den Büroimmobilienmarkt ausübt. Der Hauptwirkungskanal für den Büroimmobilienmarkt lautet: Wirtschaftsentwicklung Lage am Arbeitsmarkt Bürobeschäftigung Büroflächennachfrage Büroflächenangebot Einfluss von Angebot und Nachfrage auf den Marktpreis Ausgehend von unterschiedlichen Annahmen über die Wirtschaftsund Beschäftigtenentwicklung ergeben sich drei zenarien, die die Marktentwicklung bis ins Jahr 22 aufzeigen. Ein Trendszenario wird um zwei Alternativszenarien mit einem positiven und einem negativen Bild für die Wirtschaftsentwicklung ergänzt: Trendszenario: weiter wie bisher -- tabile Bedingungen im langfristigen Trend der Faktoren werden unterstellt. Alternativszenario I: dynamische Wirtschaft -- Die Hamburger Wirtschaft entwickelt sich sehr gut und hat hohe Wachstumsraten. Alternativszenario II: schwache Wirtschaft -- Die Wirtschaft verharrt langfristig in einer chwächephase. Im Ergebnis zeigen sich deutliche Unterschiede hinsichtlich der Nachfrage- und Angebotsparameter. Im Trendszenario mit der höchsten Eintrittswahrscheinlichkeit liegen die Werte der Einflussfaktoren im Jahr 22 vergleichbar zu denen im Jahr 21. Trotz einer Nettoabsorption von 86. m² steigt der Leerstand allerdings an. Grund dafür sind sich ändernde Präferenzen der anmietenden Unternehmen hinsichtlich qualitativer Merkmale der Büroflächen. Das Alternativszenario I: dynamische Wirtschaft kommt zu einem deutlich anderen Ergebnis: Die Büroflächennachfrage ist sehr hoch, ein großer Teil des Leerstands wird abgebaut, die Bautätigkeit ist hoch und die pitzenmiete steigt auf Rekordwerte. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses zenarios ist geringer einzuschätzen. Noch geringer ist diese für das Alternativszenario II: schwache Wirtschaft. In diesem steigt die Leerstandsquote bis ins Jahr 22 auf einen für Hamburg sehr hohen Wert. Im Vergleich zu anderen deutschen oder internationalen Büromärkten sind dort zweistellige Leerstandsquoten aber bereits im Jahr 21 Realität. Einflussfaktoren auf den Büroimmobilienmarkt Einflussfaktoren 1: Bevölkerungsentwicklung (insb. Wanderung) 2: Wirtschaftsentwicklung 3: Arbeitsmarkt (insb. Bürobeschäftigung) 4: Büroflächenkennziffer 5: Unternehmensgründungen / Ansiedlungen 6: Zinsniveau 7: Energieeffizienz 8: lokale politische Aktivität 9: Büroflächennachfrage 1: Bestandsentwicklung (Angebot i.w..) 11: Baukosten 12: Energiekosten 13: Leerstand (Angebot i.e..) Nachfrageseite Angebotsseite Miete 14: Mietniveau

5 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Ergebnisse der drei zenarien Trendszenario: weiter wie bisher Alternativszenario I: dynamische Wirtschaft Alternativszenario II: schwache Wirtschaft Wirtschaft Nachfrageseite Angebotsseite Miete durchschnittliches Wirtschaftswachstum (211-22),8 % 2,5 % -,5 % Entwicklung der Erwerbstätigen (211-22) 7,5 % 2, % -5, % Veränderung der Bürobeschäftigung (211-22) Wachstumskomponente (Umzüge/Expansionen mit positiver Nettoabsorption) (211-22),86 Mio. m² 2,14 Mio. m² -,57 Mio. m² trukturkomponente (Umzüge ohne Nettoabsorption) (211-22) 3,5 Mio. m² 4,3 Mio. m² 2,8 Mio. m² Gesamtnachfrage (211-22) 4,36 Mio. m² 6,16 Mio. m² 2,8 Mio. m² Bauvolumen (211-22) 1,38 Mio. m² 2,66 Mio. m²,15 Mio. m² Bestand (22) 15,35 Mio. m² 15,99 Mio. m² 14,48 Mio. m² Leerstand (22) 1,47 Mio. m²,83 Mio. m² 2,3 Mio. m² Leerstandsquote (22) 9,5 % 5,2 % 14, % pitzenmiete (22) 25,5 /m²/monat 3,5 /m²/monat 21, /m²/monat Überblick aller drei zenarien zenariozeitraum 211 bis m 2 /m 2 /Monat bzw. % Angebot: Leerstand (in m 2 ) Nachfrage: Flächenumsatz (in m 2 ) BIP-Wachstum (preisbereinigt in %) pitzenmiete (in /m 2 /Monat) Quelle: Jones Lang Laalle Trendszenario: weiter wie bisher Alternativszenario I: dynamische Wirtschaft Alternativszenario II: schwache Wirtschaft -5

6 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Einleitung Der Hamburger Büroimmobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahrzehnten sehr dynamisch entwickelt. In vielen Quartieren haben Bauvorhaben das Gesicht der tadt verändert. Das Angebot an Büroflächen hat sich erhöht und weiter differenziert. Hamburg steht als Wirtschafts- und Bürostandort im nationalen und internationalen Vergleich relativ gut da und hat insbesondere in den vergangenen Jahren eine gute Entwicklung erlebt. Hätte man dies vor 1 oder 2 Jahren so vorhersehen können? Und, welche Faktoren waren für die Entwicklung des Büroimmobilienmarktes verantwortlich? Der Büroimmobilienmarkt wird von der Konjunktur beeinflusst und entwickelt sich daher zyklisch. Neben dieser zyklischen Komponente gibt es Entwicklungsfaktoren, die nicht oder nur schwer vorhersehbar sind, aber einen starken Einfluss auf das Marktgeschehen ausüben. Dazu gehören beispielsweise die Wiedervereinigung, die zunehmenden Handelsaktivitäten im Zuge der Globalisierung, die EU-Osterweiterung sowie die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 29. Diese haben nicht zuletzt auf den Hamburger Büroimmobilienmarkt einen starken Einfluss ausgeübt. In diesem Bericht wird der Frage nachgegangen, wie sich der Büroimmobilienmarkt der Hansestadt in den kommenden zehn Jahren entwickeln wird. Dazu werden die wichtigsten Einflussfaktoren auf die Büroimmobilienmarktentwicklung analysiert und ihre Zusammenhänge aufgezeigt. Mittels der zenariotechnik wird die Entwicklung dieser Faktoren zu verschiedenen Zukunftsbildern kombiniert. Das Ergebnis ist daher keine starre Prognose, sondern es werden Entwicklungsmöglichkeiten aufgezeigt, die zur Diskussion anregen sollen. Den Akteuren des Büroimmobilienmarktes sollen diese Überlegungen bei ihren Entschei- Prognosen sind schwierig, dungen besonders wenn sie die helfen. Zukunft betreffen. (zugeschrieben Mark Twain, Zunächst Karl Valentin, Winston Churchill u.a.) wird der Immobilienzyklus kurz beleuchtet und darauf die Hamburger Marktentwicklung der letzten Jahrzehnte beschrieben. Ausgehend vom aktuellen Marktgeschehen und der kurzfristigen Prognose stellt sich dann die Frage, welche langfristigen Entwicklungspfade für den Markt möglich und wahrscheinlich sind.

7 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Zyklische Entwicklung des Hamburger Büroimmobilienmarktes 2.1 Der Immobilienzyklus aus Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage Am Büroimmobilienmarkt treffen die Nachfrager und Anbieter von Büroimmobilien bzw. von Büroflächen aufeinander. Auf der Nachfrageseite stehen Unternehmen, die Flächen anmieten oder Immobilien erwerben wollen. Die Anbieter sind Immobilieneigentümer, die Flächen vermieten oder ihre Immobilien veräußern. Der entsprechende Marktpreis, der sich aus Angebot und Nachfrage ergibt, ist entweder die Miete oder der Kaufpreis. Je nachdem, ob ein Nachfrageüberhang (Vermieter-/Verkäufermarkt) oder ein Angebotsüberhang (Mieter-/Käufermarkt) besteht, steigt oder sinkt der Preis. (hier: neues Angebot durch Projektentwicklungen) zeitverzögert auf Nachfrageänderungen. Diese Verzögerungen führen zu chwankungen am Immobilienmarkt (sogenannter Immobilienzyklus). Die Immobilienuhr von Jones Lang Laalle ist ein Modell, das die chwankungen der pitzenmiete im Verlauf des Immobilienzyklus aufzeigt. Der Immobilienzyklus hat starke Auswirkungen auf die Entscheidungen der Akteure. Je nachdem, auf welcher Position ein Markt auf der Uhr zu einem bestimmten Zeitpunkt steht, haben die Akteure Immobilienuhr Hamburg im Zeitverlauf Zyklus 1. Zyklus Mietpreiswachstum Mietpreiswachstum Verlangsamtes Verlangsamtes Beschleunigtes Mietpreiswachstum Beschleunigtes Mietpreiswachstum Quelle: Jones Lang Laalle Beschleunigter Beschleunigter Mietpreisrückgang Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang / / Zyklus 2. Zyklus Zyklus 3. Zyklus Die Immobilie ist ein langlebiges Wirtschaftsgut, und es wird schnell ersichtlich, dass der Büroimmobilienmarkt ein unvollkommener Markt ist. Die wichtigste Eigenschaft einer Immobilie zeigt sich bereits in ihrem Namen sie ist immobil, also fest verankert an ihrem tandort. Daraus folgt die Einzigartigkeit der Immobilie (heterogenes Gut) und somit die chwierigkeit des Gütervergleiches. Dennoch ergeben sich anhand von Lage oder Ausstattungsqualität der jeweiligen Immobilien vergleichbare Teilmärkte. Die geographische Unterteilung kann theoretisch unterschiedliche Machtpositionen. Die Immobilienuhr verdeutlicht, von der Ebene des Kontinents bis zum traßenblock reichen. In der dass Hamburg in den letzten rund 2 Jahren mehr als zwei Zyklen Praxis wird der Begriff Teilmarkt für funktionale Gebiete von tadtteil- durchlaufen hat und sich die Zyklen tendenziell verkürzen. Wie bis Bezirksgröße verwendet, die homogen hinsichtlich Lagequalität, sich dabei die jeweiligen Angebots- und Nachfrageparameter des Umfeld, Angebot und Mieten sind. Eine weitere egmentierung des Büroimmobilienmarktes entwickelt haben und gegenüberstanden, ist Marktes geschieht hinsichtlich der qualitativen Differenzierung von Gegenstand des folgenden Kapitels. Immobilien nach den egmenten (Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel, Wohnen) oder der Ausstattungsqualität (einfacher, mittlerer 2.2 Hamburgs dynamische Marktentwicklung oder guter Nutzwert). der letzten Jahrzehnte Weiterhin ist der Immobilienmarkt gekennzeichnet durch eine geringe Markttransparenz und damit durch unvollkommene Informationen. Ebenso haben die Marktakteure Präferenzen hinsichtlich der Eigenschaften einer Immobilie, insbesondere der Lage und Ausstattung. Eine bedeutende Eigenschaft einer Immobilie ist der relativ lange Planungs- und Realisierungszeitraum. Dadurch reagiert das Angebot Wichtig für das Verständnis des Hamburger Büroimmobilienmarktes ist die Kenntnis über den Wirtschaftsstandort. Die Branchen- und Wirtschaftsentwicklung, Wirtschaftspolitik und -förderung auf kommunaler Ebene und darüber hinaus wirken sich direkt auf den Büroimmobilienmarkt aus. Eine sogenannte Makrostandortbetrachtung ist daher ein wichtiger Bestandteil einer Marktanalyse.

8 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Wirtschaftsstandort Hamburg Mit rund 1,8 Mio. Einwohnern ist Hamburg nach Berlin die größte tadt Deutschlands und seit dem Jahr 2 um rund 3,4 % gewachsen. Die Ausstrahlung Hamburgs wird an der Größe der Metropolregion deutlich. Etwa 4,2 Mio. Menschen leben und arbeiten in der Metropolregion. Die funktionale Verflechtung der Hansestadt mit der Region ist sehr eng: Rund 3. Arbeitnehmer pendeln täglich aus den Landkreisen des Umlandes in das Hamburger tadtgebiet. Die Hansestadt Hamburg ist ein dynamischer Wirtschaftsstandort, der von der Wiedervereinigung und der Europäischen Osterweiterung stark profitiert hat. In zahlreichen tandortrankings erzielt Hamburg regelmäßig pitzenpositionen. Die Lage an der Elbe ist seit jeher Grundlage für die wirtschaftliche Entwicklung der tadt gewesen. o hat sich Hamburg als bedeutender tandort für die maritime Wirtschaft etabliert. Der Hafen ist ein zentraler Wirtschaftsfaktor und Drehscheibe für den Warenhandel mit dem baltischen sowie dem asiatischen Raum. Dennoch ist die Wirtschaftsstruktur in Hamburg breit aufgestellt. Der Branchenmix von Industrie, Medien, Handel, Finanzen und Dienstleistungen sorgt für eine wirtschaftliche tabilität. Am Industriestandort Hamburg dominieren u.a. die Luftfahrt- und chiffsbauindustrie, Grundstoff- und Konsumgüterindustrie sowie Medizintechnik und Biowissenschaften (Life ciences). Hamburg ist aber nicht nur ein wichtiger Industrie-, sondern auch Dienstleistungsstandort. Mittlerweile arbeiten rund 83 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Dienstleistungssektor. Zu den wichtigsten Dienstleistungsbranchen zählen die Medien-, IT-, Handels-, Versicherungs- und Finanzbranche sowie der Tourismus. Hamburg ist seit jeher ein bedeutender Handelsplatz (etwa jeder sechste Beschäftigte arbeitet im Einzel-, Groß- oder Außenhandel). Daraus hat sich eng verbunden mit dem Hafen ein dynamischer Logistikstandort entwickelt. Weiterhin ist Hamburg einer der größten Versicherungs- und Bankenstandorte in Deutschland. Da die Beschäftigten im Dienstleistungssektor überwiegend in Büros arbeiten, ist der Zusammenhang zwischen der Branchenstruktur und dem (Büro-)Immobilienmarkt ersichtlich Büroimmobilienmarkt Hamburg Hamburg war lange Zeit als Bürostandort unterschätzt, hat aber spätestens seit der Wiedervereinigung seinen festen Platz innerhalb der deutschen und europäischen Bürostandorte gefunden. Mit einem Flächenbestand von über 14 Mio. m² zählt Hamburg hinter München und Berlin zu den größten deutschen Bürostandorten. Im Vergleich zu den sogenannten Big-6 Immobilienhochburgen hat Hamburg traditionell eine geringe Leerstandsquote, ein relativ stabiles Umsatzvolumen und eine moderate pitzenmiete. Der Hamburger Büroimmobilienmarkt gliedert sich in mehrere Teilmärkte mit verschiedenen Charakteristika und funktionalen Merkmalen. ie entsprechen damit den unterschiedlichen Nutzungsanforderungen der mietenden Unternehmen und Institutionen. In den Teilmärkten Innenstadt, Hafenrand und HafenCity werden die höchsten Mieten gezahlt, gleichzeitig gibt es hier die höchsten Fertigstellungsvolumina in der jüngeren Vergangenheit. Anmietungsfreudige Unternehmen finden Objekte in erstklassiger Lage und Ausstattung. Die Teilmärkte City üd und City Nord sind klassische Back-Office-tandorte mit pitzenmieten bis 12,5 oder 11, Euro/m²/Monat damit deutlich unter denen der Innenstadt (22,5 Euro). Um die Außenalster liegen die Teilmärkte östliche Außenalster-t.Georg, Eppendorf-Harvestehude-Rotherbaum sowie Winterhude-Uhlenhorst. In t. Georg gibt es einige Bürohochhäuser im Bereich teindamm und Berliner Tor, während in den klassischen Wohnstandorten wie Eppendorf oder Rotherbaum insbesondere Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer oder Ärzte teils in repräsentativen Bürovillen anmieten (z.b. entlang der Rothenbaumchaussee). Der Teilmarkt Altona-Ottensen-Bahrenfeld ist ein tandort mit einem hohen Anteil an Kreativunternehmen aus den Branchen Dienstleistungen, Medien und EDV. Die Teilmärkte Wandsbek, Barmbek-Bramfeld und Flughafen - Groß Borstel sind klassische Wohnstadtteile mit Büroobjekten entlang von Ausfallstraßen oder in Büroquartieren. Der Teilmarkt Harburg-üdlich der Elbe ist aufgrund des Hafens vorrangig durch Lager- und Logistiknutzung gekennzeichnet, verfügt aber im Areal Channel Hamburg über ein modernes Büroviertel. Ein zentraler Nachfrageparameter am Büroimmobilienmarkt ist das Umsatzvolumen, also die neu vermieteten oder durch Eigennutzer neu belegten Flächen innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Die Nachfrage ist in den vergangenen Jahrzehnten in zyklischen Bewegungen deutlich angewachsen. Insbesondere Ende der 199er Jahre gab es im Zuge des New-Economy-Booms ein starkes Umsatzwachstum. Mit dem Platzen der Internet-Blase sank die Nachfrage entsprechend stark. eit dem Jahr 24 konnte sich Hamburg von diesem Umsatzeinbruch erholen und verzeichnete im Jahr 27 sein bisheriges Allzeithoch von 585. m². Im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise ist die Nachfrage nach Büroflächen deutlich eingebrochen und nun wieder auf dem Weg der Erholung. Die umsatzstärksten Teilmärkte sind traditionell die Innenstadt und die City üd. Der noch relativ junge Teilmarkt HafenCity machte

9 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Hamburg: Büroflächen-Teilmärkte Innenstadt 12,5-22,5 Mietpreisspanne (Euro/m²/Monat) A 23 Jones Lang Laalle Research - 21 / Q4 A A A Eidelstedt A chnelsen Niendorf Hamburg Airport Fuhlsbüttel Flughafen - Groß Borstel 6, - 1, Groß Borstel Langenhorn Alsterdorf City Nord 6, - 11, Ohlsdorf Hummelsbüttel Hamburg Nord-Ost 5, - 8, teilshoop Poppenbüttel Wellingsbüttel Bramfeld asel Farmsen-Berne Lurup Hamburg-West A 6,5-1,5 Lokstedt Winterhude Barmbek-Bramfeld Eppendorf 7, - 12,5 Eppendorf- Barmbek-Nord tellingen Harvestehude- Rotherbaum Hoheluft-Ost 11, - 17, Winterhude- Dulsberg Tonndorf Wandsbek Uhlenhorst Eimsbüttel 9, - 12,5 Hamburg Harvestehude Barmbek-üd Wandsbek 8, - 11,5 6, - 1,5 Osdorf Bahrenfeld Hoheluft-West Uhlenhorst Jenfeld R Altona-Ottensen- Eimsbüttel Rotherbaum Hohenfelde Eilbek Marienthal Bahrenfeld Groß-Flottbek R 8, - 12,5 Altona-Nord ternschanze Außenalster A 24 ankt Pauli östl. Außenalster - t. Georg t. Pauli 8, - 14,5 Hamm-Nord 1, - 18, ankt Georg Borgfelde City-üd (Außenbereich) Nienstedten 5, - 9, Othmarschen Ottensen Neustadt Hamm-Mitte Altona-Altstadt Innenstadt 12,5-22,5 Horn Moorburg Hammerbrook Hamm-üd Wilhelmsburg Altstadt Billstedt Elbe A 7 Norderelbe Hafenrand 1,5-21,5 HafenCity City-üd (Kernbereich) Billbrook-Billwerder-Billstedt A 253 6, - 12,5 5, - 9,5 Heimfeld Harburg - südlich der Elbe HafenCity 6,5-11, 15, - 21,5 Finkenwerder Heimfeld Rothenburgsort Neuland Waltershof teinwerder Kleiner Grasbrook Harburg Rathaus Harburg Billbrook Harburg - südlich der Elbe Hamburg-Harburg 6,5-11, Eißendorf Francop Wilstorf Gut Moor Altenwerder Wilhelmsburg A 255 A 255 A 252 Veddel Moorfleet 1 2 Billwerder Kilometer R in den letzten Jahren insbesondere durch die Großabschlüsse von Unilever, dem piegel-verlag und dem Germanischen Lloyd auf sich aufmerksam. Die kleineren Vermietungen sorgen hier für eine Durchmischung und Belebung des Areals. Die Entwicklung des Überseequartiers sowie die Planung der östlichen HafenCity sind derzeit in der Diskussion. Eine tärke des Hamburger Büroimmobilienmarktes ist die bereits oben erwähnte breite Branchenstruktur der Wirtschaft. Diese hat dafür gesorgt, dass einerseits der Umsatzrückgang in den nachfrageschwachen Jahren 22 und 23 nicht so stark gewesen ist, wie beispielsweise in Frankfurt (ein Markt, der sehr stark von den Branchen Banken und Finanzdienstleistungen dominiert wird) und andererseits das Umsatzvolumen in starken Jahren auf einer breiten Basis fußte. Die unternehmensbezogenen Dienstleister sind traditionell die umsatzstärkste Nachfragegruppe. Danach folgen in einer zehnjährigen Betrachtung die Branchen Verlagswesen+Medien und Industrie. Im Vergleich zu den anderen deutschen Bürohochburgen weist Hamburg die größte Branchenvielfalt am Büroimmobilienmarkt auf (siehe Abbildung Branchenkonzentration). Dieser stabilisierende Faktor ist ein großer Pluspunkt für den Markt und verhilft Hamburg auch in konjunkturell schwächeren Jahren zu einer gewissen tabilität. Büroflächenumsatz Hamburg 6. m Quelle: Jones Lang Laalle

10 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Büroflächenumsatz nach Branchen (21-21) Branchenkonzentration des Büroflächenumsatzes (21-21) 19 % 13 % 9 % 6 % 7 % 9 % 7 % 8 % 7 % 7 % 8 % unternehmensbezogene Dienstleistungen Verlagswesen, Medien Industrie Versicherungen Transport, Verkehr, Lagerhaltung Banken, Finanzdienstleistungen Handel öffentliche Verwaltung Bau, Immobilien EDV andere, unbekannt Quelle: Jones Lang Laalle Anteil der Branchen (kumuliert) am Umsatzvolumen % Parität Branchen (1 = umsatzstärkste Branche, 16 = umsatzschwächste Branche) Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Anhand der Konzentrationskurven ist zu erkennen, dass Hamburg der Büroimmobilienmarkt mit der höchsten Branchendiversität ist, wohingegen Frankfurt die höchste Konzentration aufweist. In Hamburg werden rechnerisch rund 5,4 Branchen benötigt, um die Hälfte des Umsatzvolumens zu erzielen in Frankfurt dagegen nur rund 2,3. Quelle: Jones Lang Laalle piegelbildlich zur Entwicklung des Umsatzes hat sich langfristig der Angebotsparameter Leerstand entwickelt. Auch hier zeigt sich die charakteristische Wellenbewegung mit geringen Leerständen in den Boomjahren 199 bis 1992 und 2 bis (Mitte) 22. In den konjunkturell schwachen Jahren nach dem Boom der New-Economy ist die Leerstandsquote von 2,4 % im Jahr 2 auf 8 % im Jahr 25 angestiegen. Während der Dotcom-Krise kam es zum Phänomen der Untermietflächen. Die Firmen waren zuvor sehr expansiv und hatten in der Krise zu hohe Flächenreserven. Am Markt wurden solche Flächen als Untermietflächen angeboten. Ab dem Jahr 26 ist die Leerstandsquote im Zuge der guten wirtschaftlichen Entwicklung wieder gesunken. Die Teilmärkte mit den höchsten absoluten Leerstandszahlen sind die Innenstadt und die City üd. Mit einer Leerstandsquote von ca. 9,4 % verfügt die Innenstadt über einen leicht geringeren Wert als die Gesamtstadt. Die Leerstandsquote in der City üd (Kernbereich) ist dagegen mit rund 15,6 % deutlich höher. An vielen tandorten der Hansestadt wurden in den letzten Jahren neue Büroprojekte entwickelt. Wie andere Wirtschaftsgüter auch, verlieren Büroflächen im Laufe der Zeit an Qualität und müssen folglich saniert oder nach Abriss neu gebaut werden. Eine anierung ist umso mehr notwendig, da Flächen suchende Unternehmen i.d.r. eine höherwertige Ausstattungsqualität bevorzugen. Neben dieser qualitativen Aufwertung war in den vergangenen Jahren die quantitative Fertigstellung, also das chaffen von neuen Büroflächen, notwendig, weil Unternehmen expandiert haben, nach Hamburg gezogen oder neu gegründet worden sind. In den vergangenen zwei Jahrzehnten wurden durchschnittlich rund 2. m² an Büroflä- chen pro Jahr fertig gestellt, darunter Neubauten sowie umfassende anierungen. Die größten Fertigstellungsvolumina gab es in den Jahren 1993 und 22. In den jeweiligen Folgejahren ist der Leerstand deutlich angestiegen, weil der Fertigstellungstermin in diesen Fällen in konjunkturell schwächere Phasen gefallen ist. Wieder ist die Wellenbewegung dieses Marktparameters deutlich, aufgrund der geringen Anpassungsgeschwindigkeit allerdings zeitlich verzögert. In der Theorie ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage der jeweilige Marktpreis. In der Praxis spielen noch weitere Einflussfaktoren eine Rolle, dazu gehören u.a. persönliche Präferenzen für z.b. bestimmte Lagen oder Trophy Buildings, Zukunftserwartungen oder Immobiliencharakteristika wie Büroflächenleerstand Hamburg m 2 % Leerstand (in. m 2 ) Leerstandsquote (in %) Quelle: Jones Lang Laalle 1, 8, 6, 4, 2,,

11 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Büroflächenfertigstellungen Hamburg 5. m lassen. Das Niveau der pitzenmiete liegt rund 1 Euro oberhalb der Durchschnittsmiete. Im Vergleich zur pitzenmiete verläuft die Durchschnittsmiete mit Werten zwischen etwa 11, und 14, Euro stabiler: Der Variationskoeffizient der pitzenmiete ist 1,5-mal höher als der der Durchschnittsmiete. 2 Durchschnitt : 173. m 2 Büromieten in Hamburg Quelle: Jones Lang Laalle Leerstand im Gebäude oder Mieterbonität. Analog zu den vorher beschriebenen Marktparametern verläuft die Entwicklung der Hamburger pitzenmiete in Wellenbewegung. Allerdings verharrte die pitzenmiete Ende der 199er Jahre auf einem Niveau von 25,5 Euro/m²/Monat, wohingegen der Leerstand in dieser Zeit deutlich angestiegen ist. Der Grund für diese tabilität der pitzenmiete ist die geringe Größe des Marktes für spitzenmietpreisfähige Immobilien. Mit dem Markteinbruch Anfang der 2er Jahre ist die pitzenmiete auf unter 2 Euro gesunken. Dieser Rückgang um sechs Euro oder fast ein Viertel ist geringer als beispielsweise in Berlin und Frankfurt (Rückgang um knapp ein Drittel). Die dynamische Nachfrageentwicklung seit ca. 24 und die knapper werdenden qualitativ hochwertigen Flächen in erstklassiger Lage haben die pitzenmiete im Jahr 28 auf 23,5 Euro ansteigen 3 Euro/m 2 /Monat 25 pitzenmiete Durchschnittsmiete Quelle: Jones Lang Laalle Bei der Betrachtung der einzelnen Büroimmobilienmarktparameter zeigt sich bereits eine starke gegenseitige Abhängigkeit. In der folgenden Abbildung sind Angebot und Nachfrage sowie die sich ergebende pitzenmiete gegenüber gestellt. Zu erkennen sind die beiden Boomphasen und 2 bis (Mitte) 22 sowie die generelle Wellenbewegung der Parameter. Ebenfalls zeigt sich die verzögerte Reaktion des Angebotes: Während zwischen den Jahren 21 bis 23 der Büroflächenumsatz stark gesunken ist, nimmt der Leerstand aufgrund der hohen Fertigstellungen deutlich zu. Zusammenwirkung von Angebot, Nachfrage und Mietpreis am Hamburger Büroimmobilienmarkt 1.5. m 2 /m 2 /Monat Angebot: Leerstand (in m 2 ) Nachfrage: Flächenumsatz (in m 2 ) pitzenmiete (in /m 2 /Monat) Quelle: Jones Lang Laalle

12 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Die aktuelle Marktlage und kurzfristiger Ausblick Die Hamburger Wirtschaftsentwicklung ist wie oben gezeigt in den letzten Jahren sehr dynamisch gewesen. Obwohl Hamburg von der Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 29 nicht so stark getroffen wurde wie Gesamtdeutschland (der BIP-Rückgang in Hamburg war geringer als in Deutschland), gingen die Wirtschaftskrise und deren Auswirkungen nicht spurlos an der Hansestadt vorüber und haben bis heute einen Einfluss auf den Büroimmobilienmarkt. Nachdem der Hamburger Investmentmarkt bereits Ende 27 stark nachgegeben hatte (Rückgang des Transaktionsvolumens und Anstieg der pitzenrendite), sind die Vermietungsumsätze erst rund ein Jahr später unter Druck geraten. In den Monaten zuvor war bereits ein Rückgang der Anfragen und der Umzugsbereitschaft von Unternehmen zu registrieren. Die Unternehmen, selbst von der Wirtschaftskrise erfasst, warteten zunächst ab und nahmen interne Umstrukturierungen vor. Die Anmietungsentscheidungen wurden zurückgestellt. Auch wenn sich in dieser Marktphase die Chancen und Bedingungen für Mieter generell verbessert hatten, wollten viele Unternehmen zunächst die Krise abwarten. Anhand der Mietermatrix für Hamburg wird deutlich, dass der Marktrückgang in den Jahren 22 und 23 deutlich stärker ausgefallen war als der letzte. owohl Angebotswachstum als auch Rückgang der pitzenmiete waren 29 und 21 nicht so stark. Trotz der Entwicklung in Richtung eines Mietermarktes haben die Mieter ihre Chancen zur Kosten- und Flächenoptimierung nur verhalten genutzt. Diese Zurückhaltung lässt sich an den Kennzahlen seit Anfang 29 deutlich ablesen: Der Büroflächenumsatz lag im Jahr 29 bei ca m², damit auf dem niedrigsten Niveau seit 23. Gegenüber 28 war ein Rückgang von ca. 28 % zu konstatieren. Im langfristigen Vergleich lag das Ergebnis 21 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Die Leerstandsquote verzeichnete von Anfang 29 bis Ende 21 ein Plus von über zwei Prozentpunkten. Grund für den starken Anstieg der Leerstandsquote war das hohe Fertigstellungsvolumen. Allein in den vergangenen beiden Jahren wurden fast 5. m² Bürofläche fertig gestellt, davon etwa die Hälfte unvermietet zum jeweiligen Zeitpunkt der Fertigstellung. Im Vergleich zu den anderen deutschen Immobilienhochburgen bewegt sich die Leer- Mietermatrix für Hamburg 2 Preissituation (in %) Abweichung pitzenmiete zum jeweils vorangegangenen 5-Jahres-Mittelwert 15 7 Vermietermarkt Mietermarkt Angebotssituation (in %) Abweichung des Angebots (Leerstand plus spekulative Flächen in Bau) zum jeweils vorangegangenen 5-Jahres-Mittelwert Quelle: Jones Lang Laalle

13 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April standsquote jedoch auf einem niedrigen Niveau. Auf die pitzenmietpreise hatte das zunehmende Angebot im Jahresverlauf 29 noch zu keinen starken Einbußen geführt. Die pitzenmiete lag Ende 29 bei 23, Euro/m²/Monat. Der Rückgang um 2 % gegenüber Ende 28 war gleichzeitig der prozentual gesehen geringste Rückgang unter den deutschen Immobilienhochburgen. Im Laufe des Jahres 21 ist die pitzenmiete um weitere 5 Cent auf 22,5 Euro/m²/Monat gesunken und hat damit den Tiefpunkt in diesem Zyklus erreicht. Das Jahr 21 war verhalten gestartet, und es war noch eine gewisse Unsicherheit der Marktakteure zu verspüren. pätestens aber seit ommer 21 hat der Hamburger Immobilienmarkt vom konjunkturellen Aufschwung profitiert. Grund dafür ist die konjunkturelle Aufhellung, die sich mit einer Verzögerung an den Büromärkten niederschlägt: Zunächst erleben die Unternehmen größere Auftragseingänge, kommen an ihre personellen Kapazitätsgrenzen und müssen dann ihre Flächensituation anpassen. omit hat sich der Immobilienmarkt schneller von den Auswirkungen der Wirtschaftskrise erholt als erwartet. Insbesondere die gute Entwicklung des Arbeitsmarktes hat den Aufschwung beflügelt. o haben sich die schlechten Prognosen von Ende 29 für den Arbeitsmarkt nicht bewahrheitet. Es war befürchtet worden, dass bei auslaufender Kurzarbeit die Konjunktur noch nicht wieder angesprungen sein würde. Zum Jahresende 21 lag die Arbeitslosenquote bei 7,4 %, dem niedrigsten Wert der letzten 1 Jahre. Der Büroflächenumsatz im Jahr 21 notierte bei über 5. m² und damit 28 % höher als im Vorjahr. Einige Großabschlüsse jenseits der 2. m²-marke, die zuletzt 27 registriert worden waren, sind der Grund für dieses gute Ergebnis. Die Unternehmen sind wieder zuversichtlicher, realisieren aufgeschobene Umzugspläne und einige sind bereits auf Expansionskurs. Trotz der optimistischen Grundstimmung gibt es aktuelle Herausforderungen für die nächsten Quartale sowohl auf der Nachfrage- als auch auf der Angebotsseite. Die zukünftigen Projektfertigstellungen werden weiterhin für ein Angebotswachstum sorgen. Obwohl diese neuen Projekte zum Großteil in guten bis sehr guten Lagen entstehen und sie als Neubauerstbezugsflächen generell eine hohe Nachfrage auf sich ziehen, wird die Vermietung einiger Anstrengung bedürfen. In den nächsten Quartalen wird eine Erhöhung der Leerstandsquote in den zweistelligen Bereich erwartet. Mittel- und langfristig werden sich aber Lage- und Objektqualität durchsetzen, denn neue Büroimmobilien lassen sich ceteris paribus (c.p.) leichter vermieten als veraltete. Für Letztere wird es dann zunehmend Vermarktungsschwierigkeiten geben. Trotz des wachsenden Angebots ist der Druck auf die pitzenmieten vorerst genommen. Bereits für 211 wird ein erneutes leichtes Wachstum der pitzenmiete und damit der Beginn eines neuen Immobilienzyklus erwartet. Damit ist die aktuelle Abschwungphase kürzer als die von ca. 22 bis 25, zudem ist die pitzenmiete im aktuellen Zyklus nicht so stark gesunken. Als Grund dafür kann gesehen werden, dass es keine echte Immobilienkrise, sondern eine globale Finanzkrise war. Jährliche Wachstumsrate der pitzenmiete Hamburg % Quelle: Jones Lang Laalle Entsprechend der kurzfristigen Prognose wird ab 211 mit einem sich weiter verbessernden Marktumfeld gerechnet. Die Flächennachfrage wird steigen, aber auch der Leerstand wird aufgrund der umfangreichen Projektvorhaben weiter zunehmen. Da die Nachfrage- die Angebotseffekte aber übersteigen, wird mit einer leicht steigenden pitzenmiete für 211 und auch für 212 gerechnet. Wie sieht nun die längerfristige Entwicklung des Hamburger Büroimmobilienmarktes bis ins Jahr 22 aus, und welche Entwicklungsschritte nimmt er bis dahin? Die Marktakteure benötigen für ihre Entscheidungen einen längeren Betrachtungszeitraum als die kurzfristigen Prognosen von ein bis zwei Jahren. Allerdings ist eine solche Prognose bereits schwierig zu erstellen, wie man anhand der sehr unterschiedlichen Treffgenauigkeit von Wirtschaftsprognosen durch spezialisierte Wirtschaftsforschungsinstitute sehen kann. Es ist zu erwarten, dass bis ins Jahr 22 mindestens ein weiterer Immobilienzyklus durchlaufen wird. Wie aber werden sich die Einflussfaktoren auf den Büroimmobilienmarkt entwickeln und welches Gesamtbild wird für das Jahr 22 erwartet? Dieser Blick in die Zukunft wird im weiteren Verlauf mittels der zenariotechnik geworfen. Dabei geht es vor allem um eine integrierte Betrachtung aller Einflussfaktoren und das Aufzeigen verschiedener möglicher Entwicklungswege.

14 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Einflussfaktoren des Hamburger Büroimmobilienmarktes 3.1 Einflussfaktoren und zukünftige Entwicklung Der Büroimmobilienmarkt ist ein komplexes ystem mit vielen Einflussfaktoren. Im vorherigen Kapitel wurde bereits die Entwicklung einiger Nachfrage- und Angebotsparameter am Hamburger Büroimmobilienmarkt betrachtet. Nun stellen sich die Fragen, welche weiteren Faktoren einen Einfluss haben, welche Abhängigkeiten diese Faktoren untereinander aufweisen und wie sie sich wahrscheinlich in der Zukunft entwickeln werden Die einzelnen Faktoren werden in angebots- und nachfrageseitige Faktoren unterteilt und soweit möglich die historische und zukünftige Entwicklung in Hamburg dargestellt. Dort wo keine Prognosen vorliegen oder belastbar abzuleiten sind, sollen qualitative Einschätzungen eine mögliche zukünftige Entwicklung beschreiben. Einflussfaktoren auf den Büroimmobilienmarkt und deren Wechselwirkungen (schematisches Modell) Rohstoffpreise Energiekosten Baukosten Fertigstellungen/ Abrisse Leerstand Angebot Erwartungen über zukünftige Mietpreise techn. Fortschritt/ Produktivität Zinsen, Finanzierungskosten Politische Aktivität (politische Leitlinien, Förderung, teuern) Büroimmobilienmarkt Mietpreis Wirtschaftswachstum Nachfrage Branchenentwicklung Bevölkerungsentwicklung (insb. Wanderungen) Arbeitsmarkt Büroflächenkennziffer trukturwandel (Tertiärisierung) Bürobeschäftigte Organisation der Arbeit Quelle: Jones Lang Laalle, Deutsche Hypo 1,. 17, Deutsche Bank Research 2,. 5 1 Deutsche Hypo (29): Demographische Herausforderungen für die Immobilienmärkte. Hannover 2 Deutsche Bank Research (25): Demographische Auswirkungen auf die Büromärkte ein Update. URL: PROD18451.pdf

15 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Nachfrageseite des Büroimmobilienmarktes Bevölkerungsentwicklung Die Auswirkungen des demographischen Wandels auf Wirtschaft und Gesellschaft werden hinlänglich diskutiert. Auch der Büroimmobilienmarkt wird indirekt von der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung beeinflusst. Der demographische Wandel in Deutschland bedeutet eine Abnahme der Bevölkerungszahl bei gleichzeitiger Alterung. Die Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des tatistischen Bundesamtes gehen in der mittleren Variante (1-W1) bis zum Jahr 22 von einer leichten Abnahme der Bevölkerung auf rund 8 Mio. bei einem gleichzeitigen Anstieg des Altenquotienten der über 6-Jährigen an der Gesamtbevölkerung auf 31 % aus. Bis zum Jahr 25 verändern sich diese Werte jedoch erheblich: Die Gesamtbevölkerung sinkt auf 69 Mio. und der Altenquotient steigt auf 4 %. Grund für diese Entwicklung ist die geringe Geburtenhäufigkeit, die durch Zuwanderung nicht kompensiert werden kann. Die Bevölkerungsentwicklung beeinflusst direkt die Entwicklung des Arbeitsangebotes (erwerbsfähige Personen). omit ließe sich folgender chluss ziehen: Ein Bevölkerungsrückgang führt c.p. zu einer Reduzierung der Bürobeschäftigtenzahl und somit zum Rückgang der Büroflächennachfrage. Dies gilt allerdings nur unter restriktiven Annahmen und bei Vernachlässigung gesellschaftlicher und wirtschaftsstruktureller Anpassungsmechanismen. olche Mechanismen werden aber abfedernd wirken. Dazu gehören ein späterer Einstieg in den Ruhestand, die Erhöhung der Bürobeschäftigtenquote (s.u.) sowie weiteres unterstelltes Wirtschaftswachstum und somit höhere Nachfrage nach Beschäftigten. Beim letzten Punkt muss allerdings berücksichtigt werden, dass eine abnehmende Bevölkerung auch zur Abnahme der wachstumsstimulierenden Binnennachfrage führt. Vor dem Hintergrund einer wachsenden Weltbevölkerung und der deutschen exportorientierten Wirtschaft entsteht hier jedoch ein positiver Wachstumseffekt 3. Die regionalen Unterschiede des demographischen Wandels sind sehr ausgeprägt. Kurz gefasst sind ländliche Regionen und 3 Deutsche Hypo (21): Büroimmobilienmarkt der Zukunft. Hannover.. 9ff. Bevölkerungsentwicklung Hamburg % Gesamtbevölkerung (rechte kala) Altersklassen in Jahren (linke kala): bis unter 2 4 bis unter 6 2 bis unter 4 6 bis unter 8 Quelle: tatistisches Amt für Hamburg und chleswig-holstein über insbesondere ostdeutsche Regionen eher von den Auswirkungen betroffen als (westdeutsche) Metropolregionen. 4 Die Bevölkerungsvorausberechnung für Hamburg fällt nicht so negativ aus wie für das gesamte Bundesgebiet. o wird die Zahl der Bevölkerung von 21 bis ins Jahr 22 5 um rund 6. Einwohner (3,3 %) zunehmen, in Deutschland dagegen um 2 % abnehmen. Aufgrund des negativen Geburtensaldos in Hamburg sorgt allein die Zuwanderung für das Bevölkerungswachstum (Zuwanderung von durchschnittlich 6.5 Menschen jährlich bis 22 ). In der für den Arbeitsmarkt relevanten Altersgruppe Jahre (Erwerbspersonenpotential) nimmt die Bevölkerung bis 22 in Hamburg um 3. 6 zu. omit zeigt sich, dass die Auswirkungen der demographischen Entwicklung für Hamburg in den kommenden zehn Jahren (noch) nicht greifen werden. In dieser Zeit wird Hamburg als Wachstumsregion mit hoher Zuwanderung eine dynamische Entwicklung durchlaufen insbesondere die Umlandkreise werden einen hohen Bevölkerungszuwachs erfahren. 4 Für weitergehende Ausführungen siehe Raumordnungsprognose 225/25 vom BBR 5 Quelle: tatistik Nord 6 Vgl. tatistisches Amt für Hamburg und chleswig-holstein (21): Bevölkerung in Hamburg 21 bis 23. Ergebnis der 12. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (KBV). Hamburg 5

16 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Kiel Heide Neumünster Rostock Bevölkerungsentwicklung der Landkreise in der Metropolregion Hamburg (27 bis 225) Itzehoe Cuxhaven Heide Bad egeberg Kiel Bad Oldesloe Lübeck lmshaven Bremerhaven tade Cuxhaven Neumünster Norderstedt Ratzeburg Pinneberg Itzehoe Bad egeberg Hamburg Lübeck Bad Oldesloe chwerin Rostock Oldenburg Delmenhorst 1 2 Kilometer Wilhelmshaven Bremen Oldenburg Bremerhaven Delmenhorst 1 2 Kilometer Bremen Rotenburg (Wümme) tade Rotenburg (Wümme) Bad Fallingbostel Bad Fallingbostel Norderstedt Pinneberg Hamburg Winsen (Luhe) Celle Winsen (Luhe) Celle Lüneburg Lüneburg Uelzen Ratzeburg Uelzen Lüchow Lüchow chwerin Bevölkerungsentwicklung < / -2 % Population Development % < -2 % % % -5 - % - 5 % Bevölkerungsentwicklung / Population Development % -5 - % - 5 % 5-1 % 5-1 % > 1 % > 1 % BBR / Inkar 29 BBR / Inkar Wirtschaftsentwicklung Die Wirtschaftsentwicklung Hamburgs basiert auf dem Einsatz der verschiedenen Produktionsfaktoren (Boden, Arbeit, Kapital, Wissen). Wichtige Voraussetzungen sind eine ausreichende Verfügbarkeit (qualitativ und quantitativ) dieser Faktoren sowie unternehmerische Investitionstätigkeit und die Nachfrage nach Gütern. Das Wirtschaftswachstum hat einen direkten Einfluss auf den Büroimmobilienmarkt: Floriert die Wirtschaft und expandieren die Unternehmen, wird c.p. mehr Bürofläche nachgefragt. Darauf steigen bei zunächst stabilem Angebot die Mieten. Diese führt zeitverzögert zu Neubauvorhaben und somit zu einem höheren Angebot mit entsprechendem Einfluss auf das Mietniveau. Diese typische zyklische Entwicklung zeigt sich in der folgenden Abbildung. Der Einfluss des Wirtschaftswachstums auf die Büroimmobilienmarktindikatoren wird insbesondere in den Abschwüngen 22/23 sowie 29 deutlich. Wirtschaftswachtsum und Büroentwicklung in Hamburg m 2 Euro/m 2 /Monat bzw. % Angebot: Leerstand (in m 2 ) Nachfrage: Flächenumsatz (in m 2 ) BIP-Wachstum (preisbereinigt in %) pitzenmiete (in /m 2 /Monat) Quelle: Jones Lang Laalle, Annahme BIP-Wachstum 21 = 3%, tatistisches Amt für Hamburg und chleswig-holstein

17 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Eine Wachstumsprognose für die nächsten zehn Jahre wäre eine wichtige Voraussetzung für treffsichere Aussagen zur Entwicklung des Hamburger Büroimmobilienmarktes. Unter bestimmten Annahmen wäre dies ökonometrisch möglich, allerdings wäre die Praxisrelevanz aufgrund der Unsicherheiten und Annahmen als sehr gering einzuschätzen. elbst Prognosen für die nächsten ein bis zwei Jahre durch die renommierten Wirtschaftsforschungsinstitute sind aufgrund der komplexen Wirkungszusammenhänge und unvorhersehbarer Einflüsse nicht immer treffsicher. Der Datenanbieter Experian stellt langfristige Wachstumsprognosen auf NUT-1-Ebene bereit. Er geht für Hamburg von einem langfristigen Wachstumspfad bis 22 aus mit einem jährlichen realen Wachstum des BIP von durchschnittlich 1,8 %. Für Hamburg kann somit von einer generell positiven Wirtschaftsentwicklung für die nächsten Jahre ausgegangen werden. Allerdings ist es sehr wahrscheinlich, dass es kein konstantes Wachstum, sondern eine zyklische Entwicklung mit zwischenzeitlich konjunkturell schwächeren und stärkeren Phasen gibt. Eine wichtige Voraussetzung für eine dynamische Wirtschaftsentwicklung ist eine diversifizierte Branchenstruktur. Viele Branchen leisten einen erheblichen Beitrag zur regionalen Bruttowertschöpfung. Wichtig für die zukünftige Entwicklung ist die Identifizierung von chlüsselbranchen. o setzen die Hamburger Politik und Wirtschaft auf mehrere Clusterinitiativen, von denen besondere wirt- schaftliche Impulse erwartet werden. Dazu gehören u.a. hamburg@ work, Logistik Initiative Hamburg oder Luftfahrtstandort Hamburg. Anhand der folgenden Grafik lässt sich ablesen, dass in den vergangenen zehn Jahren nur das Baugewerbe einen deutlichen Rückgang der Bruttowertschöpfung erzielt hat. Das Produzierende Gewerbe hatte insbesondere im Jahr 29 einen Rückschlag zu verkraften. Alle übrigen Branchen konnten ein Wachstum der Bruttowertschöpfung verzeichnen. Gerade hinsichtlich der Bürobeschäftigung und des Büroflächenumsatzes weist Hamburg eine breite Branchenstruktur auf (siehe Kapitel 2.2.2). Die Abbildung Büroflächenumsatz nach Branchen auf der folgenden eite zeigt deren langfristiges Anmietungsverhalten. Zu erkennen ist, dass die unternehmensbezogenen Dienstleister mit wenigen Ausnahmejahren traditionell die stärkste Nachfragegruppe sind. Andere Branchen hingegen haben in der Vergangenheit unterschiedlich angemietet: Eine (antizyklische) chwankung ist bei der öffentlichen Verwaltung zu sehen (hohes Umsatzvolumen in den Jahren 23 und 24 sowie 29 und 21), wohingegen der Flächenumsatz für die Branche Ausbildung, Gesundheit und oziales im Laufe der vergangenen Jahre zugenommen hat. Es ist einerseits davon auszugehen, dass die traditionell umsatzstärkste Branche unternehmensbezogene Dienstleister auch in Zukunft den größten Beitrag zur Büroflächennachfrage leisten wird. Andererseits wird die Branchenvielfalt am Hamburger Wirtschafts- und Bürostandort bestehen bleiben. Bruttowertschöpfung nach Branchen in Hamburg 14 2 = Bruttowertschöpfung insg. Prod. Gewerbe ohne Baugewerbe Handel, Gastgewerbe, Verkehr Quelle: tatistik Nord Land- und Forstwirtschaft; Fischerei Baugewerbe Finanzierung Vermietung und Unternehmens-DL Öffentliche u. Private Dienstleister

18 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Büroflächenumsatz nach Branchen in Hamburg % andere, unbekannt Telekommunikation and. gesellschftl. u. pers. DL Neue Medien Ausbildung, Gesundheit, oziales öffentliche Verwaltung Bau, Immobilien Banken, Finanzdienstleistungen Handel EDV Transport, Verkehr, Lagerhaltung Versicherungen Industrie Quelle: Jones Lang Laalle Verlagswesen, Medien unternehmensbez. DL Arbeitsmarkt und Erwerbstätigkeit Die Konjunktur hat einen starken Einfluss auf den Arbeitsmarkt: Bei guter konjunktureller Entwicklung geht die Arbeitslosigkeit zurück. Da Unternehmen die Beschäftigung aufbauen und damit auch mehr Bürobeschäftigte einstellen steigt somit (etwas zeitverzögert) die Nachfrage nach Büroflächen. Die für den Büroimmobilienmarkt relevante Gruppe der Beschäftigten sind die Bürobeschäftigten. Die in der folgenden Abbildung dargestellte Entwicklung aller Erwerbstätigen zeigt ein Wachstum über die letzten 1 Jahre. Insbesondere die Dienstleistungsbranche hatte einen Beschäftigungsaufbau zu verzeichnen. Es ist zu erwarten, dass im Zuge des trukturwandels der Anteil der Dienstleistungsberufe innerhalb der nächsten Jahre weiter zunehmen wird. Die Branchenvielfalt in Hamburg wird dabei erhalten bleiben, allerdings wird es zu Verschiebungen der truktur kommen: Zuwächse werden insbesondere die sozialen Dienstleistungen und die Umweltbranche erfahren, wohingegen der Finanz- und Versicherungssektor Einbußen aufgrund weiterer Rationalisierung und tandortverlagerung erfahren könnte. Erwerbstätigkeit und Arbeitslosenquote in Hamburg % 15, 12,5 1, 7,5 5, 2,5, Land- und Forstwirtschaft; Fischerei Prod. Gewerbe ohne Baugewerbe Finanzierung Vermietung und Unternehmens-DL Baugewerbe Handel, Gastgewerbe, Verkehr Öffentliche u. Private Dienstleister Arbeitslosenquote (rechte kala) Quelle: tatistik Nord

19 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April Laut einer tudie von PricewaterhouseCoopers und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut steigt die Erwerbstätigkeit in Hamburg bis zum Jahr 22 um rund 5 %. Noch höhere Wachstumszahlen weisen die angrenzenden Landkreise auf teilweise sogar über 1 %. Zwei Aspekte hebt die tudie besonders hervor: Hamburg ist sehr attraktiv für hochqualifizierte Arbeitskräfte und die Entwicklung der Dienstleistungsbranche wird besonders dynamisch sein. In Anlehnung an die guten Wirtschaftsprognosen für Hamburg ist davon auszugehen, dass sich der Arbeitsmarkt in den kommenden zehn Jahren überdurchschnittlich gut entwickeln wird. Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung erwartet, dass die Zahl der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter bis ins Jahr 22 ansteigt, in den dann folgenden Jahrzehnten aber drastisch zurückgeht Bürobeschäftigte Eine tudie von Jones Lang Laalle gemeinsam mit dem Institut der Deutschen Wirtschaft (IW Köln) zu Bürobeschäftigtenentwicklung und deren Auswirkung auf die Mietpreise kommt zu dem Ergebnis, dass die Veränderung der Bürobeschäftigung zu über 6 % der Veränderung von pitzenmieten, Durchschnittsmieten und Leerständen erklären kann. 8 omit sind die Bürobeschäftigten der wichtigste 7 IAB (21): Demografischer Wandel. Auswirkungen auf den Hamburger Arbeitsmarkt. In IAB- Regional 1/21 8 Jones Lang Laalle und IW Köln (21): Bürobeschäftigung als Haupttreiber für die Mietpreisentwicklung. In: Research Kompakt onderedition April 21. Einflussfaktor für die Büroimmobilienmärkte. Bei Bürobeschäftigten handelt es sich um die Erwerbstätigen, die ihre Tätigkeit in einem Büro ausführen. Da es keine offizielle tatistik für die Bürobeschäftigung gibt, werden Daten anhand der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach Branchen abgeleitet. Hierbei fehlen allerdings Beamte und elbstständige. Deswegen wird eine Methodik angewendet, mit der die Bürobeschäftigen anhand von Bürobeschäftigtenquoten der verschiedenen Berufsgruppen ermittelt werden. 9 Die Bürobeschäftigung wird von der Entwicklung der allgemeinen Beschäftigung (Wachstumskomponente) sowie vom trukturwandel (ektorkomponente für intersektoralen trukturwandel und Tätigkeitskomponente für intrasektoralen trukturwandel) 1 beeinflusst. Beide sorgten in den letzten Jahren in Deutschland für ein Wachstum der Bürobeschäftigung. 11 Es ist zu erwarten, dass sich die Zahl der Bürobeschäftigten im Zuge des inter- aber auch intrasektoralen trukturwandels weiter erhöht, jedoch nicht mehr so stark wie in den letzten Jahrzehnten. 12 Allerdings stammt das zukünftige Wachstum primär aus dem 9 Vgl. Dobberstein, M. (28): Bürobeschäftigte und Büroflächenbestand. In: Zeitschrift für Immobilienökonomie. onderausgabe Intersektoraler trukturwandel bedeutet eine Verschiebung der Arbeitsteilung zwischen verschiedenen ektoren der Volkswirtschaft (z.b. von Industrie- zur Dienstleistungsbranche), wohingegen intrasektoraler trukturwandel den Wandel innerhalb eines ektors bedeutet (z.b. wird im Industriesektor die Fertigung immer stärker von Maschinen übernommen und es gibt eine Verschiebung von Produktions- zu Dienstleistungsberufen). 11 Vgl. Bayern LB (29): Deutschland bis 24. Langfristige Trends und ihre Bedeutung für den Immobilienmarkt. München.. 1ff. 12 o braucht bspw. eine alternde Gesellschaft mehr soziale Dienstleistungen als Bürotätigkeiten. Beitrag der drei Komponenten zur Entwicklung der Bürobeschäftigung* in Hamburg 15. % 48, Veränderung der Bürobeschäftigung ,5 47, 46,5 46, 45,5 Bürobeschäftigtenquote , Wachstumskomponente Bürobeschäftigtenquote (rechte kala) ektorkomponente Veränderung der Bürobeschäftigung Tätigkeitskomponente (linke kala) * sozialversicherungspflichtige Bürobeschäftigte; Quelle: Empirica Regionaldatenbank

20 Advance Hamburg 22 zenarien für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in der Hansestadt April trukturwandel und weniger aus der Entwicklung der Gesamtbeschäftigung. Bis zum Jahr 225 steigt laut Empirica die deutschlandweite Bürobeschäftigtenquote auf 37 % (von 28 % Anfang der 8er Entwicklung der Bürobeschäftigung* Q = Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München tuttgart * sozialversicherungspflichtige Bürobeschäftigte Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln, eigene Berechnungen beruht. Analog zur Argumentation (s.o.) hinsichtlich der Wirtschaftsentwicklung ist allerdings von Einflüssen der Konjunkturzyklen auszugehen. Der Trend zeigt also nach oben, aber in den nächsten zehn Jahren wird es mindestens noch einen konjunkturellen Abschwung und ein bis zwei Aufschwünge geben (der aktuelle Aufschwung mitgerechnet). omit würde die Kurve in der Grafik nicht so linear verlaufen. Vereinfachte Prognose der Bürobeschäftigung* in Hamburg * sozialversicherungspflichtige Bürobeschäftigte Quelle: eigene Berechnungen auf Basis Institut der deutschen Wirtschaft Köln und Experian Jahre und 36 % im Jahr 28). Diese Entwicklung fällt regional sehr differenziert aus. 13 In der Abbildung Beitrag der drei Komponenten zur Entwicklung der Bürobeschäftigung ist der Beitrag der Wachstumskomponente zur Entwicklung der Bürobeschäftigung deutlich zu erkennen. Bei einem unterstellten zukünftigen Wirtschaftswachstum und somit Beschäftigungswachstum führt dies weiter zu einem Wachstum der Bürobeschäftigung. Ende 29 gab es in Hamburg rund 38. Bürobeschäftigte unter den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten. Im Vergleich zu den übrigen Immobilienhochburgen Deutschlands hat sich die Bürobeschäftigung in Hamburg überdurchschnittlich entwickelt. 14 In Hamburg als wirtschaftlich starker Metropolregion wird die Bürobeschäftigung weiter ansteigen. Auf Basis einer eigenen vereinfachten Prognoserechnung werden bis 22 rund 44. Bürobeschäftigte in Hamburg arbeiten. Dabei wurden die Wachstumsprognosen bestimmter Branchen der Dienstleistungsbeschäftigten auf die bestehenden Bürobeschäftigten angewendet. Weiterhin wurden die Quartalsschwankungen der vergangenen Jahre beibehalten. Anhand der folgenden Grafik wird der nahezu lineare Trend ersichtlich, der auf den Wachstumsprognosen (Ausgangswerte) des Datenanbieters Experian 13 Vgl.Bayern LB (29): Deutschland bis 24. Langfristige Trends und ihre Bedeutung für den Immobilienmarkt. München.. 1ff. 14 Quelle: IW Köln Laut Empirica-Regionaldatenbank wird es dagegen in Hamburg bis 22 einen leichten Rückgang der Bürobeschäftigten geben, bis 225 aber weiteres Wachstum. 15 Ursache dafür sind erwartete Beschäftigungsrückgänge in den Branchen Großhandel, öffentliche Verwaltung sowie Kreditgewerbe. Dagegen nimmt die Beschäftigung der wirtschaftsnahen Dienstleistungen zu. Das Wachstum der Bürobeschäftigung um rund 6. auf Basis der oben angestellten Prognoseberechnung ist sehr optimistisch. Zwischen den zenarien am Ende des Berichtes gibt es eine panne hinsichtlich des Bürobeschäftigtenwachstums. Im Trendszenario wird ein Wachstum von rund 29. und im Alternativszenario I: dynamische Wirtschaft ein Wachstum von 76. unterstellt. Letztendlich erscheint ein Wert zwischen Trend- und Alternativszenario I am wahrscheinlichsten Büroflächenkennziffer Die Büroflächenkennziffer ist ein weiterer wichtiger Faktor für die Bestimmung der Büroflächennachfrage sie repräsentiert die durchschnittliche Bürofläche pro Bürobeschäftigtem. eit 21 werden die Büroflächenkennziffern von Jones Lang Laalle unregelmäßig erhoben. Derzeit liegt der Wert in Deutschland 29 bei 33,2 m² 15 Vgl.Bayern LB (29): Deutschland bis 24. Langfristige Trends und ihre Bedeutung für den Immobilienmarkt. München und Empirica-Regionaldatenbank