Grundstückspreise in Niedersachsen - Regionale Analyse von Höhe, Entwicklung und Einflussfaktoren - Tanja Eichhorn Dezernat 35

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1 Grundstückspreise in Niedersachsen - Regionale Analyse von Höhe, Entwicklung und Einflussfaktoren - Tanja Eichhorn Dezernat 35

2 Gliederung Kaufwerteerhebungen in der Amtlichen Statistik: Methodische Erläuterungen Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke: Struktur 2015 und Entwicklung 2010 bis 2015 Kaufwerte für Bauland: Struktur 2015 und Entwicklung 2010 bis 2015 Mögliche Einflussfaktoren für die regional unterschiedlichen Bodenpreise Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 2

3 Kaufwerteerhebungen in der Amtlichen Statistik: Methodische Erläuterungen Kaufwertestatistiken für Bauland und landwirtschaftliche Grundstücke sind Sekundärerhebungen von Verwaltungsdaten. Quelle in Niedersachsen: Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, in anderen Ländern sind es z. T. die Finanzämter. Die Kaufwertestatistiken tragen den Charakter einer Grundeigentumswechselstatistik, aber auch der einer Preisstatistik. Zweck: Abbildung einer möglichst reinen Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt. Es werden daher nicht alle Fälle des Eigentumswechsels erfasst, sondern nur bestimmte Kaufvorgänge Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 3

4 noch: Kaufwerteerhebungen in der Amtlichen Statistik: Methodische Erläuterungen Nicht Gegenstand: Erbschaften, Enteignungen, Zwangsversteigerungen, Flurbereinigungen, Verkauf von Häusern und Wohnungen und sonstigen Bauwerken sowie von Erbbaurechten; anders sind die Grundstücksmarktberichte vom Oberen Gutachterausschuss ( Statistische Massen können sich aus jeweils ganz anders gearteten Einzelfällen zusammensetzen. Solch ein Einzelfall kann z. B. der Verkauf eines Grundstücks in der 1a-Lage der Innenstadt einer Großstadt sein. Daher: keine Berechnung von Preisindizes im Zeitvergleich; dennoch: Erkennen von zeitlichen und regionalen Trends und Strukturen möglich. Berechnung von effektiv gezahlten durchschnittlichen Preisen für landwirtschaftliche Grundstücke und Bauland Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 4

5 noch: Kaufwerteerhebungen in der Amtlichen Statistik: Methodische Erläuterungen Die Kaufwerte für Bauland enthalten die vertraglich vereinbarten Preise bei Veräußerung und Erwerb unbebauter Grundstücke mit einer Größe von 100 m² und mehr einschl. Beträge für die Grundstückserschließung und dgl.. Aber nicht: Nebenkosten wie Vermessungskosten, Makler- und Gerichtsgebühren und Grunderwerbsteuer. Es wird differenziert nach baureifem Land, Rohbauland und sonstigem Bauland (z.b. Industrieland) Die Kaufwerte für Flächen landwirtschaftlicher Nutzung werden aus den Preisen ermittelt, die für jeden einzelnen Kauffall erfasst werden. Ermittelt werden die Verkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke mit einer Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung von mindestens 0,1 ha. Nebenkosten sind nicht enthalten. Es wird differenziert nach Acker- und Grünland. Sonderflächen wie Gärten und Weinbau werden nicht erfasst. Alle verfügbaren Daten (Kreisebene, für Bauland auch große Städte) sind in LSN-Online publiziert Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 5

6 Eckwerte der Kaufwertestatistiken km 2 Baulandflächen im Werte von Mio. Euro Bildrechte: immobilienscout24.de 128 km 2 Flächen landwirtschaftlicher Nutzung im Werte von 391,5 Mio. Euro: Umgeschlagen waren: 0,3 % der Landesfläche ( km 2 ), 0,45% der Landwirtschaftsfläche ( km 2 Bildrechte: bmel.de ) Mio. Euro 0,7 % vom Bruttoinlandsprodukt Niedersachsens Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 6

7 Kaufwerte für Flächen landwirtschaftlicher Nutzung 2015 Struktur und Entwicklung Im Prinzip: teure Regionen blieben teuer, preiswerte Regionen preiswert (Korrelation r=+0,89 für 2015 und 2010 sowie 2015 und 2012). Flächenumsatz ging deutlich zurück: ,4 ha (2010) auf ,8 ha (2015) Vergleich der Statistischen Regionen 2015: die höchsten Hektarpreise mit 43,0 Tsd. in der Statistischen Region Weser-Ems, gegenüber 2010 nahezu Verdoppelung. Die niedrigsten Hektarpreise mit 22,2 Tsd. Euro in der Statistischen Region Braunschweig Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 7

8 Kaufwerte für Flächen landwirtschaftlicher Nutzung Kreisvergleich Mehr als das Doppelte des Landesdurchschnitts ( Euro/ha) in den Lk. Vechta ( Euro/ha) und Cloppenburg (70.004), fast das Doppelte in der Grafschaft Bentheim (60.260), also in den Lk. mit einer hohen Intensität der Viehhaltung und zugleich unterdurchschnittlicher Qualität der Böden. In Vechta war lt. LZ 2010 die Anzahl der Großvieheinheiten mit 295,9 je ha der landwirtschaftlichen Fläche am größten, gefolgt von Cloppenburg (264,1) und Grafschaft Bentheim (217,9). Ein ha in Vechta kostete siebenmal soviel wie im Lk. Osterode am Harz. Im Lk. Osterode am Harz ( Euro/ha) aber auch in weiteren dünn besiedelten und teilweise strukturschwachen Regionen wie Holzminden (13.535) und Lüchow-Dannenberg (15 882) fielen die Hektarpreise teilweise um die Hälfte niedriger als im Landesdurchschnitt aus Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 8

9 Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 9

11 noch: Kaufwerte für Flächen landwirtschaftlicher Nutzung 2015 Ackerland war mit Euro/ha fast doppelt so teuer wie Grünland ( Euro/ha). Die höchsten Ackerlandpreise im Lk. Vechta ( Euro), die niedrigsten im Süden (Osterode am Harz: Euro/ha) und Nordosten Niedersachsens (Lk. Lüchow-Dannenberg Euro). Die höchsten Grünlandpreise je ha in der Grafschaft Bentheim (44.830), die geringsten im Lk. Osterode am Harz (5.812 Euro) und Holzminden (7.056). Landesweit nahm der Ackerlandpreis 2015 zu 2010 um +85,6 %, der Preis für Grünland um +63,0% zu Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 11

12 Kaufwerte für Bauland Struktur Transaktionen von Baulandgrundstücken für gut 1,4 Milliarden Euro, darunter 1,2 Mrd. Euro für baureifes Land. Knapp viermal so viel Geldumsatz wie für die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (391,5 Mil. Euro), fünfmal so viel wie für Ackerland (281,9 Mio. Euro) und 18-mal mehr als für Grünland (80,0 Mio. Euro). Regional lassen sich sehr große Spannweiten feststellen: Die höchsten Kaufwertesummen wurden um die Metropolen mit ihrem weiten und heterogenen Angebot an Arbeitsplätzen herum realisiert: In der Region Hannover wurden 187,9 Mio. Euro, im Landkreis Harburg, der unmittelbar an Hamburg angrenzt, waren es 107,9 Mio. Euro. Unter den kreisfreien Städten der höchste Geldumschlag in der Stadt Oldenburg mit 61,5 Mio. Euro, gefolgt an zweiter Stelle von Wolfsburg mit 44,5 Mio. Euro. Die niedrigsten Umsätze in den Landkreisen Osterode am Harz mit 1,3 Mio., Lüchow-Dannenberg mit 1,6 Mio. und Holzminden mit 4,3 Mio. Euro Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 12

13 Kaufwerte für Bauland 2015 Struktur und Entwicklung 2015: Der Landesdurchschnitt lag bei 62,45 Euro für einen Quadratmeter Bauland bzw. 78,29 Euro für einen Quadratmeter baureifes Land. Bauland relativ kostengünstig im Süden Niedersachsens: in den Lk. Goslar (23,43 Euro), Holzminden (30,73 Euro) und Osterode am Harz (31,94 Euro), aber zum Teil auch an der Küste, so im Lk. Wesermarsch (28,53 Euro) und der Stadt Emden (30,78 Euro). Landesweit niedrigster Preis im dünn besiedelten Lk. Lüchow-Dannenberg (18,07 Euro je Quadratmeter). Bauland ist in den kreisfreien Städten, der Region Hannover und im südlichen Hamburger Umland am teuersten: Mehr als das Doppelte des Landesdurchschnitts wurde in der Region Hannover (130,71 Euro) und in den kreisfreien Städten Oldenburg (166,01) und Osnabrück (181,25) bezahlt. In der Landeshauptstadt Hannover kostete ein Quadratmeter Bauland mit 183,85 Euro das Dreifache des Landesdurchschnitts, ein Quadratmeter baureifes Land kostete sogar 288,49 Euro. Im Verlauf von fünf Jahren nahm die Entwicklung des Kaufwertes je Quadratmeter je nach Region unterschiedliche Intensität an. Auf Landesebene stiegen die Quadratmeterpreise für Bauland von 2010 bis 2015 um +16,7 %. Am deutlichsten war die Steigerung mit 30,0% in der Statistischen Region Weser-Ems. Flächenumsatz für Bauland stieg mittelfristig deutlich an: 1.754,6 ha (2010) auf 2.302,6 ha (2015) Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 13

16 Wovon werden die Kaufwerte für Bauland beeinflusst? Es werden auf Kreisebene vier Korrelationen mit möglichen Einflussfaktoren berechnet, und zwar mit: dem mittelfristigen Wirtschaftswachstum 2009 bis 2014 (Hypothese: Wo die Wirtschaft floriert, steigen die Bodenpreise); dem verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte 2014 (Hypothese: Wo die privaten Haushalte viel Geld zur Verfügung haben, investieren sie stärker, heben damit die Nachfrage und demzufolge steigen die Grundstückspreise); der Bautätigkeitsintensität 2014 (Hypothese: Wo viel gebaut wird, steigt die Nachfrage nach Bauland und demzufolge steigen die Bodenpreise); der Besiedlungsdichte (Hypothese: Da Grund und Boden nicht vermehrbar sind, wird das Bauland knapper und teurer, wo viele Menschen wohnen) Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 16

17 Wovon wird der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt beeinflusst? Es werden zwei mögliche Korrelationen mit möglichen Einflussfaktoren berechnet, und zwar mit: der Ertragsmesszahl (Hypothese: Die Kaufwerte für Acker- und Grünland sind umso höher, je höher natürliche Bodenfruchtbarkeit und Ertragsfähigkeit der Böden ist, die an der Ertragsmesszahl gemessen wird). der Viehhaltungsdichte (Hypothese: Die Kaufwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen sind umso höher, je höher die Viehhaltungsintensität ist). Außerdem wurde geprüft, ob die Bauland- und Landwirtschaftsflächenpreise miteinander zusammenhängen Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 17

18 Ergebnisse der Analyse der möglichen Einflussfaktoren für die regional unterschiedliche Bodenpreise Es gibt keinen Zusammenhang zwischen der Höhe des Kaufwertes für landwirtschaftlich genutzte Flächen und der der Kaufwerte für Bauland. Es handelt sich um zwei voneinander entkoppelte Märkte (r=+0,14). Das regionale Preisgefüge der Kaufwerte landwirtschaftlich genutzter Flächen wird weniger von der Güte und der natürlichen Ertragsfähigkeit der Böden beeinflusst (r=-0,16) als vielmehr von der Viehbestandsdichte (r=+0,63). Eine Rolle spielen hier auch Biogasanlagen. Die intensive Veredlungswirtschaft im Westen des Landes treibt die Preise landwirtschaftlich nutzbarer Böden in die Höhe. Eine Rolle für die Preisentwicklung kann auch die Tatsache spielen, dass die Landwirtschaftsfläche Niedersachsens langfristig abnimmt (gegenüber 2011 Rückgang um -0,6%). Die Höhe der Kaufwerte für Acker- und Grünland hängt eng mit der der entsprechenden Pachtpreise zusammen (r=+0,86). Wo die Grundstücke teuer sind, ist die Pacht hoch und umgekehrt. Es gibt keine Zusammenhänge der Baulandpreise mit der Intensität der Wohnbautätigkeit (r= -0,02), mit dem Einkommensniveau (r=+0,10) und mit dem mittelfristigen Wirtschaftswachstum (+0,01) festgestellt werden. Die Kaufwerte für Bauland hängen vielmehr ganz entscheidend mit der Besiedlungsdichte zusammen (r=+0,77). In städtisch geprägten Kreisen liegen die Baulandpreise daher deutlich über dem Niveau ländlicher Räume Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 18

19 Vielen Dank für Ihr Interesse! Detaillierte Informationen werden im Statistischen Monatsheft Niedersachsen 11/2016 publiziert. Kontakt Tanja Eichhorn Tel.: Brief: LSN-Dezernat 35, Göttinger Chaussee 76, Hannover Jahrestagung der AG Nord-West im VDSt am in Wolfsburg; Referentin: Tanja Eichhorn 19