Ergebnisse einer Erhebung unter den Mitgliedsinstituten des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken e.v.

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1 Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2015 Ergebnisse einer Erhebung unter den Mitgliedsinstituten des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken e.v.

2 Inhaltsverzeichnis Zusammenfassung Hintergrund: Entwicklung des Immobilienmarktes und der Immobilienfinanzierung seit Vorgehensweise Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung Wohneigentumsfinanzierung 2012 und 2015 nach Objekt- und Nutzungsart Finanzierung des Wohnungsneubaus und des Erwerbs aus dem Bestand Siedlungsstrukturelle Merkmale der Wohneigentumsfinanzierung Finanzierungsstruktur nach Einkommensgruppen Fremdmittelanteil Darlehenskonditionen Fazit Anhang

3 Zusammenfassung Die Preise für Wohnimmobilien sind seit der Finanzmarktkrise 2009 deutlich angestiegen (vgl. Abbildung 1). Da Bau und Erwerb von Wohnimmobilien häufig fremdfinanziert werden, können hieraus Risiken für die Kreditgeber und damit für die Finanzstabilität entstehen. Obwohl die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und in der Immobilienfinanzierung wieder stärker in den Blickpunkt gerückt sind, liegen nur wenige Informationen vor, die ein konsistentes Bild zu Kaufpreisen, Marktwerten, Fremdmitteleinsatz und Kreditbelastung für die Wohneigentumsfinanzierung in Deutschland geben. Im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken hat die vdpresearch GmbH im Sommer 2015 eine Erhebung zur Struktur der Finanzierung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen unter den in diesem Geschäftsfeld aktiven Mitgliedsinstituten des vdp durchgeführt, um diese Informationslücke zu schließen. Die Erhebung schließt an die bisher zu diesem Thema durchgeführten Studien unter den Pfandbriefbanken an. Abbildung 1: Preise für Wohneigentum und Finanzierungsbedingungen , Deutsche Bundesbank Wesentliche Größen wie der Anteil des eingesetzten Fremdkapitals und die Kreditbelastung in Relation zu den Einkommen sind weitgehend stabil geblieben und geben keine Hinweise auf eine Lockerung der Kreditvergabestandards. Das historisch niedrige Zinsniveau hat dazu geführt, dass die Kreditbelastung der Darlehensnehmer auf einem im längerfristigen Vergleich niedrigen Niveau geblieben ist. Obwohl die Finanzierungsbedingungen wesentlich günstiger als vor drei Jahren sind, hat dies im Mittel nicht zu einer höheren Fremdmittelaufnahme geführt. Auch die Verteilung der Finanzierungen nach Fremdmittelanteilen zeigt, dass es in den letzten drei Jahren keinen Trend zu riskanteren Finanzierungen gegeben hat. Der Anteil der Objekte, die zu mehr als 80% fremdfinanziert werden, ist im Vergleich zu 2012 sogar leicht zurückgegangen. 3

4 Im Hinblick auf die Ausgestaltung der Darlehenskonditionen zeigt sich eine Fortsetzung des Trends zu längerfristigen Zinsbindungsfristen. So entfallen inzwischen 45% des Finanzierungsvolumens auf Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren (2012: 35%, 2009: 21%). Die Anfangstilgung hat in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen und liegt 2015 bei durchschnittlich 3%. Die günstigeren Zinsen werden demnach nur zum Teil für eine Ausweitung der eingesetzten Fremdmittel genutzt. 4

5 1. Hintergrund: Entwicklung des Immobilienmarktes und der Immobilienfinanzierung seit 2009 Nach dem Ende des Wiedervereinigungsbooms stagnierten die Preise für selbst genutztes Wohneigentum in Deutschland über etwa eine Dekade. Seit 2009, dem Jahr der Rezession infolge der Finanzmarktkrise, sind die Preise nahezu kontinuierlich gestiegen. So nahmen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum von 2009 bis zum zweiten Quartal 2015 insgesamt um rund 17% zu, wobei der Anstieg bei den Eigentumswohnungen noch etwas deutlicher ausfiel als bei Eigenheimen (vgl. Abbildung 2). Das durchschnittliche jährliche Wachstum lag bei rund 3% und damit deutlich über den Steigerungsraten der Verbraucherpreise und der Haushaltseinkommen. Abbildung 2: Entwicklung der Preise für Wohneigentum Quelle: vdpresearch Die Preisentwicklung in den großen Städten verlief dabei wesentlich dynamischer als in den ländlichen Regionen, gleichwohl sind auch dort zunehmende Steigerungsraten zu beobachten (vgl. Abbildung 3 auf der nachstehenden Seite). Vor dem Hintergrund einer durchgehend positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung seit 2010 waren die Rahmenbedingungen für die Wohneigentumsnachfrage in den letzten Jahren günstig. Die Lage auf dem Arbeitsmarkt blieb während der Finanzmarktkrise stabil und verbesserte sich seither kontinuierlich - und damit auch die Einkommenserwartungen der Privathaushalte. Hinzu kamen nahezu stetig günstiger werdende Finanzierungsbedingungen. Der Zinssatz (Effektivzinssatz, Durchschnitt über alle Zinsbindungsfristen) für Wohnungsbaukredite ging während des Beobachtungszeitraumes von 4,3% auf 1,9% zurück (Quelle: Deutsche Bundesbank). 5

6 Abbildung 3: Entwicklung der Preise für Wohneigentum nach siedlungsstrukturellen Kreistypen* * Abgrenzung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Für nähere Informationen siehe: Quelle: vdpresearch Die kräftige Nachfrage nach Häusern und Wohnungen spiegelt sich auch in der Entwicklung des Wohnimmobilienfinanzierungsgeschäfts wider (vgl. Tabelle 1). Die Auszahlungen nahmen kontinuierlich zu und lagen zuletzt (Jahr 2014) bei 177 Mrd. Euro. Die jährliche Zunahme lag seit 2009 im Durchschnitt bei rund 6%. Während das Neugeschäft deutlich zunahm, hat die Verschuldung durch Immobilienkredite insgesamt nur leicht zugenommen. So ist der Darlehensbestand von 2009 bis Anfang 2015 von Mrd. Euro auf Mrd. Euro angestiegen. Dies entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 1,5%. Tabelle 1: Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland Jahr Darlehensbestand Darlehensauszahlungen Effektivzinssatz (Wohnungsbaukredite an private Haushalte insgesamt) Mrd. Euro Mrd. Euro in % , , , , , , * ,92 * 1.Quartal Quelle: Berechnungen von vdpresearch auf Grundlage von Angaben von Verbänden der Kreditund Versicherungswirtschaft, Deutsche Bundesbank 6

7 Die Deutsche Bundesbank geht im Rahmen ihrer Analysen zur Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt davon aus, dass es in 7 Großstädten und 93 weiteren Städten zu Preisübertreibungen an den Wohnimmobilienmärkten gekommen ist (Deutsche Bundesbank, Finanzstabilitätsbericht 2014, S. 61 ff). Vor dem Hintergrund der Entwicklung in anderen Ländern (z.b. USA oder Spanien) wird gerade für boomende Immobilienmärkte die Gefahr einer wechselseitigen Verstärkung von Verschuldung und Preissteigerungen gesehen. Häufig geht dies mit einer Lockerung der Kreditvergabestandards und risikoreicheren Finanzierungsstrukturen einher (z.b. steigender Fremdkapitalanteil, höhere Belastung aus den Darlehen im Verhältnis zu den Einkommen, geringere Tilgung). Bei der Untersuchung verschiedener Szenarien zur Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt ist die Bundesbank zu dem Ergebnis gekommen, dass die Banken mögliche Verluste, die mit Korrekturen am Immobilienmarkt einhergehen würden, nur dann durch Gewinne aus anderen Geschäftsbereichen ausgleichen können, wenn die gesamtwirtschaftliche Entwicklung stabil bleibt. Da Immobilienmarktkrisen jedoch häufig mit Störungen der gesamtwirtschaftlichen Aktivität einhergehen, könnte es durchaus zu deutlichen Verlusten kommen. Vor diesem Hintergrund hat der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS) die Schaffung neuer Instrumente für die Regulierung der Darlehensvergabe zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien empfohlen, um den Darlehensgebern Beschränkungen bei der Wohnimmobilienfinanzierung aufzuerlegen, wenn dies erforderlich ist, um einer drohenden Störung der Funktionsfähigkeit des Finanzsystems oder einer Gefahr für die Finanzstabilität in Deutschland entgegenzuwirken (Ausschuss für Finanzstabilität, Empfehlung vom 30. Juni 2015, S.1). Zu den empfohlenen Instrumenten gehören Obergrenzen bezüglich des Verhältnisses vom Darlehensvolumen zum Marktwert der Immobilie bzw. des Einkommens, des Verhältnisses des Schuldendienstes zum Einkommen und Amortisationsanforderungen. Der AFS weist explizit auf die Notwendigkeit aussagekräftigen Datenmaterials hin, auf dessen Grundlage die empfohlenen Instrumente kalibriert und analysiert werden können, und empfiehlt der Bundesregierung, die rechtlichen Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht und die Deutsche Bundesbank derartige Daten bei den Banken erheben können. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat bereits in der Vergangenheit regelmäßig Erhebungen zur Entwicklung der Finanzierungsstrukturen bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen durchgeführt, um aussagekräftige Informationen zur Struktur und Entwicklung des Fremdmittelanteils und der Kreditbelastung der Darlehensnehmer zu erhalten und diese der Fachöffentlichkeit zur Verfügung stellen zu können. Die diesem Bericht zugrundeliegende Erhebung wurde von der vdpresearch GmbH im Auftrag des vdp zur Jahresmitte 2015 durchgeführt. 7

8 2. Vorgehensweise Für die vorliegende Untersuchung der Finanzierungsstruktur bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen wurden im Rahmen einer geschichteten Zufallsstichprobe Daten zu insgesamt rund Finanzierungsfällen aus der ersten Jahreshälfte 2015 unter den Mitgliedsinstituten des vdp erhoben. Mit 16 Banken beteiligte sich die Mehrzahl der in diesem Geschäftsfeld aktiven Mitgliedsinstitute an der Erhebung. Es wurden Daten zu Eigenheimen (selbst genutzt) und zu Eigentumswohnungen (selbst genutzt und vermietet) erfasst. Zu jeder Finanzierung wurden verschiedene Merkmale zur Immobilie, zur Kostenund Finanzierungsstruktur und zur wirtschaftlichen Situation der Darlehensnehmer erfragt. Das Erhebungsdesign orientierte sich an dem der vorausgegangenen Erhebung zur Wohneigentumsfinanzierung aus dem Jahr Erstmals wurde der Marktwert der beliehenen Immobilie abgefragt. Folgende Merkmale wurden erfasst: Objekt o Objektart (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) o Nutzungsart (selbst genutzt, vermietet) o Baualter o Wohnfläche o Makrolage (PLZ-Gebiet) Kosten- und Finanzierungsstruktur o Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Gesamtpreis, Nebenkosten) o Marktwert o Fremdmittel Eigenmittel o Haushaltseinkommen o Belastung aus Fremdmitteln o Zinsfestschreibungsdauer, Zinssatz, Anfangstilgung Nach einer Bereinigung um nicht auswertbare Datensätze und um statistische Ausreißer konnten insgesamt Finanzierungsfälle in die Auswertung einbezogen werden. Davon entfallen 774 auf Eigenheime, 521 auf selbst genutzte Eigentumswohnungen und 281 auf vermietete Eigentumswohnungen. Werden die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erfassten Transaktionen von Einund Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen als Indikator für die Struktur der Grundgesamtheit herangezogen, so zeigt sich, dass die Struktur der Stichprobe sehr ähnlich ist. Abbildung 4 vergleicht die Verteilung von Transaktionen und der in der Stichprobe enthaltenen Finanzierungsfälle nach Regionen. Dass die Stichprobe einen etwas größeren Anteil an Finanzierungen in den neuen Bundesländern aufweist, dürfte darauf zurückzuführen sein, dass ein großer Teil der Daten liefernden Banken überregional tätig ist. Da gerade auf dem Berliner Immobilienmarkt eine große Aktivität zu verzeichnen ist, sind von vielen Häusern Finanzierungen von in Berlin belegenen Objekten gemeldet worden. 8

9 Abbildung 4: Transaktionen und Stichprobe nach Regionen Quelle: vdpresearch Auch ein Vergleich der Verteilung der Stichprobe und der Transaktionen von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen nach siedlungsstrukturellen Kreistypen zeigt eine weitgehende Übereinstimmung. Lediglich der Anteil der auf die Metropolkerne entfallenen Datensätze ist bei der Stichprobe mit rund 30% deutlich höher als bei den Transaktionen (20%). Abbildung 5: Transaktionen und Stichprobe nach siedlungsstrukturellen Kreistypen Quelle: vdpresearch Eine mögliche Ursache hierfür könnte darin liegen, dass der regionale Fokus der in die Erhebung einbezogenen Genossenschaftsbanken und Sparkassen überwiegend auf die Metropolkerne und nicht auf ländliche Räume ausgerichtet ist. 9

10 3. Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung In den folgenden Kapiteln werden die Ergebnisse für die einzelnen Objektarten ausführlich dargestellt. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Entwicklung des Fremdmittelanteils und der Kreditbelastungsquote und deren Unterschiede im Hinblick auf strukturelle Merkmale (Baualter, Siedlungsstruktur, Einkommen der Darlehensnehmer). Sämtliche Ergebnisse für 2015 und ein Vergleich der Kreditbelastungsquote, der Fremdmittelquote und der Objektpreis-Einkommens- Relation für die Jahre 2009, 2012 und 2015 befinden sich im Anhang (Tabellen A1-4 und A5-8) Wohneigentumsfinanzierung 2012 und 2015 nach Objekt- und Nutzungsart Die Finanzierungsstrukturen zeigen in dem Zeitraum von 2012 bis 2015 sowohl bei Eigenheimen als auch bei Eigentumswohnungen im Großen und Ganzen nur moderate Veränderungen. Allerdings sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten deutlich stärker gestiegen als die Einkommen der Erwerber. Die Erwerber von Eigenheimen müssen 2015 im Durchschnitt mehr als 6 Jahresnettoeinkommen aufwenden, selbst genutzte Eigentumswohnungen kosten 5,5 Jahresnettoeinkommen (vgl. Tabelle 2) lag das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreseinkommen noch bei 5,4:1 bzw. 4,5:1. Angesichts der günstigen Finanzierungsbedingungen ist die monatliche Belastung aus den Darlehen im Verhältnis zu den Haushaltsnettoeinkommen bei den Erwerbern von selbst genutztem Wohneigentum jedoch unverändert geblieben (bei Eigenheimen 23% und bei Eigentumswohnungen 21%). Bei Käufern von vermieteten Eigentumswohnungen ist die Kreditbelastungsquote sogar leicht gesunken (von 15 % auf 13 %). Der Anteil der aufgenommenen Fremdmittel hat sich in den einzelnen Segmenten unterschiedlich entwickelt einem leichten Anstieg der Fremdmittelquote bei Eigenheimfinanzierungen von 74% auf 77% steht ein leichter Rückgang bei den Eigentumswohnungen von 80% auf 76% gegenüber. Während sich bei den Eigentumswohnungen damit die bereits im Rahmen der letzten Erhebung 2012 festgestellte Entwicklung zu einem verstärkten Eigenmitteleinsatz nochmals fortgesetzt hat, hat sich die Entwicklung bei den Eigenheimen wieder umgekehrt, wenngleich in einem recht geringen Ausmaß (zur Entwicklung der Fremdmittelquote, der Kreditbelastungsquote und der Objektpreis- Einkommens-Relation von 2009 bis 2015 nach verschiedenen Kriterien für die einzelnen Objektarten siehe Tabellen A5 bis A8 im Anhang). Erstmals wurde im Rahmen der Erhebung der Marktwert der finanzierten Objekte abgefragt, um Beleihungsausläufe bzw. LTV-Ratios ermitteln zu können, die international besser vergleichbar sind. Die Marktwerte liegen in der vorliegenden Stichprobe im Durchschnitt um 5% (Eigentumswohnungen) bis 8% (Eigenheime) unter den Kaufpreisen (Objektpreis ohne Erwerbsnebenkosten). Dementsprechend liegen die durchschnittlichen LTV-Ratios mit 84% (Eigenheime) bzw. 80% (Eigentumswohnungen) über den jeweiligen Fremdmittelquoten. 10

11 Tabelle 2: Objekt- und Finanzierungsangaben 2012 und 2015 Jahr Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen insges. 1) insgesamt selbst gen. vermietet Wohnfläche (m 2 ) Objektpreis 2) Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote 3) % 76% 75% 79% % 80% 80% 79% Beleihungsauslauf / LTV 4) % 80% 79% 83% Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung aus Fremdmitteln (monatl.) Kreditbelastungsquote % 18% 21% 13% % 18% 21% 15% Objektpreis-Einkommens-Relation 5) ,1 : 1 4,4 : 1 5,5 : 1 2,9 : ,4 : 1 3,6 : 1 4,5 : 1 2,6 : 1 Fälle (Anzahl) ) nur selbst genutzte Eigenheime 2) Anschaffungspreis ohne Erwerbsnebenkosten 3) Fremdmittelquote = Fremdmittel Objektpreis ohne Erwerbsnebenkosten 4) Beleihungsauslauf/LTV = Fremdmittel Marktwert 5) Objektpreis als Vielfaches des jährl. Haushaltsnettoeinkommens 3.2. Finanzierung des Wohnungsneubaus und des Erwerbs aus dem Bestand Die Erwerber von neu errichteten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen müssen im Durchschnitt einen wesentlich höheren Geldbetrag investieren als die Erwerber von bestehenden Objekten (vgl. Tabelle 3). Angesichts des erheblich höheren Preisniveaus bei Neubauobjekten ist der Fremdmitteleinsatz (absolut) entsprechend höher als beim Erwerb gebrauchter Objekte. Die Kreditbelastungsquoten der Bauherren liegen im Durchschnitt um 4 Prozentpunkte über denen der Käufer von bestehenden Eigenheimen oder Eigentumswohnungen. 11

12 Tabelle 3: Objekt- und Finanzierungsangaben - Neubau und Bestandserwerb 2015 Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen insgesamt selbst genutzt vermietet Neubau Erw. aus Bestand Neubau Erw. aus Bestand Neubau Erw. aus Bestand Neubau Erw. aus Bestand Wohnfläche (m 2 ) Objektpreis Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote 73% 79% 72% 78% 72% 77% 74% 81% Beleihungsauslauf / LTV 82% 85% 75% 82% 75% 81% 79% 84% Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung (monatl.) Kreditbelastungsquote 26% 22% 21% 17% 24% 20% 15% 13% Objektpreis-Einkommens-Relation 7,7 : 1 5,4 : 1 6,2 : 1 3,8 : 1 7,3 : 1 4,8 : 1 3,9 : 1 2,6 : 1 Fälle (Anzahl) Siedlungsstrukturelle Merkmale der Wohneigentumsfinanzierung Für die Immobilienmarktbeobachtung sind insbesondere die Unterschiede zwischen städtischen und ländlichen Räumen interessant. Die erhobenen Daten erlauben Auswertungen für verschiedene Siedlungsstrukturtypen. Für deren Einteilung wird auf eine Abgrenzung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zurückgegriffen. Danach werden sämtliche Landkreise und kreisfreien Städte den Siedlungsstrukturtypen Metropolkerne, Kreisfreie Großstädte, Städtische Kreise, Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen und Dünn besiedelte ländliche Kreise zugeordnet. Bei einem Vergleich der Preise von Eigenheimen nach siedlungsstrukturellen Kreistypen wird grundsätzlich ein abnehmendes Preisniveau bei einer Abnahme des Verdichtungsgrades deutlich (vgl. Tabelle 4a). Auffällig ist, dass die Eigenheimerwerber in den Metropolen und in den übrigen kreisfreien Großstädten in einem erheblichen größeren Maß auf Eigenkapital zurückgreifen können, so dass der Fremdmittelanteil hier deutlich niedriger als in den anderen Kreistypen ausfällt. Hinsichtlich der Kreditbelastungsquote sind keine nennenswerten Unterschiede zwischen den einzelnen Siedlungsstrukturtypen festzustellen. Eigentumswohnungen stellen in den Städten einen wichtigen Teil des Wohnungsangebots dar. Neben einer Differenzierung nach siedlungsstrukturellen Merkmalen wurden die erhobenen Daten auch für die drei größten Städte - Berlin, Hamburg und München - separat ausgewertet. Auch in diesen Städten, die in den letzten Jahren von einer besonders dynamischen Entwicklung des Wohnungsmarktes geprägt waren, unterscheiden sich Fremdmittel- und Kreditbelastungsquote nur wenig von denen anderer Siedlungsstrukturtypen. 12

13 Tabelle 4a: Objekt- und Finanzierungsangaben nach siedlungsstrukturellen Kreistypen Eigenheime - Metropolkerne Kreisfreie Großstädte Städtische Kreise Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen Dünn besiedelte ländliche Kreise Grundstücksfläche (m 2 ) Wohnfläche (m 2 ) Objektpreis Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote 72% 69% 79% 77% 83% Beleihungsauslauf / LTV 78% 77% 86% 85% 88% Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung (monatl.) Kreditbelastungsquote 23% 23% 24% 22% 23% Objektpreis-Einkommens-Relation 6,7 : 1 6,3 : 1 6,2 : 1 5,9 : 1 5,5 : 1 Gleichwohl bestehen hinsichtlich des Preis- und des Einkommensniveaus deutliche Unterschiede. (vgl. Tabelle 4b). Die Kreditbelastung der Erwerber bewegt sich mit Ausnahme der dünn besiedelten ländlichen Kreise in einem engen Korridor zwischen 17% und 19%. Der durchschnittliche Fremdmitteleinsatz variiert ebenfalls nur wenig. Zwischen vermieteten und selbstgenutzten Eigentumswohnungen bestehen in dieser Hinsicht keine nennenswerten Unterschiede (eine Übersicht zu sämtlichen Ergebnissen für alle Objekt- und Nutzungsarten für 2015 bieten die Tabellen A1 bis A4 im Anhang). Tabelle 4b: Objekt- und Finanzierungsangaben nach siedlungsstrukturellen Kreistypen Eigentumswohnungen (insges.) - Metropolkerne darunter Berlin, Hamburg, München Kreisfreie Großstädte Städtische Kreise Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen Dünn besiedelte ländliche Kreise Wohnfläche (m 2 ) Objektpreis Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote 76% 75% 74% 78% 77% 74% Beleihungsauslauf / LTV 80% 78% 77% 80% 83% 77% Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung (monatl.) Kreditbelastungsquote 17% 17% 19% 18% 18% 15% Objektpreis-Einkommens-Relation 4,5 : 1 4,6 : 1 4,4 : 1 4,4 : 1 3,9 : 1 3,8 : 1 Anteil vermieteter Eigentumswohnungen 42% 49% 26% 29% 29% 33% 13

14 3.4. Finanzierungsstruktur nach Einkommensgruppen Werden die Objekt- und Finanzierungsangaben nach Einkommensgruppen der Erwerber untergliedert, zeigen sich teilweise deutliche Unterschiede in der Finanzierungsstruktur. Bei den Eigenheimkäufern ist der Fremdmittelanteil bei dem obersten und dem untersten Einkommensquartil vergleichsweise niedrig (74% bzw. 75%). Bei den mittleren Einkommensgruppen liegt der Eigenkapitalanteil bei 79% bzw. 80% (vgl. Tabelle 5a). Die relative Kreditbelastung nimmt mit zunehmendem Einkommen ab, ist aber auch bei Darlehensnehmern mit geringeren Einkommen mit 28% noch moderat und hat damit im Vergleich zu 2012 (30%) weiter abgenommen. Tabelle 5a: Objekt- und Finanzierungsangaben nach Einkommensquartilen Eigenheime - Monatliches Haushaltsnettoeinkommen in Euro bis und mehr Wohnfläche (m 2 ) Objektpreis Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote 75% 79% 80% 74% Beleihungsauslauf / LTV 80% 86% 87% 82% Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung (monatl.) Kreditbelastungsquote 28% 24% 24% 21% Objektpreis-Einkommens-Relation 7,6 : 1 6,5 : 1 6,3 : 1 5,2 : 1 Auch bei selbst genutzten Eigentumswohnungen liegt der Fremdkapitaleinsatz im obersten Einkommensquartil deutlich unter dem Durchschnitt. Die Kreditbelastungsquote nimmt ähnlich wie bei den Eigenheimerwerbern mit zunehmendem Einkommen ab und liegt auch im untersten Einkommensquartil mit lediglich 27% auf einem moderaten Niveau (vgl. Tabelle 5b). 14

15 Tabelle 5b: Objekt- und Finanzierungsangaben nach Einkommensquartilen Eigentumswohnungen (selbst genutzt) - Monatliches Haushaltsnettoeinkommen in Euro bis und mehr Wohnfläche (m 2 ) Objektpreis Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote 78% 77% 76% 72% Beleihungsauslauf / LTV 82% 78% 80% 77% Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung (monatl.) Kreditbelastungsquote 27% 24% 23% 18% Objektpreis-Einkommens-Relation 6,8 : 1 6,0 : 1 5,9 : 1 4,8 : 1 Bei den Erwerbern vermieteter Eigentumswohnungen lassen sich in Bezug auf den Fremdmittelanteil keine nennenswerten Unterschiede zwischen den einzelnen Einkommensgruppen ausmachen (vgl. Tabelle 5c). Er liegt in der Regel bei knapp unter 80% und damit auf demselben Niveau wie Die Kreditbelastungsquote nimmt auch bei den Kapitalanlegern mit zunehmendem Einkommen ab und bewegt sich bei allen Einkommensgruppen mit Werten zwischen 11% und 19% erheblich unter der von den Käufern selbst genutzter Eigenheime oder Eigentumswohnungen. Tabelle 5c: Objekt- und Finanzierungsangaben nach Einkommensquartilen Eigentumswohnungen (vermietet) - Monatliches Haushaltsnettoeinkommen in Euro bis und mehr Wohnfläche (m 2 ) Objektpreis Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote 76% 81% 78% 79% Beleihungsauslauf / LTV 80% 86% 82% 84% Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung (monatl.) Kreditbelastungsquote 19% 16% 12% 11% Objektpreis-Einkommens-Relation 4,8 : 1 3,3 : 1 2,9 : 1 2,1 : 1 15

16 3.5. Fremdmittelanteil Der Anteil der Finanzierungen mit einem hohen Fremdmittelanteil (>80%) ist in der Zeit von 2009 bis 2012 erheblich zurückgegangen (im Durchschnitt aller Wohneigentumsfinanzierungen von 64% auf 57%). Diese Tendenz hat sich seither nur noch sehr abgeschwächt fortgesetzt. So liegt 2015 der Anteil von Finanzierungen mit einer Fremdmittelquote von mehr als 80% bei 55%. Der leichte Rückgang ist durch eine Verringerung des Anteils Finanzierungen mit einem Fremdmittelanteil von mehr als 100% von 14% (2012) auf 12% (2015) bedingt (vgl. Abbildung 6). Abbildung 6: Verteilung der Finanzierungsfälle nach Größenklassen des Fremdmittelanteils Für die einzelnen Objektarten sind im Hinblick auf die Verteilung der Finanzierungsfälle nach Größenklassen des Fremdmittelanteils nur sehr geringfügige Unterschiede festzustellen (vgl. Tabelle 6a). Tabelle 6: Verteilung der Finanzierungsfälle von Eigenheimen und Eigentumswohnungen nach Größenklassen des Fremdmittelanteils 2015 Fremdmittelquote* bis 60% 60% bis 80% 80% bis 100% mehr als 100% Eigenheime (selbstgenutzt) 18% 26% 43% 13% Eigentumswohnungen (insgesamt) 20% 26% 42% 12% Eigentumswohnungen (selbst genutzt) 22% 25% 42% 11% Eigentumswohnungen (vermietet) 18% 26% 43% 13% * Fremdmittelquote = Fremdmittel Objektpreis ohne Erwerbsnebenkosten 16

17 3.6. Darlehenskonditionen Die Darlehenszinsen sind zwischen 2012 und 2015 erheblich zurückgegangen. Insgesamt haben sie sich in diesem Zeitraum nahezu halbiert und liegen im ersten Halbjahr 2015 im Durchschnitt bei 1,8% (vgl. Tabelle 7). Der Trend zu längeren Zinsfestschreibungsperioden hat sich weiter fortgesetzt. So entfällt gemessen am Neugeschäftsvolumen ein Anteil von 45% auf Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren. Die durchschnittliche Zinsbindungsfrist ist damit nochmals gestiegen und liegt nun bei rund 13 Jahren (vgl. Tabelle 8). Auf Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von fünf bis zehn Jahren entfallen weitere 48% des Neugeschäfts. Kurz- und mittelfristige Finanzierungen spielen wie bei den Vorgängererhebungen nur eine untergeordnete Rolle. Tabelle 7: Zinsfestschreibungsperioden und Zinssätze Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung Insgesamt bis 1 Jahr 1 bis 5 J. 5 bis 10 J. > 10 J. vdp-mitgliedsinstitute 2015 Zinssatz 1,80% 2,54% 1,13% 1,64% 2,01% Anteil am Volumen 100% 2% 5% 48% 45% vdp-mitgliedsinstitute 2012 Zinssatz 3,47% 3,61% 3,05% 3,41% 3,65% Anteil am Volumen 100% 3% 8% 54% 35% vdp-mitgliedsinstitute 2009 Zinssatz 4,70% 4,32% 4,10% 4,72% 4,92% Anteil am Volumen 100% 3% 9% 67% 21% Die Auswertungen zeigen zudem, dass die niedrigeren Zinsen nicht vollständig für eine Ausweitung der Fremdmittelaufnahme genutzt werden, sondern dass die günstigeren Finanzierungsbedingungen auch für eine höhere Anfangstilgung eingesetzt werden. Lag die durchschnittliche Anfangstilgung 2009 noch unter 2%, so ist sie 2015 auf mehr als 3% angestiegen. Tabelle 8: Zinssatz, Anfangstilgung und Zinsbindung Zinssatz 4,70% 3,47% 1,80% Anfangstilgung 1,85% 2,32% 3,06% Zinsbindung 10 Jahre 12 Jahre 13 Jahre 17

18 4. Fazit Die im ersten Halbjahr 2015 unter den Mitgliedsinstituten des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken durchgeführte Erhebung zur Wohneigentumsfinanzierung spiegelt die aufwärtsgerichtete, dynamische Entwicklung der Preise von Eigenheimen und Eigentumswohnungen wider. So ist das Preisniveau im Verhältnis zu den Einkommen der Darlehensnehmer bei sämtlichen beobachteten Objektarten deutlich gestiegen Abbildung 7 (vgl. Abbildung 7). Während sich damit bei den Eigentumswohnungen die bisherige Tendenz fortgesetzt hat, bedeutet dies bei den Eigenheimen erstmals seit 1999 eine Trendumkehr. Gleichwohl haben sich wesentliche Größen wie Fremdmittel- und Kreditbelastungsquote stabil gezeigt: Beim Eigenheimerwerb ist der Fremdmittelanteil leicht angestiegen, bei Eigentumswohnungen ist der Anteil des eingesetzten Fremdkapitals dagegen leicht zurückgegangen. Das Verhältnis der Belastung aus den Darlehen zu den Haushaltsnettoeinkommen (Kreditbelastungsquote) hat sich seit 2012 insgesamt gesehen seitwärts bewegt, lediglich bei den vermieteten Eigentumswohnungen ist ein leichter Rückgang zu verzeichnen. Darüber hinaus hat die Untersuchung gezeigt, dass die Anfangstilgung in den letzten Jahren zugenommen hat, die günstigeren Zinsen also nur zum Teil für eine Ausweitung der eingesetzten Fremdmittel genutzt wurden. Zudem sichern sich die Darlehensnehmer die günstigen Konditionen für immer längere Zeiträume. Der Anteil der längeren Zinsbindungsfristen hat weiter zugenommen, so dass die durchschnittliche Zinsfestschreibungsdauer inzwischen bei 13 Jahren liegt. Quelle: vdpresearch auf Grundlage von Angaben der vdp-mitgliedsinstitute Die Ergebnisse der vorliegenden Erhebung zeigen im Hinblick auf Fremdmittelanteil, Kreditbelastungsquote und Anfangstilgung Indikatoren, denen der AFS eine große Bedeutung für die Identifikation von Risiken für die Finanzstabilität beimisst (s.o.) dass 18

19 die Kreditvergabepraxis der Mitgliedsinstitute des vdp nach wie vor sicherheitsorientiert ist, und dass auch in der gegenwärtigen Boomphase am Immobilienmarkt keine Tendenz zur Lockerung erkennbar ist. 19

20 Anhang 20

21 Tabelle A1: Objekt- und Finanzierungsangaben 2015 Eigenheime Grundstücks- Wohnfläche fläche (m 2 ) (m 2 ) Objektpreis Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung (monatl.) Kreditbelastungsquote Objektpreis- Fälle Einkommens- (Anzahl) Relation Eigenheime (selbstgenutzt) insgesamt % % 6,1 : nach Objektart EFH-freistehend % % 6,4 : Doppelhaushälfte % % 5,8 : Reihenhaus % % 5,6 : nach Finanzierungsanlass Neubau % % 7,7 : Erwerb aus dem Bestand % % 5,4 : nach Siedlungsstruktur Metropolkerne % % 6,7 : Kreisfreie Großstädte % % 6,3 : 1 46 Städtische Kreise % % 6,2 : Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen % % 5,9 : Dünn besiedelte ländliche Kreise % % 5,5 : nach Einkommensquartilen bis % % 7,6 : von bis % % 6,5 : von bis % % 6,3 : und mehr % % 5,2 : nach Fremdmittelquote bis 60% % % 6,9 : % bis 80% % % 6,9 : % bis 100% % % 5,5 : mehr als 100% % % 4,9 :

22 Tabelle A2: Objekt- und Finanzierungsangaben 2015 Wohnfläche (m 2 ) Eigentumswohnungen Objektpreis Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung (monatl.) Kreditbelastungsquote Objektpreis- Fälle Einkommens- (Anzahl) Relation Eigentumswohnungen (insgesamt) insgesamt % % 4,4 : nach Nutzungsart selbst genutzt % % 5,5 : vermietet % % 2,9 : nach Finanzierungsanlass Neubau % % 6,2 : Erwerb aus dem Bestand % % 3,8 : nach Siedlungsstruktur Metropolkerne % % 4,5 : darunter Berlin, Hamburg, München % % 4,6 : Kreisfreie Großstädte % % 4,4 : 1 76 Städtische Kreise % % 4,4 : Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen % % 3,9 : 1 62 Dünn besiedelte ländliche Kreise % % 3,8 : 1 39 nach Einkommensquartilen bis % % 6,4 : von bis % % 5,4 : von bis % % 5,0 : und mehr % % 3,2 : nach Fremdmittelquote bis 60% % % 5,0 : % bis 80% % % 4,9 : % bis 100% % % 4,1 : mehr als 100% % % 3,5 :

23 Tabelle A3: Objekt- und Finanzierungsangaben 2015 Wohnfläche (m 2 ) selbst genutzte Eigentumswohnungen Objektpreis Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung (monatl.) Kreditbelastungsquote Objektpreis- Fälle Einkommens- (Anzahl) Relation Eigentumswohnungen (selbst genutzt) insgesamt % % 5,5 : nach Finanzierungsanlass Neubau % % 7,3 : Erwerb aus dem Bestand % % 4,8 : nach Siedlungsstruktur Metropolkerne % % 6,1 : darunter Berlin, Hamburg, München % % 6,2 : 1 93 Kreisfreie Großstädte % % 5,1 : 1 56 Städtische Kreise % % 5,5 : Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen % % 5,0 : 1 44 Dünn besiedelte ländliche Kreise < 30 nach Einkommensquartilen bis % % 6,8 : von bis % % 6,0 : von bis % % 5,9 : und mehr % % 4,8 : nach Fremdmittelquote bis 60% % % 5,8 : % bis 80% % % 6,0 : % bis 100% % % 5,5 : mehr als 100% % % 4,4 :

24 Tabelle A4: Objekt- und Finanzierungsangaben 2015 Wohnfläche (m 2 ) vermietete Eigentumswohnungen Objektpreis Marktwert Fremdmittel Fremdmittelquote Haushaltsnettoeink. (monatl.) Gesamtbelastung (monatl.) Kreditbelastungsquote Objektpreis- Fälle Einkommens- (Anzahl) Relation Eigentumswohnungen (vermietet) insgesamt % % 2,9 : nach Finanzierungsanlass Neubau % % 3,9 : 1 45 Erwerb aus dem Bestand % % 2,6 : nach Siedlungsstruktur Metropolkerne % % 2,9 : darunter Berlin, Hamburg, München % % 3,1 : 1 89 Kreisfreie Großstädte < 30 Städtische Kreise % % 2,9 : 1 77 Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen < 30 Dünn besiedelte ländliche Kreise < 30 nach Einkommensquartilen bis % % 4,8 : 1 70 von bis % % 3,3 : 1 70 von bis % % 2,9 : und mehr % % 2,1 : 1 71 nach Fremdmittelquote bis 60% % % 3,4 : % bis 80% % % 3,3 : % bis 100% % % 2,3 : mehr als 100% % % 2,8 :

25 Tabelle A5: Finanzierungsstruktur Eigenheime Fremdmittelquote Kreditbelastungsquote Objektpreis-Einkommens- Relation Eigenheime (selbstgenutzt) insgesamt 76% 74% 77% 27% 23% 23% 5,5 : 1 5,4 : 1 6,1 : 1 nach Objektart EFH-freistehend 74% 74% 76% 27% 24% 24% 5,6 : 1 5,6 : 1 6,4 : 1 Doppelhaushälfte 75% 77% 79% 26% 22% 23% 5,4 : 1 4,8 : 1 5,8 : 1 Reihenhaus 82% 71% 78% 27% 22% 22% 5,2 : 1 4,9 : 1 5,6 : 1 nach Finanzierungsanlass Neubau 72% 72% 73% 30% 25% 26% 6,6 : 1 6,4 : 1 7,7 : 1 Erwerb aus dem Bestand 78% 75% 79% 25% 23% 22% 5,0 : 1 5,1 : 1 5,4 : 1 nach Siedlungsstruktur Metropolkerne 79% 67% 72% 28% 22% 23% 6,0 : 1 5,6 : 1 6,7 : 1 Kreisfreie Großstädte 76% 79% 69% 28% 30% 23% 5,2 : 1 5,7 : 1 6,3 : 1 Städtische Kreise 74% 78% 79% 28% 25% 24% 6,0 : 1 5,6 : 1 6,2 : 1 Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen 77% 73% 77% 25% 21% 22% 4,7 : 1 5,1 : 1 5,9 : 1 Dünn besiedelte ländliche Kreise 78% 74% 83% 23% 19% 23% 4,7 : 1 4,6 : 1 5,5 : 1 nach Einkommensquartilen Quartil 1 77% 74% 75% 35% 30% 28% 6,9 : 1 7,5 : 1 7,6 : 1 Quartil 2 80% 79% 79% 30% 25% 24% 6,2 : 1 5,9 : 1 6,5 : 1 Quartil 3 78% 76% 80% 27% 24% 24% 5,6 : 1 5,6 : 1 6,3 : 1 Quartil 4 72% 70% 74% 23% 20% 21% 4,7 : 1 4,5 : 1 5,2 : 1 25

26 Tabelle A6: Finanzierungsstruktur Eigentumswohnungen Fremdmittelquote Kreditbelastungsquote Objektpreis-Einkommens- Relation Eigentumswohnungen (insgesamt) insgesamt 83% 80% 76% 19% 18% 18% 3,2 : 1 3,6 : 1 4,4 : 1 nach Nutzungsart selbst genutzt 82% 80% 75% 22% 21% 21% 4,1 : 1 4,5 : 1 5,5 : 1 vermietet 86% 79% 79% 16% 15% 13% 2,3 : 1 2,6 : 1 2,9 : 1 nach Finanzierungsanlass Neubau 75% 75% 72% 24% 24% 21% 5,0 : 1 4,9 : 1 6,2 : 1 Erwerb aus dem Bestand 85% 81% 78% 19% 16% 17% 3,0 : 1 3,3 : 1 3,8 : 1 nach Siedlungsstruktur Metropolkerne 81% 80% 76% 19% 17% 17% 3,6 : 1 3,7 : 1 4,5 : 1 darunter Berlin, Hamburg, München 76% 76% 75% 17% 17% 17% 3,5 : 1 3,7 : 1 4,6 : 1 Kreisfreie Großstädte 81% 75% 74% 24% 17% 19% 3,5 : 1 3,3 : 1 4,4 : 1 Städtische Kreise 88% 81% 78% 20% 19% 18% 3,2 : 1 3,9 : 1 4,4 : 1 Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen 84% 80% 77% 15% 17% 18% 2,6 : 1 3,1 : 1 3,9 : 1 Dünn besiedelte ländliche Kreise 88% 84% 74% 14% 18% 15% 2,1 : 1 2,8 : 1 3,8 : 1 nach Einkommensquartilen Quartil 1 84% 79% 78% 28% 30% 26% 5,3 : 1 5,7 : 1 6,4 : 1 Quartil 2 86% 82% 76% 25% 22% 22% 4,3 : 1 4,1 : 1 5,4 : 1 Quartil 3 89% 82% 76% 22% 20% 19% 3,5 : 1 4,0 : 1 5,0 : 1 Quartil 4 76% 76% 75% 13% 13% 14% 2,3 : 1 2,8 : 1 3,2 : 1 26

27 Tabelle A7: Finanzierungsstruktur selbst genutzter Eigentumswohnungen Fremdmittelquote Kreditbelastungsquote Objektpreis-Einkommens- Relation Eigentumswohnungen (selbst genutzt) insgesamt 82% 80% 75% 22% 21% 21% 4,1 : 1 4,5 : 1 5,5 : 1 nach Finanzierungsanlass Neubau 75% 75% 72% 25% 23% 24% 5,2 : 1 5,5 : 1 7,3 : 1 Erwerb aus dem Bestand 84% 82% 77% 22% 20% 20% 3,9 : 1 4,1 : 1 4,8 : 1 nach Siedlungsstruktur Metropolkerne 79% 80% 74% 21% 22% 22% 4,3 : 1 4,9 : 1 6,1 : 1 darunter Berlin, Hamburg, München 72% 75% 71% 18% 20% 21% 4,1 : 1 5,0 : 1 6,2 : 1 Kreisfreie Großstädte % % - - 5,1 : 1 Städtische Kreise 89% 82% 78% 24% 21% 22% 4,2 : 1 4,3 : 1 5,5 : 1 Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen % % - - 5,0 : 1 Dünn besiedelte ländliche Kreise nach Einkommensquartilen Quartil 1 84% 81% 78% 29% 27% 27% 5,9 : 1 5,7 : 1 6,8 : 1 Quartil 2 84% 84% 77% 27% 24% 24% 5,0 : 1 4,7 : 1 6,0 : 1 Quartil 3 90% 81% 76% 24% 21% 23% 4,0 : 1 4,7 : 1 5,9 : 1 Quartil 4 74% 77% 72% 17% 17% 18% 3,4 : 1 3,9 : 1 4,8 : 1 - Fallzahl < 30 27

28 Tabelle A8: Finanzierungsstruktur vermieteter Eigentumswohnungen Fremdmittelquote Kreditbelastungsquote Objektpreis-Einkommens- Relation Eigentumswohnungen (vermietet) insgesamt 86% 79% 79% 16% 15% 13% 2,3 : 1 2,6 : 1 2,9 : 1 nach Finanzierungsanlass Neubau % % - - 3,9 : 1 Erwerb aus dem Bestand 88% 80% 81% 15% 13% 13% 2,2 : 1 2,4 : 1 2,6 : 1 nach Siedlungsstruktur Metropolkerne 86% 78% 80% 16% 13% 13% 2,5 : 1 2,7 : 1 2,9 : 1 darunter Berlin, Hamburg, München 83% 78% 81% 16% 14% 13% 2,7 : 1 2,7 : 1 3,1 : 1 Kreisfreie Großstädte Städtische Kreise 87% 78% 75% 17% 16% 12% 2,4 : 1 2,9 : 1 2,9 : 1 Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen Dünn besiedelte ländliche Kreise nach Einkommensquartilen Quartil 1 86% 79% 76% 27% 33% 19% 4,0 : 1 4,9 : 1 4,8 : 1 Quartil 2 92% 81% 81% 21% 20% 16% 3,2 : 1 3,1 : 1 3,3 : 1 Quartil 3 85% 85% 78% 16% 14% 12% 2,6 : 1 2,6 : 1 2,9 : 1 Quartil 4 83% 73% 79% 11% 9% 11% 1,4 : 1 2,0 : 1 2,1 : 1 - Fallzahl < 30 28

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