Orientierungsrahmen für Gewerbemieten in Berlin 2010

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1 Miete Dieses Dokument finden Sie unter unter der Dok-Nr Orientierungsrahmen für Gewerbemieten in Berlin 2010 Für Berlin gibt es keinen Mietspiegel für Gewerberäume. Um Mietern und Vermietern jedoch eine Orientierung zu geben, hat die IHK Berlin Bandbreiten häufig vereinbarter Gewerbemieten an ausgewählten Standorten aufgelistet. Ergänzt wurde die Aufstellung durch die Ergebnisse von Immobilienunternehmen und Verbänden, die für Berlin ähnliche Untersuchungen veröffentlichen. Falls die übliche Miethöhe eines bestimmten Gewerberaumes ermittelt werden soll, ist es sinnvoll einen öffentlich bestellten Sachverständigen bzw. einen Makler zu beauftragen. Adressen der von der IHK Berlin öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mieten finden Sie im Anhang a), Adressen der Berliner Maklerverbände im Anhang b). Bitte beachten Sie: Bei der Vertragsgestaltung von Gewerbemietverträgen besteht weitgehende Gestaltungsfreiheit. Dies trifft insbesondere auf die Höhe der Miete zu. Diese ist in der Regel frei vereinbar. Die Miete wird durch die jeweiligen Standortbedingungen, die Ausstattungsmerkmale des Mietobjektes und letztlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Auch bei vergleichbaren Standorten kann aus diesem Grund die Spanne zwischen der niedrigsten und der höchsten Miete pro m² sehr weit auseinander gehen. Ihr Ansprechpartner: Karla Leyendecker Tel: Fax: /27

2 Inhaltsverzeichnis Seite Büro- und Praxisräume 3 Gewerberäume für Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie 10 Hallen, Lager, Werkstätten und Fabriketagen 20 Ergebnisse früherer Untersuchungen ( ) 23 Anhang: Räumliche Zuordnung (9) 2/27

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4 Büro und Praxisräume Jones Lang LaSalle: Office City Profile Q Der Büromarkt Berlin Außerhalb West Mietpreisspanne In /m 2 pro Monat 5-8 Außerhalb Nord Außerhalb Ost Außerhalb Süd /27

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6 Büroflächen Quelle:CB Richard Ellis Market View Büromarkt Berlin, 2. Quartal de/research/research publications City-West ,21 Nord 5,50 9,50 7,17 Süd 5,50 9,50 6,15 Ost 5,50 9,50 6,96 West 5,50 9,50 Gesamt Berlin 5, ,22 Büroflächen 6/27

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8 Standort Mietpreisspanne Potsdamer Platz Friedrichstr Gendarmenmarkt Kurfürstendamm Büroflächen Quelle:BNP Paribas Real Estate GmbH City Report Berlin 2010 Miete in /m² Höchstpreis 1 Durchschnitt Topcity Topcity West 17,50 13,80 Topcity Ost 20 15,80 Potsdamer Platz/Leipziger Platz City 20,20 15,40 Regierungsviertel 15,00 13,50 Hackescher Markt 16,00 13,80 Chekpoint Charly/Spittelmarkt 13,80 10,90 Mitte 13,00 9,90 Charlottenburg 13,30 10,30 Tiergarten 10,00 9,60 Wilmersdorf/Schöneberg 12,00 9,70 Cityrand Kreuzberg/Friedrichshain 10,80 8,70 Tegel/Reinickendorf 8,00 6,90 Wedding/Prenzlauer Berg 8,50 8,40 Tempelhof/Neukölln/Steglitz 8,00 5,30 8/27

9 Büroflächen Quelle:BNP Paribas Real Estate GmbH City Report Berlin 2010 Miete in /m² Höchstpreis 1 Durchschnitt Nebenlagen Lichtenberg/Marzahn 6,00 4,90 Spandau 6,50 4,80 Übriges Stadtgebiet 6,50 4,80 Der Höchstpreis umfasst ein Marktsegment von jeweils 3-5% Büroflächen Quelle: CB Richard Ellis Market View Büromarkt Berlin, 2. Quartal de/research/research publications Vergleich der Indices des Büroflächenmietpreises von Berlin und Deutschland 9/27

10

11 Einzelhandel Aengevelt Research City Report Region Berlin 2010/2011 Zu beziehen bei: Aengevelt Research, Tel , Fax Internet: Einzelhandels Spitzenmieten Top 1a Einkaufslagen in Euro/m² Tauentzienstraße/Kurfürstendamm 220 Alexanderplatz 165 Friedrichstraße 125 Schlossstraße 85 Hackescher Markt 105 Einzelhandelsmieten 2009 Quelle: Engel & Völkers Research Quartier Teilgebiet Mieten/m² von Friedrichstraße Hackescher Markt Kurfürstendamm Mieten/m² bis Friedrichstraße 60,00 135,00 Unter den Linden 30,00 70,00 Gendarmenmarkt + Seitenstraßen 20,00 50,00 übrige Seitenstraßen 15,00 30,00 Hackescher Markt 70,00 100,00 Oranienburger Straße (Hackescher Markt - Gr. Hamburger Str.) 45,00 90,00 Oranienburger Straße (Friedrichstr. - Auguststr.) 25,00 35,00 Rosenthaler Straße 40,00 100,00 Neue Schönhauser Straße 70,00 90,00 Alte Schönhauser Str. (bis Linienstr.) 30,00 50,00 hochfrequentierte Lage 90,00 170,00 11/27

12 Einzelhandelsmieten 2009 Quelle: Engel & Völkers Research Quartier Teilgebiet Mieten/m² von Mieten/m² bis Tauentzienstraße Schloßstraße Nebenstraßen 15,00 55,00 hochfrequentierte Lage 220,00 230,00 Schloßstraße 65,00 95,00 Seitenstraßen 8,00 10,00 Wilmersdorfer Straße Fußgängerzone 40,00 100,00 außerhalb der Fußgängerzone /27

13 Einzelhandel Grupe die Einzelhandelsmakler Handelsindex Ladenmieten der Berliner Einkaufsstraßen 2009/2010 Zu beziehen unter: In /m 2 pro Monat nettokalt div. Straßenzüge in den Berliner Bezirken Der Handelsindex Daten, Fakten und Mieten für 65 Berliner Einkaufsstraßen 2009/2010, zu beziehen unter: bietet die Mietpreise für die umsatzstärksten Einzelhandelslagen in Berlin. Für alle Standorte werden zudem der Kaufkraftindex und der Filialisierungsgrad angegeben. Zu den sechs untersuchten Top-1a-Lagen (höchste Kategorie) gehören: die Tauentzienstraße ( bzw *), der Kurfürstendamm ( bzw *) zw. Ranke- und Joachimstaler Str. der Alexanderplatz ( bzw *) der Hackesche Markt ( bzw *) die Friedrichstraße ( bzw *) die Schloßstraße ( bzw *) die Wilmersdorfer Str. ( bzw *) Bereich der Fußgängerzone Der Vergleich der Kaufkraftindices zeigt u.a., dass die Warschauer Straße und Bergmannstraße am stärksten abschneiden. Mit Werten von 118 bzw. 111 liegen die beiden Einzelhandelslagen vor etablierten Top 1a-Lagen wie der Tauentzienstraße oder der Friedrichstraße (beide 104). * Nettokaltmieten, Preisangaben beziehen sich auf Standard-Ladenflächen von 80 bis 120 qm (klein) bzw. 300 bis 500 qm (groß). Quelle: Pressemitteilung der Grupe Maklergesellschaft für Immobilien mbh; 9/2009 Einzelhandel Quelle: LÜHRMANN CITYFACTS Berlin 2011, herausgegeben von der LÜHRMANN Holding GmbH Co.KG (www.luehrmann.de). Die CITYFACTS bieten Datenmaterial zu 254 bundesdeutschen Standorten. Die Lührmann- Gruppe beschäftigt sich speziell mit der Vermittlung von Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lagen m² m² m² m² In /m² im Monat bei 5 6 m bei 6 7 m bei 9 10 m bei m Front Front Front Front Alexanderplatz (PLZ 10178) Nordwestlicher Teil: Alexanderplatz /27

14 Einzelhandel Quelle: LÜHRMANN CITYFACTS Berlin 2011, herausgegeben von der LÜHRMANN Holding GmbH Co.KG (www.luehrmann.de). Die CITYFACTS bieten Datenmaterial zu 254 bundesdeutschen Standorten. Die Lührmann- Gruppe beschäftigt sich speziell mit der Vermittlung von Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lagen. In /m² im Monat Breite Straße (PLZ 13597) Nordwestliche Seite: Nr. 56 bis Nr. 51 Südöstliche Seite: Nr. 25 bis Nr. 20 Carl-Schurz-Straße (PLZ 13597) Östliche Seite: Nr bis Nr Westliche Seite: Mauerstr. bis Nr. 43 Friedrichstraße (PLZ 10117) Georgenstr. bis Kronenstr m² m² m² m² bei 5 6 m Front bei 6 7 m Front bei 9 10 m Front bei m Front Hackescher Markt Gorkistraße (PLZ 13509) Nördliche Seite: Berliner Str. bis Nr Südliche Seite: Berliner Str. bis Nr Karl-Marx-Straße (PLZ 12055) Südwestliche Seite: Werbellinstr. bis Flughafenstr. Karl-Marx-Straße (PLZ 12055) Östliche Seite: Satykowstr. bis Werbellinstr. Kurfürstendamm (PLZ 1071 Südliche Seite: Joachimstaler Str. bis Rankestr. Kurfürstendamm (PLZ 10707) Nördliche und Südliche Seite: Knesebeckstr. bis Fasanenstr /27

15 Einzelhandel Quelle: LÜHRMANN CITYFACTS Berlin 2011, herausgegeben von der LÜHRMANN Holding GmbH Co.KG (www.luehrmann.de). Die CITYFACTS bieten Datenmaterial zu 254 bundesdeutschen Standorten. Die Lührmann- Gruppe beschäftigt sich speziell mit der Vermittlung von Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lagen. In /m² im Monat Kurfürstendamm (PLZ 10707) Nördliche Seite: Leibnitzstr. bis Bleibtreustr. Südliche Seite: Olivaer Platz bis Bleibtreustr. Markt (PLZ 13597) Östliche Seite: Carl-Schurz-Str. bis Mönchstr. Westliche Seite: Carl-Schurz-Str. bis Mönchstr. Müllerstraße (PLZ 13353) Nordöstliche Seite: Nazarethkirchstr. bis Amsterdamer Str. Oranienburger Straße (PLZ 10117) Nördliche Seite: Große Hamburger Str. bis Rosenthaler Str. Südliche Seite: Große Hamburger Str. bis Rosenthaler Str. Rosenthaler Straße (PLZ 10119) Westliche Seite: Oranienburger Str. bis Sophienstr. Östliche Seite: Hackescher Markt bis Neue Schönhauser Str. Schlossstrasse (PLZ 12163) Bundesallee bis Ahornstr. Schönhauser Allee (PLZ 10439) Östliche Seite: Kopenhagener Str. bis Wichertstr. Westliche Seite: Kopenhangener Str. bis Schivelbeiner Str m² m² m² m² bei 5 6 m Front bei 6 7 m Front bei 9 10 m Front bei m Front /27

16

17 Die besten Einzelhandels- und Dienstleistungsstandorte EURO/m² Nutzfläche IVD Berlin-Brandenburg: Immobilienpreisservice 2009/2010 Zu beziehen bei: IVD Berlin-Brandenburg e.v., Tel.: , Fax: , Internet: Standort Mietpreisspanne Tauentzienstr Kurfürstendamm (Rankestr. bis Leibnizstr. ) Friedrichstr Alexanderplatz Schloßstr Ausgewählte Einzelhandels- und Dienstleistungsstandorte EURO/m² Nutzfläche IVD Berlin-Brandenburg: Immobilienpreisservice 2009/2010 Zu beziehen bei: IVD Berlin-Brandenburg e.v., Tel.: , Fax: , Internet: Standort Mietpreisspanne Bezirk/Ortsteil Altstadt Spandau Spandau Bahnhofstr Tempelhof Breitestr Pankow Hackescher Markt Mitte Müllerstr Wedding Schönhauser Allee Prenzlauer Berg Tempelhofer Damm Tempelhof Unter den Linden Mitte Warschauer Str Friedrichshain 17/27

18 Ladenmieten IVD Bundesverband: IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2009/2010 Zu beziehen bei: Immobilienverband Deutschland, Littenstr. 10, Berlin, Tel.: , Fax: , Internet: Flächen bis ca. 100 m² in /m² Nutzfläche Westteil Ostteil Nebenkern 9, ,25-25 Geschäftskern Flächen ab ca. 100 m² in /m² Westteil Ostteil Nutzfläche Nebenkern 6, ,25-20 Geschäftskern Top-Lagen bis ca. 210 bis ca. 150 Räumliche Zuordnung: Nebenkern: Flächen in guter Lage innerhalb geschlossener Wohnquartiere oder in Stadtteilzentren. Geschäftskern: Flächen in zentraler innerstädtischer Lage mit hoher Passantenfrequenz und breitem Branchenbesatz. Einzelhandel Quelle: Brockhoff & Partner Immobilien GmbH Einzelhandelsmietspiegel 2010 für 1a-Lagen siehe: Mietpreis in /m² m² und m² und mind. 5m Front mind. 7m Front Berlin Berlin Charlottenburg Berlin Neukölln Berlin Spandau Berlin Steglitz Berlin Prenzl. Berg Berlin Wedding Berlin Zehlendorf /27

19 Ausgewählte Gewerbezentren Hallen, Lager, Werkstätten und Fabriketagen Gewerbemieten / Hallen IVD Berlin-Brandenburg: Immobilienpreisservice 2007/2008 Zu beziehen bei: IVD Berlin-Brandenburg e.v., Tel.: , Fax: , Internet: Analyse mit freundlicher Genehmigung des IVD-Mitglieds Maklerfirma WERNER und SABINE SAUER KG Art ca. 250 qm bis ca. 500 qm nutzbare Werkstätten ca. 600 qm bis ca qm Bestandshallen in mittlerer Qualität ca qm bis ca qm Bestandshallen in mittlerer Qualität Angebot Nachfrage Preise kaum Angebot geringes Angebot größeres Angebot an e- her älteren Objekten gute Nachfrage Nachfrage deutlich verbessert bislang 3,00-4,00 künftig 4,00-5,50 bislang 3,00-4,00 künftig 3,50-5,00 mäßige Nachfrage 3,00-4,00 (-4,50 ) Hallen größer qm ausreichendes, teilweise auch großes Angebot mäßige Nachfrage (2,00-) 2,50-4,00 Hallen, Lagerflächen Aengevelt Research City Report Region Berlin 2010/2011 Zu beziehen bei: Aengevelt Research, Tel , Fax Internet: Euro/m² Mietspannen Durchschnittswert Hallen, Lagerflächen und Serviceflächen (Neubau) 3,50 5,50 4,25 Hallenflächen (Neubau) 3,50 4,00 3,75 Hallenflächen (alt) 2,30 3,50 2,90 Service- und Archivflächen 4 5,5 19/27

20 Hallen, Lager, Werkstätten und Fabriketagen Werner und Sabine Sauer KG (September 2010) Lage Nutzungswert 2) Größe 3) Mietpreisspanne (Kaltmietniveau in /m²/monat) zentral gut klein 5,00 8,00 Ausfallsstrassen mittel mittel 4,00 6,00 Ausfallsstrassen einfach groß 3,00 4,00 Industrie-/Gewerbegebiet gut (Neubau) mittel 4,50 5,50 (6,00) Industrie-/Gewerbegebiet mittel klein (3,50) 4,00 5,00 Industrie-/Gewerbegebiet mittel mittel 3,30 4,50 Industrie-/Gewerbegebiet einfach mittel (2,00) 2,50-3,50 Industrie-/Gewerbegebiet einfach groß ab 1,50 Erläuterungen: Grobeinteilung (Kaltmieten zuzüglich Betriebskosten und MwSt.), Mieten in /m 2 Lage: - zentral (innerhalb des S-Bahnringes) - Ausfallsstrassen - Industrie-/Gewerbegebiet 2) Nutzungswert (Bauqualität/Nutzbarkeit) - einfach: ältere Hallen, in der Regel renovierungsbedürftig, teilweise nur Frostfreiheit möglich - mittel: meist zwischen 10 und 25 Jahre alt, gut nutzbar - gut: neubauähnlich, in Einzelfällen Neubauten 3) Größe: - klein: unter 500m² - mittel: zwischen 500 und 2.000m² - groß: zwischen 2.000m² und m² In Berlin fallen Angebot und Nachfrage weiterhin deutlich auseinander. Angeboten werden eher ältere, große Einheiten mit geringen Bewegungs-/Freiflächenanteilen; gesucht werden jedoch eher kleinere abgeschlossene Mieteinheiten bis m² in besserer Bauqualität. Die für eine stärkere Neubautätigkeit notwendigen Kaltmieten von normalerweise deutlich über 5 /m² Hallenfläche - verbunden mit langfristigen Mietverträgen - werden aufgrund der verhaltenen Geschäftsaussichten und der berlinspezifischen Mieterstruktur am Markt oft nicht akzeptiert, daher nur geringe Neubautätigkeit im Gewerbehallensegment. 20/27

21

22 Zu beziehen bei: IVD Berlin-Brandenburg e.v., Tel.: , Fax: , Internet: Innenstadtlage Außenbezirke Hallen und Lager ( m²) Werkstätten ( m²) 4,5 7,5 3,0 5,0 4,0 6,5 3,5 5,0 Fabriketagen 4,0 8,0 22/27

23 Ergebnisse früherer Untersuchungen ( ) Diverse Nutzungsarten - Westteil Berlins Zeitraum IHK Berlin Jahr In /m 2 pro Monat City West Nähere Umgebung der City West Hauptzentren Bezirkszentren Nahversorgungszentren Wohnstraße 05/ / / / / /2000 Ladenflächen Büro- u. Praxisräume Fabrik- Werkstattgebäude Ladenflächen Büro- u. Praxisräume Fabrik- Werkstattgebäude Ladenflächen Büro- u. Praxisräume Fabrik- Werkstattgebäude Ladenflächen Büro- u. Praxisräume Ladenflächen Büro- u Praxisräume Fabrik- und Werkstattgebäude: Innenstadtlage = 5-7 / Außenbezirke: 3-5 Ladenflächen Büro- u. Praxisräume Gaststätten Fabrik- und Werkstattgebäude: Innenstadtlage = 5-7 / Außenbezirke: 3-5 Räumliche Zuordnung: siehe Anhang c. Diverse Nutzungsarten - Ostteil Berlins Zeitraum /27

24 IHK Berlin Jahr In /m 2 pro Monat City Ost Nähere Umgebung der City Ost Hauptzentren Bezirkszentren Nahversorgungszentren Wohnstraße 05/ / /1995 Ladenflächen Büro- u. Praxisräume Fabrik- u. Werkstattgebäue Ladenflächen Büro- u. Praxisräume Fabrik- Werkstattgebäude Ladenflächen Büro- u. Praxisräume Fabrik- Werkstattgebäude Ladenflächen /1996 Büro- u. Praxisräume Ladenflächen /1998 Büro- u. Praxisräume Ladenflächen /2000 Büro- u. Praxisräume Gaststätten Räumliche Zuordnung: siehe Anhang c. Diverse Nutzungsarten - Zeitraum IHK Berlin Nähere Umgebung Nahver- In /m 2 City West/ Haupt- Bezirks Wohnpro Monat Nutzungsart der City City zentren zentren sorgungs- zentren straße Ost West, City Ost 07/2002 Ladenflächen, klein /27

25 Diverse Nutzungsarten - Zeitraum IHK Berlin In /m 2 pro Monat Nutzungsart City West/ City Ost Nähere Umgebung der City West, City Ost Hauptzentren Bezirks zentren Nahversorgungszentren Wohnstraße Ladenflächen, groß Büro- u. Praxisräume Gaststätte Läden und Gaststätten bis 100 m , /2004 Läden und Gaststätten m² Läden und Gaststätten über 300 m Büro- u. Praxisräume ,5 5-9 Läden und Gaststätten bis 100 m /2006 Läden und Gaststätten m² Läden und Gaststätten über 300 m Büro- u. Praxisräume Läden und Gaststätten bis 100 m Läden und Gaststätten m² Läden und Gaststätten über 300 m Büro- u. Praxisräume 9 22, /27

26 Diverse Nutzungsarten - Zeitraum IHK Berlin In /m 2 pro Monat Nutzungsart City West/ City Ost Nähere Umgebung der City West, City Ost Hauptzentren Bezirks zentren Nahversorgungszentren Wohnstraße Räumliche Zuordnung: siehe Anhang c. Anhang Räumliche Zuordnung City West City Ost Nähere Umgebung der City West bzw. City Ost Hauptzentren Kurfürstendamm (Gedächtniskirche bis Adenauerplatz) Tauentzienstraße Joachimstaler Straße (Augsburger Straße bis Bhf. Zoo) Friedrichstraße (Leipziger Straße bis S-Bhf.) Potsdamer Platz Alexanderplatz Unter den Linden (Glinkastraße bis Charlottenstraße) Nebenstraßen des Kurfürstendamms (nördl. bis S-Bhf., südl. bis Lietzenburger Straße) Nebenstraßen der Tauentzienstraße (nördl.bis Kurfürstenstraße, südl. bis Lietzenburger Straße) Friedrichstraße (nördl. S-Bhf.) Nebenstraßen der Friedrichstraße (zw. Glinkastraße/Neustädtische Kirchstraße und Charlottenstraße) Nikolaiviertel Rathausstraße Karl-Liebknecht-Straße Schloßstraße, Steglitz (zw. Walther-Schreiber-Platz und Rathaus Steglitz) Wilmersdorferstraße, Charlottenburg (zw. S-Bhf. und Bismarckstraße) Müllerstraße, Wedding (zw. Triftstraße und Seestraße) Karl-Marx-Straße, Neukölln (zw. Forum Neukölln und Karl-Marx-Platz) Altstadt Spandau (Carl-Schurz-Straße zw. Rathaus und Am Juliusturm, Breite Straße zw. Mauerstraße und Am Juliusturm, Markt) Berliner Straße/Gorkistraße, Tegel (Berliner Straße zw. Hallen am Borsigturm und Alt-Tegel, Gorkistraße zw. Buddestraße und Berliner Straße) Bahnhofstraße/Forum Köpenick, Köpenick (Bahnhofstraße zw. S-Bhf. und Friedrichshagener Straße) Frankfurter Allee, Friedrichshain (zw. S-Bhf. Frankfurter Allee und Rathaus- Passagen) Breite Straße/Berliner Straße, Pankow (zw. Rathaus und Kirche, bzw. Breite Straße und Bhf. Pankow) 26/27

27 Bezirkszentren Nahversorgungszentren Wohnstraßen z. B. folgende Straßen bzw. Standorte mit ähnlicher Wertigkeit Berliner Allee, Weißensee Helle Mitte, Hellersdorf Hermannplatz/Kottbusser Damm, Kreuzberg und Neukölln Marzahner Promenade, Marzahn Prerower Platz, Hohenschönhausen Schönhauser Allee, Prenzlauer Berg Tempelhofer Damm, Tempelhof Turmstraße, Tiergarten Zehlendorf Mitte, Zehlendorf z. B. folgende Straßen bzw. Standorte mit ähnlicher Wertigkeit Badstraße/Pankstraße, Wedding Bahnhofstraße, Lichtenrade Bölschestraße, Friedrichshagen Greifswalder Straße, Prenzlauer Berg Hermannstraße, Neukölln Kaiser-Wilhelm-Platz/Hauptstraße, Schöneberg Karl-Marx-Allee, Friedrichshain Kurfürstendamm, Halensee Kurt-Schumacher-Platz, Reinickendorf/Wedding Märkisches Zentrum, Reinickendorf Pichelsdorferstraße, Spandau Reichsstraße, Charlottenburg Residenzstraße/Markstraße, Reinickendorf Siemensstadt Zentrum, Spandau Am Tierpark, Friedrichsfelde Weitlingstraße, Lichtenberg Wilhelminenhofstraße/Edisonstraße, Köpenick Zeltlinger Platz, Frohnau Straßenzüge mit nur einigen Gewerberäumen für Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie 27/27

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