Zahlen und Fakten Büroinvestmentmarkt und Bürovermietungsmarkt Deutschland 2017

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1 Zahlen und Fakten Büroinvestmentmarkt und Bürovermietungsmarkt Deutschland 217

2 Ein Partner Alle Leistungen Alle Assetklassen Lernen Sie die vielfältigen Möglichkeiten, die Ihnen die NAI apollo group mit ihren inhabergeführten Partnerunternehmen deutschlandweit bietet, kennen. Gerne informieren wir Sie in einem persönlichen Gespräch über den Mehrwert, den Ihnen unser Netzwerk bietet. Wir freuen uns auf Sie! Mit Büros in Frankfurt am Main, Hamburg, Berlin, München, Köln/Bonn, Düsseldorf, Stuttgart, Mannheim, im Ruhrgebiet und Ulm sind wir deutschlandweit präsent. Als Partner von NAI Global bieten wir unseren Kunden weltweit Zugang zu über 6.7 Immobilienspezialisten in 375 Partnerbüros. Starke Partnerschaft deutschlandweit! NAI apollo group ist das führende Netzwerk unabhängiger Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland. Seit mehr als 25 Jahren beraten unsere aktiven Partner nationale und internationale Unternehmen mit nachhaltigem Erfolg. Das Leistungsspektrum unserer Gruppe umfasst die Bereiche Verkauf, Vermietung, Baumanagement, Bewertung, Research, Investment-Management sowie Property- und Asset-Management. NAI apollo group Ihr Partner für Deutschland Berlin Kasten-Mann Real Estate Advisors Hamburg VÖLCKERS & CIE Immobilien München apollo real estate Frankfurt am Main apollo real estate Stuttgart apollo real estate Düsseldorf corealis Commercial Real Estate Köln/Bonn Larbig & Mortag Immobilien Ulm Objekta Real Estate Solutions Ruhrgebiet CUBION Immobilien Mannheim STRATEGPRO REAL ESTATE 2

3 HERZLICH WILLKOMMEN Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, liebe Geschäftspartner und Freunde der NAI apollo group, am Jahresanfang konnte das noch keiner ahnen. Aber: Die Immobilienbranche hat sich auch 216 positiv entwickelt. Der Trend zu neuen Bestmarken hält an. In vielerlei Hinsicht: Im vergangenen Jahr wurde mit einem Bürotransaktionsvolumen von 25,35 Mrd. Euro annähernd wieder der Top-Wert aus dem Jahr 27 erreicht. Die Büromärkte in den deutschen A-Städten entwickelten sich sehr positiv und in nahezu allen Städten stiegen die Vermietungsleistung und die Mietpreise. In Berlin, München und Hamburg kann man mittlerweile schon von einer Angebotsknappheit im Segment der Top-Neubau-Immobilien sprechen. Bedingt durch diesen Trend werden die Mieten in jedem Fall weiter steigen was wiederrum dazu beitragen wird, dass sich die sehr überteuerten Faktoren nachhaltig verfestigen. Wie geht es darüber hinaus weiter? Mit jedem Jahr, in dem die Entwicklung ununterbrochen positiv verläuft, steigt die Skepsis und werden die Befürchtungen einer Marktkorrektur größer. Spätestens seit der Zinserhöhung in den USA sind Investoren vorsichtiger geworden. Der Preisauftrieb außerhalb der Top-Lagen und Core-Risikoklasse zumindest scheint gestoppt. Die Risiken, die sich dieses Jahr herauskristallisieren die Märkte sind geprägt von einem eifrigen US-Präsidenten, den Folgen des Brexit-Votums und anstehenden Neuwahlen in den Kernländern Europas könnten eine weiterhin positive Marktentwicklung zumindest beeinträchtigen. Auch die NAI apollo group ist 216 wieder gewachsen und hat sich weiterentwickelt. Wir haben mit Larbig & Mortag einen neuen Partner mit Büros in Köln und Bonn gewinnen können und mit dem Kita-Fonds Infantum, der Ende vergangenen Jahres an den Start ging, die ersten Schritte in ein neues Segment gewagt. Mit der Aufbereitung der Marktzahlen in den von uns betreuten lokalen Partnerstandorten wollen wir Ihnen nun die entscheidenden Informationen für eine sichere und faktenbasierte Navigation durch das Marktgeschehen 217 zur Verfügung stellen. Wir freuen uns, Sie auch in diesem Jahr wieder partnerschaftlich mit der uns eigenen Leidenschaft begleiten zu können. Ihr Andreas Krone SIOR Geschäftsführender Gesellschafter apollo real estate GmbH & Co. KG NAI APOLLO GROUP DAS SIND WIR ZAHLEN & DATEN BÜROINVESTMENT BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER BERLIN HAMBURG MÜNCHEN FRANKFURT AM MAIN STUTTGART DÜSSELDORF KÖLN/BONN ULM RUHRGEBIET MANNHEIM-HEIDELBERG

4 NAI APOLLO GROUP DAS SIND WIR apollo real estate GmbH & Co. KG Seit über 25 Jahren sind wir als inhabergeführte und unabhängige Immobiliendienstleister überzeugend und als leistungsstarkes Team am Frankfurter und Münchener Markt etabliert. Hohe berufsethische Standards ziehen sich durch unser Tagesgeschäft, welches stets kundenorientiert und nicht Cash-flow gesteuert abläuft. Ob Ankauf, Vermietung, Um- und Ausbau, ob Verwaltung, Bewertung oder Veräußerung, wir sind der professionelle Partner in allen immobilienwirtschaftlichen Angelegenheiten. Gemeinsam mit unseren NAI Partnern haben wir an allen wirtschaftsstarken Standorten in Deutschland exzellente Netzwerke etabliert. Unser Team deckt das gesamte Spektrum an Dienstleistungen rund um die Immobilie ab. apollo real estate agiert als Teil der NAI apollo group deutschlandweit und fungiert gleichzeitig als Hauptstandort des leistungsstarken Netzwerks. Als exklusiver Deutschland-Partner von NAI Global verfügt die 1988 gegründete, inhabergeführte apollo real estate über einen weltweiten Zugang zu über 6.7 Immobilienspezialisten. corealis Commercial Real Estate GmbH Die corealis Commercial Real Estate GmbH ist ein inhabergeführtes Beratungshaus für die gewerbliche Immobilienwirtschaft. Das Unternehmen wurde 21 in der nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt gegründet. Mit Firmensitz in Düsseldorf besetzt das Immobilienberatungsunternehmen einen der Top-5-Standorte in Deutschland. corealis ist auf die Beratung bei Anmietungen und Objektverkäufen durch international agierende Konzerne und mittelständische Branchenführer spezialisiert. CUBION Immobilien AG Seit über zwölf Jahren sind wir in der Ruhrgebiets-Region sehr erfolgreich. Schwerpunkt unserer Expertise ist die Standortsuche für Unternehmen bis hin zur Entscheidungsvorlage. Unsere Vermarktungsleistung liegt zwischen 6. und 8. m² Bürofläche im Jahr. Damit sind wir marktführend. Weitere Schwerpunkte sind Investmenttransaktionen. Hier arbeiten wir für internationale opportunistische Investoren genauso wie für private Käufer. KASTEN-MANN REAL ESTATE ADVISORS GmbH & Co. KG Kasten-Mann Real Estate Advisors berät Unternehmen, Organisationen und Verbände, die einen neuen Standort in Berlin suchen von der klassischen Bürofläche bis zum kreativen Loft. Unser Unternehmen hat sich in Berlin als Eigentümer und Entwickler attraktiver Büroobjekte einen Namen gemacht. 22 wurde als weiterer Unternehmenszweig die Kasten-Mann Real Estate Advisors als Maklergesellschaft gegründet. Als inhabergeführtes Familienunternehmen verfügen wir seit Jahrzehnten über ein einzigartiges Kontaktnetzwerk in der Hauptstadt. Dadurch können wir unseren Kunden einen bevorzugten Zugang zum lokalen Markt bieten und decken somit den tatsächlichen Büroimmobilienmarkt in Berlin ab. Larbig & Mortag Immobilien GmbH Unser Schwerpunkt der Immobilienberatung liegt entlang der gesamten Wertschöpfungskette einer Gewerbeimmobilie im Bereich Bürovermietung, im gewerblichen Investment und in der Ladenvermietung in B-Lagen: von der Marktanalyse und Immobilienbewertung über Vermarktungskonzepte für Bestandsgebäude und Neubauprojekte (Vermietung und Verkauf). Seit 28 vertrauen unsere Kunden auf die Marktdurchdringung, die innovative und zielgerichtete Beratung sowie auf die persönliche und nachhaltige Betreuung. Als inhabergeführtes Beratungsunternehmen sind wir ein lokaler und unabhängiger Marktteilnehmer und zählen zu den führenden Büroimmobilienberatern in der Region Köln/Bonn. Über 1.3 vermittelte Mietverträge bieten ein breites Know-How, welches wir an unsere Kunden gerne weiter geben. Objekta Real Estate Solutions GmbH Mit Geschäftssitz in Ulm und weiteren Büros in Stuttgart / Filder und Göppingen dürfen wir uns zu den führenden Immobiliendienstleistern im Raum Stuttgart Ulm Augsburg und Bodensee zählen. Unsere Philosophie: individuelle und erfolgsorientierte Strategien und Konzepte für Eigentümer, Investoren und Nutzer. Als hochqualifiziertes Team mit einem Mix aus Erfahrung, Marktkenntnis, Kreativität, innovativer Denke und Mehrsprachigkeit beraten wir Sie gerne im Bereich Vermarktung, Entwicklung von Objektstrategien, Ertragsoptimierung, Investment und Property-Management. STRATEGPRO REAL ESTATE GmbH Wir sind ein auf Immobilienberatung und Immobilienvermittlung spezialisiertes, inhabergeführtes Unternehmen in der Metropolregion Rhein-Neckar. Der Schwerpunkt liegt auf der Vermarktung von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Aufgrund unserer längjährigen Erfahrung in den Teilmärkten Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen verfügen wir über tiefe Marktkenntnisse und ein starkes Netzwerk von Partnern. Mit unserer Hilfe erhalten Sie einen transparenten Marktüberblick eine der Grundvoraussetzungen für die richtige und erfolgreiche Immobilienstrategie. Wir betrachten die Immobilien ganzheitlich, wobei Sie und die gefundene Strategie im Mittelpunkt stehen. Wir nehmen die Aussage ernst: Nur wenn es dem Kunden gut geht geht es uns auch gut. VÖLCKERS & CIE Immobilien GmbH Real Estate Advisors Seit über 2 Jahren bietet Ihnen VÖLCKERS & CIE in Hamburg neben dem üblichen Leistungsspektrum eines kompetenten Maklerhauses immer wieder kreative Lösungen für verschiedenste Problemstellungen in allen Assetklassen. Als eines der größten inhabergeführten Maklerhäuser in Hamburg setzen wir auf unsere Stärken und unsere geschaffenen Werte. Wir wollen unseren Kollegen und Mitbewerbern immer ein Stück voraus sein. Die Neugierde auf anspruchsvolle Aufgaben rund um die Immobilienvermittlung spornt uns immer wieder an. 4

5 ZAHLEN & DATEN Berlin Hamburg München Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Köln Bonn Ulm Dortmund Essen Duisburg Mannheim Heidelberg Bevölkerungszahl ( ) Veränderung zum Vorjahr (in %) +1,4 +1,4 +1,5 +2,1 +1,8 +1,3 +1,3 +1,5 +1,6 +1, +1,5 +1,2 +2, +1, Kaufkraftindex (Ø Deutschland = 1) 91,4 19,8 135,2 115,4 112,4 119,3 18,5 112,5 18,1 92,6 98,8 85,3 98,3 97,3 Veränderung zum Vorjahr (in Punkten) -,2 -,5 -,4 -,9 -,9 -,8 -,5 -,2, -,2 -,4 -,4 -,6-1,3 Arbeitslosenquote (1 / 217) 9,8 6,6 4,7 5,4 5,2 7,7 8,5 6,8 4,3 11,6 12,1 13,3 5,8 4,7 Veränderung zum Vorjahr (in %-Punkte) -,9 -,4 -,5 -,2 -,4 -,6 -,8 -,6 -,4 -,8 -,3 -,2 -,3 -,5 Sozialver. Beschäftigte (6 / 216) Veränderung zum Vorjahr (in %) +4,1 +2,1 +3,1 +1,7 +1,8 +2,5 +2,8 +2,4 +2,8 +2,2 +2,1 +1, +1,5 +2,8 Quelle: Bundesgentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH, Statistische Landesämter, NAI apollo group Wirtschaft & Bevölkerung Der Wachstumskurs der deutschen Wirtschaft der Vorjahre hat sich in 216 fortgesetzt und den höchsten Anstieg seit 211 erzielt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lag das Plus beim realen Bruttoinlandsprodukt (BIP) saison- und kalenderbereinigt bei 1,8 % gegenüber dem Vorjahr. Getragen wird das Wachstum vornehmlich durch die aufwärtsgerichtete Binnenkonjunktur. Kräftige Anstöße kamen neben dem privaten Konsum, der von der positiven Arbeitsmarktlage sowie Verdienstzuwächsen profitierte, vor allem von der öffentlichen Hand. Eine weitere Stütze des Wachstums waren Investitionen, vor allem Bauinvestitionen. Auch für die kommenden Jahre präsentieren sich die ökonomischen Rahmenbedingungen in Deutschland durchweg positiv. Aktuelle BIP-Prognosen erwarten für 217 ein Wachstum von bis zu 1,8 % und für 218 von bis zu 2, %. Bei den in diesem Bericht betrachteten Städten handelt es sich mit Berlin, Hamburg, Köln, München, Frankfurt a. M., Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund und Essen um die neun größten Kommunen der Bundesrepublik. Hinzu kommen Bonn, Duisburg, Mannheim, Heidelberg und Ulm, womit über 12,35 Mio. Menschen ihren Wohnort in einer der dargestellten Städte haben. Das positive ökonomische Bild der Bundesrepublik zeigt sich auch in den 14 betrachteten Kommunen. So sind diese durchweg durch einen Anstieg der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten charakterisiert. Entsprechend bewegen sich die Zuwächse im Vorjahresvergleich zwischen 1, % und 4,1 %. Auch sind alle Standorte durch eine Abnahme der Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) im Zeitraum zwischen Januar 216 und Januar 217 geprägt. Die höchste Abnahme mit -,9 %-Punkten entfällt dabei auf Berlin, gefolgt von Köln und Dortmund (jeweils -,8 %-Punkte) sowie Bonn und Düsseldorf (jeweils -,6 %-Punkte). Büroimmobilienmarkt 216 Berlin Hamburg München Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Köln Bonn Ulm Dortmund Essen Duisburg Mannheim Heidelberg Flächenbestand (in m²) Veränderung zum Vorjahr Flächenumsatz (in m²) Veränderung zum Vorjahr Spitzenmiete (in / m²) 28,2 2 35,5 39, 22,5 26,5 21,4 2,45 14,5 13, ,4 1 Veränderung zum Vorjahr Durchschnittsmiete (in / m²) 15,9 15,3 16,5 19,3 12,8 14,7 11, ,2 9,16 9,94 8,93 11,8 11,6 Veränderung zum Vorjahr Leerstandsquote (in %) 2,9 5,2 4,2 1,8 8,4 5, 2,4 3,9 3,9 5,6 2,4 4,5 2,9 Veränderung zum Vorjahr Spitzenrendite (in %) 3,5 3,4 3,35 3,75 3,85 3,95 3,9 4,75 5,45 5,4 5,35 5,95 5,25 5,25 Veränderung zum Vorjahr Büroinvestmentvolumen (in Mio. ) Veränderung zum Vorjahr Ruhrgebiet 825 5

6 BÜROINVESTMENT DEUTSCHLAND Der deutsche Investmentmarkt für Büroimmobilien kann auf ein fulminantes Schlussquartal 216 zurückblicken. So beläuft sich das Transaktionsvolumen der letzten drei Monate 216 auf 11,4 Mrd. Euro und ist damit für 45 % des Gesamtjahresvolumens in Höhe von 25,35 Mrd. Euro verantwortlich. Neben dem Erwerb des OfficeFirst-Portfolios durch Blackstone haben weitere Großdeals zu diesem Jahresendspurt beigetragen. Insgesamt hat das Transaktionsvolumen 216 nicht nur gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht zulegen können (+2,4 % ggü. 215), sondern präsentiert sich nach 27 mit dem zweithöchsten jemals erfassten Büroumsatz. Infolge des 3,3 Mrd. Euro schweren Kaufs des OfficeFirst-Portfolios summiert sich das Volumen von Büroportfoliotransaktionen auf 6,51 Mrd. bzw. einen 25,7 %-Anteil und ist damit fast auf Vorjahresniveau (215: 6,65 Mrd. Euro). Auf Einzeldeals entfällt ein Umsatz von 18,84 Mrd. Euro (74,3 %-Anteil), womit im Vergleich zu 215 4,1 % mehr in Einzelobjekte investiert wurde. Unverändert dominieren deutsche Investoren das Bürotransaktionsgeschehen mit 14,12 Mrd. Euro bzw. 55,7 %. Gegenüber dem Vorjahr haben einheimische Anleger rund 5 % weniger in Büros investiert (215: 14,85 Mrd. Euro). Mehr als verdoppelt hat sich das Anlagevolumen bei den Zweitplatzierten US-amerikanischen Investoren mit 5,41 Mrd. Euro. Auch hier kommt der Verkauf des OfficeFirst-Portfolios zum Tragen. Nahezu die Hälfte des Transaktionsvolumens vereinen die beiden Investorentypen Assetmanager / Fondsmanager und Offene Immobilienfonds / Spezialfonds. Hierbei haben Offene Immobilienfonds / Spezialfonds ihren Anteil am Gesamtvolumen um 14,6 % gesteigert. Der Jahresabschluss 216 ist durch eine Vielzahl von Großdeals geprägt. Hierzu zählen der bereits erwähnte Verkauf des Office- First-Portfolios sowie der Erwerb des Taunusturms in Frankfurt für ca. 65 Mio. Euro durch ein Joint-Venture von Tishman Speyer, Qatar Investment Authority, Varma Mutual Pension Insurance Company und Elo Mutual Pension Insurance Company. Weiterhin ist der Verkauf der Highlight Towers in München für 5 Mio. Euro an den Hausinvest der Commerz Real zu nennen. Daneben wurde ebenfalls in Frankfurt bereits im dritten Quartal der Commerzbank-Tower an Samsung SRA Asset Management für geschätzte 675 Mio. Euro veräußert. Die ungebrochen starke Nachfrage nach der Assetklasse Büro hat sich auch im vierten Quartal in einer spürbaren Renditereduktion gezeigt. Im Durchschnitt der Top-7 Standorte (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt a. M., Köln, Düsseldorf und Stuttgart) beträgt die Abnahme der Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahr 56 Basispunkte. Aktuell weisen die Top-7 Bürostandorte einen Spread von 3,36 %-Punkten zum risikoarmen Zinssatz auf. Im Jahr 216 ist in Hamburg und Stuttgart mit,7 %- bzw.,65 %-Punkten die stärkste Reduktion erfasst worden (Hamburg: 3,4 %; Stuttgart: 3,85 %). München bleibt für Büroimmobilien jedoch weiterhin der teuerste Standort mit einer Spitzenrendite von 3,35 % (-,4 %-Punkte ggü. 215). Ebenfalls beachtliche Renditeabnahmen innerhalb der letzten 12 Monate weisen Berlin und Köln mit jeweils,6 %-Punkten auf (Berlin: 3,5 %; Köln: 3,9 %). Die anderen Top-7 Standorte Düsseldorf und Frankfurt sind durch eine Renditekompression von,4 %- bzw.,5 %-Punkten charakterisiert (Frankfurt: 3,75 %; Düsseldorf: 3,95 %). Ein weiterhin extrem hohes Interesse seitens institutioneller Investoren wird auch in 217 die Nachfrage hoch halten. Trotz limitierter Produktverfügbarkeit werden auch wieder im kommenden Jahr aktuell offerierte Büroobjekte zeitnah einen neuen Besitzer finden. Entsprechend wird seitens der NAI apollo group für das Jahr 217 ein Transaktionsvolumen für den Büroinvestmentmarkt im Bereich von 2 Mrd. Euro prognostiziert. Als äußerst unwahrscheinlich ist jedoch ein Übertreffen des sehr guten Ergebnisses aus 216 mit 25,35 Mrd. Euro einzuschätzen. Für die Bürospitzenrenditen ist im Jahresverlauf mit einer weiteren Renditekompression zu rechnen. Bürotransaktionsvolumen Deutschland Bürotransaktionsvolumen nach Investorentyp 216 Transaktionsvolumen in Büroimmobilien in Mrd. Durchschnittliches Transaktionsvolumen 5 Jahre (19,1 Mrd. ) 3, 25, 2, 15, 1, 5,, 7,15 11,3 15,6 18,5 24,75 25,35 Asset- und Fondsmanager Offene Immobilienfonds / Spezialfonds Immobilienaktiengesellschaften / REITs Versicherungen / Pensionskassen Sonstige 19,3 % 2,4 % 8,6 % 23,8 % 27,9 % 6

7 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER DEUTSCHLAND Der deutsche Büroflächenmarkt hat das Jahr 216 mit einem positiven Ergebnis beendet. Der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in den Top-7 Städten (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt a. M., Köln, Düsseldorf und Stuttgart) summiert sich auf insgesamt 3,99 Mio. m². Im Vergleich zum Jahr 215 hat der Flächenumsatz damit um 1,6 % zugenommen. Die anderen betrachteten sieben Standorte Bonn, Essen, Dortmund, Duisburg, Mannheim, Heidelberg und Ulm haben in 216 ein Umsatzvolumen von 534. m² erzielt (+5,8 % ggü. 215). In Summe verbuchen alle Städte damit ein Gesamtvolumen in Höhe von 4,52 Mio. m², womit dieses 1, % über dem Vorjahresniveau liegt. Deutliche Zuwächse waren hierbei vor allem in Stuttgart mit 49,5 % auf 429. m² sowie in Frankfurt a. M. mit 37,3 % auf 54.9 m² zu verzeichnen. Außerhalb der Top-7 stechen Mannheim mit einem Plus von 62,5 % auf 91. m² und Ulm mit einer Steigerung von 5, % auf 19.5 m² hervor. Lediglich Düsseldorf (-9,9 %), Essen (-32,3 %) und Duisburg (-19,1 %) sind innerhalb der betrachteten 14 Kommunen durch eine Abnahme des Umsatzes in 216 geprägt. Hand in Hand mit den steigenden Büroumsätzen hält der Leerstandsabbau an. In den letzten zwölf Monaten hat sich das Flächenangebot innerhalb der Top-7 um rund 9. m² Bürofläche auf aktuell 4,72 Mio. m² reduziert. Dies entspricht einer Quote von nur noch 5,3 %. Bei den anderen Standorten summieren sich die Angebotsflächen auf ca. 59. m², womit die Leerstandsquote bei 3,7 % liegt. In allen betrachteten Kommunen sind damit derzeit ca. 5,31 Mio. m² Bürofläche vakant, was einer Leerstandsrate von 5,1 % entspricht. Diese ist hiermit im Vergleich zum Vorjahr um 1, %-Punkte gesunken. Unter den Betrachtungsstädten weist unverändert die Bankenmetropole Frankfurt a. M. mit 1,25 Mio. m² bzw. einer Leerstandsquote von 1,8 % die höchsten Flächenvakanzen auf. Durch das geringste Flächenangebot (absolut) im Bereich von 3. m² sind Heidelberg und Ulm geprägt. Zum Jahresende 216 beträgt der Büroflächenbestand der Top-7 rund 88,43 Mio. m², womit er im Jahresverlauf um,4 % bzw. ca. 37. m² angewachsen ist. Für die Gesamtheit aller Städte beläuft sich der Bestand auf insgesamt 14,33 Mio. m² Bürofläche. Hier summiert sich das Flächenplus auf fast 473. m² bzw.,5 %. München bleibt mit einem Bestand von 2,14 Mio. m² Bürofläche (BGF) weiterhin der größte Büroimmobilienmarkt. Es folgen Berlin (18,52 Mio. m²), Hamburg (13,62 Mio. m²), Frankfurt a. M. (11,49 Mio. m²), Düsseldorf (9,12 Mio. m²), Köln (7,84 Mio. m²) und Stuttgart (7,7 Mio. m²). Im Ruhrgebiet erreicht der Flächenbestand für die betrachteten Städte Essen, Dortmund und Duisburg 8,27 Mio. m², in Bonn 3,8 Mio. m², in Mannheim und Heidelberg (Rhein-Neckar) 2,99 Mio. m² sowie in Ulm,85 Mio. m². Marktprägende Charakteristika der Büromärkte sind, wie auch im Vorjahr, die hohen Flächenumsätze bei sinkender Flächenverfügbarkeit in Kombination mit einem zu geringen Bürofertigstellungsvolumen. Die sich fortsetzende positive konjunkturelle Entwicklung gepaart mit der aktuellen Rekordbeschäftigung wird sich auch in 217 in einem sehr starken Umsatzergebnis auf dem deutschen Büroflächenmarkt widerspiegeln. Insbesondere einige Großgesuche innerhalb der Top-7, die ins neue Jahr verschoben wurden, werden vor allem die erste Jahreshälfte 217 stärken. Obwohl die derzeitige Nachfrage einen überdurchschnittlichen Büroumsatz prognostizieren lässt, kann sich der starke Rückgang der Flächenverfügbarkeit als limitierend auswirken. Nennenswerte Fertigstellungen, die dem Vermietungsmarkt zugänglich sind und damit zu einer Entspannung der Angebotsseite führen, wird es erst wieder in den Folgejahren geben. Flächenumsatz in den Partnerstädten Top-7 Städte (in m²) Sonstige (in m²) Leerstandsquote in den Partnerstädten Insgesamt (in %) davon Top-7 Städte (in %) davon Sonstige (in %) , 9, 8, 7, 5, 2, 7

8 BERLIN BÜROINVESTMENT BERLIN Transaktionsvolumen & Rendite In 216 sind in Berlin insgesamt 2,2 Mrd. Euro in Büroimmobilien investiert worden. Dies sind 38, % weniger als im Vorjahr. Diese Differenz lässt sich dadurch erklären, dass das Jahr 215 durch den Verkauf des Potsdamer Platz Ensembles für insgesamt ca. 1,3 Mrd. Euro gekennzeichnet war. Da solche marktprägenden Transaktionen auch für den Berliner Büroinvestmentmarkt außergewöhnlich sind, kann das Volumen des Jahres 216 als gutes Ergebnis bezeichnet werden. Damit bewegt sich das Transaktionsgeschehen nahezu auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts in Höhe von 2,28 Mrd. Euro. Die hohe Nachfrage in der Bundeshauptstadt hat zu einer der stärksten Renditereduktionen unter den Top-5 Standorten geführt. So ist die Spitzenrendite für Büroassets von 4,1 % Ende 215 auf 3,5 % im letzten Quartal 216 gesunken. Investorentyp & Herkunft Analog zum Vorjahr dominieren auch in 216 internationale Investoren den Transaktionsmarkt für Büroimmobilien in Berlin. Auf diese summiert sich ein Umsatz von 1,28 Mrd. Euro. Deutsche Anleger sind hingegen für ca. 89 Mio. Euro verantwortlich. Das höchste Volumen unter den ausländischen Herkunftsländern erzielen US-amerikanische Investoren mit einem 29,1 %-Anteil. Die vier Anlegergruppen Assetmanager, Projektentwickler, Private-Equity-Fonds sowie Offene Immobilienfonds / Spezialfonds vereinen mit Anteilen zwischen 17, % und 22, % den Großteil des Transaktionsvolumens auf sich. Bei der Unterscheidung nach Größenklassen weist das Segment 1 < 5 Mio. Euro mit 3,9 % den höchsten Umsatzanteil auf. Für 217 sehen die Vorzeichen für den Berliner Büroinvestmentmarkt äußerst positiv aus. So werden mehrere große Bürotransaktionen zum Abschluss kommen. Entsprechend ist derzeit davon auszugehen, dass das Bürotransaktionsvolumen oberhalb der zwei Milliardenmarke bleibt. Transaktionsvolumen Bürotransaktionsvolumen (in Mio. ) 5-jähriger Durchschnitt (2.28 Mio. ) 79 Spitzenrendite 5, 2, 1,, 1.88 Spitzenrendite Büro (netto) in % Top-3-Transaktionen ,1 4,95 4,9 4,6 1. Allianz-Sitz An den Treptowers 3 durch JV Blackstone und Quantum über ca City Carré, Koppenstraße 93 durch Art-Invest Real Estate 3. Victoriastadt Lofts, Schreiberhauer Straße durch Schroder Real Estate über ca ,1 3,5 8

9 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER BERLIN Flächenumsatz Auf dem Berliner Büroflächenmarkt setzt auch das vierte Quartal die sehr gute Entwicklung der ersten drei Quartale des Jahres 216 fort. Der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer beträgt für die Monate Oktober bis Dezember 213. m², womit sich das Gesamtjahresergebnis 216 auf 895. m² summiert. Mit dieser sehr starken Performance sichert sich der Berliner Büromarkt einen neuen Rekord. Im Vergleich zum alten Rekordhalter 215 beträgt das Plus 2,2 %, gegenüber dem langjährigen Durchschnitt hat der Büromarkt sogar um 29,7 % zugelegt. Obwohl im Jahresverlauf 216 einige Großabschlüsse im Bereich oberhalb von 5. m² zu verzeichnen sind, verteilt sich die Büroflächennachfrage nahezu gleichmäßig über alle Größenklassen. Zu den größten Abschlüssen des Gesamtjahres zählen der Eigennutzerbau der Axel Springer AG in Kreuzberg mit über 41. m², der Abschluss des Bundesministeriums für Gesundheit in der Maurerstraße mit über 27. m² sowie die Anmietung für das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten in der Darwinstraße mit über 17. m². Innerhalb der Branchenverteilung spiegelt sich die rege Nachfrage seitens der Start-Up Szene wider. So ist die Branche Kommunikation, IT & EDV mit 2,3 % für den größten Umsatzanteil verantwortlich. Die Großdeals der Landes- und Bundesbehörden sorgen dafür, dass die öffentliche Hand einen Anteil von 19,2 % erzielt. Angebot & Leerstand Auf dem Berliner Büromarkt hat sich die ungebrochene Umsatzdynamik bei gleichzeitig moderatem Fertigstellungsvolumen mit geringer Flächenverfügbarkeit im Jahresverlauf 216 fortgesetzt. Entsprechend ist die Leerstandsquote innerhalb der letzten 12 Monate um 2, %-Punkte auf aktuell 2,9 % gesunken. Insbesondere in zentralen Lagen sind mittlerweile nahezu keine adäquaten Flächen mehr zu finden. Trotz eines steigenden Projektvolumens für die Jahre 217 und 218, ist erst wieder ab 219 mit einer Entlastung des angespannten Büromarktes durch spekulativen Neubau zu rechnen. Mieten Die hohe Nachfrage gepaart mit der nachlassenden Flächenverfügbarkeit hat sich im Jahr 216 in einem steigenden Preisniveau niedergeschlagen. So endet der quartalsweise Anstieg der Durchschnittsmiete bei 15,9 /m² zum Jahresende 216. Dies ist ein Plus von 8,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Noch stärker zeigt sich die Steigerung der Spitzenmiete in 216. Ein Zuwachs auf aktuell 28,2 /m² bedeutet ein Plus von 15,1 % gegenüber dem vierten Quartal 215. Die Höchstmieten sind u.a. durch die Abschlüsse von Beko mit ca. 31, /m² am Potsdamer Platz 11 sowie im Upper West (Kurfürstendamm 11) für 3 /m² erzielt worden. Prognose Im Jahr 217 wird sich infolge der geringen Flächenverfügbarkeit der Vermietermarkt mit steigenden Mieten fortsetzen. Zwar lässt die derzeitige Nachfrage einen überdurchschnittlichen Büroumsatz prognostizieren, das mangelnde Flächenangebot kann sich allerdings limitierend auswirken. Bestand & Umsatz 2, 19,5 19, 18,5 18, 17,5 17, Umsatz nach Branchen Kommunikation, IT & EDV Öffentliche Einrichtungen Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung Medien & Werbung Groß- & Einzelhandel Sonstige Leerstandsquote 8, 7, 5, 2, 1,, Büroleerstand in % 7,5 7,1 6,7 29,5 % 9,3 % 1,8 % 2,3 % 1,9 % Spitzen- & Durchschnittsmiete 3, 25, 2, 15, 1, 5,, Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (69. m 2 ) ,1 18,2 18,3 18,3 18,4 18, ,5 12,4 22, 12,4 22, 12,5 6,2 Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m 2 22,5 1 4,9 24,5 14,7 2,9 28,2 15,9 Top-3-Umsätze 19,2 % 1. Axel-Springer-Straße durch Axel Springer AG über 41. m² 2. Maurerstraße durch das Bundesministerium für Gesundheit über 27. m² 3. Darwinstraße durch Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten über 17. m² 9

10 HAMBURG BÜROINVESTMENT HAMBURG Transaktionsvolumen & Rendite Der Hamburger Büroinvestmentmarkt hat das Jahr 216 mit dem zweitbesten, jemals erfassten Transaktionsvolumen beendet. Insgesamt summiert sich das Geschehen auf 2,8 Mrd. Euro, womit es 1,2 % über dem Vorjahresvolumen liegt. Im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt beträgt das Plus 36,7 %. Vor allem das Schlussquartal hat mit einem Anteil von fast einem Drittel zu dem sehr guten Abschneiden des Gesamtjahres 216 beigetragen. Die Renditereduktion in Hamburg hat sich auch innerhalb der letzten zwölf Monate ungebrochen fortgesetzt. So hat die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien in der Hansestadt die Spitzenrendite um weitere 7 Basispunkte abnehmen lassen. Zum Jahresende 216 rangiert diese bei 3,4 %. Investorentyp & Herkunft Die Majorität des Hamburger Büroinvestmentvolumens ist durch deutsche Investoren geprägt. Diese sind für ca. 1,6 Mrd. Euro verantwortlich. Zu den ausländischen Anlegern mit nennenswerten Umsatzanteilen zählen US-amerikanische, Schweizer, französische sowie österreichische Investoren. Drei Investorentypen bestimmen primär das Hamburger Transaktionsgeschehen. Zu nennen sind hier Assetmanager, Offene Immobilienfonds / Spezialfonds sowie Private-Equity-Fonds mit Anteilen zwischen 2,7 % und 27, %. Nahezu die Hälfte des Transaktionsvolumens ist durch Objekte der Größenklasse > 1 Mio. Euro generiert worden. Für das Jahr 217 ist bei Hamburger Bürotransaktionen eine weiterhin lebhafte Entwicklung prognostizierbar. Entsprechend sollte ein Bürotransaktionsvolumen spürbar oberhalb des langjährigen Durchschnitts zu Buche schlagen. Die Renditekompression wird sich aller Wahrscheinlichkeit nach weiter fortsetzen. Transaktionsvolumen Bürotransaktionsvolumen (in Mio. ) 5-jähriger Durchschnitt (2.5 Mio. ) Spitzenrendite 5, 2, 1,, Spitzenrendite Büro (netto) in % Top-3-Transaktionen , 4,75 4,7 4,5 4,1 1. Alter Wall 2-32 (Büroanteil) durch Art-Invest (Versorgungswerk der Ärztekammer Hamburg etc.) 2. Fernsprechamt, Schlüterstraße durch den Peakside Real Estate Fund II 3. Gruner + Jahr HQ, Am Baumwall 11 durch die Stadt Hamburg für ca ,4 1

11 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER HAMBURG Flächenumsatz Der Hamburger Büroflächenmarkt hat in 216 das bereits sehr gute Vorjahr nochmals leicht übertrumpfen können. Insgesamt beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer auf 557. m². Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies ein Plus von 3,5 % dar. Nachdem in den ersten drei Quartalen das Volumen positiv angewachsen ist, verzeichnet das Schlussquartal allerdings mit 139. m² eine Abnahme gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q4 215: 182. m²). Insbesondere die Zunahme der Großabschlüsse oberhalb von 5. m² hat zu dem sehr guten Umsatzergebnis beigetragen. Zu den größten Deals des Jahres 216 zählen u.a. der Abschluss von Olympus Deutschland mit 23.8 m² im Poseidon-Haus, von Nordex Energy in der Langenhorner Chaussee über 12. m² sowie von KPMG im Springer Quartier über 11.8 m². Zudem konnte im Gorch-Fock-Wall m² Bürofläche an die Stadt Hamburg für die Universität Hamburg durch Völckers & Cie vermittelt werden. Unter anderem infolge der Großdeals von Olympus Deutschland sowie Nordex Energy erzielt die Branche Industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe mit 1 % den höchsten Umsatzanteil. Dicht dahinter folgen Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung mit 15,3 %. Unter den Teilmärkten dominieren unverändert die City sowie die City-Süd das Umsatzgeschehen in Hamburg. In Summe verbuchen diese über 27. m² bzw. fast die Hälfte des Volumens. Angebot & Leerstand Nachdem der Leerstand in den letzten Quartalen stetig gesunken ist, hat er im finalen Quartal nochmals um,1 %-Punkte nachgegeben und rangiert zum Jahresende 216 bei 5,2 %. Im Jahr 216 wurden rund 2. m² Bürofläche fertiggestellt. Hiervon stehen dem Markt lediglich nur noch knapp 1 % zur Verfügung. Das für 217 projektierte Volumen wird zu keinem signifikanten Angebotswachstum führen, da derzeit bereits eine hohe Vorvermietungsquote vorliegt. In den Folgejahren scheint der spekulative Neubau aber leicht anzuziehen. Mieten Zum Jahresende 216 ist bei der Spitzenmiete in Hamburg ein deutlicher Anstieg auf 2 /m² erfasst worden. Gegenüber dem Vorquartal liegt das Plus bei 1, /m², im Vergleich zum Vorjahr ist die Spitzenmiete um 1,2 /m² angestiegen. Auch bei der Durchschnittsmiete spiegelt sich die Nachfrage nach zentralen Lagen und damit einer höheren Zahlungsbereitschaft der Büronutzer wider. Im abgelaufenen Quartal ist ein Wachstum von,4 /m² auf 15,3 /m² verzeichnet worden. Prognose Für das kommende Jahr 217 kann mit den derzeit im Markt befindlichen Gesuchen ein Bürovermietungsvolumen im Bereich des Vorjahres prognostiziert werden. Mit einer weiteren positiven Entwicklung des Vermietungsmarktes wird sich zudem die Leerstandsreduktion fortsetzen. Bestand & Umsatz 2, 18, , 1, 8, 2,, Umsatz nach Branchen Industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung Gastronomie, Hotellerie & Tourismus Kommunikation, IT & EDV Bau & Immobilien Sonstige Leerstandsquote 1, 9, 8, 7, 5, 2, 1,, Büroleerstand in % 8,7 7,2 7,2 Spitzen- & Durchschnittsmiete 3, 25, 2, 15, 1, 5,, Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (499.3 m 2 ) ,15 23,5 13,8 13,4 13,5 13, ,9 4,8 % 6,6 2 14,3 13,55 8, % Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m 2 5,5 24,8 14,6 13,62 9,8 % 1 % 1,1 % 5,2 2 15,3 Top-3-Umsätze 1. Amsinckstraße durch Olympus über 23.8 m² 2. Langenhorner Chaussee durch Nordex Energy über 12. m² 3. Caffamacherreihe / Kaiser-Wilhelm-Straße durch KPMG über 11.8 m² ,3 % 11

12 MÜNCHEN BÜROINVESTMENT MÜNCHEN Transaktionsvolumen & Rendite Im Jahr 216 ist auf dem Münchener Büroinvestmentmarkt mit 5,1 Mrd. Euro nicht nur das sehr gute Vorjahr um 25,3 % übertroffen worden, sondern es stellt auch einen neuen Rekord dar. So ist der alte Spitzenreiter 27, in dem mit knapp 5 Mrd. Euro erzielt wurden, leicht übertrumpft worden. Eine Vielzahl an Transaktionen oberhalb der 1 Millionengrenze haben hierzu maßgeblich beigetragen. Infolge der hohen Nachfrage hat sich München als teuerster Bürostandort in Deutschland weiter manifestieren können. Innerhalb des Jahres 216 hat die Spitzenrendite um 4 Basispunkte auf aktuell 3,35 % nachgegeben. Investorentyp & Herkunft Der Münchener Büroinvestmentmarkt ist mit einem Anteil von zwei Dritteln klar durch deutsche Investoren bestimmt worden. In Summe sind diese somit für ca. 3,8 Mrd. Euro verantwortlich. Unter den ausländischen Anlegern stechen US-amerikanische mit einem Anteil von 14,3 % hervor. Dies ist maßgeblich auf die Akquisition der Immobilien des OfficeFirst-Portfolios durch Blackstone zurückzuführen. Unter den Investorentypen sind Offene Immobilienfonds / Spezialfonds mit fast 1,7 Mrd. Euro federführend. Dahinter folgen Assetmanager mit über 1,4 Mrd. Euro. Das sehr gute Jahresergebnis ist maßgeblich durch Großdeals getrieben worden. So entfällt auf die Cluster 1 < 5 Mio. Euro sowie > 5 Mio. Euro mehr als die Hälfte des Volumens. Auch im Jahr 217 werden Bürotransaktionen für eine dynamische Entwicklung des Transaktionsvolumens sorgen, das jedoch deutlich hinter dem neuen Rekordjahr zurückbleiben sollte. Die sehr hohe Nachfrage wird zudem weiteren Druck auf die Bürospitzenrendite ausüben. Transaktionsvolumen Bürotransaktionsvolumen (in Mio. ) 5-jähriger Durchschnitt (3.56 Mio. ) 1.45 Spitzenrendite 5, 2, 1,, Spitzenrendite Büro (netto) in % Top-3-Transaktionen ,85 4,7 4,6 1. Highlight Towers, Mies-van-der-Rohe-Straße 4-1 durch den OIF Hausinvest (Commerz Real) über ca HQ BayWa, Arabellastraße 4 durch WealthCap über ca Nove by Citterio, Lilli-Palmer-Straße durch BNP REIM über ca ,25 3,75 3,35, neben Stadtgebiet umfasst das Marktgebiet Umlandgemeinden 12

13 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER MÜNCHEN Flächenumsatz Infolge eines sehr starken vierten Quartals 216 kann der Münchener Büroflächenmarkt mit dem höchsten Umsatzvolumen der letzten fünf Jahre abschließen. Insgesamt beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer auf 784. m², womit das Vorjahresergebnis um % übertrumpft wird. Fast 3 % hiervon sind in den letzten drei Monaten des Jahres 216 erzielt worden, was u.a. durch Großabschlüsse zu begründen ist. In Summe ist das Schlussquartal für 227. m² verantwortlich, womit es jedoch leicht unter dem Vorjahreszeitraum liegt. Der größte Abschluss des Jahres ist auch im vierten Quartal getätigt worden. Hierbei handelt sich um 32. m² Bürofläche in der Entwicklung Business Campus Unterschließheim durch BMW. Die größten Deals des Jahres 216 spiegeln sich in der Branchenverteilung wider. Entsprechend der Anmietung durch BMW sowie des Tochterunternehmens Alphabet dominiert die Branche Industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe mit 2,1 %. Die zweitstärkste Branche ist Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung mit 15,2 %. Wenngleich der Teilmarkt Zentrum den höchsten Flächenumsatz verzeichnet, sind einige der größten Vermietungen im Umland erfolgt. So ist das Umsatzvolumen im Umland gegenüber dem Vorjahr stark angestiegen, während das Stadtgebiet leichte Verluste registriert. Die zunehmende Flächenknappheit im Stadtzentrum, vor allem bei großen zusammenhängenden Büroflächen, wird das Umsatzgeschehen im Zentrum auch weiter limitieren. Angebot & Leerstand Infolge des Flächenumsatzes der letzten Monate, in Kombination mit der sehr hohen Vorvermietungsquote in aktuellen Projektentwicklungen, hat sich der Leerstand im vierten Quartal weiter reduziert. Zum Ende des Monats Dezember 216 beläuft sich die Leerstandsquote auf 4,2 %, die damit in den letzten 12 Monaten um 1,3 %-Punkte gesunken ist. Da das Projektentwicklungsvolumen des Jahres 217 zu großen Teilen nicht mehr vakant ist, wird es von dieser Seite zu keiner Angebotsausweitung kommen. Es ist eher vom Gegenteil auszugehen und somit ist mit einer zusätzlichen Abnahme der Flächenverfügbarkeit auch in 217 zu rechnen. Mieten Nachdem die Spitzenmiete in München im Jahresverlauf bereits angestiegen ist, verzeichnet diese im finalen Quartal 216 ein weiteres Plus von 1, /m² auf nun 35,5 /m². Im Vorjahresvergleich kann ein Anstieg von 4,4 % ausgewiesen werden. Die Durchschnittsmiete hat gegenüber dem Vorjahr um 1,9 % auf aktuell 16,5 /m² zugelegt. Auch in 217 wird dieses Mietpreiswachstum anhalten. Prognose Bereits vorhandene Großgesuche deuten für das Gesamtjahr 217 auf eine sehr gute Umsatzentwicklung hin. Insofern kann ein Volumen deutlich über 7. m² prognostiziert werden. Bestand & Umsatz 21, 2,8 2,6 2,4 2,2 2, 19,8 19,6 19,4 19,2 19, Umsatz nach Branchen Industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung Öffentliche Einrichtungen Kommunikation, IT & EDV Bau & Immobilien Sonstige Leerstandsquote 9, 8, 7, 5, 2, 1,, Büroleerstand in %* 8,4 7,4 Top-3-Umsätze 7, Spitzen- & Durchschnittsmiete 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5,, Bürobestand in Mio. m 2 * Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer)* Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (7.6 m 2 )* , , , , , , ,5 14,3 31, 15,1 32, 14,95 32,9 % 8, % 11,1 % 2,1 % 12,7 % 1. Business Campus Unterschließheim durch BMW über 32. m² 2. Hofmannstraße durch die BimA über 14.9 m² 3. Werinherstraße 19 durch die Stadt München über 14.9 m² 6,5 Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m ,7 5,5 3 16,2 4,2 35,5 16,5 15,2 % ; *nach BGF, neben Stadtgebiet umfasst das Marktgebiet Umlandgemeinden ; *nach BGF 13

14 FRANKFURT BÜROINVESTMENT FRANKFURT Transaktionsvolumen & Rendite Der Frankfurter Büroinvestmentmarkt präsentiert sich im Jahr 216 mit einem herausragenden Ergebnis. Insgesamt sind 5,43 Mrd. Euro in Büroimmobilien investiert worden, womit es das Vorjahr als zweitstärkstes Jahr nach 27 ablöst. Gegenüber dem bereits sehr starken Vorjahr hat das Volumen nochmals um 29,6 % zulegen können. Maßgeblich verantwortlich für das sehr gute Abschneiden des Jahres 216 ist das finale Quartal. Infolge von Großdeals, wie beispielsweise den Verkäufen des Commerzbank-Towers für ca. 675 Mio. Euro oder des Taunusturms für ca. 65 Mio. Euro, summiert sich das Transaktionsgeschehen allein in den letzten drei Monaten auf 2,96 Mrd. Euro. Die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien in Frankfurt hat die Spitzenrendite innerhalb der letzten zwölf Monate um weitere 5 Basispunkte sinken lassen und liegt nun bei 3,75 %. Investorentyp & Herkunft Auf dem Frankfurter Büroinvestmentmarkt haben in 216 ausländische Investoren den Markt bestimmt. Im Nationalitätenvergleich stechen deutsche Anleger aber weiterhin mit dem höchsten Volumen in Höhe von rund 2,21 Mrd. hervor. Basierend auf der Übernahme des OfficeFirst-Portfolios durch Blackstone folgen hierauf US-amerikanische Investoren mit ca. 1,5 Mrd. Euro und damit 5 % mehr als im Vorjahr. Daneben sind u.a. auch südkoreanische Investoren sowie Käufer aus dem Nahen Osten aktiv. Unter den Investorentypen entfällt der größte Anteil mit über 2, Mrd. Euro auf Assetmanager. Ebenfalls oberhalb der Milliardenmarke liegen die zweit- und drittplatzierten Versicherungen / Pensionskassen sowie Private-Equity-Fonds. Neben den bereits erwähnten Großtransaktionen zählt auch The Squaire, als Teil des OfficeFirst-Portfolios, zu den größten Verkäufen. Infolgedessen ist das Cluster > 5 Mio. Euro für beachtliche 2,3 Mrd. Euro verantwortlich. Auch für 217 ist mit einem lebhaften Transaktionsgeschehen zu rechnen, das sich jedoch voraussichtlich eher im Bereich des langjährigen Durchschnitts bewegen wird. Transaktionsvolumen Bürotransaktionsvolumen (in Mio. ) 5-jähriger Durchschnitt (3.58 Mio. ) 1.38 Spitzenrendite 5, 2, 1,, 2.56 Spitzenrendite Büro (netto) in % Top-3-Transaktionen , 5, 4,8 4,55 1. The Squaire, Am Flughafen Frankfurt durch Blackstone über ca (anteilig geschätzt) 2. Commerzbank-Tower, Große Gallusstraße 17 durch Samsung SRA Asset Management über ca Taunusturm, Taunustor 1-3 durch Tishman Sp. / Qatar Invest. A. / Varma Mutual P. Insur. / Elo Mutual P. Insur. über ,25 3,75, neben Stadtgebiet enthält Marktgebiet Eschborn und OF-Kaiserlei 14

15 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER FRANKFURT Flächenumsatz Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei kann im finalen Quartal 216 rege Marktaktivitäten und eine Vielzahl an Abschlüssen vorweisen. Damit werden die positiven Vorquartale nochmals deutlich übertroffen. Ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von m² in den letzten drei Monaten des Jahres 216 spiegelt im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Zuwachs von 79.2 m² bzw. 69,2 % wider. In Summe verzeichnet das Gesamtjahr 216 einen Büroflächenumsatz von 54.9 m², womit es nicht nur 37,3 % über dem Vorjahr mit 394. m² liegt, sondern auch das beste Ergebnis seit dem Jahr 27 mit 547. m² darstellt. Die positive Umsatzentwicklung des Frankfurter Büromarktes ist maßgeblich durch das Zurückkehren von Großdeals geprägt. 216 wurde bei Deals ab 5. m² im Vergleich zu 215 eine Umsatzverdoppelung auf m² erfasst. Beim größten Deal des vierten Quartals handelt es sich um den Abschluss der Deutschen Bahn AG im Projekt Grand Central über 45. m² Bürofläche. Mit zusätzlichen fünf Vermietungen ab 5. m² summiert sich das Volumen in diesem Segment allein in den letzten drei Monaten auf 89.4 m². Die Branche Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen prägt mit einem Marktanteil von 22,8 % weiterhin das Marktgeschehen des Jahres 216. Damit liegt der Umsatzanteil über dem Vorjahresniveau von 19,2 %. Auf dem zweiten Rang folgt die Branche Kommunikation, IT & EDV mit 1,9 %. In der räumlichen Verteilung befindet sich der Central Business District mit m² bzw. einem Anteil von 58,5 % unverändert im Fokus der Nutzer. Bestand & Angebot Auf Jahressicht ist die Summe der Flächenabgänge mit 155. m² deutlich oberhalb der Fertigstellungen mit m² Bürofläche. Aus den Nettoflächenverlusten resultiert zum Ende des vierten Quartals ein Büroflächenbestand von 11,493 Mio. m². Der Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt hat auch im vierten Quartal 216 eine spürbare Reduktion erfahren. Zum Jahresende 216 stehen dem Markt 1,246 Mio. m² Bürofläche zur Verfügung. Daraus resultiert eine Leerstandsquote von 1,8 %. Mieten Großanmietungen in Projektentwicklungen, wie die der Deutschen Bahn, prägen das Mietniveau im vierten Quartal 216. Die Durchschnittsmiete steigt im Vergleich zum Vorquartal um,2 /m² auf aktuell 19,3 /m². Unverändert präsentiert sich die Spitzenmiete mit 39, /m² gegenüber dem dritten Quartal. Prognose Nachdem das Jahr 216 mit dem höchsten Umsatzvolumen innerhalb der letzten neun Jahre abgeschlossen hat, ist in 217 mit einer weiterhin positiven Vermietungsentwicklung zu rechnen. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird diese erneut über dem langjährigen Mittel liegen. Folglich sollte sich der Leerstandsabbau fortsetzen, womit sich auch Anstiegspotenziale für das Mietniveau ergeben. Bestand & Umsatz 1 12,5 12, 11,5 11, 1,5 1, Umsatz nach Branchen Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen Kommunikation, IT & EDV Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung Verkehr, Transport & Logistik Öffentliche Einrichtungen Sonstige Leerstandsquote 18, , 1, 8, 2,, Büroleerstand in % 16,9 13,1 Top-3-Umsätze 11,6 Spitzen- & Durchschnittsmiete 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5,, Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (454.2 m 2 ) ,59 11,55 11,6 11,6 11,52 11, ,5 19,5 3 2,5 38, 2,5 34,7 % 1,3 % Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m 2 1,6 % 1. Adam-Riese-Str. / Hafenstr. durch Deutsche Bahn AG über 45. m² 2. Taunustor 2 durch Europäische Zentralbank über 17.8 m² 3. Platz der Einheit 2 durch Zurich Versicherung über 17.5 m² 22,8 % 1,7 % 11,3 1,9 1,8 38, 2,5 39,2 2,5 39, 19,3 1. 1,9 %, neben Stadtgebiet enthält Marktgebiet Eschborn und OF-Kaiserlei 15

16 STUTTGART BÜROINVESTMENT STUTTGART Transaktionsvolumen & Rendite Der Stuttgarter Büroinvestmentmarkt kann im Jahr 216 das bereits sehr gute Vorjahresergebnis nochmals toppen. Summa summarum sind in der baden-württembergischen Landeshauptstadt 1,14 Mrd. Euro in Büroimmobilien investiert worden. Im Vergleich zu 215 spiegelt dies ein Plus von 28,1 % wider. Gegenüber dem langjährigen Durchschnitt kann 216 sogar ein Wachstum von 58,8 % vorweisen. Die sehr starke Büromarktentwicklung mit nahezu keinem Leerstand hat die bereits sehr hohe Nachfrage seitens der Investoren nach Büroimmobilien in Stuttgart weiter befördert. In der Folge ist die Spitzenrendite in Stuttgart im Jahresverlauf 216 um 65 Basispunkte auf 3,85 % zum Jahresende gesunken, womit abermals ein neuer Tiefststand erfasst werden konnte. Investorentyp & Herkunft Die Übernahme des OfficeFirst-Portfolios durch Blackstone zeigt sich auch auf dem Stuttgarter Büroinvestmentmarkt. So dominieren US-amerikanische Investoren mit einem Anteil von 52,2 % das Marktgeschehen. Auf nationale Anleger summiert sich ein Volumen von über 41 Mio. Euro bzw. 36,5 %. Unter den Investorentypen erzielen Private-Equity-Fonds mit 39,6 %, gefolgt von Assetmanagern mit 35,1 % die höchsten Anteile. Auch in 217 ist für den Stuttgarter Büroinvestmentmarkt ein lebhaftes Transaktionsgeschehen prognostizierbar. Dennoch sollte das Transaktionsvolumen den langjährigen Durchschnitt in Höhe von 72 Mio. Euro nicht übersteigen. Ferner wird sich die Renditekompression auch in 217 fortsetzen. Transaktionsvolumen Bürotransaktionsvolumen (in Mio. ) 5-jähriger Durchschnitt (72 Mio. ) 19 Spitzenrendite 5, 2, 1,, 38 Spitzenrendite Büro (netto) in % Top-3-Transaktionen Reinsburgstraße durch Blackstone über ca (anteilig geschätzt) 2. Uhlandstraße 2 durch Blackstone über ca (anteilig geschätzt) 3. Telekom-Komplex Nauheimer Straße, durch J.P. Morgan A.M. / LGT Capital Part. über ca ,2 5, 4,9 4,7 4,5 3,85 16

17 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER STUTTGART Flächenumsatz Der Stuttgarter Büroflächenmarkt ist im Jahr 216 durch einen neuen Rekord geprägt. Der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer summiert sich auf insgesamt 429. m², womit der Vorjahresrekord um 49,5 % übertroffen worden ist. Im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt ist im Jahr m² Bürofläche mehr umgesetzt worden. Dies ist insbesondere auf eine mit über 3 % sehr hohe Eigennutzerquote zurückzuführen. Zu den größten Umsatzbringern zählen somit auch Eigennutzerprojekte, wie beispielsweise durch Daimler auf dem KNV-Areal in Vaihingen mit 75. m² oder durch die Robert Bosch GmbH in der Spielberger Straße in Zuffenhausen mit 2. m². Die Robert Bosch GmbH hat mit 23. m² in der Borsigstraße in Feuerbach zudem eine der größten Anmietungen des Jahres 216 getätigt. In der Folge ist der neue Rekordumsatz vornehmlich durch Großdeals getragen worden. Diese steuern mit der Größenklasse > 5. m² mehr als 58 % zum Volumen bei. Wenig verwunderlich ist, dass infolge der Großdeals Unternehmen aus der Branche Industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe mit einem Umsatzanteil von 51,3 % dominieren. Weit dahinter folgen die zweit- und drittplatzierten Branchen Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung sowie Kommunikation, IT & EDV mit 11,1 % bzw. 9,2 %. Unverändert entfällt der Großteil der Deals zahlenmäßig auf die City. Hingegen erzielt der Teilmarkt Vaihingen, in dem sich der Eigennutzerbau von Daimler befindet, den höchsten Umsatz mit über 13. m². Angebot & Leerstand Der Leerstandsabbau hat sich auch im Jahr 216 massiv fortgesetzt. Neben der sehr hohen Vermietungsleistung ist dieser Trend durch die viel zu geringe Anzahl an spekulativen Neubauflächen hervorgerufen worden. Zum Jahresende 216 beträgt die Leerstandsquote in Stuttgart nur noch %, womit diese innerhalb der letzten zwölf Monate um weitere,9 %-Punkte gesunken ist. Dies entspricht einer kurzfristigen Flächenverfügbarkeit von nur noch knapp 23. m². Das derzeit projektierte Neubauvolumen wird hier zu keiner Linderung der Flächenknappheit führen. Der Großteil der Flächen wird für Eigennutzer errichtet bzw. ist bereits vorvermietet. Mieten Der Mangel des Flächenangebots spiegelt sich deutlich am Mietniveau des Stuttgarter Büromarktes wider. So ist die Spitzenmiete zum Ende des Jahres 216 auf 22,5 /m² angestiegen. Diese hat damit gegenüber 215 um 4,7 % zugelegt. Die Durchschnittsmiete verzeichnet mit einem Zuwachs von,5 /m² auf aktuell 12,8 /m² ebenfalls ein deutliches Plus. Prognose Der Stuttgarter Büromarkt wird auch im Jahr 217 durch einen spürbaren Nachfrageüberhang charakterisiert sein. Als limitierender Faktor stellt sich der Angebotsmangel dar. Insofern wird das Umsatzvolumen unter dem Rekordjahr 216 zurückbleiben und sich im Bereich des langjährigen Durchschnitts einpendeln. Bestand & Umsatz 7,75 7,7 7,65 7,6 7,55 7,5 7,45 7,4 7,35 7,3 Umsatz nach Branchen Industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung Kommunikation, IT & EDV Öffentliche Einrichtungen Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen Sonstige Leerstandsquote 5, 2, 1,, Büroleerstand in % 5,4 5,7 Top-3-Umsätze 4,7 % 6,7 % 9,2 % 17, % 11,1 % 1. KNV-Areal, Am Wallgraben durch die Daimler AG über 75. m² 2. Borsigstraße durch die Robert Bosch GmbH über 23. m² 3. Spielberger Straße durch die Robert Bosch GmbH über 2. m² 4,9 Spitzen- & Durchschnittsmiete 25, 2, 15, 1, 5,, Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (287.9 m 2 ) ,45 18,8 11, ,3 12, ,3 12, 4,3 Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m 2 2,2 12, ,45 7,5 7,5 7,6 7,7 3,9 21,5 12,3 22,5 12, ,3 % 17

18 DÜSSELDORF BÜROINVESTMENT DÜSSELDORF Transaktionsvolumen & Rendite Der Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt schließt in 216 an das sehr gute Vorjahr an und überschreitet das vierte Mal in Folge die Milliardenmarke. Insgesamt beläuft sich das Büroinvestmentvolumen auf 1,33 Mrd. Euro und ist damit 9,9 % über dem Niveau von 215 sowie 15,9 % über dem langjährigen Durchschnitt. Maßgeblicher Treiber dieser Entwicklung war ein äußerst hohes Volumen im vierten Quartal. Mit 525 Mio. Euro hat das Schlussquartal fast 4 % zum Gesamtvolumen beigesteuert. Auch in Düsseldorf hat die starke Nachfrage seitens der Investoren und gleichzeitiger Produktmangel die Spitzenrendite für Büros kontinuierlich sinken lassen. So wurde die größte Einzeltransaktion mit ca. 153 Mio. Euro, der Neubau von L Oreal, noch vor dem Richtfest als Forward-Deal an einen ausländischen Fonds veräußert. Zum Jahresende 216 rangiert die Bürospitzenrendite bei 3,95 % und somit 4 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau. Investorentyp & Herkunft Das Gros des Bürotransaktionsvolumens ist in 216 durch einheimische Anleger getätigt worden. Deren Anteil beläuft sich auf über 73 %. Daneben sind u.a. auch Investoren aus Großbritannien, der Schweiz und dem Nahen Osten aktiv. Zu den stärksten Anlegergruppen zählen Assetmanager sowie Offene Immobilienfonds / Spezialfonds, die zusammen für über 8 % des Transaktionsgeschehens verantwortlich sind. Unter den Größenklassen dominieren Objektverkäufe im Cluster 5 < 1 Mio. Euro mit einem Anteil von 4,6 %. Der Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt wird auch in 217 von einer regen Investitionstätigkeit profitieren. Entsprechend sollte sich das Volumen im Bereich von 1,2 Mrd. Euro bewegen. Zudem wird sich die Verteuerung von Büroobjekten in einer fortsetzenden Renditereduktion zeigen. Transaktionsvolumen Bürotransaktionsvolumen (in Mio. ) 5-jähriger Durchschnitt (1.15 Mio. ) 51 Spitzenrendite 5, 2, 1,, 62 Spitzenrendite Büro (netto) in % Top-3-Transaktionen ,2 5, 4,9 4,7 1. L Oréal-Zentrale Düsseldorf, Roßstraße / Johannstraße durch BNP REIM über ca Büroensemble Breite Straße 25 durch BNP REIM über ca SIGN!, Speditionstraße 1-3 durch den Immobilien-Spezial-AIF HMG Grundwerte Büro Deutschland (HanseMerkur Grundvermögen) 4,35 3,95, neben Stadtgebiet enthält Marktgebiet Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden 18

19 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER DÜSSELDORF Flächenumsatz Der Düsseldorfer Büroflächenmarkt inklusive Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden verzeichnet nach einem starken ersten Halbjahr ein schwächeres zweites Halbjahr 216. Der Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer beläuft sich im vierten Quartal auf nur noch 85. m² und damit 29,2 % unter dem Vorjahresniveau. Für die Monate Januar bis Dezember summiert sich der Gesamtumsatz auf 41. m². Im Vorjahresvergleich spiegelt dies eine Abnahme von 9,9 % wider, jedoch liegt der Wert 6,3 % über dem langjährigen Durchschnitt. Der Großdeal durch Uniper mit fast 28. m² zu Jahresbeginn im Teilmarkt Medienhafen ist weiterhin der größte Abschluss. Daneben ist die Anmietung durch die Unfallkasse NRW in der Moskauer Straße mit 14. m² der zweitgrößte und zugleich zweite Deal in der Größenklasse > 1. m². Danach zählen die Anmietungen von Douglas sowie Stepstone über jeweils 8.6 m² im Medienhafen zu den größten Umsätzen im Jahr 216. In der Branchenverteilung zeigt sich der Sektor Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung mit einem Anteil von 19,8 % auf dem ersten Platz. Dahinter folgen Groß- & Einzelhandelsunternehmen mit 12,1 % sowie die Branche Kommunikation, IT & EDV mit 11,7 %. Infolge der Tatsache, dass drei der vier größten Deals im Medienhafen vollzogen wurden, verbucht dieser Teilmarkt mit über 7. m² den höchsten Umsatz. Angebot & Leerstand Der Leerstand im Düsseldorfer Marktgebiet ist auch im vierten Quartal durch eine Abnahme geprägt. Neben Flächenabgängen, insbesondere durch Umwidmungen, hat auch der solide Flächenumsatz zu dieser Entwicklung beigetragen. Zum Stand Ende Dezember rangiert die aktuelle Quote bei 8,4 % und ist damit innerhalb der letzten zwölf Monate um 1, %-Punkte gesunken. Im Gesamtjahr beläuft sich das Fertigstellungsvolumen auf ca. 6. m², wovon nahezu keine Flächen mehr vakant sind. Auch in den projektierten Flächen der Folgejahre liegen bereits hohe Vorvermietungsquoten vor. Da die Flächenabgänge deutlich überwiegen, resultiert zum Jahresende ein aktueller Flächenbestand von 9,12 Mio. m². Mieten Nachdem im zweiten Quartal 216 die Spitzenmiete auf 26,5 /m² angestiegen war, ist diese in der zweiten Jahreshälfte 216 auf diesem Niveau geblieben. Im Vorjahresvergleich beträgt das Plus 1,9 %. Die Durchschnittsmiete ist mit 14,7 /m² ebenfalls durch einen Zuwachs gegenüber dem Vorjahr in Höhe von 4,3 % charakterisiert. Prognose Für das Jahr 217 ist mit einer Fortsetzung des überdurchschnittlichen Umsatzvolumens zu rechnen. Entsprechend kann auch nochmals von einer leichten Leerstandsreduzierung ausgegangen werden. Die Spitzenmiete wird sich hingegen auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren, da vakante Premiumflächen keinen weiteren Anstieg ermöglichen. Bestand & Umsatz 1, 9,5 9, 8,5 8, Umsatz nach Branchen Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung Groß- & Einzelhandel Kommunikation, IT & EDV Industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe Öffentliche Verwaltung Sonstige Leerstandsquote 12, 1, 8, 2,, Büroleerstand in % 11,2 1,9 Top-3-Umsätze 11,1 Spitzen- & Durchschnittsmiete 3, 25, 2, 15, 1, 5,, Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (377.4 m 2 ) ,5 2 13, , 13, ,5 14, ,5 % 9,7 % 1,2 % 19,8 % 11,7 % 1. Franziusstraße 2-4 durch Uniper über 28. m² 2. Moskauer Straße 18 durch die Unfallkasse NRW über 14. m² 3. Völklinger Straße 1 durch StepStone Deutschland GmbH über 8.6 m² 1,6 Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m , ,4 2 14, , 9, 9,1 9,14 9,12 8,4 26,5 14, ,1 %, neben Stadtgebiet enthält Marktgebiet Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden 19

20 KÖLN/BONN BÜROINVESTMENT KÖLN/BONN Transaktionsvolumen & Rendite Der Kölner Büroinvestmentmarkt ist im Jahr 216 nicht nur durch ein deutliches Plus des Transaktionsvolumens, sondern auch durch einen neuen Rekord gekennzeichnet. Insgesamt sind in 216 1,4 Mrd. Euro in Kölner Büroimmobilien investiert worden, womit der alte Rekordhalter 215 um rund,13 Mrd. Euro übertroffen wird. Damit hat sich Köln eindrucksvoll unter den deutschen Top-7 Standorten positioniert. Zu diesem außerordentlichen Ergebnis haben Großtransaktionen, wie beispielsweise der Verkauf des neuen Zurich Headquarters für 35 Mio. Euro oder auch die Veräußerung des Technologieparks Köln für 188 Mio. Euro, beigetragen. Aufgrund des anhaltenden großen Investoreninteresses am Standort Köln kam es im Jahresverlauf 216 zu einer weiteren Korrektur der Spitzenrendite für Top-Büroobjekte auf nun 3,9 %. Investorentyp & Herkunft Auf der Käuferseite ist der Kölner Büroinvestmentmarkt maßgeblich durch drei Investorentypen geprägt. Auf dem Spitzenplatz positionieren sich Versicherungen / Pensionskassen, gefolgt von Private-Equity-Fonds sowie Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds. Internationale Käufer haben in 216 ihre hohen Marktanteile aus dem Vorjahr von nahezu 5 % nicht verteidigen können. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen beläuft sich für das Gesamtjahr 216 auf weniger als ein Drittel. Im Jahr 217 wird es für den Büroinvestmentmarkt Köln sehr schwierig werden, großvolumige Investments zu platzieren. Diese wären für ein Übertreffen des aktuellen Rekords aber erforderlich. So ist ein Transaktionsvolumen zwischen dem langjährigen Mittel und dem Wert des Jahres 216 prognostizierbar. Die Renditekompression für Kölner Büroimmobilien wird sich aller Wahrscheinlichkeit nach weiter fortsetzen. Transaktionsvolumen Bürotransaktionsvolumen Köln (in Mio. ) 5-jähriger Durchschnitt (85 Mio. ) 35 Spitzenrendite 5,5 5, 4,5 3,5 25 Top-3-Transaktionen Zurich Headquarter, Köln durch Warburg - HIH Invest Real Estate GmbH über ca Technologiepark Köln, Eupener Straße durch EQT Real Estate über ca Börsenplatz 1, Köln durch MOMENI Projektentwicklung GmbH über ca ,2 5,2 4,9 4,7 4,5 Spitzenrendite Büro Köln (netto) in % ,7 5,5 5,5 5,3 Spitzenrendite Büro Bonn (netto) in % 1.4 3,9 5,5 4,75 2

21 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER KÖLN Flächenumsatz Der Kölner Büromarkt erzielte in 216 einen Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 38. m². Damit konnte der Kölner Büromarkt mit einem deutlichen Plus von 25, % das Vorjahresergebnis (215: 34. m²) übersteigen und liegt weit über dem langjährigen Durchschnitt in Höhe von m². Das Ergebnis entspricht dem höchsten Wert seit Beginn der Datenerhebung für den Büroimmobilienmarkt Köln. Für dieses Hoch sorgte unter anderem auch die hohe Anzahl an Großvermietungen über 5. m² Bürofläche. Im Größencluster > 1. m² haben fünf Abschlüsse in Summe m² zum Gesamtergebnis beigetragen. Leuchtturmprojekt ist der Neubau der Zurich Versicherung mit circa 6. m² in Köln-Deutz (Projekt MesseCity). Darüber hinaus sind die Anmietungen der Agentur für Arbeit in Köln-Ossendorf mit circa 19.5 m² (Neubauprojekt), der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln in Köln-Deutz mit circa 13.5 m² (Köln Triangle) und Köln-Kalk mit 13. m² (Neubauprojekt B3 Campus) sowie des Jobcenters Köln am Wiener Platz in Köln- Mülheim (Bestandsgebäude) zu nennen. Die Nachfrage nach Büroflächen wird deutlich durch zwei Branchen dominiert. Zum einen führte der Abschluss der Zurich Versicherung zu einem deutlichen Anstieg im Bereich Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen (19,5 %). Nach der Standortverlagerung der Generali von Köln nach München ist dies ein positives Signal zur Sicherung Kölns als einer der bedeutendsten Versicherungsstandorte Deutschlands. Zum anderen sind Öffentliche Einrichtungen für 2,3 % der Gesamtnachfrage verantwortlich. Die stärkste Nachfrage innerhalb der Kölner Teilmärkte ist in der Innenstadt mit 2 % erfasst worden. Trotz der starken Nachfrage hat sie infolge des mangelnden großflächigen Mietflächenangebotes deutlich an Marktanteilen einbüßen müssen. Auf die Innenstadt folgen die Teilmärkte Deutz mit 21,7 % und Ehrenfeld/ Braunsfeld mit 8,7 %. Angebot & Leerstand Durch die gute Vermietungsleistung in 216 ist der Leerstand das siebte Jahr in Folge weiter gesunken und liegt nun bei 39. m² (215: 46. m²). Die Leerstandsquote in Köln erreicht somit die 5, %-Marke. Hierbei konzentriert sich der Leerstandsflächenabbau primär auf die Innenstadtlagen. Auch die aktuell im Bau befindlichen Bürogebäude werden nicht zur Erhöhung des verfügbaren Flächenangebots beitragen. Mieten Die Spitzenmiete konnte in 216 ein Niveau von 21,4 /m² erreichen. Die Durchschnittsmiete hat hingegen von der anhaltend geringen Bautätigkeit und der hohen Anzahl an Projektvermietungen profitiert und erzielt zum Jahresende 216 einen Wert von 11,85 /m². Prognose Für 217 ist ein Umsatzergebnis im Bereich des Durchschnitts der letzten 5 Jahre zu erwarten. Ein Großabschluss, wie der der Zurich Versicherung, ist nicht zu erwarten. Die Leerstandsrate wird aufgrund der mangelnden Neubautätigkeit weiterhin sinken. Infolgedessen ergeben sich für das Mietniveau zusätzliche Anstiegspotenziale. Bestand & Umsatz 7,9 7,8 7,7 7,6 7,5 7,4 7,3 Umsatz nach Branchen Öffentliche Einrichtungen Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen Sonstige Dienstleistungen Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung Kommunikation, IT & EDV Sonstige Leerstandsquote 9, 8, 7, 5, 2, 1,, Büroleerstand in % 8,1 7,6 7,4 Spitzen- & Durchschnittsmiete 25, 2, 15, 1, 5,, Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (294.4 m 2 ) , , ,7 2. 7, ,5 7, ,3 11,5 19,75 11,6 22,5 11,9 35,7 % 7,2 2,88 11,48 7,9 % Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m 2 8,% 5,9 21,2 11,77 2,3 % 8,6 % Top-3-Umsätze 1. Zurich Headquarter, Köln-Deutz durch Zurich Versicherung über 6. m² 2. Neubau Köln-Ossendorf Bundesagentur für Arbeit über 19.5 m² 3. Köln Triangle, Köln-Deutz durch die Stadt Köln über 13.5 m² 5, 21,4 11,85 19,5 % 21

22 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER BONN Flächenumsatz Der Bonner Büromarktes weist im Jahr 216 einen Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer von 91.9 m² auf (215: 71.6 m²) und hat sich im Vergleich zum Vorjahr mit einem Plus von rund 28, % überaus positiv entwickelt. Mit diesem Ergebnis festigt die Bundesstadt Bonn ihre Platzierung unter den Top-1 Märkten deutschlandweit. Dabei erfuhr der Bonner Büromarkt seit Langem wieder eine Vielzahl an Großvermietungen. So sind eine Vermietung mit rund 9.4 m² sowie zwei Vermietungen zwischen 4. m² und 5. m² erzielt worden. Vom Gesamtumsatz entfällt auf Vermietungen > 1. m² rund 55.6 m² bzw. 6,5 %. Als Standort der öffentlichen Hand erreichen Öffentliche Einrichtungen mit 38, % den höchsten Umsatzanteil unter den Branchen. Auf Platz zwei folgt der Dienstleistungssektor mit 12, %. Nur knapp dahinter reiht sich die Branche Kommunikation, IT & EDV mit 11, % ein. Innerhalb der Bonner Teilmärkte dominiert das Bundesviertel mit 44,4 %-Umsatzanteil das Marktgeschehen deutlich. Es folgen die Bonner Nordstadt mit 14,7 % sowie Bad Godesberg mit 1,2 %. Angebot & Leerstand Die Konstante des Bonner Büromarktes ist die immer weiter sinkende Leerstandsquote. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (215: 3,4 Prozent) reduziert sich die Leerstandsquote um 1, %-Punkte auf aktuell kritische 2,4 %. Der anhaltende Rückgang resultiert auch weiterhin aus der gestiegenen Vermietungsleistung und aus der anhaltenden Knappheit an Neubauflächen in den gefragten Lagen. Das Hauptargument der Projektentwickler für die geringen Neubauaktivitäten ist weiterhin die nicht erfüllte Vorvermietungsquote für den Start der verschiedenen Neubauprojekte. Mieten Die Spitzenmiete für Büroobjekte schließt für das Jahr 216 mit 2,45 /m² ab und wächst somit um ca. 2,7 /m² gegenüber dem Vorjahr. Auch konnte die Durchschnittsmiete wieder einen positiven Aufwärtstrend verzeichnen, die das Jahr 216 mit dem Rekordhoch der vergangenen Jahre von 16 /m² beendet. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von 1,86 /m² (+1 %). Prognose Aufgrund der soliden Nachfragebasis ist derzeit für den Bonner Büromarkt in 217 ein Umsatzvolumen im Bereich von 7. m² prognostizierbar. So werden in den kommenden Jahren auch weitere Großvermietungen mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet. Als marktlimitierender Faktor stellt sich das freie Flächenangebot dar, das mittlerweile unterhalb der Fluktuationsreserve liegt. Hieraus resultiert jedoch ein weiteres Anstiegspotenzial für das Mietniveau. Bestand & Umsatz 3,82 3,8 3,78 3,76 3,74 3,72 3,7 3,68 3,66 3,64 Umsatz nach Branchen Öffentliche Einrichtungen Sonstige Dienstleistungen Kommunikation, IT & EDV Wissenschaft & Bildung Gesundheitswesen Sonstige Leerstandsquote 4,5 3,5 2,5 2, 1,5 1,,5, Büroleerstand in % 3,2 3,4 3,3 7, % 25, % 7,% 11, % 12, % Spitzen- & Durchschnittsmiete 25, 2, 15, 1, 5,, Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (8.3 m 2 ) ,8 6. 3,74 3, ,7 3,7 3, ,5 11,9 16,5 12,5 17,5 12,5 3,9 Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m 2 Top-3-Umsätze 17,5 12, 3,4 17,8 11,2 2,4 2, , % 1. Bundesviertel durch Kommando Cyberund Informationsraum der Bundeswehr über 9.47 m² 2. Bundesviertel durch Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik über 4.6 m² 3. Bundesviertel durch Technologies Deutschland über 4.4 m² 22

23 ULM BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER ULM Flächenumsatz, Bestand & Angebot Der Ulmer Büroflächenmarkt hat das Jahr 216 mit einem sehr positiven Umsatzergebnis beendet. In Summe beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer auf 19.5 m². Der Büroflächenumsatz in Ulm ist maßgeblich durch die drei größten Deals des Jahres bestimmt worden, die alle im 7.6 m² großen Neubau Plaza Center stattgefunden haben. Diese erfolgten durch die Transporeon GmbH, die Prospitalia GmbH sowie die Spherea GmbH. Entsprechend ist auch im Teilmarkt Cityrandlage die höchste Nachfrage erfasst worden. In den begehrten Gewerbegebietsbürolagen Science-Park und Ulm-Nord sind aufgrund des fehlenden Angebots lediglich einige Verträge zwischen 1. und 2. m² geschlossen worden. Daneben ist das Vermietungsgeschehen in Ulm vorwiegend durch die Größenklasse < 5 m² geprägt. Da die Nachfrage auf dem Ulmer Büromarkt auch in 216 das Angebot überstiegen hat, ist die Leerstandsquote um,2 %-Punkte auf aktuell 3,9 % gesunken. Auch die derzeit projektierten Büroneubauten, die vorwiegend in gemischt genutzten Gebäuden entstehen, wie beispielsweise die Sedelhöfe oder das Ypsilon, werden vor Mitte 218 zu keiner Entspannung führen. Mieten Trotz der Flächenknappheit sind sowohl bei der Durchschnitts- als auch bei der Spitzenmiete keine neuen Höchststände zu verzeichnen. Die Mieten pendeln sich 216 auf hohem Niveau in der Spitze auf 14,5 /m² und im Durchschnitt auf 1,2 /m² ein. Die Nutzer sind nicht bereit, höhere Mieten in Kauf zu nehmen und weichen ggf. auf Umlandgemeinden entlang der Verkehrsachsen aus. Prognose Infolge der Flächenknappheit wird sich das Umsatzvolumen im Jahr 217 vornehmlich im kleinteiligen Segment abspielen. Entsprechend kann ein Büroflächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts prognostiziert werden. Wenngleich das Flächenangebot weiter abnimmt, ist für das Mietniveau mit einer weiteren Stabilisierung zu rechnen Bestand & Umsatz Leerstandsquote 5, 4,5 3,5 2,5 2, Büroleerstand in % 4,1 4,1 4,1 Spitzen- & Durchschnittsmiete , 1, 8, 2,, Bürobestand in Tausend m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (16.7 m 2 ) ,8 8, ,6 1 9,3 4,2 Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m 2 14,5 9,9 4,1 15, 1,6 3,9 14,5 1, , gif e.v. 23

24 RUHRGEBIET BÜROINVESTMENT RUHRGEBIET Transaktionsvolumen & Rendite Nachdem im Vorjahr das Bürotransaktionsvolumen im Ruhrgebiet deutlich zulegen konnte, ist für 216 eine Reduzierung zu verzeichnen. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen im Jahr 216 auf 825 Mio. Euro, womit es sich 22,9 % unter dem Vorjahresniveau bewegt. Dies ist jedoch nicht in einem nachlassenden Investoreninteresse, sondern in der limitierten Produktverfügbarkeit begründet. Wären in 216 mehr Objekte verfügbar gewesen, hätte das Vorjahr spürbar übertroffen werden können. Entsprechend der unverändert hohen Nachfrage nach Core-Objekten in den B-Standorten hat sich die Renditekompression in 216 auch im Ruhrgebiet weiter fortgesetzt. In den drei großen Städten Essen, Dortmund und Duisburg hat die Bürospitzenrendite im Laufe des Jahres 216 zwischen 3 und 6 Basispunkten nachgegeben. Mit 5,35 % ist Essen dabei weiterhin der teuerste Bürostandort des Ruhrgebietes. Investorentyp & Herkunft Der Büroinvestmentmarkt des Ruhgebietes ist in 216 in hohem Maße durch nationale Investoren geprägt. Diese steuern 81,7 % zum Gesamtvolumen bei. Weitere Anlegernationen sind die Niederlande, Kanada, die Schweiz oder auch Großbritannien. Mit Blick auf die Lokalität des Marktes ist es wenig verwunderlich, dass sich nach den Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds mit 21,8 % die Privatinvestoren / Family Offices mit 19,5 % als zweitstärkste Investorengruppe zeigen. Weitere Akteure mit jeweils über 1 % Marktanteil sind u.a. Assetmanager und Immobilienaktiengesellschaften / REIT`s. Marktprägend spielt sich mehr als 5 % des Volumens unterhalb der 25-Millionenmarke ab. Folglich ist die durchschnittliche Dealgröße von 14 Mio. Euro im Jahr 215 auf 12,5 Mio. Euro im Jahr 216 gesunken. Aufgrund der Renditedifferenz und der soliden Büromarktentwicklung der Ruhrgebietsstandorte werden diese auch in 217 weiter im Fokus der Investoren stehen. Insofern kann in Abhängigkeit der Produktverfügbarkeit ein Bürotransaktionsvolumen von einer Milliarde Euro prognostiziert werden. Transaktionsvolumen Bürotransaktionsvolumen Ruhrgebiet (in Mio. ) 57 Spitzenrendite 7, 6,5 5,5 5, 4,5 3, ,5 6,5 6,56,4 6,3 6,3 6,3 6,3 6,3 6,3 6,25 6,1 5,95 6,1 5,95 5,35 5,4 Spitzenrendite Büro Essen (netto) in % Top-3-Transaktionen Spitzenrendite Büro Dortmund (netto) in % Spitzenrendite Büro Duisburg (netto) in % 1. Silberkuhlsturm, Messeallee / Luxemburger Straße, Essen durch Triuva (Individualmandat RAG-Stiftung) über ca Finanzamtszentrum Essen, Altendorfer Straße 129, Essen durch Dietz AG über ca Europa-Center, Friedrichstraße 45-47, Essen durch Dream Global REIT über ca

25 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER ESSEN Flächenumsatz Der Büroflächenmarkt von Essen hat in 216 mit einem Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 94.5 m² die 1. m²-marke verfehlt. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Umsatzrückgang von 32,3 %. Auch der fünfjährige Durchschnittswert in Höhe von m² wurde deutlich unterschritten. In Anbetracht von gleich vier überdurchschnittlich großen Mietverträgen (Funke Media / Brenntag / Bitmarck / Ista), die geballt auf das Vorjahr entfallen waren, ist der Umsatzrückgang jedoch etwas relativierend zu betrachten. Die Vermietungsleistung verminderte sich im Vorjahresvergleich um 53 % auf 72. m², während die durch Eigennutzer abgenommene Fläche sich mit ca m² vervielfacht hat. Die Eigennutzerquote hat sich dabei allerdings nach einem extrem niedrigen Wert im Vorjahr nur wieder normalisiert und liegt bei leicht überdurchschnittlichen 24 %. Als größte Eigennutzer traten im Jahr 216 der Pharmagroßhändler Noweda und die Stadt Essen auf. Noweda erweitert seine Essener Zentrale an der Heinrich-Strunk-Straße um ca. 7.5 m². Die Stadt Essen wird ein Bürohaus an der Natorpstraße 27 als Interimslösung verwenden, um die Sanierungszeit des Rathauses zu überbrücken. Angebot & Leerstand Die Angebotsreserve hat sich binnen Jahresfrist ein wenig erholt und liegt nun bei rund 5,6 % nach einer Leerstandsquote von 5,2 % im Vorjahr. Das Bürofertigstellungsvolumen hat in m² betragen. Von dieser Fläche sind aktuell nur 2.8 m² vakant, da es sich im Wesentlichen bei den fertiggestellten Gebäuden um vollständig vorvermietete oder durch Eigentümer selbst genutzte Flächen handelt. Für 217 ist ein überdurchschnittlich hohes Fertigstellungsvolumen von rund 82.5 m² zu erwarten. Hier sind auch spekulative Projektentwicklungen (Refurbishments) enthalten, die dem freien Markt zugeführt werden und für Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Derzeit sind aus dem Fertigstellungsvolumen 217 noch rund 22. m² verfügbar. Mieten Die Spitzenmiete liegt 216 nahezu unverändert bei rund 1 /m² und wird im Bereich der Innenstadt oder in Rüttenscheid / Bredeney erzielt. Die Durchschnittsmiete hat sich von 11,27 /m² in 215 auf aktuell 9,94 /m² vermindert, was maßgeblich auf weniger Abschlüsse in Neubauten zurückzuführen ist. Rechnet man die Abschlüsse in Projektentwicklungen heraus, so liegt der Durchschnittswert für Vertragsabschlüsse im Bestand bei 9,3 /m² und hat sich in Relation zum Vorjahr um 1,6 % erhöht. Prognose Für das Jahr 217 ist mit einer moderaten Zunahme des Flächenumsatzes zu rechnen. Insofern kann ein Volumen im Bereich der 1. m²-marke prognostiziert werden. Dies, in Kombination mit den noch vakanten Flächenfertigstellungen, wird aller Wahrscheinlichkeit zu einer stabilen Leerstandsentwicklung führen. Entsprechend wird sich das Mietniveau nahezu unverändert zeigen. Bestand & Umsatz 3,12 3, ,98 2,96 2,94 Umsatz nach Branchen Gewerbe-, Handels- & Verkehrsunternehmen Sonstige Dienstleistungen Unternehmensbezogene Dienstleistungen Öffentliche Einrichtungen Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen Sonstige Leerstandsquote 7, 5, 2, 1,, Büroleerstand in % 4,7 5,6 Spitzen- & Durchschnittsmiete , 1, 8, 2,, Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (111.1 m 2 ) , , ,5 9,46 13,5 8,92 13,9 9,69 14,6 % 1,4 % 1 % Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m 2 5,5 % 17,4 % 5,6 5,6 5,2 Top-3-Umsätze 1 9, ,27 1. Heinrich-Strunk-Straße durch die Noweda eg über rund 7.5 m² 2. Zollverein durch die RAG Aktiengesellschaft über 4.5 m² 3. Natorpstraße 27 durch die Stadt Essen über rund 3.8 m² 36,1 % 1 9,94 25

26 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER DORTMUND Flächenumsatz Nach 212 nimmt Dortmund 216 zum zweiten Mal die Position des umsatzstärksten Büromarktes im Ruhrgebiet ein. Für den Büromarkt Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) ist in 216 ein Rekordergebnis ermittelt worden. Mit einem Umsatz durch Vermietungen und Eigennutzer von 116. m² Bürofläche übersteigt Dortmund das bereits hervorragende Vorjahresvolumen (97. m²) nochmals um rund 2 %. Besonders erfreulich ist dabei der abermals hohe Vermietungsumsatz, der mit ca m² bereits das dritte Jahr in Folge auf fast exakt diesem Niveau abschließt. Der Büromarkt Dortmund hat damit zu sehr konstanter Stabilität gefunden. Auch in 216 wurde der Vermietungsumsatz nicht durch einen besonderen Megadeal beeinflusst, sondern in der Breite über alle Größencluster erzielt. Der größte Mietvertrag mit rund 7. m² wurde für das Gesundheitsamt der Stadt Dortmund am Hohen Wall 9-11 abgeschlossen. Es folgt ein Kontrakt der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über rund 4.8 m² an der Hansastraße 95 für das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge. Als größter Eigennutzer verewigt sich im Zahlenwerk 216 das Unternehmen Amprion, welches an der Robert-Schumann-Straße auf dem ehemaligen Stahlwerksgelände Phoenix-West eine neue Zentrale mit rund 21.3 m² Bürofläche errichtet. Angebot & Leerstand Das hohe Umsatzergebnis schlägt sich massiv auf den Leerstand nieder. Die Leerstandquote sank von 5,2 % in 215 auf jetzt nur noch 3,9 %. Damit hat das Flächenangebot in Dortmund eine kritische Masse erreicht, insbesondere da von den rund m² Leerstand nur etwa 18. m² eine wirklich gute Qualität aufweisen. Die derzeitige Angebotsreserve speziell in Neubauten oder Objekten gleichwertig guter Qualität liegt auf dem Niveau der aktuellen jährlichen Nettoflächenabsorption. Sämtliche in 216 fertiggestellten Objekte (rund 23.5 m²) sind voll vermietet. Auch für 217 ist mit wenig Entspannung zu rechnen, da das erwartete Fertigstellungsvolumen in Höhe von rund 24. m² bereits jetzt zu 54 % vorvermietet ist. Mieten Die Spitzenmiete hat am Ende des Jahres 216 unverändert bei 13,5 /m² gelegen und wird im Citykern erzielt. Die Durchschnittsmiete hat mit 9,16 /m² im Vergleich zu 215 allerdings um knapp 5 % nachgegeben, was sich über weniger Vermietungen in teuren Neubauten erklärt. Rechnet man Neubauerstbezüge heraus, ergibt sich für Bestandsobjekte eine Durchschnittsmiete von rund 8,96 /m². Dieser Wert hat sich binnen Jahresfrist um 4,8 % erhöht. Prognose Nach dem Rekordjahr ist für 217 zwar mit weiterhin regem Marktgeschehen und guten Flächenumsätzen zu rechnen, die Werte des Vorjahres werden aber kaum zu erreichen sein. Der Gesamtflächenumsatz kann somit mit 8. m² prognostiziert werden. In Anbetracht geringer verfügbarer Fertigstellungsvolumina wird das Flächenangebot auf dem niedrigen Niveau verharren. Da die durchschnittliche Qualität der gesamten Angebotsreserve tendenziell abnimmt, ist für das Mietniveau mit einer leicht sinkenden bis stabilen Entwicklung zu rechnen. Bestand & Umsatz 2 2,98 2,96 2,94 2,92 2,9 2,88 Umsatz nach Branchen Öffentliche Einrichtungen Sonstige Dienstleistungen Gewerbe-, Handels- & Verkehrsunternehmen Kommunikation, IT & EDV Unternehmensbezogene Dienstleistungen Sonstige Leerstandsquote 8, 7, 5, 2, 1,, Büroleerstand in % 6,2 6,3 Top-3-Umsätze 7, 16,2 % Spitzen- & Durchschnittsmiete , 1, 8, 2,, Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (96.7 m 2 ) ,94 13,25 8,6 2,93 2,97 2, ,5 9,5 1 9,22 1,8 % 18, % 6,5 % 1. Robert-Schumann-Straße durch Amprion über rund 21.3 m² 2. Hoher Wall 9-11 durch Gesundheitsamt über rund 7. m² 3. Königswall durch öffentliche Verwaltung über rund 5.3 m² 6,1 Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m 2 13,5 9,85 5,2 13,5 9,62 28,1 % 2,4 % 3,9 13,5 9,

27 BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER DUISBURG Flächenumsatz Mit einem Flächenumsatz von rund 65.5 m² kehrt der Büromarkt Duisburg nach einem überdurchschnittlich guten Vorjahr im Jahr 216 in etwa wieder auf sein langfristiges Durchschnittsniveau zurück. Unter dem Strich bedeutet dies im Vorjahresvergleich einen Umsatzrückgang von 19,1 %. Den größten Mietvertrag, vermittelt durch CUBION, schloss dabei VONOVIA SE über rund 6.6 m² im Silberpalais am Hauptbahnhof ab. Als größter Eigennutzer wurde die erneute Gebäudeerweiterung von ebenfalls rund 6.6 m² Bürofläche von Schauinsland-Reisen an der Stresemannstraße erfasst. Insgesamt lag der Eigennutzer-Anteil am Flächenumsatz bei 12.5 m² und entspricht damit einer für Duisburger Verhältnisse normalen Quote von 19 %. Angebot & Leerstand Die Duisburger Leerstandquote befindet sich weiter im steilen Sinkflug und lag am Ende des Jahres bei nur noch 2,4 % (Vorjahr %). Dies entspricht einem absoluten Wert von nur rund 52.5 m² verfügbarer Bürofläche. Etwa 8 % der ohnehin geringen Angebotsreserve verfügt dabei nur über einen einfachen oder allenfalls mittleren Nutzwert. 14. m² Büroflächen wurden neu fertiggestellt. Davon steht dem Markt aber praktisch nichts mehr zur Verfügung. Für 217 wird ein Fertigstellungsvolumen von nur 6. m² erwartet, welches zudem bis auf eine Restfläche von 4 m² bereits einen zukünftigen Nutzer gefunden hat. Der Büromarkt Duisburg hat somit in Bezug auf seine Angebotsreserve wieder ein massives Problem. Etwa zwei Drittel aller Mietverträge betrafen Flächen in einer Größenordnung von weniger als jeweils 5 m². Fast die Hälfte aller abgeschlossenen Mietverträge war sogar kleiner als 25 m², was in Anbetracht fehlender großer zusammenhängender Flächen aber auch nicht verwundert. Mieten Die Spitzenmiete erreicht unverändert einen Wert von 1 /m² und wird in neuwertigen Objekten der präferierten Büromarktzone Innenhafen erreicht. Die Durchschnittsmiete im Bestand ohne Neubauten liegt am Jahresende bei 8,49 /m² und damit 3,5 % über dem vergleichbaren Wert aus 215. Unter Hinzurechnung der Abschlüsse in Neubauten errechnet sich eine Durchschnittmiete für das Jahr 216 von rund 8,93 /m². Prognose Die Marktaussichten für 217 sind aufgrund der dargestellten strukturellen Probleme auf der Angebotsseite des Duisburger Büromarktes sehr eingetrübt. Die Vermietungsleistung wird im Bestand kaum 4. m² erreichen können und große Eigennutzer sind aktuell nicht in Sicht. Andererseits ist dies die Chance der attraktiven Projektentwicklungen, die mit dem DUO am Marientor und am Innenhafen angestoßen wurden. Die Leerstandsquote wird voraussichtlich weiter deutlich unter 2 % sinken. Dies entspricht dem Niveau zur Jahrtausendwende. Größere zusammenhängende Flächen ab bereits 1.5 m² bleiben in Duisburg Mangelware. Bestand & Umsatz 2,18 2,16 2,14 2,12 2,1 2,8 2,6 2,4 Umsatz nach Branchen Gewerbe-, Handels- & Verkehrsunternehmen Sonstige Dienstleistungen Öffentliche Einrichtungen Unternehmensbezogene Dienstleistungen Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen Sonstige Leerstandsquote 4,5 3,5 2,5 2, 1,5 1,,5, Büroleerstand in % 3,2 3,8 Top-3-Umsätze 17,9 % 9,4 % 3,8 % 4,7 % 18,9 % 1. Am Silberpalais 1-3 durch die Vonovia SE über rund 6.6 m² 2. Stresemannstraße durch Schauinsland-Reisen über rund 6.6 m² 3. Schwanentorufer durch Krankikom über rund 2.8 m² 3,9 Spitzen- & Durchschnittsmiete , 1, 8, 2,, Bürobestand in Mio. m 2 Flächenumsatz in m 2 (Vermietungen und Eigennutzer) Durchschnittliche Umsatzleistung 5 Jahre (6.6 m 2 ) ,9 2,12 2,13 2,15 2,16 2, ,5 8,48 13,5 7,82 13,9 7,94 Durchschnittsmiete in / m 2 Spitzenmiete in / m 2 1 8,71 1 9,86 2,4 1 8,93 45,3 % 27

28 RHEIN-NECKAR BÜROINVESTMENT RHEIN-NECKAR Die bundesweit zu beobachtende, ungebrochen hohe Nachfrage nach gewerblichen Immobilieninvestments bei gleichzeitig geringem Angebot an geeigneten Anlageprodukten hat 216 dazu geführt, dass die Spitzenrenditen auch in den Oberzentren der Metropolregion Rhein-Neckar (Mannheim und Heidelberg) signifikant gesunken sind. Am Ende des Jahres 216 nehmen diese einen historischen Tiefstwert ein. Derzeit betragen die Spitzenanfangsrenditen für Büroimmobilien an beiden Standorten 5,25 %, was einem Rückgang von 75 bzw. 65 Basispunkten entspricht. Ein weiterhin hohes Investoreninteresse bei geringem Angebot, ein voraussichtlich weiterhin niedriges Zinsniveau und die funktionierenden Vermietungsmärkte mit geringen Leerstandquoten werden auch 217 dazu führen, dass die Spitzenrenditen weiter nachgeben werden. Insbesondere bei Neubauprojekten mit Mischnutzung wurden innerhalb der Region im Jahr 216 erhöhte Transaktionsvolumina erreicht. Neben der Transaktion Q6/Q7 in den Mannheimer Quadraten von Diringer & Scheidel an einen von BMO Real Estate Partners gemanagten Fonds, fand auch das Quartiersprojekt Westarkaden in der Heidelberger Bahnstadt mit der Quantum Immobilien AG einen neuen Eigentümer. Natürlich werden auch reine Büroprojekte im großvolumigen Bereich innerhalb der Metropolregion nachgefragt. Allerdings mangelt es nach wie vor an Objekten. Die für 217 erwartenden Transaktionen bei Bestandsimmobilien werden voraussichtlich das Niveau von 216 erneut erreichen. So werden Immobilieninvestoren auch in den kommenden 12 Monaten verstärkt Ihr Augenmerk auf gute innerstädtische Lagen im Core -Segment von B-Städten legen. Darüber hinaus ist damit zu rechnen, dass das Transaktionsvolumen bei Büroprojektentwicklungen 217 signifikant ansteigen wird. Dies ist auf die begonnenen Entwicklungsmaßnahmen in den Gebieten Glückstein- Quartier und Postareal in Mannheim sowie auf das Stadtquartier Bahnstadt in Heidelberg zurückzuführen. Insgesamt ist daher 217 von einer Steigerung des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr auszugehen. Spitzenrendite Mannheim 7, 5, 2, 1,, Spitzenrendite Heidelberg 7, 5, 2, 1,, Spitzenrendite Büro Mannheim (netto) in % 6,4 6,3 6,4 6,1 Spitzenrendite Büro Heidelberg (netto) in % 6,3 6,4 6,1 Top-3-Transaktionen 1. High-Tech-Park, Janderstraße / Schildkrötstraße, Mannheim sowie Gottlieb-Daimler-Straße 8, Mannheim (OfficeFirst-Portfolio) durch Blackstone 2. Wissenschaftszentrum am Neckar, Vangerowstraße 18-2, Heidelberg durch DIC Asset (Immobilien-Spezial-AIF) 3. Q6/Q7, Mannheim (Mischobjekt) durch BMO Real Estate Partners (Immobilien-Spezial-AIF) 5,9 5,25 5,25 28