Instandsetzung an der Grenze von Gemeinschafts- und Sondereigentum

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Sara Steinmann
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1 Instandsetzung an der Grenze von Gemeinschafts- und Sondereigentum 42. Fachgespräch des ESWiD Evangelischer Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis vom 26. bis 28. Oktober 2016 in Fischen, Allgäu Referent: RiAG Jost Emmerich

2 2 Gliederung I. Die Folgen der Unterscheidung von Gemeinschafts- und Sondereigentum II. III. IV. Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nach dem Gesetz Vereinbarungen der Wohnungseigentümer Umdeutung unwirksamer Vereinbarungen? V. Praktische Auswirkungen in besonderen Fällen (Ausgangsfall)

3 3 Ausgangsfall

4 4 Ausgangsfall

5 5 Ausgangsfall Die Eigentümer der WEG S.-Straße beschließen eine umfassende Balkonsanierung mit Ersetzung des Geländers und der Bodenbeläge. EGE ficht den Beschluss an und beruft sich auf die Gemeinschaftsordnung. Die Sanierung wird durchgeführt. Durch das Aufstellen des Gerüsts werden auf der Sondernutzungsfläche des EGE beschädigt: dort von Anfang vorhandene Sträucher und Rasenflächen sowie von EGE gepflanzte Tomaten und ein großer Apfelbaum. Gegenüber seinen Ansprüchen berufen sich die anderen Eigentümer auf die Gemeinschaftsordnung.

6 6 Gemeinschafts- und Sondereigentum Folgen der Unterscheidung 1. Beschlusskompetenz 2. Pflichten des Sondereigentümers nach 14 Nr. 1 WEG 3. Pflichten und Rechte des Sondereigentümers aus 14 Nr. 4 WEG

7 7 Gemeinschafts- und Sondereigentum Folgen der Unterscheidung Beschlusskompetenz Für Maßnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer (BGH ZWE 2014, 81 Wohnungseingangstüren ; ZWE 2013, 358 Rauchwarnmelder ).

8 8 Gemeinschafts- und Sondereigentum Folgen der Unterscheidung Pflichten des Sondereigentümers nach 14 Nr. 1 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten (und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen), daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

9 Gemeinschafts- und Sondereigentum Folgen der Unterscheidung Pflichten des Sondereigentümers nach 14 Nr. 1 WEG 9 Vorschrift betrifft auch Maßnahmen der Instandsetzung Geringerer Pflichtenumfang Kein Recht zur Ersatzvornahme durch die Gemeinschaft Anspruch auf Beseitigung des Nachteils muss ggfs. klageweise durchgesetzt werden

10 Gemeinschafts- und Sondereigentum Folgen der Unterscheidung Pflichten des Sondereigentümers nach 14 Nr. 1 WEG 10

11 Gemeinschafts- und Sondereigentum Folgen der Unterscheidung Pflichten und Rechte des Sondereigentümers aus 14 Nr. 4 WEG 11 Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

12 Gemeinschafts- und Sondereigentum Folgen der Unterscheidung Pflichten und Rechte des Sondereigentümers aus 14 Nr. 4 WEG 12 Soweit erforderlich darf bei der Sanierung auch Sondereigentum beschädigt werden. Der Eigentümer macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er seine Gestattungspflicht verletzt. Die Gemeinschaft ist verschuldensunabhängig zum Ersatz des Schadens nach 249 ff BGB verpflichtet.

13 Gemeinschafts- und Sondereigentum Folgen der Unterscheidung Pflichten und Rechte des Sondereigentümers aus 14 Nr. 4 WEG 13

14 14 Gemeinschafts- und Sondereigentum Abgrenzung nach dem Gesetz - Die Einräumung von Sondereigentum stellt eine Ausnahme von den allgemeinen Regeln im BGB dar. Die Vorschriften sind eng auszulegen. Im Zweifel steht das Gebäudeteil im Gemeinschaftseigentum! - Es besteht weitgehende Freiheit bei der Gestaltung und Bestimmung, an welchen Räumen Sondereigentum entstehen soll. - Das Sondereigentum an Gebäudebestandteilen entsteht allein kraft Gesetzes.

15 15 Gemeinschafts- und Sondereigentum Abgrenzung nach dem Gesetz Wesentliche Bestandteile eines zum Sondereigentum zählenden Raumes gehören zum Sondereigentum: wenn sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt ; wenn sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird; wenn sie nicht für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind; wenn es sich nicht um Anlagen und Einrichtungen handelt, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

16 16 Gemeinschafts- und Sondereigentum Abgrenzung nach dem Gesetz

17 17 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer Mögliche Gegenstände einer Vereinbarung Bestimmung von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrechte Instandhaltungslast Kostentragung

18 18 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer Bestimmung von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. (BGH NJW 2013, 1154)

19 19 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte Die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum Gemeinschaftseigentum bleibt unverändert. Der Umfang der Rechte und Pflichten des Berechtigten folgt aus der Vereinbarung. Ohne eine hinreichend bestimmte - abweichende Vereinbarung der Eigentümer bleibt es bei der gesetzlichen Regelung: 21 Abs. 5 Nr. 2 und 16 Abs. 2 WEG.

20 20 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte

21 21 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer Instandhaltungslast Die Zuständigkeit für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums kann auf einzelne oder mehrere Wohnungseigentümer übertragen werden. Gegenstand der Übertragung können ganze Gebäude oder bestimmte Gebäudeteile sein. Es bedarf einer klaren und eindeutigen Regelung (BGH ZWE 14, 396). Grundsatz: es gelten die Regeln für das Sondereigentum. Str.: Verbleibt eine konkurrierende Kompetenz der Eigentümer?

22 22 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer Instandhaltungslast

23 23 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer Kostentragung Die Kostenverteilung kann durch Vereinbarung abweichend von 16 Abs. 2 WEG geregelt werden. Im Einzelfall kann eine abweichende Kostenverteilung auch nach 16 Abs. 4 WEG mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.

24 24 Umdeutung unwirksamer Vereinbarungen? Wenn ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts entspricht, so gilt nach 140 BGB dieses andere Rechtsgeschäft, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde. Eine unwirksame Zuweisung eines Gebäudeteiles zum Sondereigentum könnte umgedeutet werden: in die Begründung eines Sondernutzungsrechts; in eine Übertragung der Instandhaltungslast und der Pflicht zur Kostentragung; in eine Kostentragungsregelung. Die Instanz-Rechtsprechung ist uneinheitlich. Der BGH hat Entscheidungen nur zur Umdeutung von Beschlüssen getroffen (ZWE 2015, 131).

25 25 zurück zum Ausgangsfall: Die Gemeinschaftsordnung enthält eine Regelung, wonach: 1. nichts. Der Idealfall. Bodenbelag: 14 Nr. 4 WEG 2. der gesamte Balkon GemEigt ist. Bodenbelag: 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. 3. der gesamte Balkon Sondereigentum ist. Umdeutung mit ungewissem Ausgang! 4. am gesamten Balkon für den jeweiligen Eigentümer ein SNR besteht. Entscheidend ist, ob auch die Instandhaltungslast übertragen wurde. 5. der jeweilige Eigentümer für die Erhaltung seines Balkons zuständig ist. Je nach Auslegung der GO besteht keine Beschlusskompetenz. 6. wie 5., aber der Außenanstrich des Balkons ist ausgenommen: zurück auf 1.!

26 26 Danke schön!

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