Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept

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1 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Stadtentwicklungsreferat / Stadtplanungsamt im September 2010

2 Auftraggeber: Stadt Aschaffenburg Stadtplanungsamt Dalbergstraße Aschaffenburg Ansprechpartner: Dirk Kleinerüschkamp Silke Klein Durchführung: BBE Handelsberatung GmbH Agrippinawerft Köln Ansprechpartner: Rainer Schmidt-Illguth (Projektleiter) Franz J. Hrabak Aschaffenburg, September 2010

3 Einzelhandelsstandort tandort- und Zentrenkonzept Stadt Aschaffenburg Auftraggeber: Stadt Aschaffenburg Durchführung: BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH &Co. KG, Köln Rainer Schmidt-Illguth (Projektleiter) Franz J. W. Hrabak Köln, im Juni 2010 BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH & Co. KG Agrippinawerft 30/D Köln Telefon +49(0) Telefax +49(0)

4 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung Ausgangssituation und Zielsetzung Methodische Vorgehensweise 2 2 Landesplanerische und Raumordnerische Vorgaben 5 3 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Lage im Raum und Verkehrsanbindung Demographische Entwicklung Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Aschaffenburg 17 4 Einzelhandelssituation in Aschaffenburg Gesamtstädtische Strukturdaten Einzelhandelsrelevante Strukturdaten Leerstandssituation Einzelhandelszentralität der Stadt Aschaffenburg Regionale Wettbewerbssituation Standortanalyse der Aschaffenburger Innenstadt Einzelhandelsstrukturen in der Aschaffenburger Innenstadt Räumlich-funktionale Gliederung der Aschaffenburger Innenstadt Kundeneinzugsgebiet der Aschaffenburger Innenstadt Die Innenstadt im Meinungsbild der Befragten Standortanalyse der Aschaffenburger Nahversorgungszentren Damm Nilkheim Schweinheim Nahversorgungssituation in Aschaffenburg Einkaufsorientierung der Aschaffenburger Bevölkerung Bevorzugte Einkaufsorte für Lebensmittel Bevorzugte Einkaufsorte für Bekleidung Bevorzugte Einkaufsorte für Sportartikel Bevorzugte Einkaufsorte für Bau- und Heimwerkerbedarf Bevorzugte Einkaufsorte für Unterhaltungselektronik Bevorzugte Einkaufsorte für Wohnmöbel Einkaufshäufigkeit der Aschaffenburger Bevölkerung an ausgewählten Einzelhandelsstandorten Einkaufshäufigkeit in der Aschaffenburg Innenstadt Einkaufshäufigkeit in der Aschaffenburg City-Galerie 81 II

5 4.7.3 Einkaufshäufigkeit an der Würzburger Straße in Aschaffenburg Einkaufshäufigkeit im Aschaffenburger Gewerbegebiet Strietwald Einkaufshäufigkeit in Mainaschaff Einkaufshäufigkeit in Stockstadt Einkaufshäufigkeit in Goldbach Einkaufshäufigkeit in Hanau Einkaufshäufigkeit in Frankfurt Einkaufsorientierung der Umlandbevölkerung Bevorzugte Einkaufsorte für Lebensmittel Bevorzugte Einkaufsorte für Bekleidung Bevorzugte Einkaufsorte für Sportartikel Bevorzugte Einkaufsorte für Bau- und Heimwerkerbedarf Bevorzugte Einkaufsorte für Unterhaltungselektronik Bevorzugte Einkaufsorte für Wohnmöbel 95 5 Zwischenfazit - Zusammenfassung der Angebots- und Nachfrageanalyse 96 6 Einzelhandelsrelevante Entwicklungstrends Konsumtrends in der Gesellschaft Generelle Konsequenzen für den Einzelhandel Einzelhandels- und Standortkonzept für die Stadt Aschaffenburg Leit- und Entwicklungsziele sowie räumliches Versorgungsmodell Empfehlungen zur Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche Hauptzentrum Innenstadt Aschaffenburg Räumliche Festlegung des Hauptzentrums Empfehlungen zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung der Innenstadt Ergänzungsstandort für den innenstadtrelevanten Einzelhandel Nahversorgungszentren der Stadt Aschaffenburg Empfehlungen zur Entwicklung des Nahversorgungszentrums Damm Empfehlungen zur Entwicklung des Nahversorgungszentrums Schweinheim Empfehlungen zur Entwicklung des Nahversorgungszentrums Nilkheim Entwicklung der wohnungsnahen Versorgung Ausweisung von Ergänzungsstandorten der Nahversorgung Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der Grundversorgung Empfehlungen zur Entwicklung des großflächigen Einzelhandels mit nichtinnenstadtrelevanten Sortimenten 130 III

6 8 Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Aschaffenburger Liste zur Definition der nahversorgungs-, innenstadt- sowie der nichtinnenstadtrelevanten Sortimente Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkten bei innenstadtrelevanten Sortimenten Städtebauliche Prüfung von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels Festsetzungen zu Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im unbeplanten Innenbereich Handlungsempfehlungen für die Bauleitplanung zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts Fazit und Zusammenfassung Anhang: Aschaffenburger Sortimentsliste und Liste gemäß LEP Bayern 153 IV

7 ABBILDUNGSVERZEICHNIS: Seite Abb. 1: Landesentwicklungsprogramm Bayern - Region Bayerischer Untermain 5 Abb. 2: Landesentwicklungsplan Hessen Zentrale Orte und Mittelbereiche 6 Abb. 3: Die Berechnung der zulässigen sortimentsspezifischen Verkaufsfläche 9 Abb. 4: Lage der Stadt Aschaffenburg im Raum 12 Abb. 5: Einwohnerverteilung in der Stadt Aschaffenburg 13 Abb. 6: Raumgliederung der Stadt Aschaffenburg 14 Abb. 7: Einwohnerentwicklungsprognose für die Stadt Aschaffenburg 15 Abb. 8: Prognose zur Altersstruktur der Bevölkerung von Aschaffenburg 16 Abb. 9: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in Aschaffenburg und in Vergleichsräumen 17 Abb. 10: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen in der Stadt Aschaffenburg nach Hauptwarengruppen 18 Abb. 11: Betriebe, Umsätze und Verkaufsflächen nach Stadtteilen 20 Abb. 12: Verkaufsfläche und Umsatz in der Stadt Aschaffenburg nach Warengruppen 22 Abb. 13: Verkaufsflächen in Aschaffenburg nach Warengruppen 25 Abb. 14: Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe nach Warengruppen und Betriebsgrößenklassen in Aschaffenburg 26 Abb. 15: Leerstände und Leerstandsflächen nach Stadtteilen und ZVB 28 Abb. 16: Umsatz-Kaufkraft-Relation differenziert nach Warengruppen 30 Abb. 17: Abb. 18: Abb. 19: Kaufkraftbindungsquoten des Aschaffenburger Einzelhandels mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten bezogen auf den Stadt-Umland-Bereich 31 Kaufkraftbindungsquoten des Aschaffenburger Einzelhandels mit innenstadtrelevanten Sortimenten bezogen auf den Verdichtungsraum 32 Kaufkraftbindungsquoten des Aschaffenburger Einzelhandels mit nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten bezogen auf den Verdichtungsraum 33 Abb. 20: Fachmarktstandorte in angrenzenden Gemeinden 34 Abb. 21: Einzelhandelsplanungen im Umland von Aschaffenburg 35 Abb. 22: Verkaufsflächen und Umsätze in der Aschaffenburger Innenstadt nach Sortimenten 37 Abb. 23: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in der Aschaffenburger Innenstadt 39 Abb. 24: Räumliche Gliederung der Aschaffenburger Innenstadt 42 Abb. 25: Verkehrserschließung und Parkhaussituation der Innenstadt 47 Abb. 26: Das Aschaffenburger Verkehrsleitsystem 49 Abb. 27: Einzugsgebiet des Aschaffenburger Innenstadteinzelhandels 53 Abb. 28: Verbesserungsvorschläge für den Bereich der Aschaffenburger Innenstadt 55 Abb. 29: Verkaufsflächen und Umsätze im Nahversorgungszentrum Damm nach Warengruppen 56 Abb. 30: Einzelhandelsstrukturen im Bereich des Nahversorgungszentrums Damm 57 Abb. 31: Verkaufsflächen und Umsätze im Nahversorgungszentrum Nilkheim nach Warengruppen 59 Abb. 32: Einzelhandelsstrukturen im Bereich des Nahversorgungszentrums Nilkheim 60 V

8 Abb. 33: Verkaufsflächen und Umsätze im Nahversorgungszentrum Schweinheim nach Warengruppen 62 Abb. 34: Einzelhandelsstrukturen im Bereich des Nahversorgungszentrums Schweinheim 63 Abb. 35: Fußläufige Einzugsradien größerer Lebensmittelmärkte in Aschaffenburg 65 Abb. 36: Ausgewählte Kennziffern der Nahversorgung 66 Abb. 37: Vermisste Einzelhandelsangebote Lebensmittel nach Stadtteilen 67 Abb. 38: Standort-Check Lebensmitteleinzelhandel 69 Abb. 39: Räumliche Verteilung der Telefoninterviews in Aschaffenburg 72 Abb. 40: Bevorzugte Einkaufsorte für Lebensmittel (in % der Befragten) 73 Abb. 41: Bevorzugte Einkaufsorte für Bekleidung (in % der Befragten) 74 Abb. 42: Frankfurt als bevorzugter Einkaufsort für Bekleidung nach Altersgruppen 75 Abb. 43: Bevorzugte Einkaufsorte für Sportartikel (in % der Befragten) 76 Abb. 44: Bevorzugte Einkaufsorte für Bau- und Heimwerkerbedarf (in % der Befragten) 77 Abb. 45: Bevorzugte Einkaufsorte für Unterhaltungselektronik (in % der Befragten) 78 Abb. 46: Bevorzugte Einkaufsorte für Wohnmöbel (in % der Befragten) 79 Abb. 47: Einkaufshäufigkeit in der Aschaffenburger City 80 Abb. 48: Einkaufshäufigkeit in der City-Galerie 81 Abb. 49: Einkaufshäufigkeit der Würzburger Straße 82 Abb. 50: Einkaufshäufigkeit im Gewerbegebiet Strietwald 83 Abb. 51: Einkaufshäufigkeit in Mainaschaff 84 Abb. 52: Einkaufshäufigkeit in Stockstadt 85 Abb. 53: Einkaufshäufigkeit in Goldbach 86 Abb. 54: Einkaufshäufigkeit in Hanau 87 Abb. 55: Einkaufshäufigkeit in Frankfurt 88 Abb. 56: Räumliche Verteilung der Interviews aus der telefonischen Umlandbefragung 89 Abb. 57: Bevorzugte Einkaufsorte für Lebensmittel 90 Abb. 58: Bevorzugte Einkaufsorte für Bekleidung 91 Abb. 59: Bevorzugte Einkaufsorte für Sportartikel 92 Abb. 60: Bevorzugte Einkaufsorte für Bau- und Heimwerkerbedarf 93 Abb. 61: Bevorzugte Einkaufsorte für Unterhaltungselektronik 94 Abb. 62: Bevorzugte Einkaufsorte für Wohnmöbel 95 Abb. 63: Die Entwicklung des Deutschen Einzelhandels nach Preislagen 103 Abb. 64: 109 Abb. 65: Kaufkraftbindung der Nahversorgungszentren auf der Stadtteilebene 110 Abb. 66: Räumliche Festlegung des Hauptzentrums Innenstadt 113 Abb. 67: Ergänzungsstandort Innenstadt - Das Bahnhof-Nord-Areal 117 Abb. 68: Anbindung des Bahnhof-Nord-Areals an den Hauptbahnhof 117 Abb. 69: Ergänzungsstandort Innenstadt - Würzburger Straße 120 VI

9 Abb. 70: Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Damm 121 Abb. 71: Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Schweinheim 123 Abb. 72: Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Nilkheim 124 Abb. 73: Ergänzungsstandort der Nahversorgung West 125 Abb. 74: Ergänzungsstandort der Nahversorgung Ost 126 Abb. 75: Ergänzungsstandort der Nahversorgung Obernau 127 Abb. 76: Aschaffenburger Liste nahversorgungsrelevante Sortimente 132 Abb. 77: Aschaffenburger Liste innenstadtrelevanten Leitsortimente 134 Abb. 78: Aschaffenburger Liste zur Definition der Sortimentshauptgruppe Elektro/Elektronik 135 Abb. 79: Aschaffenburger Liste zur Definition der Sortimentshauptgruppe Living 136 Abb. 80: Aschaffenburger Liste zur Definition der Sortimentshauptgruppe Home & Garden 137 Abb. 81: Aschaffenburger Liste der sonstigen innenstadtrelevanten Sortimente 137 Abb. 82: Aschaffenburger Liste der sonstigen nicht-innenstadtrelevanten Sortimente 138 Abb. 83: Liste zur Unterscheidung innenstadtrelevanter und nicht-innenstadtrelevanter Waren gemäß LEP Bayern 154 VII

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