Droht eine Spekulationsblase am landwirtschaftlichen Bodenmarkt?

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1 Droht eine Spekulationsblase am landwirtschaftlichen Bodenmarkt? Thünen-Institut für Ländliche Räume, Braunschweig 14. Bodenforum auf der IGW Seite 0 Berlin, Fotoliá

2 Was sind spekulative Blasen? Marktsituation, in der der Preis für ein Gut zunächst rasch ansteigt und anschließend (ebenso rasch) abfällt Beispiele: Wohnimmobilienblase USA, 2007/2008 Dotcom-Blase 2000 bis 2002 Schwarzer Freitag am Tulpen-Spekulationsblase in den Niederlanden Folgen: Vernichtung von Vermögenswerten Bedrohung der Kreditwirtschaft bis hin zur allgemeinen Wirtschaftskrise Wikipedia Seite 1

3 Spekulationsblasen bei landwirtschaftlichem Boden: USA Optimismus auf Agrarmärkten, niedrige Zinsen, hohe Kreditvergabe Hohe Inflation, ab 1982 Änderung der Geldpolitik, steigende Zinsen Folge: Überschuldete Betriebe, z. B. 30 % Betriebsaufgaben in Iowa Seite 2

4 Markt für Wohnimmobilien in Deutschland aktuell: Warnungen vor einer Blase Starker Preisanstieg in Großstädten: +33% für Neubauten (2009 bis 2015) Allerdings: Reales Niveau von 1995/1982 noch nicht erreicht Kaufpreise sind deutlich stärker als Wohnungsmieten (+22%) gestiegen Käufer nehmen längere Amortisationsdauer in Kauf Mietrenditen in vielen deutschen Großstädten bei unter 4% Starker Anstieg der Immobilienkredite gestützt durch Einkommensentwicklung Seite 3

5 Definition Spekulationsblase Spekulation = Kauf (Verkauf) mit der Absicht des Wiederverkaufs (-kaufs) bei steigenden (fallenden) Preisen Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer unterscheiden sich Spekulationsblase = Preisentwicklung beruht auf irrationalen Annahmen Käufer lassen sich von der Annahme treiben, die Preise stiegen immer weiter Soziale Ansteckung : Immer mehr wollen mitmachen Kreditgeber kalkulieren mit weiter steigenden Werten Änderung fundamentaler Daten löst Gegenbewegung aus Eine Blase sicher zu identifizieren ist ex ante nicht möglich Erst wenn sie platzt, ist es sicher eine Blase gewesen Seite 4

6 Kriterien zur Vorhersage spekulativer Blasen Indikatoren, die auf die mögliche Gefahr einer Spekulationsblase hindeuten: (1) Preisentwicklung über den inneren Wert des Guts hinaus (2) Starke Zunahme des Marktvolumens / der Marktteilnehmer (3) Deutliche Zunahme von kreditfinanzierten Käufen Seite 5

7 Spekulationsblase bei landwirtschaftlichem Boden? Entwicklung der Kaufwerte Kaufwert (Euro/ha FdlN) Bayern Niedersachsen Alte Bundesländer Mecklenb.-Vorpommern Neue Bundesländer Starke Einkommensrückgänge der Landwirtschaft? Völlig unzureichende Faktorentlohnung? % + 100% + 66% + 185% + 139% Seite Quelle: Statistisches Bundesamt

8 Kriterien zur Vorhersage spekulativer Blasen Indikatoren, die auf die mögliche Gefahr einer Spekulationsblase hindeuten: (1) Preisentwicklung über den inneren Wert des Guts hinaus Innerer Wert = reale Einkommensmöglichkeiten des Guts für Landwirtschaftsfläche: Pachtpreis (bei Verpachtung) Grundrente (bei Selbstbewirtschaftung) Seite 7

9 Pachtpreis ( /ha LF) Innerer Wert = Pachtpreis Keine aussagekräftigen statistischen Daten verfügbar Erhebung bislang nur im 3-Jahres-Rhythmus Zahlen 2016 noch nicht verfügbar Auswertung Buchführungsdaten (DBV): 2014/15 und 2015/16 Steigerung der Pachtzahlungen (Durchschnitt) um jeweils 4% Neupachten und Bestandspachten 600 für LF insgesamt +31% % Niedersachsen Neupachten Bestandspachten (NI) Mecklenburg- Vorpommern Neupachten Bestandspachten (MV) Quelle: Statistisches Bundesamt Seite 8

10 Steigende Pachtzahlungen trotz sinkender Grundrenten? Durchschnittseffekt auslaufende Pachtverträge werden zu höheren Preisen erneuert kurzfristige Erlösschwankungen bilden sich nicht so schnell ab Erfolgreiche Betriebe erzielen nach wie vor positive Grundrenten Seite 9

11 Grundrente in erfolgreichen und weniger erfolgreichen Betrieben Euro/ha Pachtfläche BMEL-Testbetriebe: 25% erfolgreichste und am wenigsten erfolgreiche Betriebe in 3 Regionen Süden Nord-Westen Osten Unterstes Viertel Oberstes Viertel Durchschnitt der zwei letzten Wirtschaftsjahre (2011/12 und 2012/13) Quelle: Buchführungsergebnisse der BMEL-Testbetriebe Seite 10

12 Steigende Pachtzahlungen trotz sinkender Grundrenten? Pacht = Indikator für gewachsene Konkurrenz um Boden Rückgang der LF in Deutschland durch Flächenumwidmung Zusätzliche flächengebundene Erträge (Biogas, Windenergie) Verschärfte Umweltauflagen in Viehhaltungsregionen Grenzerlös einer zusätzlich gepachteten Fläche kann sehr hoch sein Pachtgebote richten sich zunehmend nach Grenzkalkulationen Seite 11

13 Innerer Wert von LF = Pachtrendite = Verhältnis von Pachtpreisen zu Kaufwerten Relation Neupacht zu Kaufwert Bayern Niedersachsen Mecklenb.-Vorpommern Sachsen-Anhalt 5% 4% EZB-Leitzins 3% 2% 1% 0% Quelle: Eigene Berechnungen (Statistische Ämter) Seite 12

14 Fazit Kriterium Innerer Wert Pachtrendite ist in den letzten Jahren gesunken Parallelität zum Markt für Wohnimmobilien Pachtrendite ist niedriger als Mietrendite selbst in boomenden Großstädten gerechtfertigt durch geringeres Risiko Im Vergleich zu ähnlich sicheren Anlagealternativen ist Pachtrendite nach wie vor hoch Kaufpreisentwicklung steht im Einklang mit dem inneren Wert der Landwirtschaftsfläche Seite 13

15 Kriterien zur Vorhersage spekulativer Blasen Indikatoren, die auf die mögliche Gefahr einer Spekulationsblase hindeuten: (1) Preisentwicklung über den inneren Wert des Guts hinaus (2) Starke Zunahme des Marktvolumens / der Marktteilnehmer Physisches Marktvolumen: Bodenmobilität Neue Käufer auf dem Bodenmarkt? Seite 14

16 Bodenmobilität = Verhältnis von gehandelter Fläche zum Gesamtvolumen der LF Prozent gehandelter FdlN an der LF Bayern Niedersachsen Mecklenb.-Vorpommern Sachsen-Anhalt 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Quelle: Eigene Berechnungen (Statistische Ämter) Seite 15

17 Fazit Kriterium Marktvolumen Bodenmobilität ist weitgehend konstant zumindest in den alten Bundesländern in den neuen Bundesländern geprägt durch BVVG-Verkäufe Neue Marktteilnehmer? Interesse ist groß Gesetzliche Regelungen dürften die meisten neuen Kaufinteressenten abschrecken Seite 16

18 Kriterien zur Vorhersage spekulativer Blasen Indikatoren, die auf die mögliche Gefahr einer Spekulationsblase hindeuten: (1) Preisentwicklung über den inneren Wert des Guts hinaus (2) Starke Zunahme des Marktvolumens / der Marktteilnehmer (3) Deutliche Zunahme von kreditfinanzierten Käufen Seite 17

19 Summe langfristiger Kredite (Mrd. Euro) Veränderung zum Vorjahr (%) Kreditvolumen in der Landwirtschaft Entwicklung langfristiger Bankkredite an die Land- und Forstwirtschaft Kreditsumme (Mrd. Euro) Veränderung zum Vorjahr Quelle: Deutsche Bundesbank Seite 18

20 Neukredite in Mio. Euro Verwendung der Neukredite in der Landwirtschaft Neukredite der Rentenbank in der Fördersparte Landwirtschaft Landw. Gebäude Flächenkäufe Maschinen und Geräte Sonstige Quelle: Landwirtschaftliche Rentenbank Seite 19

21 Fazit Kriterium Kreditvolumen Kredite an die Landwirtschaft sind moderat gestiegen Grund: Zunehmende Kapitalintensität der Landwirtschaft Bodenkredite sind ebenfalls angestiegen Grund: Sehr attraktive Finanzierungsbedingungen Anforderungen an die Bonität der Kreditnehmer sind in den letzten Jahren noch gestiegen Seite 20

22 Fazit Spekulative Blasen können im Voraus nicht sicher identifiziert werden Entwicklung der Bodenpreise war noch dynamischer als bei Wohnimmobilien Wertentwicklung (Kauf, Pacht) spiegelt die gewachsene Konkurrenz um den Faktor Boden Bodenmarkt ist nicht unmittelbar an konjunkturelle Entwicklungen der Landwirtschaft gekoppelt Niedriges Zinsniveau und fehlende Anlagealternativen lenken weiterhin Nachfrage auf den Bodenmarkt Rückgang der Bodenpreise in Zukunft denkbar, aber keine Gefahr des Platzens einer Blase Seite 21

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 22