Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht

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1 Münchener AnwaltsHandbücher Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht von Thomas Hannemann, Michael Wiegner, Bruno Achenbach, Elke Altner, Jörg Bellinghausen, Wolfgang Belser, Hartmut Bister, Werner Borzutzki-Pasing, Dr. Marco Flaute, Wolfgang Flintrop, Dr. Richard Gies, Suzanne R. Gößl, Markus Groll, Dr. Hans Reinold Horst, Joachim Kleinrahm, Prof. Dr. Klaus Kniep, Benedikt Lehr, Dr. Marc Leonhard, Stefan Lück, Thomas Lutz, Erich-Wolfgang Moersch, Karl-Friedrich Moersch, Dr. Henrik Over, Gerhardt Purwins, Wolfgang Schneider, Norbert Schönleber, Martina Seyfarth, Norbert Slomian, Bernd Vielitz, Jörg Weißker, Günther Wölfle, Ludwig Zürn 4., überarbeitete und erweiterte Auflage Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht Hannemann / Wiegner / Achenbach / et al. schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Miet- und Wohnrecht, Leasing, Pachtrecht Verlag C.H. Beck München 2014 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Revision Hannemann/Wiegner (Hrsg.) Münchener AnwaltsHandbuch Mietrecht

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4 Thomas Hannemann Rechtsanwalt in Karlsruhe Münchener Anwalts Handbuch Mietrecht Herausgegeben von Michael Wiegner Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Bietigheim-Bissingen Bearbeitet von: Bruno Achenbach, Rechtsanwalt in Aachen; Elke Altner, Rechtsanwältin in Köln; Jörg Bellinghausen, Rechtsanwalt in Köln; Wolfgang Belser, Ass. iur. in Stuttgart; Hartmut Bister, Rechtsanwalt in Köln; Werner Borzutzki-Pasing, Vorsitzender Richter am OLG Düsseldorf; Dr. Marco Flaute, Rechtsanwalt in Telgte; Wolfgang Flintrop, Rechtsanwalt in Köln; Dr. Richard Gies, Richter am Landgericht Köln a. D.; Suzanne R. Gößl, Rechtsanwältin und Mediatorin in Gauting; Markus Groll, Rechtsanwalt in München; Thomas Hannemann, Rechtsanwalt in Karlsruhe; Dr. Hans Reinold Horst, Rechtsanwalt in Langenhagen; Joachim Kleinrahm, Rechtsanwalt in Köln; Prof. Dr. Klaus Kniep, Rechtsanwalt in Heilbronn; Benedikt Lehr, Rechtsanwalt in München; Dr. Marc Leonhard, LL. M., Rechtsanwalt in Berlin; Stefan Lück, Rechtsanwalt in Magdeburg; Thomas Lutz, Rechtsanwalt in Karlsruhe; Erich-Wolfgang Moersch, Rechtsanwalt in Karlsruhe; Karl-Friedrich Moersch, Rechtsanwalt in Stuttgart; Dr. Henrik Over, Rechtsanwalt in Köln; Gerhardt Purwins, Rechtsanwalt in Köln; Wolfgang Schneider, Rechtsanwalt in Ludwigsburg; Norbert Schönleber, Rechtsanwalt in Köln; Martina Seyfarth, Ass. iur. in Düsseldorf; Norbert Slomian, Rechtsanwalt in Heilbronn; Bernd Vielitz, Rechtsanwalt in Köln; Jörg Weißker, Rechtsanwalt in München; Michael Wiegner, Rechtsanwalt in Bietigheim-Bissingen; Günther Wölfle, Rechtsanwalt in Böblingen; Ludwig Zürn, Rechtsanwalt in Heilbronn 4., überarbeitete und erweiterte Auflage 2014

5 Zitiervorschlag: MAH MietR/Bearbeiter... Rn ISBN Verlag C. H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Satz, Druck und Bindung: Druckerei C. H. Beck Nördlingen (Adresse wie Verlag) Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 Vorwort Revision Vorwort Vorwort zur 4. Auflage Seit dem Erscheinen der 1. Auflage unmittelbar nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform 2001 sind mehr als 12 Jahre vergangen. Nunmehr erscheint das seit der Vorauflage das Wohn- und Gewerberaummietrecht umfassende Handbuch in 4. Auflage. Der etwas längere Zeitraum seit der 3. Auflage im September 2009 ist der Berücksichtigung des Mietrechtsänderungsgesetzes geschuldet, das schon Ende 2010 in einem ersten Diskussionsentwurf veröffentlicht worden war, dann aber erst zum 1.5./ in Kraft trat. Nach der Reform ist aber bereits wieder vor der Reform: Nach Abschluss des Manuskriptes für die 4. Auflage hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz den Entwurf eines Mietrechtsnovellierungsgesetzes vorgelegt (Stichworte: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip). Weitere geplante Änderungen ergeben sich aus dem Koalitionsvertrag. Das Mietrecht bleibt also spannend, wozu nach wie vor die unermüdliche Produktion des Bundesgerichtshofs vor allen Dingen im Wohnraummietrecht, aber auch der anderen Obergerichte beiträgt. Leider sind gegenüber der Vorauflage Mitautorinnen und Mitautoren ausgeschieden. Unser besonderer Dank gilt daher den neu in den Autorenkreis Aufgenommenen, die sich zum Teil sehr kurzfristig zur Aktualisierung der Kapitel bereit erklärt haben, was aber leider zeitliche Verzögerungen nicht ganz verhindert hat. Bedanken möchten wir uns weiter für den Einsatz aller anderen Mitautorinnen und Mitautoren; alle haben dazu beigetragen, dass jetzt die 4. Auflage in erweitertem Umfang auf dem aktuellen Stand vorliegt. Dies wäre ohne die Geduld und den unermüdlichen Einsatz von Herrn Dr. Burkhard Schröder vom Beck-Verlag und dem gesamten Lektorat ebenfalls nicht möglich gewesen, auch hierfür herzlichen Dank. Wir freuen uns nach wie vor über Kritik und Anregungen. Karlsruhe/Bietigheim-Bissingen, im März 2014 Thomas Hannemann/Michael Wiegner V

7 Vorwort Aus dem Vorwort zur 1. Auflage Mit dem Wohnraummietrecht befasst sich die überwiegende Zahl der Anwaltskanzleien. Es nimmt ebenfalls im Gerichtsalltag breiten Raum ein. Leider steht die rein quantitative Bedeutung dieser Fälle oft in keinem Verhältnis zu den hieraus günstigstenfalls für den Anwalt zu erwirtschaftenden Erträgen. Es tut daher Not, im Alltag des Mietrechtsanwalts das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag günstiger zu gestalten. Dies umso mehr, als sich mit der Umsetzung der seit Jahren angekündigten Mietrechtsreform zum zahlreiche Änderungen und damit neue Grundsatz- und Detailfragen ergeben haben, die z. T. völlig ungeklärt sind. Hierzu soll dieses Mietrechtshandbuch beitragen und schnell ohne nennenswerten Zeitaufwand alle für die tägliche wohnraummietrechtliche Praxis notwendigen Informationen zur Verfügung stellen. Der Praktiker wird mit diesem Werk in die Lage versetzt, bereits bei Mandatsannahme die nötigen Angaben einzuholen und die gebotenen Maßnahmen einzuleiten, um von Anfang an die richtige Handhabung bei der Mandatsbearbeitung zu gewährleisten. Das Handbuch orientiert sich daher an allen Fallkonstellationen der Mietrechtspraxis und zwar in der Abfolge, wie sich ein Wohnraummietverhältnis gewöhnlich chronologisch darstellt. An relevanten Weichenstellungen der außergerichtlichen wie auch forensischen Fallbearbeitung erfolgen Praxistipps und Checklisten als weitere Mittel, Haftungsfallen zu vermeiden. Die ausschließlich praxisbezogene Darstellung, ergänzt durch Formulierungsmuster, soll nicht nur dem Berufsanfänger und jungen Rechtsanwalt den Blick auf das Ganze öffnen, sondern auch dem Mietrechtsprofi das praxisnahe Erkennen von Details erleichtern. Dieses Ziel wird u. a. dadurch gewährleistet, dass das Handbuch von forensisch tätigen Mietrechtspraktikern für Praktiker geschrieben ist. Es erhebt zwar keinen Anspruch auf Beantwortung aller denkbaren wohnraummietrechtlichen Konstellationen, gibt aber umfassende Hilfestellung in sämtlichen praxisrelevanten Problemfeldern. [ ] Thomas Hannemann/Michael Wiegner Im Oktober 2001 VI

8 Erstversand, Inhaltsübersicht Erstversand Inhaltsübersicht Inhaltsübersicht Vorwort... V... XI Autorenverzeichnis... XLIII Abkürzungs- und Literaturverzeichnis... XLVII Teil A. Wohnraummiete 1. Abschnitt. Das wohnraummietrechtliche Mandat 1 Mandatsannahme, -bearbeitung und -abwicklung anhand von Checklisten (Hannemann) Rechtsschutzversicherung (Belser) Streitwerte und Kosten (Lutz) 54 4 Prozesskostenhilfe und Beratungshilfe (Seyfarth) Besondere anwaltliche Haftungsrisiken im Wohnraummietrecht (Hannemann) Abschnitt. Vertragsanbahnung 6 Rechtliche Einordnung der Wohnraummiete (Borzutzki-Pasing) Vorvertragliche Rechte und Pflichten (Gößl) Abschnitt. Vertragsabschluss 8 Vertragsabschluss und Mängel beim Vertragsabschluss (Bellinghausen) Formfragen (Hannemann) Formularmietverträge und AGB-Recht (Hannemann) Abschnitt. Parteien des Wohnraummietverhältnisses 11 Mietvertragsparteien und Rechtsnachfolge (Achenbach) Gebrauchsüberlassung an Dritte (Weißker) Abschnitt. Mietobjekt 13 Mietsache (Wiegner) Überlassung, Betrieb und Veräußerung der Mietsache (K.-F. Moersch/Slomian) Abschnitt. Mietgebrauch 15 Allgemeine Gebrauchsrechte und -pflichten, Hausordnung und Zutrittsrechte (Achenbach/Horst) Sonderprobleme: Tierhaltung, Rundfunk und Fernsehen, Mobilfunk (Horst) Abschnitt. Haftung und Gewährleistung 17 Haftung (Horst) Gewährleistung (Groll) Abschnitt. Instandhaltung und Instandsetzung 19 Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheits- und Kleinreparaturen, Wartungspflichten (Over) Modernisierung, Aus-, Um- und Anbauten (Lutz) VII

9 Erstversand, Inhaltsübersicht 9. Abschnitt. Mietpreisrecht 21 Mietpreisüberhöhung und Mietwucher (Flintrop) Vereinbarte Mieterhöhungen Staffelmiete und Indexmiete (Wiegner/Lehr) Mieterhöhungen nach 558 ff. BGB (Flintrop/Lutz) Betriebs- und Nebenkosten und ihre Abrechnung (Gies) Preisgebundener Wohnraum und Sozialer Wohnungsbau (Bister) Mietsicherheiten (Kniep) Abschnitt. Beendigung des Wohnraummietverhältnisses 27 Vorzeitiger Auszug des Mieters (Lück) Vertragsbeendigung durch Kündigung (Purwins/Kleinrahm/Zürn/Vielitz/Schönleber) Vertragsbeendigung ohne Kündigung (Hannemann/W. Schneider/Wölfle) Vertragsverlängerung gemäß 545 BGB (W. Schneider) Abschnitt. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses 31 Wechselseitige Abwicklungsansprüche (Slomian) Verjährung und Verwirkung (W. Schneider) Abschnitt. Sonderprobleme 33 Besondere Mietobjekte (Hannemann/Lehr/Flaute) Zweckentfremdung (Bister) Wohnungsvermittlung und Maklerrecht (K.-F. Moersch) Gewaltschutzgesetz (Achenbach) Versicherungsrechtliche Fragen (Horst) Abschnitt. Verfahrensfragen 38 Erkenntnisverfahren (Altner) Zwangsvollstreckung und Insolvenz (Wiegner/E.-W. Moersch) Außergerichtliche Konfliktlösung (Gößl) VIII Teil B. Gewerberaummiete 1. Abschnitt. Das gewerberaummietrechtliche Mandat 41 Mandatsannahme, -bearbeitung und -abwicklung anhand von Checklisten (Hannemann) Streitwerte und Kosten (Lutz) Besondere anwaltliche Haftungsrisiken im Gewerberaummietrecht (Hannemann) Abschnitt. Vertragsanbahnung 44 Rechtliche Einordnung der Gewerberaummiete (Borzutzki-Pasing) Vorvertragliche Rechte und Pflichten (Gößl) Abschnitt. Vertragsabschluss 46 Vertragsabschluss und Mängel beim Vertragsabschluss (Bellinghausen) Formfragen (Hannemann) Formularmietverträge und AGB-Recht (Hannemann)

10 Erstversand, Inhaltsübersicht 4. Abschnitt. Parteien des Gewerberaummietverhältnisses 49 Mietvertragsparteien und Parteiwechsel (W. Schneider) Gebrauchsüberlassung an Dritte (Weißker) Abschnitt. Mietobjekt 51 Mietsache (Wiegner) Überlassung, Betrieb und Veräußerung der Mietsache (K.-F. Moersch/Slomian) Abschnitt. Mietzeit 53 Vertragslaufzeit und Änderung der Vertragsdauer (Wiegner) Abschnitt. Mietgebrauch 54 Allgemeine Gebrauchsrechte und -pflichten, Hausordnung und Zutrittsrechte (K.-F. Moersch/Lehr) Konkurrenzschutz und Betriebspflicht (Lehr) Abschnitt. Haftung und Gewährleistung 56 Haftung (Groll) Gewährleistung (Groll) Abschnitt. Instandhaltung, Instandsetzung und bauliche Veränderungen 58 Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen und Wartung (Over) Modernisierung, Aus-, Um- und Anbauten (Lutz) Abschnitt. Mietpreisrecht 60 Miete, Mietwucher und Umsatzsteuer (Flintrop) Vereinbarte Mieterhöhungen Staffelmiete und Indexmiete (Lehr) Betriebs- und Nebenkosten, ihre Abrechnung und Anpassung (Gies) Mietsicherheiten (Kniep) Abschnitt. Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses 64 Vorzeitiger Auszug des Mieters (Lück) Vertragsbeendigung durch Kündigung (Purwins/Kleinrahm/Zürn/Vielitz) Vertragsbeendigung ohne Kündigung (Schneider) Abschnitt. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses 67 Wechselseitige Abwicklungsansprüche (Slomian) Verjährung und Verwirkung (Wiegner) Abschnitt. Sonderprobleme 69 Besondere Mietobjekte Großobjekte, Gaststätten und Arztpraxen (Borzutzki-Pasing) Maklerrechtliche Probleme (K.-F. Moersch) IX

11 Erstversand, Inhaltsübersicht 14. Abschnitt. Verfahrensfragen 71 Erkenntnisverfahren Prozessuale Besonderheiten der Gewerberaummiete (Altner) Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung (Wiegner/E.-W. Moersch) Insolvenz im Gewerberaummietverhältnis (E.-W. Moersch) Außergerichtliche Konfliktlösung/Schiedsverfahren (Gößl) Teil C. Pacht 75 Unterschiede zum Mietrecht (Borzutzki-Pasing) Überlassung von Inventar (Borzutzki-Pasing) Landpacht, Jagdpacht und Fischereipacht (Gies) Unternehmenspacht (Wiegner) Teil D. Leasing 79 Immobilienleasing (Leonhard) Sachverzeichnis X

12 Revision Vorwort... V Inhaltsübersicht... VII Autorenverzeichnis... XLIII Abkürzungs- und Literaturverzeichnis... XLVII Teil A. Wohnraummiete 1. Abschnitt. Das wohnraummietrechtliche Mandat 1 Mandatsannahme, -bearbeitung und -abwicklung anhand von Checklisten I. Einleitung... 1 II. Checklisten Mandatsannahme Vertragsschluss Rechte und Pflichten während der Vertragslaufzeit Mietpreisrecht Vertragsbeendigung Prozessuales Mandatsabschluss Rechtsschutzversicherung I. Einleitung II. Anmeldung des Rechtsschutzmandates Freie Anwaltswahl, eigenständige Tätigkeit Die einschlägigen Rechtsbeziehungen Verjährung des Rechtsschutzanspruchs Obliegenheit Erforderliche Versicherungsdaten Anschriften der Versicherungsgesellschaften Objektversicherung Verschiedene Arten von Rechtsschutzfällen (Versicherungsfällen) Wartezeit Nachmeldefrist Welche Unterlagen sind dem Versicherer vorzulegen? Kostentragungspflicht des Versicherers III. Reaktion des Rechtsschutzversicherers Rückfragen Ablehnungsgründe Deckungszusage IV. Mandatsbegleitende Tätigkeit Kostenauslösende Maßnahmen Keine unnötige Korrespondenz V. Informationen und Unterlagen zur Abrechnung der Gebühren und Kosten Rahmengebühren Streitwertabhängige Gebühren Vergleichsgebühr Gerichtskosten Kostenausgleichsverfahren VI. Checklisten XI

13 3 Streitwerte und Kosten I. Allgemeines II. Streitwerte im vorvertraglichen Verhältnis Störung und Schädigung von Rechtsgütern Verletzung von Aufklärungs- und Mitteilungspflichten Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages III. Streitwerte im Vertragsverhältnis Vertragsparteien/Vertragsobjekt Leistungsverpflichtung Nebenpflichten Leistungsstörung Vertragsverlängerung.. 63 IV. Streitwerte bei der Beendigung des Vertragsverhältnisses Kündigung/Räumung Einvernehmliche Aufhebung Vorzeitige Entlassung Tod Kumulation von Herausgabe- und Räumungsanspruch sowie Beseitigungsanspruch der auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen Untermieter V. Streitwert nach Beendigung des Vertragsverhältnisses Nutzungsausfall Schadensersatz Kaution VI. Prozessuales Klagearten Besondere Verfahren VII. Streitwerte in der Zwangsvollstreckung VIII. Streitwerte in der Zwangsversteigerung IX. Kosten Entscheidung über die Kostentragungspflicht Erstattungsfähigkeit von Kosten/notwendige Kosten Prozesskostenhilfe und Beratungshilfe I. Einleitung II. Prozesskostenhilfe Hinweispflicht des Rechtsanwalts Bearbeitung eines PKH-Antrags Das PKH-Bewilligungsverfahren Beiordnungsverfahren Honoraransprüche des Rechtsanwalts III. Beratungshilfe Erstkontakt im Beratungshilfe-Mandat Aufhebung der Beratungshilfe Rechtsbehelfe Honoraransprüche des Rechtsanwalts Besondere anwaltliche Haftungsrisiken im Wohnraummietrecht I. Einleitung II. Vertragsabschluss und -inhalt Schriftform Mehrheit von Vertragsparteien Mietflächenangabe Schönheitsreparaturen 99 XII

14 5. Kleinreparaturen Mietstruktur Betriebskostenumlagevereinbarung/Hausordnung Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten Zeitmietvertrag/Bedingter Mietvertrag III. Durchführung des Mietvertrages Gewährleistung Untervermietung Besichtigung der Mietsache Energetische Modernisierung IV. Mietpreisrecht Verrechnung von Teilzahlungen Konkludente Betriebskostenumlagevereinbarung? Betriebskostenabrechnung Mieterhöhung V. Vertragsbeendigung Personenmehrheit Stellvertretung Ordentliche Kündigung Außerordentliche unbefristete (fristlose) Kündigung Stillschweigende Vertragsverlängerung VI. Verjährung nach 548 BGB Anwendungsbereich Fristbeginn Mietsicherheiten Verjährungshemmung durch Mahnbescheid VII. Mietprozess und Zwangsvollstreckung Beklagte im Räumungsprozess Sofortiges Anerkenntnis (Teil-)Erledigung vor Rechtshängigkeit Klage auf künftige Leistung Räumungsschutzantrag Abwendung der vorläufigen Vollstreckbarkeit Vollstreckungsschutzantrag Abschnitt. Vertragsanbahnung 6 Rechtliche Einordnung der Wohnraummiete I. Einleitung II. Begriff III. Abgrenzung zu anderen Gebrauchsüberlassungsverträgen Pacht, 581 ff. BGB Leihe, 598 ff. BGB Dingliches Wohnrecht, 1093 BGB Unterbringung Obdachloser/Einweisung in die Mietwohnung Verwahrungsvertrag, BGB Leasingvertrag IV. Abgrenzung zu Gewerberaummietverhältnis V. Mischmietverhältnis Vorvertragliche Rechte und Pflichten I. Allgemeines II. Anmietrecht Allgemeines Praktische Bedeutung Vertragsgestaltung und Muster XIII

15 XIV III. Vormietrecht Allgemeines Begründung des Vormietrechts Ausübung des Vormietrechts Vertragsgestaltung IV. Mietvorvertrag Allgemeines Zustandekommen des Mietvorvertrages Rechte und Pflichten aus dem Mietvorvertrag Vertragsgestaltung und Muster V. Option Allgemeines Begründung des Optionsrechts Ausübung des Optionsrechts Vertragsgestaltung VI. Culpa in contrahendo Allgemeines/Haftungsgrundlagen Abbruch von Vertragsverhandlungen Verletzung von Aufklärungspflichten Abschnitt. Vertragsabschluss 8 Vertragsabschluss und Mängel beim Vertragsabschluss I. Vertragsabschlussfreiheit Vertragsabschlussfreiheit und ihre Grenzen Vertragsabschlussfreiheit und Diskriminierung Angebot und Annahme Notwendiger Vertragsinhalt II. Mängel beim Vertragsschluss Dissens Willensmängel und ihre Folgen Störung der Geschäftsgrundlage Relevanz der Energieeinsparverordnung Checkliste Formfragen Formularmietverträge und AGB-Recht I. Einleitung II. Das AGB-Recht Überblick Geltung der BGB Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingung Stellen von Vertragsbedingungen Einbeziehung in den Mietvertrag Überraschende Klauseln Vorrang der Individualabrede Ergänzende Vertragsauslegung Unklarheitenregel Inhaltskontrolle Besonderheiten bei Verbraucherverträgen Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln Schadensersatzpflicht des Verwenders Verbandsklageverfahren/Vorabentscheidung des EuGH III. Gestaltungsmöglichkeiten einzelner Wohnraummietvertragsklauseln Rechtsgeschäftliche Regelungen

16 2. Vertragspartner Mietobjekt Mietzeit Miete Betriebskosten Mietsicherheiten Änderung der Miete Mietgebrauch Schönheitsreparaturen Gewährleistung Pflichten-/Kostenüberbürdungen auf den Mieter Freizeichnungen des Vermieters und Haftungsüberbürdungen auf den Mieter Pauschalierter Schadensersatz und Vertragsstrafe Vertragsbeendigung Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses Schlussbestimmungen Abschnitt. Parteien des Wohnraummietverhältnisses 11 Mietvertragsparteien und Rechtsnachfolge I. Mietvertragsparteien Grundsätzliches Vermieterseite Mieterseite Personenzusammenschlüsse Stellvertretung Hausbesetzungen II. Rechtsnachfolge Rechtsnachfolge auf Vermieterseite Rechtsnachfolge auf Mieterseite III. Tod einer Vertragspartei Grundsätzliches Tod des Vermieters Tod des Mieters Wirkung des Todes einer Vertragspartei auf bereits abgegebene Erklärungen Gebrauchsüberlassung an Dritte I. Gebrauchsüberlassung durch Aufnahme Dritter in die Wohnung Begriffsbestimmung Erlaubnis des Vermieters Übertragung der Mieterrechte II. Untermiete Rechtsverhältnisse Vermieter Mieter Rechtsverhältnisse Mieter Untermieter Rechtsverhältnisse Vermieter Untermieter III. Haftungsfragen und Kündigungsbefugnisse Haftungsfragen Kündigungsrechte des Mieters Kündigungsrechte des Vermieters V. Vertragsgestaltung XV

17 XVI 5. Abschnitt. Mietobjekt 13 Mietsache I. Bestimmung des Vertragsgegenstandes II. Nachträgliche Veränderungen des Mietobjekts Vertraglicher Vorbehalt Bauliche Veränderungen Überlassung, Betrieb und Veräußerung der Mietsache I. Überlassung und Betrieb der Mietsache Übergabe Abnahme Überlassung an Dritte Problemfälle II. Veräußerung der Mietsache Einführung Sinn und Zweck Anwendungsbereich Folgen Konsequenzen für die anwaltliche Vertretung Abschnitt. Mietgebrauch 15 Allgemeine Gebrauchsrechte und -pflichten, Hausordnung und Zutrittsrechte I. Abgrenzungsfragen II. Gebrauchsrechte des Mieters Allgemeines Bauliche Veränderungen Funk und Fernsehen Gartennutzung Gemeinschaftsflächen und -räume Gebrauchsüberlassung an Dritte Gewerbliche Nutzung Tierhaltung Nutzung von Bad und Balkon Musizieren Haushaltsgeräte und Möblierung Rauchen in der Wohnung III. Gebrauchspflichten des Mieters Gebrauchspflicht Instandhaltung und Instandsetzung durch den Mieter Duldung von Maßnahmen des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache Duldung von Verbesserungsmaßnahmen Obhutspflichten Anzeigepflichten Einhaltung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs IV. Rechte des Vermieters bei Pflichtverletzungen des Mieters Erfüllung Schadensersatz Kündigung V. Pflichten des Vermieters Überlassungspflicht Gebrauchsgewährung Instandhaltung und Instandsetzung

18 4. Fürsorge-, Aufklärungs- und Treuepflicht Verkehrssicherungs-, Überwachungs- und Reinigungspflichten Aufwendungsersatz Duldung der Wegnahme von Einrichtungen VI. Rechte des Mieters bei Pflichtverletzungen des Vermieters Erfüllung Gewährleistung VII. Hausordnung Verbindlichkeit Inhalt Änderungen Folgen bei Zuwiderhandlungen VIII. Zutritt und Besichtigung der Wohnung Gesetzliche Regelung Abweichende Vereinbarungen Sonderprobleme: Tierhaltung, Rundfunk und Fernsehen, Mobilfunk I. Tierhaltung Rechtsnatur von Tieren Tierhaltung Rechtliche Grundlagen Vorherige Erlaubnis der Tierhaltung Nachträgliche Genehmigung der Tierhaltung Tierhaltung während des Mietverhältnisses Rechte der anderen Mieter und sonstiger Nachbarn Abschaffungsverlangen des Vermieters Beendigung des Mietverhältnisses II. Radio und Fernsehen Rechtliche Grundlagen Das Verhältnis zum Wohnungseigentumsrecht Vorherige Erlaubnis zur Neuinstallation Nachträgliche Genehmigung der Neuinstallation Pflichten des Mieters bei Gebrauch der Installation Beseitigungsanspruch des Vermieters Beendigung des Mietverhältnisses III. Mobilfunk Allgemeine Grundlagen Problemstellungen im Wohnungsmietrecht Problemstellungen im Wohnungseigentumsrecht Abschnitt. Haftung und Gewährleistung 17 Haftung I. Mieterhaftung Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen Haftung während des Mietgebrauchs Haftung bei bzw. nach Beendigung des Mietverhältnisses Haftung des Mieters für Dritte II. Vermieterhaftung Gebrauchsüberlassung Gebrauchsgewährung Leistungsstörungen Haftungsausschlüsse Verjährung XVII

19 18 Gewährleistung XVIII I. Sachmängelhaftung Mangel Folgen II. Rechtsmängel Rechte Dritter Folgen III. Gewährleistungsausschlüsse Gesetzliche Ausschlüsse Vertragliche Ausschlüsse Wegfall der Geschäftsgrundlage, 313 BGB Abschnitt. Instandhaltung und Instandsetzung 19 Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheits- und Kleinreparaturen, Wartungspflichten I. Instandhaltung und Instandsetzung Gesetzliche Regelung Umfang Abwälzung auf Mieter Pflichten des Mieters Prozessuales II. Schönheitsreparaturen Allgemeines Begriff Hauptpflicht Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Muster III. Kleinreparaturen Begriff Gesetzliche Regelung Übertragung auf Mieter IV. Wartungspflichten Allgemeines Übertragung auf den Mieter Modernisierung, Aus-, Um- und Anbauten I. Normzweck/Anwendungsbereich II. Beratungscheckliste für Modernisierungsvorhaben. 596 III. Anspruch des Vermieters auf Modernisierung/Duldungspflicht des Mieters Materielle und formelle Voraussetzungen Rechte des Vermieters auf Grund des zu duldenden Modernisierungsvorhabens IV. Mieterrechte auf Grund einer Modernisierung Erstattung von Aufwendungen Anspruch auf vertragsgemäße Erhaltung, Minderungsrechte und Schadensersatz Sonderkündigung gem. 555e Abs. 3 S. 2 BGB 622 V. Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gemäß 555 f BGB VI. Unwirksamkeit abweichender Regelungen VII. Mietermodernisierung Anspruch auf Durchführung Daraus resultierende Ansprüche und Rechtsfolgen Barrierefreiheit

20 VIII. Übergangsegelung/Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes Anwendung des neuen Rechts Ausnahmen von der Anwendung des neuen Rechts/Fortgeltung des alten Rechts Rechtslage bei Fortgeltung des alten Rechts IX. Abgrenzungsfragen/ Anbau-Umbau-Ausbau X. Gesetzliche Regelungen XI. Abweichende Vereinbarungen XII. Übergangsregelung/Rechtslage vor Einführung des Mietrechtsänderungsgesetzes Abschnitt. Mietpreisrecht 21 Mietpreisüberhöhung und Mietwucher I. Anwendungsbereich und Tatbestandsvoraussetzungen des 5 WiStG Räume zum Wohnen Nebenleistungen Unangemessen hohe Entgelte Berechnung der höchstzulässigen Miete Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen Fordern, Versprechen lassen, Annehmen II. Darlegungs- und Beweislast III. Rechtsfolgen der Mietpreisüberhöhung Zivilrechtliche Folgen Ordnungswidrigkeitsrechtliche Folgen IV. Anwendungsbereich und Tatbestandsvoraussetzungen des 291 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 StGB ivm 134 BGB Ausbeutung des Mieters Auffälliges Missverhältnis V. Rechtsfolgen des Mietwuchers Vereinbarte Mieterhöhungen Staffelmiete und Indexmiete I. Einleitung II. Staffelmiete im preisfreien Wohnraum Voraussetzung einer wirksamen Vereinbarung Rechtsfolgen einer wirksamen Vereinbarung Anderweitige Mieterhöhungen bei Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung Kündigungsrecht Grenzen der Mieterhöhung außerhalb von 557 ff. BGB Unwirksamkeit gemäß 557a Abs. 4 BGB Rechtsfolgen einer unwirksamen Vereinbarung Verjährung und Verwirkung III. Staffelmiete im preisgebundenen Wohnraum IV. Indexmiete Index Voraussetzungen einer wirksamen Vereinbarung Erhöhungsverlangen Rechtsfolgen einer wirksamen Vereinbarung V. Überblick Vor- und Nachteile der verschiedenen Mieterhöhungsmöglichkeiten Mieterhöhungen nach 558 ff. BGB I. Grundsätzliches zur Mieterhöhung Anwendungsbereich Abweichende Vereinbarungen nach 557 Abs. 3 BGB XIX

21 XX II. Mieterhöhung nach 558 BGB Allgemeines Formelle Voraussetzungen Materielle Voraussetzungen Rechtsfolgen Gerichtsverfahren Die Gebühren des Anwalts III. Mieterhöhung nach 559, 559a und 559b BGB Einleitung Materielle und formelle Voraussetzungen Mieterrechte auf Grund des Mieterhöhungsverlangens Abweichende Vereinbarungen/Ausschlüsse Übergangsregelung/Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes Betriebs- und Nebenkosten und ihre Abrechnung I. Begriffsbestimmung II. Gesetzliche Regelung, 535 Abs. 1 S. 3 BGB III. Vertragliche Vereinbarung zur Überwälzung der Betriebskosten auf den Wohnungsmieter, 556 BGB IV. Bruttomiete V. Nettokaltmiete VI. Pauschalen VII. Umwandlung der Mietstruktur VIII. Vorauszahlungen, 556 Abs. 2 BGB IX. Einzelne Betriebskostengruppen Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, 2 Nr. 1 BetrKV Die Kosten der Wasserversorgung, 2 Nr. 2 BetrKV Die Kosten der Entwässerung, 2 Nr. 3 BetrKV Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, 2 Nr. 8 BetrKV Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, 2 Nr. 7 BetrKV Die Kosten der Gartenpflege, 2 Nr. 10 BetrKV Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, 2 Nr. 9 BetrKV Die Kosten der Beleuchtung, 2 Nr. 11 BetrKV Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, 2 Nr. 13 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten nach 2 Nr. 15 BetrKV Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, 2 Nr. 16 BetrKV Die Kosten der Schornsteinreinigung, 2 Nr. 12 BetrKV Sonstige Betriebskosten, 2 Nr. 17 BetrKV Betriebskostenmehrbelastungsklauseln X. Betriebskostenabrechnung Passivlegitimation Form der Abrechnung Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Materielle Anforderungen Belege und Prüfungsrecht Abrechnungsfrist, Abrechnungszeitraum und Ausschlussfristen Verjährung und Verwirkung Prüfungsfrist und Ausgleich des Saldos Leerstände

22 10. Abrechnung nach Wirtschaftseinheit Umlageschlüssel Kosten bei Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode Übergangsvorschriften Zwangsvollstreckung Streitwert XI. Besonderheiten bei der Heizkostenverordnung Geltungsbereich der Heizkostenverordnung Heizkosten Verbrauchserfassung Kostenumlage Heizkostenabrechnung Einführung von Wärmecontracting Mängel und Fehler der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung Preisgebundener Wohnraum und Sozialer Wohnungsbau I. Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) Inhalt der neuen Förderung Höchstzulässige Miete statt Kostenmiete Mieterhöhung und Bindungszeit Weitere Unterschiede zur bisherigen Förderung Neue Landesgesetze auf der Grundlage des Förderalismusreformgesetzes II. Förderung nach dem I. und II. WohnBauG Sozialwohnungen Mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderter Wohnraum 87a 87b II. WohnBauG Steuerbegünstigter Wohnungsbau Eigentumswohnung, Eigenheim Bauherrenwohnung Bundes-, Landes- und Gemeindeeigene Wohnungen Sonstige geförderte Wohnungen III. Die Kostenmiete Die vorläufige Wirtschaftlichkeitsberechnung 4 II. BV/ 72 II. WohnBauG und die Schlussabrechnung gemäß 72 Abs. 2 WohnBauG/ 8a Abs. 4 WohnBindG Besonderheiten Durchschnittsmiete/Einzelmiete Einfrierungsgrundsatz und spätere Veränderungen Rechte des Mieters bei der Festsetzung der Kostenmiete IV. Die Mieterhöhung Vorbemerkung Die einzuhaltenden Formalien Sonderfälle Rechte des Mieters Folgen einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung V. Einmalige Mieterleistungen Vorbemerkung Übernahme der Kleinreparaturen und der Schönheitsreparaturen Mietvorauszahlung und Mieterdarlehen zum Bau der Wohnung Mietvorauszahlung und Mieterdarlehen zur Modernisierung der Wohnung Übernahme von Finanzierungsbeiträgen durch den Nachmieter Kaution XXI

23 XXII 7. Möblierungszuschlag, Übernahme von Arbeiten, Kauf von Gegenständen Erstattungsanspruch des Mieters Erstattungspflichtiger VI. Betriebskosten Umlagefähigkeit Aufteilung Jahresfrist Erhöhung der Vorauszahlung VII. Die vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel Sozialer Wohnungsbau Bei Wohnungsfürsorgemitteln Sonstige öffentliche Förderung Wohnungseigentum VIII. Mieterhöhung zum Ende der öffentlichen Bindung Anzuwendende Vorschriften Zeitpunkt der Erhöhung Kappungsgrenze und Fehlbelegungsabgabe Auskunftsanspruch 558 Abs. 4 BGB Vereinbarung einer Staffelmiete IX. Umwandlung in Wohnungseigentum Verfahren Vorkaufsrecht 577 BGB (früher in 2b WohnBindG geregelt) Kündigungsschutz nach 577 a BGB X. Verstöße gegen die öffentliche Bindung Allgemein Mietpreisüberhöhung Fehlbelegung, 4 WohnBindG Folgen des Verstoßes Mietsicherheiten I. Kaution Neue Rechtslage Muster einer Kautionsvereinbarung Verpflichtung zur Kautionszahlung Arten der Sicherheitsleistung Höhe der Kaution Fälligkeit und Einzelprobleme II. Vermieterpfandrecht Pfandrecht Pfandgläubiger Forderung Pfandgegenstand Erlöschen Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch Abschnitt. Beendigung des Wohnraummietverhältnisses 27 Vorzeitiger Auszug des Mieters I. Zahlungspflicht Allgemeines Einschränkungen der Zahlungspflicht des Mieters Übersicht: Zahlungspflicht bei Auszug II. Vorzeitige Vertragsentlassung bei Stellung eines Nachmieters Vertragliche Nachmieterklausel

24 2. Stellung eines Nachmieters nach Treu und Glauben ( 242 BGB) Übersicht: Nachmieterstellung Vertragsbeendigung durch Kündigung I. Allgemeine Grundlagen Begriff und Arten der Kündigung Erklärender Erklärungsempfänger Inhalt Form der Kündigung: Zugang einschließlich Nachweismöglichkeiten. 905 II. Außerordentliche fristlose Kündigung Fristlose Kündigung des Mieters Fristlose Kündigung des Vermieters III. Ordentliche befristete Kündigung Ordentliche befristete Kündigung des Mieters Ordentlich befristete Kündigung des Vermieters IV. Außerordentliche befristete Kündigung Sonderkündigungsrechte des Mieters Sonderkündigungsrechte des Vermieters Vertragsbeendigung ohne Kündigung I. Zeitmietvertrag Einführung Voraussetzungen eines Zeitmietvertrages Zeitmietvertrag Alt-Zeitmietvertrag mit Bestandsschutz Vereinbarungen über den Kündigungsausschluss Befristung und AGB-Recht Zeitmietvertrag und Mieterhöhung Weiternutzung durch den Mieter Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus einem Zeitmietvertrag II. Vereinbartes Rücktrittsrecht/Auflösende Bedingung ( 572 BGB) Allgemeines Rücktrittsrecht Auflösende Bedingung 1049 III. Mietaufhebungsvertrag Checkliste Allgemeines Rechtsanspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages Nachmieterproblem Inhalt eines Mietaufhebungsvertrages IV. Öffentlich-rechtliche Gründe Vertragsverlängerung gemäß 545 BGB I. Einleitung II. Tatbestandliche Voraussetzungen Ablauf der Mietzeit Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter Widerspruchserklärung Widerspruchsfrist III. Rechtsfolgen IV. Abweichende Vereinbarung V. Darlegungs- und Beweislast XXIII

25 11. Abschnitt. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses 31 Wechselseitige Abwicklungsansprüche I. Fälle des beendeten Mietverhältnisses II. Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter Räumung und Herausgabe Folgen bei verspäteter Herausgabe Durchführung von Schönheitsreparaturen Schadensersatz wegen Beschädigung/Verschlechterung oder vertragsgemäßer Gebrauch Rückbauverpflichtungen Vermieterpfandrecht III. Ansprüche des Vermieters gegen einen Untermieter oder Dritte Räumung und Herausgabe Nutzungsentgelt IV. Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter Wegnahme von Einrichtungen Kautionsabrechnung Nutzungsrecht bei verspäteter Herausgabe Rückgabe sonstiger Mieterleistungen Aufwendungsersatz V. Ansprüche des Mieters gegen einen Untermieter VI. Checklisten zur Abwicklung Verjährung und Verwirkung I. Verjährung Allgemeines und Begriff Miete Rückforderung überzahlter Kostenmiete Auskunftsanspruch: 8 Abs. 4 WoBindG, 29 NMV Mietpreisüberhöhung: 5 WiStG Betriebskostenabrechnung Kaution Sonstige Ansprüche Das Eintreten Dritter in das Mietverhältnis Abweichende Vereinbarungen Verjährungseinrede als unzulässige Rechtsausübung Verhältnis altes zu neuem Verjährungsrecht Fristenberechnung II. Verwirkung Begriff Zahlung der Miete Rückerstattung preisrechtswidriger Leistungen, 8 WoBindG Rückerstattung wegen Mietpreisüberhöhung Räumungs- und Herausgabeanspruch Räumungstitel Außerordentliche Kündigungsbefugnis des Vermieters Kündigungsbefugnis des Mieters Mieterhöhung Betriebskosten, 556 BGB Einzelfälle III. Übersicht: Verjährungsfristen XXIV

26 12. Abschnitt. Sonderprobleme 33 Besondere Mietobjekte I. Die vermietete Eigentumswohnung Konfliktsituation zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht Mietvertragsabschluss trotz Vermietungsbeschränkungen Betriebskostenumlage und -abrechnung Wohnungseigentumsrechtswidrige Einräumung von Gebrauchsrechten Willensbildungen der Eigentümer über bauliche Veränderungen und die Duldungspflicht des Mieters Problem der Versorgungssperre Mängel im Gemeinschaftseigentum Anpassungsklauseln an wohnungseigentumsrechtliche Bindungen Der Umwandlungsfall II. Die Werkswohnung Die Werkmietwohnung ( 576 BGB) Werkdienstverhältnis ( 576b BGB) III. Die Genossenschaftswohnung Vorbemerkungen Grundlagen Nutzungsverhältnis Rechte und Pflichten des Mitgliedes Rechte und Pflichten der Genossenschaft Beendigung des Nutzungsverhältnisses Erbgang Zweckentfremdung I. Die formellen Voraussetzungen Inhalt des Art. 6 MVerbG Begriff des Wohnraums II. Die materiellen Tatbestände Umwandlung in Geschäftsraum Fremdenbeherbergung Dauerndes Leerstehen lassen Unbewohnbarmachen Abbruch von Wohnraum III. Erteilung und Versagung der Genehmigung Überwiegende öffentliche Interessen Überwiegende private Interessen IV. Bedingungen, Befristungen und Auflagen Befristung Bedingungen Auflagen, insbesondere Ausgleichszahlungen V. Rechtsbehelfe VI. Auswirkungen auf ein bestehendes Mietverhältnis Wiederzuführung zum Wohnungsmarkt durch Verwaltungsakt Aufhebung/Kündigung/Anfechtung des Mietvertrages Wohnungsvermittlung und Maklerrecht I. Anwendungsbereich II. Wohnungsvermittler Anspruch auf Entgelt Mustertexte Ausschluss des Provisionsanspruches XXV

27 III. Verflechtung Verwalter Verwaltungsaufgaben WEG-Verwalter Wirtschaftliche Beteiligung IV. Entgelt und Auslagen Erfolgsunabhängige Provisionen Provisionsteilung Provisionshöhe Monatsmiete Aufwendungen/Auslagen Weitere Dienste V. Vertragsstrafe Begrenzung Rückzahlung Gewaltschutzgesetz I. Grundlagen II. Regelungsinhalte Allgemeine Eingriffsvoraussetzungen Spezielle Eingriffsvoraussetzungen bei 2 GewSchG Regelungsmöglichkeiten und Regelungszweck des 2 GewSchG Ausschluss des Anspruchs auf Wohnungszuweisung, 2 Abs. 3 GewSchG Anspruch auf Nutzungsvergütung, 2 Abs. 5 GewSchG Einfluss auf bestehende Mietverträge Weitere Auswirkungen der Verabschiedung des GewSchG III. Zuständigkeit, Verfahren und Vollstreckung Zuständigkeit Verfahren Geschäftswert Vollstreckung Titelverbrauch und Titelherausgabe Strafbarkeit gemäß 4 GewSchG Versicherungsrechtliche Fragen I. Versicherungen der Vermieters Wohngebäudeversicherung Gebäudehaftpflichtversicherung II. Hausratversicherung des Mieters Rechtsgrundlage Versicherte Sachen, 1 VHB 92 und VHB Versicherte Gefahren, 3 VHB 92 und VHB Versicherte Kosten, 2 VHB 92 und VHB Versicherungswert, 18 VHB 92 und 12 VHB Nicht versicherte Schäden Klauseln III. Schutzbereich der Versicherungsverträge XXVI 13. Abschnitt. Verfahrensfragen 38 Erkenntnisverfahren I. Zuständigkeit Örtliche Zuständigkeit Sachliche Zuständigkeit

28 II. Parteien des Mietprozesses Vertragspartner Dritte Bereits ausgezogene Vertragspartei III. Sicherungsanordnung nach 283a ZPO IV. Klage auf künftige Räumung V. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß 545 BGB VI. Negative Zwischenfeststellungsklage VII. Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen VIII. Klage auf Räumung eines Grundstücks mit vom Mieter errichteten Aufbauten IX. Mieterhöhungsverlangen im Prozess Fristen des 558b Abs. 2 BGB als Sachurteilsvoraussetzung Formen des nachgeholten Mieterhöhungsbegehrens Kündigungsmöglichkeit nach 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB X. Der Urkundenprozess XI. Einstweilige Verfügung Räumung Besitzentzug und Entzug von Versorgungsleistungen Zwangsvollstreckung und Insolvenz I. Zwangsvollstreckung zur Erwirkung von Handlungen oder Unterlassungen Erteilung einer Nebenkostenabrechnung Wegschaffung eines Haustieres Durchführung von Reinigungsarbeiten im Wechsel mit anderen Mietern Verpflichtung des Vermieters zur ausreichenden Beheizung der Mieträumlichkeiten Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden II. Zwangsvollstreckung des Räumungs- und Herausgabeanspruchs Räumungstitel Durchführung Räumungskostenvorschuss III. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Wohnraum Allgemeines Zwangsversteigerung Zwangsverwaltung IV. Insolvenz im Wohnraummietverhältnis Allgemeines Insolvenzrechtliche Besonderheiten bei Wohnraummietverhältnissen in der Insolvenz des Mieters Insolvenzrechtliche Besonderheiten bei Wohnraummietverhältnissen in der Insolvenz des Vermieters Außergerichtliche Konfliktlösung I. Ausgangslage II. Außergerichtliche Konfliktlösung Aktuelle Entwicklung Begriff und Arten der außergerichtlichen Konfliktlösung III. Verhandeln IV. Schlichtung Obligatorische Schlichtung Freiwillige Schlichtung 1241 XXVII

29 V. Mediation Allgemeines Mediation im Mietrecht VI. Resümee XXVIII Teil B. Gewerberaummiete 1. Abschnitt. Das gewerberaummietrechtliche Mandat 41 Mandatsannahme, -bearbeitung und -abwicklung anhand von Checklisten I. Allgemeines II. Checklisten Mandatsannahme Vertragsschluss Rechte und Pflichten während der Vertragslaufzeit Mietpreisrecht Vertragsbeendigung Prozessuales Mandatsabschluss Streitwerte und Kosten I. Einleitung II. Streitwert im vorvertraglichen Verhältnis, vertraglichen Verhältnis, Beendigung des Vertragsverhältnisses, nach Beendigung des Vertragsverhältnisses, Prozessuales, in der Zwangsvollstreckung, in der Zwangsversteigerung III. Besondere Streitwerte im Gewerberaummietrecht Klage, mit der ein Geschäftsraummieter gegen seinen Vermieter Unterlassungsanspruch auf Konkurrenzverbot geltend macht Klage auf Erfüllung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen im Geschäftsraummietverhältnis IV. Kosten Besondere anwaltliche Haftungsrisiken im Gewerberaummietrecht I. Allgemeines II. Form III. Allgemeine Geschäftsbedingungen IV. Flächenberechnung V. Vertrags- bzw. Nutzungszweck VI. Umsatzsteuer VII. Mieterhöhung VIII. Nebenkosten IX. Mietsicherheiten X. Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen XI. Wartungspflichten XII. Betriebspflicht XIII. Konkurrenzschutz XIV. Versorgungssperre XV. Kündigung Abschnitt. Vertragsanbahnung 44 Rechtliche Einordnung der Gewerberaummiete 1. Zweck der Vermietung Die zentralen gesetzlichen Vorschriften

30 3. Öffentlich-rechtliche und andere Nutzungsbeschränkungen Abgrenzung zwischen einzelnen Vertragstypen Vorvertragliche Rechte und Pflichten I. Allgemeines II. Anmietrecht Allgemeines Praktische Bedeutung Vertragsgestaltung und Muster III. Vormietrecht Allgemeines Begründung des Vormietrechts Ausübung des Vormietrechts Vertragsgestaltung IV. Mietvorvertrag Allgemeines Zustandekommen des Mietvorvertrages Rechte und Pflichten aus dem Mietvorvertrag Vertragsgestaltung und Muster V. Option Allgemeines Begründung des Optionsrechts Ausübung des Optionsrechts Vertragsgestaltung VI. Culpa in contrahendo Allgemeines/Haftungsgrundlagen Abbruch von Vertragsverhandlungen Verletzung von Aufklärungspflichten Abschnitt. Vertragsabschluss 46 Vertragsabschluss und Mängel beim Vertragsabschluss I. Einführung II. Vertragsangebot III. Verhandlungsphase vs. Vertragsabschluss IV. Letter of Intent Regelungsbereich Rechtsfolgen V. Rahmenvertrag VI. Kaufmännisches Bestätigungsschreiben Persönlicher Geltungsbereich Sachliche und inhaltliche Parameter, Rechtsfolgen VII. Relevanz der Energieeinsparverordnung VIII. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) Formfragen I. Einleitung II. Gesetzliche Schriftform Anwendungsbereich Voraussetzungen Besonderheiten bei Änderungen oder Ergänzungen Folgen des Formmangels III. Gewillkürte Schriftform Voraussetzungen Umfang Folgen von Formverstößen XXIX