Beratungsdossier: Aufwendungsersatzansprüche für Einbauten und Investitionen des Mieters bei Ende des Mietverhältnisses

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1 Beratungsdossier: Aufwendungsersatzansprüche für Einbauten und Investitionen des Mieters bei Ende des Mietverhältnisses Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, geschäftsführender Vorstand und Vorsitzender des Landesverbandes Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.v. Haus & Grund Niedersachsen Langenhagen, den Copyright by LV Haus & Grund Niedersachsen wir bitten um Verständnis für den Hinweis, dass diese Beratungsunterlage nur für den internen Gebrauch unserer Mitgliedsvereine bestimmt ist. Auf das Copyright des Unterzeichners weisen wir hin.

2 Beratungsdossier Aufwendungsersatzansprüche für Einbauten und Investitionen... Seite 2 von 9 Wenn der Mieter Aufwendungsersatz für Einbauten und Investitionen verlangt, so geht es häufig um Maßnahmen zum Schutze der Mietsache Maßnahmen zur Mängelbeseitigung Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten Maßnahmen, die den Verkehrswert des Grundstücks erhöhen, ohne dass sie unter die bisher genannten Alternativen fallen. Dabei können sich Aufwendungsersatzansprüche aus Vertrag und/oder aus Gesetz ergeben. Der Mieter hat einen Aufwendungsersatzanspruch, wenn der Vermieter die Einbauten und Einrichtungen des Mieters übernehmen möchte. Hat der Mieter das Mietobjekt repariert, saniert, ausgebaut, umgebaut oder modernisiert, so ist zunächst zu prüfen, ob über die Kostenerstattungspflicht eine vertragliche Regelung getroffen worden ist. Denn vertragliche Vereinbarungen gehen den gesetzlichen Aufwendungsersatzansprüchen vor Abs. 1 BGB ist abdingbar. 1. Abgeltungs- und Abwohnvereinbarungen Anlässlich eines Mietwechsels können sich Anspruchsbeziehungen zwischen dem Vermieter, dem Vormieter und dem Nachmieter auf vertraglicher und auf gesetzlicher Grundlage ergeben. Innerhalb der vertraglichen Vereinbarungen unterscheidet man zwei Grundtypen: Das Mietverhältnis zwischen den bisherigen Parteien kann durch Vertrag zwischen dem Vermieter und dem bisherigen Mieter (Aufhebungsvertrag) beendet - und ein neues Mietverhältnis mit dem Inhalt des bisherigen durch einen weiteren Vertrag mit dem neuen Mieter (der neuen Partei) geschlossen werden. Alternativ besteht die Möglichkeit, dass der Parteiwechsel durch Vertrag zwischen dem aus dem Mietverhältnis ausscheidenden (bisherigen) Mieter und dem neu eintretenden Teil (neuer Mieter) mit Zustimmung der verbleibenden Partei (Vermieter) vereinbart wird. Die Auswechslung des Mieters kann dabei im Wege eines einheitlichen Vertragszwecks als dreiseitiger Vertrag mit Zustimmung des Vermieters vollzogen werden. 2 Bei den Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter geht es insbesondere um Absprachen über die Veräußerung von Inventar und Einrichtungen 1 BGH, Urteil vom , VIII ZR 387/04, n.v., unter Rdn. 10 ff der Entscheidungsgründe; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 9. Aufl. 2007, 539 BGB, Rdn Horst, in: Lützenkirchen, Anwaltshandbuch - Mietrecht, Teil K, Rdn. 550 ff, S ff

3 Beratungsdossier Aufwendungsersatzansprüche für Einbauten und Investitionen... Seite 3 von 9 Absprachen über die Abgeltung von Verwendungen auf die Mietsache und um die Abtretung sonstiger Ansprüche, insbesondere wegen Aufwendungsersatz o- der wegen Herausgabe ungerechtfertigter Bereicherung. 3 Diese Vertragsbeziehungen betreffen nicht den Mieterwechsel selbst. Dann wären sie nur mit Zustimmung des Vermieters wirksam. Es handelt sich vielmehr um Vertragsabreden, die Folgefragen eines einmal akzeptierten Mieterwechsels betreffen. Für diese Vereinbarungen gilt insbesondere 4 a WoVermittG. Die Vorschrift gilt für Ablösevereinbarungen und Abstandsvereinbarungen. Unter Ablösevereinbarungen sind Abreden über die Veräußerung von Inventarstücken und Einrichtungen oder über die Abgeltung von Verwendungen und Aufwendungen des Vormieters auf die Mietsache zu verstehen. Als Abstandsvereinbarungen werden Abreden bezeichnet, die auf die Räumung der Wohnung gerichtet sind und hierfür ein Entgelt versprechen, also darauf, den Mieter aus seiner Wohnung herauszukaufen. Diese Abstandsvereinbarungen sind unwirksam ( 4 a Abs. 1 WoVermittG). 4 a Abs. 1 Satz 2 WoVermittG gestattet aber die Vergütung nachweislich entstandener Umzugskosten des bisherigen Mieters. Ablösevereinbarungen sind nach den Maßgaben von 4 a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG zulässig. Dabei meint der dort verwendete Begriff Einrichtungen" jene im Sinne von 539 Abs. 2 BGB. Dies zeigt, dass Einrichtungen nicht verkauft werden können, sondern dass das gern. 539 Abs. 2 BGB bestehende Wegnahmerecht des Mieters an den Nachmieter abgetreten werden muss. Dagegen können Inventarstücke durch Kaufvertrag veräußert werden. Schwierigkeiten bereitet die Einordnung einer Abgeltung für Wertverbesserungen und Renovierungsleistungen: Eine Abstandsvereinbarung i.s. d. 4 a Abs. 1 WoVermittG liegt auch vor, wenn die vereinbarte Zahlung für die Übernahme von Sachen oder die Abgeltung von Renovierungsarbeiten des bisherigen Mieters erfolgt. 4 a Abs. 2 WoVermittG findet auf Ablösungsvereinbarungen entsprechende Anwendung, in denen sich der bisherige Mieter im Zusammenhang mit der anderweitigen Vermietung der Wohnung von dem Wohnungssuchenden für andere Leistungen als die Überlassung einer Einrichtung oder eines Inventarstücks ein überhöhtes Entgelt zahlen lässt. 4 Diese Zuordnung ist in der Literatur nicht unbestritten geblieben. 5 Ablösevereinbarungen sind gern. 4 a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG unwirksam und nichtig, wenn zwischen der Leistung und der Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Von einem auffälligen Missverhältnis ist dann auszugehen, wenn 3 eingehend: Eisenhardt, Abstandszahlungen des Nachmieters an den Vermieter, WM 1997, S. 415 ff 4 BGH, DWW 1997, S. 220 f= WM 1997, S. 380 f= MDR 1997, S. 721 f= JZ 1998, S. 99 ff m.anm. v. Lange 5 ablehnend: Eisenhardt, Abstandszahlungen des Nachmieters an den Vermieter, WM 1997, S. 415 (417 ff); näher: Horst, a.a.0., Rdn. 559, S. 1316

4 Beratungsdossier Aufwendungsersatzansprüche für Einbauten und Investitionen... Seite 4 von 9 das vereinbarte Entgelt den objektiven Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks um mehr als 50 Prozent überschreitet. 6 Bei einem Überschreiten dieser Wertgrenze ist die Vereinbarung über das Entgelt aber nicht insgesamt unwirksam, sondern bleibt nach Auffassung des BGH mit dem rechtlich unbedenklichen Teil aufrechterhalten. 7 Bei der Ermittlung des Wertes ist auf den objektiven Wert der der Räumlichkeiten angepassten Inventarstücke und Einrichtungen abzustellen, nicht darauf, welchen Wert sie in ausgebautem Zustand auf dem Markt erzielen würden. 8 Die Höhe der festzusetzenden Abgeltungen für übernommene Einrichtungen und Inventargegenstände ist gesetzlich nicht bestimmt. Vereinbarungen, die in Investitionen des Mieters in die Mietsache regeln, existieren aber vor allem direkt zwischen Vermieter und Mieter. 9 Hinweis: Eine Bestimmung, nach der Einbauten und wertverbessernde Maßnahmen des Mieters in zehn Jahren abgewohnt sind, gibt es nicht. Ein derartiger Abwohnschlüssel gilt nur, wenn er bei Erteilung der Erlaubnis zu der betreffenden Maßnahme vereinbart worden ist. Ist dies nicht der Fall, muss man sich über die Größenordnung der zu erstattenden Kosten einigen. Kommt eine Einigung nicht zustande, so muss ein Sachverständiger die ansatzfähigen Kosten durch Schätzung nach 287 ZPO feststellen. Weil 539 Abs. 1 BGB auch bei der Wohnraummiete vertraglich abgeändert werden kann, ist die Regelung von Verwendungsersatzansprüchen des Mieters durch Formularklauseln schon im Mietvertrag üblich. Dafür gilt: Sonstige Aufwendungen erfolgen in der Regel für die Zwecke des Mieters. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, dass sie ihm nicht im Wege des Ersatzanspruches aufgedrängt werden. Entsprechende Ausschlussklauseln sind daher nach 307 BGB wirksam. 10 Verfallsklauseln, die bei der vorzeitigen Vertragsbeendigung Ersatzansprüche ausschließen sollen, sind aber unwirksam. Stellen sie darauf ab, dass die Auflösung des Vertrags vom Mieter zu vertreten ist, so stehen sie der Vereinbarung einer Vertragsstrafe gleich, die im Wohnraummietrecht unzulässig ist ( 555 BGB). Im nichtkaufmännischen Verkehr legt innerhalb der Gewerbemiete ein Verstoß gegen 309 Nr. 6 BGB vor. Auch unter Kaufleuten dürften derartige Klauseln nach 307 unwirksam sein, da sie generell geeignet sind, den Mieter unangemessen zu benachteiligen. Erst recht sind deshalb Verfassklauseln unzulässig, die Ersatzansprüche bei vorzeitiger Vertragsbeendigung aus jedwedem Grund, und damit auch 6 BGH, DWW 1997, S. 220 f = WM 1997, S. 380 ff = MDR 1997, S. 721 f; BGH, DWW 2000, S. 310 f = Grundeigentum Berlin 2001, S BGH, ebd. (vorige Fußnote) 8 OLG Köln, MDR 2001, S. 446 = ZMR S BGH, Urteil vom , VIII ZR 387/04, n.v. 10 Langenberg, in: Schmidt-Futterer, 539 BGB, Rdn. 20; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage 2004, Rn. 1257, S. 377 f

5 Beratungsdossier Aufwendungsersatzansprüche für Einbauten und Investitionen... Seite 5 von 9 für die Fälle ausschließen, in denen der Grund für die Auflösung beim Vermieter liegt. 11 Nach diesen Grundsätzen ist die Klausel im Falle der Auflösung des Mietverhältnisses, gleichgültig aus welchem Rechtsgrund, besteht keinerlei Wertersatzanspruch gegenüber dem Vermieter für bauliche Veränderungen, Instandsetzungen, Einbauten, Türen und Schönheitsreparaturen... nicht zu beanstanden. Denn sie schützt den Vermieter vor Ansprüchen aus Investitionen, die der Mieter allein im Interesse seines Nutzungszwecks vorgenommen hat, und damit vor aufgedrängter Bereicherung; auch bei hohen Investitionen ist die Abrede nicht zu beanstanden, da ihnen die erheblichen, zum Teil gleich hohen Kosten gegenüberstehen, die der Mieter aufwenden müsste, um den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. 12 Generell kann der Mietvertrag die Berechtigung des Mieters enthalten, das Mietobjekt nach seinen Vorstellungen und auf seine Kosten zu gestalten. Zum einen genehmigt der Vermieter damit Aus- und Umbauten, zum anderen ist damit ein Aufwendungsersatzanspruch des Mieters ausgeschlossen. Denn der Vermieter verbindet mit der Zustimmung in aller Regel nicht auch noch die zusätzliche Vorstellung, die Arbeiten erfolgten für ihn oder er müsse die Arbeiten auch noch bezahlen. 13 Dieser Ausschluss bekommt besonderes Gewicht, wenn der Mieter sich verpflichtet, bei Ende des Mietverhältnisses die Ein- oder Umbauten zu entfernen und den früheren Zustand wieder herzustellen. Der Vermieter macht durch diese Absprache deutlich, dass er keine Aufwendungen aufgedrängt erhalten will. Hinweis: Ist im Mietvertrag die Verpflichtung des Mieters festgelegt, bestimmte Aus- oder Umbaumaßnahmen vorzunehmen, handelt es sich um die Übernahme einer neben die Miete tretenden, zusätzlichen geldwerten Leistung. Sie ist im Zweifel als Teil des Überlassungsentgelts zu betrachten. Diese Einordnung der Investition des Mieters schließt schon begrifflich Aufwendungsersatzansprüche aus. 14 Wird der Mietvertrag so wie vertraglich vorgesehen durchgeführt, insbesondere über die in aller Regel bestimmte feste Laufzeit, so steht dem Mieter daher bei Mietende weder ein Anspruch auf Ersatz des Zeitwerts seiner Investitionen noch auf Ausgleich der Werterhöhung des Mietobjekts zu Langenberg, a.a.o., Rn. 21 sowie Rn. 19 für die Möglichkeit, durch Individualvereinbarungen im Einzelfall derartige Abreden zu treffen; zu den gesetzlichen Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen bei vorzeitiger Vertragsbeendigung: Langenberg, a.a.o., Rn. 52 ff 12 OLG Karlsruhe, Urteil vom U 129/94, NJW-RR 1986, S ausdrücklich für die Wohnraummiete 13 dazu BGH, Urteil vom VIII ZR 387/04, n.v.; OLG München, NJW-RR 1997, S. 650; KG Berlin, GE 1986, S. 497; BGH, NJW 1968, S Langenberg, a.a.o., Rn BGH, Urteil vom XII ZR 202/94, ZMR 1996, S. 122 = WuM 1996, S. 1265; zu den Rechten des Mieters bei vorzeitiger Vertragsbeendigung im Falle eines Ausschlusses seiner Aufwendungsersatzansprüche vgl.: Langenberg, a.a.o., 539 BGB, Rn. 19 mit zahlreichen weiteren Nachweisen

6 Beratungsdossier Aufwendungsersatzansprüche für Einbauten und Investitionen... Seite 6 von 9 2. Gesetzliche Aufwendungsersatzansprüche Lässt sich eine hinreichend konkrete Vereinbarung nicht feststellen, so muss auf die gesetzlichen Anspruchsgrundlagen zurückgegriffen werden. Der Mieter kann alle Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur umgehenden Beseitigung von Mängeln und zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig waren ( 539 Abs. 1 BGB, 536 a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Beschränkung auf die Ersatzfähigkeit nur notwendiger Verwendungen ist seit dem 01. September 2001 (in Kraft treten der Mietrechtreform) weggefallen. An einem Sonntag fällt die gesamte Stromversorgung der Wohnung aus. Der Mieter kann die Notreparatur als Notmaßnahme auch ohne vorherige Mängelanzeige an den Vermieter veranlassen. Er kann Aufwendungsersatz in Höhe der Reparaturkosten verlangen ( 536 a Abs. 2 BGB). Dieser Aufwendungsersatz umfasst alle Kosten der gebotenen Beauftragung eines Elektrohandwerkernotdienstes einschließlich angefallener Nachtzuschläge und Feiertagszuschläge. 16 Maßnahmen, die entweder der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs (Mangelbeseitigungsmaßnahmen) oder der Verbesserung der Mietsache (Modernisierungsmaßnahmen) dienen, gehören zu den sonstigen Aufwendungen ( 539 Abs. 2 BGB). Die Ersatzpflicht bestimmt sich nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Deshalb muss der Mieter mit dem Willen handeln, für den Vermieter tätig zu werden (Fremdgeschäftsführungswille). Hinweis: Davon ist nicht auszugehen, wenn der Mieter Einbauten allein in seinem Interesse vornimmt, wenn er also z. B. das Bad mit neuer Sanitärkeramik, neuen Hähnen und neuem Badmobiliar ausstattet oder Jalousien anbringt. 17 Daran fehlt es auch, wenn der Mieter Renovierungsarbeiten, zu denen er selbst verpflichtet ist, ausführt. 18 Selbst wenn er infolge einer unwirksamen Renovierungsklausel dazu nicht verpflichtet ist, bestehen nach der hier vertretenen Auffassung Aufwendungs- oder Verwendungsersatzansprüche des Mieters wegen selbst durchgeführter Renovierungsmaßnahmen in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel aus 677, 683, 670 BGB nicht. 19 Denn der Mieter führt in Unkenntnis der Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung über die Renovierungspflicht kein fremdes, sondern auch dann ein eigenes Geschäft ( 687 Abs. 1 BGB). Ein Ersatzanspruch nach den 536 a Abs. 2, 539 BGB scheidet ebenfalls aus. Denn der Mieter hat vor seiner eigenen Renovierungsaufwendung zumindest keinen Mangel angezeigt, wenn man den Dekorationszustand des Mietobjekts im Lichte von 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit 536 Abs. 1 BGB überhaupt als Sachmangel ansieht. Der Mieter 16 AG Bonn, WM 1987, S. 219 f 17 dazu: Deutscher Bundestag, Drucksache 14/4553, S AG Hamburg, WM 1990, S a.a. aber LG Karlsruhe, Urteil vom S 479/05, MJW 2006, S = NZM 2006, S. 508 = DWW 200/, S. 68

7 Beratungsdossier Aufwendungsersatzansprüche für Einbauten und Investitionen... Seite 7 von 9 hat allenfalls einen Bereicherungsanspruch nach 812 BGB gegen den Vermieter auf Herausgabe der ersparten Aufwendungen ( 818 Abs. 2 BGB). 20 In der Höhe ist der Anspruch durch den Wert der eigenen Leistungen begrenzt: Hat der Mieter die Renovierung in Eigenleistung durchgeführt, so ist auch nur diese zu ersetzen. Hat er einen Fachhandwerker damit beauftragt, sind dessen Kosten erstattungsfähig. Kann aber der Vermieter darlegen, dass er z. B. wegen eigener Fachkunde die Arbeiten durch Eigenleistung oder durch Angestellte billiger hätte erbringen können, so ist er auch nur um deren Kosten bereichert. 21 Der Wille, für den Vermieter tätig zu werden, fehlt auch bei Arbeiten für eigene Sonderzwecke, wie z. B. der Errichtung von Gebäuden, der Befestigung der Hoffläche, dem Ausbau von Räumen, der Wiederherstellung von Gleisanlagen, Aufwendungen zur Ver- und Entsorgung durch Führung von Wasser-, Strom-, Fäkalienleitungen. 22 Ein Fremdgeschäftsführungswille besteht ebenfalls nicht, wenn der Mieter Arbeiten wie z. B. den Einbau einer Etagenheizung ausführt, um die Wohnung seinen Bedürfnissen anzupassen. 23 In allen diesen Fällen schuldet der Vermieter also keinen Aufwendungsersatz. 24 Praxishinweis: Fehlt dem Mieter bei der Vornahme der Maßnahme die Absicht, einen Aufwendungsersatzanspruch geltend zu machen, so ist ein Anspruch ebenfalls ausgeschlossen ( 539 Abs. 1 BGB i. V. m. 685 Abs. 1 Satz 1, 683 BGB). Davon ist auszugehen, wenn der Mieter weder bei der Vornahme der Maßnahme noch im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses vor Eintritt der Beendigungslage um einen Kostenersatz nachgesucht hat Geldansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung Ersatzansprüche des Mieters in Geld können sich auch aus ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters ergeben. Anspruchsgrundlage können einmal 539 Abs. 1, 677, 684 Satz 1, 812 ff BGB oder direkt 812 ff BGB sein. Allerdings haftet der Vermieter im Rahmen der ungerechtfertigten Bereicherung nur, insoweit er bereichert ist. Die Höhe des Bereicherungsausgleichs ist nicht identisch mit der Höhe der Aufwendungen des Mieters. Denn auf seine Entreicherung kommt es nicht an. Abzustellen ist deshalb lediglich auf eine Vermögensmehrung beim Vermieter. Während das OLG Düsseldorf auf eine Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks oder der Wohnung durch die Aufwendungen 26 abstellen will, bemisst der BGH den 20 Das AG Karlsruhe (Urteil vom C 212/05, DWW 2005, Seite 374) stellt dagegen auf die objektive Wertsteigerung ab, die die Immobilie durch die Renovierungsaufwendungen des Mieters erfahren hat. Diese Wertsteigerung muss vom Mieter dargelegt und nachgewiesen werden. 21 Eingehend: Lammel, Kommentar zum Wohnraummietrecht, 3. Auflage 2007, 535 BGB, Rdnr. 210, m.w.n. 22 BGH, ZMR 1999, S. 93; OLG Hamburg, WM 1986, S. 82 ff; OLG Köln, WM 1996, S LG Mannheim, NJW-RR 1996, S vgl. dazu BGH, ZMR 1999, S. 93 = NZM 1999, S OLG München, ZMR 1995, S. 406 ff 26 OLG Düsseldorf, WM 1993, S ff; BGH. NZM 1999, S. 19 f

8 Beratungsdossier Aufwendungsersatzansprüche für Einbauten und Investitionen... Seite 8 von 9 Umfang der Bereicherung des Vermieters bei wertsteigernden Investitionen des Mieters nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können. 27 Neben der Vermögensmehrung kann ein Bereicherungsanspruch auch auf ersparte (eigene) Aufwendungen des Vermieters gegründet werden. Dann muss dargetan werden, dass der Vermieter die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen demnächst selbst hätte ausführen wollen und inwieweit der Vermieter durch die Ausführungen dieser Maßnahmen durch den Mieter eigene Aufwendungen erspart hat. 28 Hat der Vermieter dagegen kein Interesse an den Maßnahmen des Mieters und gibt es hierfür nachvollziehbare Gründe, so entfällt ein Bereicherungsanspruch schon deshalb. 29 Hat der Mieter bei der Vornahme der Aufwendungen nicht die Absicht, den Vermieter in Anspruch zu nehmen, so scheidet ein Bereicherungsanspruch gem. 539 Abs. 1, 677, 684, 685 BGB 30 ebenfalls aus. Auch mit dem berechtigten Hinweis auf aufgedrängte Bereicherung kann der Vermieter den Anspruch des Mieters zu Fall bringen. Aufgedrängte Bereicherung liegt vor, wenn die Aufwendungen ohne oder gegen den Willen des Vermieters oder gar rechtswidrig vorgenommen wurden. 31 Bei aufgedrängter Bereicherung hat der Mieter selbst dann keine Ersatzansprüche, wenn er die Mietsache mit einer Einrichtung versehen hat, die in das Eigentum des Vermieters übergegangen ist ( 951 Abs. 1 Satz 1, 812 BGB). 32 Analog 1001 Satz 2 BGB kann der Vermieter vielmehr die Mietsache zur Beseitigung der Maßnahmen wieder zur Verfügung stellen. Während eines Rechtstreits kann die Verweisung des Mieters auf die Wegnahme der Bereicherung analog 1001 Satz 2 BGB als Einrede gegenüber einem Klagebegehren des Mieters auf Aufwendungsersatz geltend gemacht werden. Macht der Mieter von seinem Wegnahmerecht keinen Gebrauch oder weigert er sich sogar die Maßnahmen zu beseitigen, so geht der Bereicherungsanspruch verloren. 33 Die Vorschriften über den Verwendungsersatz ( 994 ff BGB) im Eigentümer- Besitzer-Verhältnis schließen Bereicherungsansprüche des Mieters wegen der Bebauung eines fremden Grundstücks in der berechtigten Erwartung des späteren Eigentumserwerbs auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus Aufwendungsersatzanspruch des Untermieters Endet das Hauptmietverhältnis und muss der Untermieter die Wohnung an den Eigentümer (Hauptvermieter) herausgeben, so kann der Untermieter Ersatz seiner Verwendungen vom Hauptmieter nach 994, 996 BGB verlangen. Der Anspruch 27 BGH, Beschluss vom XII ZR 46/05, GE 2006, Seite 1224; BGH, Urteil vom XII ZR 43/02, WuM 2007, Seite 169 zu Rdn. 7 der Entscheidungsgründe 28 LG Berlin, WM 1998, S. 15 ff 29 LG Mannheim, NJW-RR 1996, S (1358) 30 OLG München, ZMR 1995, S vgl. dazu Scheuer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Teil V, Rdn. 407, S LG München II WM 1982, S Scheuer, a.a.0.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Teil 11, Rdn. 616 m.w.n., S BGH, NJW 2001, S f; zur Anwendung von 994 ff BGB innerhalb des Mietverhältnisses auch: BGH, Urt. v V ZR 24/98 NZM 2000, S. 566

9 Beratungsdossier Aufwendungsersatzansprüche für Einbauten und Investitionen... Seite 9 von 9 besteht aber nur soweit, als er auch von seinem Vermieter (Hauptmieter) aufgrund des Mietvertrags Verwendungsehrsatz hätte verlangen können Anspruchsausschluss Aufwendungsersatzansprüche des Mieters aus 539 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 2, 951 Abs. 1 Satz 1 BGB können aber vertraglich abbedungen und damit ausgeschlossen werden. 36 Ein solcher Anspruchsausschluss kann sich durch Auslegung des Mietvertrags ergeben. Regelt der Mietvertrag nur, dass der Mieter die zum Gebäude gehörenden Freiflächen nach individuellen Wünschen und in Abstimmung mit dem Grundstücksnachbarn gestalten darf, sieht er aber nicht vor, dass er den Ersatz von Aufwendungen für die Gestaltung von Freiflächen verlangen kann, dann kann im Wege der Auslegung auf den Willen der Vertragsparteien geschlossen werden, dass die Mieter die Kosten für die Gestaltung der Freiflächen selbst tragen und Ansprüche auf den Ersatz von Aufwendungen insoweit ausgeschlossen sein sollen. Denn es kann nicht angenommen werden, dass der Vermieter, der dem Mieter erlaubt, die Mietsache nach dessen individuellen Wünschen und in dessen eigenem Interesse zu verändern, auch noch verpflichtet sein soll, dem Mieter die Aufwendungen hierfür zu erstatten. Diese Auslegung liegt um so näher, wenn der Mietvertrag zwischen baulichen Veränderungen und sonstigen Veränderungen des Grundstücks durch den Mieter im Hinblick auf den Aufwendungsersatz unterscheidet und ihm für bauliche Veränderungen ausdrücklich einen Aufwendungsersatzanspruch einräumt. Dies hat der BGH in einem Fall betont, in dem es um einen Aufwendungsersatz für Anpflanzungen des Mieters ging, die aufgrund ihrer zwischenzeitlich erreichten Größe nicht mehr umgesetzt werden konnten. 6. Beweislast Es gelten die allgemeinen Beweislastregeln. Danach hat derjenige die Tatsachen zu beweisen, aus denen er die begehrte Rechtsfolge ableitet. Deshalb muss der Mieter alle Voraussetzungen für den von ihm reklamierten Aufwendungsersatz- oder Bereicherungsanspruch darlegen und beweisen. Ist dies gelungen, liegt es beim Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass der Anspruch durch eine wirksame Vereinbarung oder aus sonstigen Gründen ausgeschlossen ist. 37 Langenhagen, 26. Juli 2007 Dr. Hans Reinold Horst - Verbandsvorsitzender- 35 LG Köln, WM 1989, S. 181 f 36 BGH, Urteil vom VIII ZR 387/04, n.v.; BGH, Urteil vom VIII ZR 193/58, WuM 1959, Seite 1369, dort unter I, 2 37 Langenberg, a.a.o., 539 BGB, Rn. 70