Schleswig-Holstein Der echte Norden

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1 Schleswig-Holstein Der echte Norden BauGB/BauNVO-Änderung 2017 Ferienwohnen, Dauerwohnen und Zweitwohnungen Zulässigkeit und Steuerung IV 26 Ortsplanung und Städtebau, Städtebaurecht

2 BauGB Änderungsanlässe Zulässigkeit von Ferienwohnnutzungen 13a BauNVO neu Steuerung von Zweitwohnungen/ Zulässigkeit von Nebenwohnungen 22 BauGB neu Urbanes Gebiet - 6a BauNVO neu Umsetzung UVP-RL 2014/52/EU Umsetzung Seveso III RL 2012/18/EU Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 2

3 13a BauNVO Ferienwohnungen Ferienwohnung Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 3

4 13a BauNVO Ferienwohnungen Ferienwohnungen gehören i.d.r. nicht störenden Gewerbebetrieben nach 2 Abs.3 Nr.4 4 Abs.3 Nr.2 Kleinsiedlungsgebiete Allgemeine Wohngebiete oder zu den Gewerbebetrieben nach 4a Abs.2 Nr.3 5 Abs.2 Nr.6 6 Abs.2 Nr.4 6a Abs.2 Nr.4 7 Abs.2 Nr.3 Besondere Wohngebiete Dorfgebiete Mischgebiete Urbane Gebiete Kerngebiete Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 4

5 Abweichend von Satz 1 (Ferienwohnung = (nicht störender) Gewerbebetrieb) können Ferienwohnungen zu den (kleinen) Betrieben des Beherbergungsgewerbes gehören. Räume (insbesondere) bei baulich untergeordneter Bedeutung gegenüber der in den Gebäuden vorherrschenden Hauptnutzung Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 5

6 Betriebe des Beherbergungsgewerbes nach 4 Abs.3 Nr.1 Allgemeine Wohngebiete 4a Abs.2 Nr.2 Besondere Wohngebiete 5 Abs.2 Nr.5 Dorfgebiete 6 Abs.2 Nr.3 Mischgebiete 6a Abs.2 Nr.3 Urbane Gebiete 7 Abs.2 Nr.2 Kerngebiete kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes nach 3 Abs.3 Nr.1 Reine Wohngebiete Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 6

7 Zulässigkeit von Ferienwohnungen in den Baugebietstypen der BauNVO Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 7

8 3 BauNVO Reine Wohngebiete (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden Nr. 1. kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes wenn ( 13a BauNVO) Räume der Hauptnutzung untergeordnet sind Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 8

9 4 BauNVO Allgemeine Wohngebiete (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden Nr. 1 Betriebe des Beherbergungsgewerbes, wenn ( 13a BauNVO) Räume der Hauptnutzung untergeordnet Nr. 2 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe Räumen und Gebäuden - 13a BauNVO Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 9

10 5 BauNVO Dorfgebiet 6 BauNVO Mischgebiet 6a BauNVO Urbanes Gebiet 7 BauNVO Kerngebiet Ferienwohnungen sind sowohl als Gewerbebetriebe als auch als Beherbergungsbetriebe allgemein zulässig. Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 10

11 Kriterien bei der Genehmigung von Ferienwohnungen Allgemeine Zweckbestimmung des Gebietes Spezifische Regelungen des Bebauungsplanes - gem. 1 Abs.4 (Gliederung), - gem. 1 Abs.5 (Einschränkung für Arten der Nutzung), - gem. 1 Abs.6 (Änderung der Ausnahmen), - gem. 1 Abs.7 (Regelungen für einzelne Geschosse, Ebenen oder sonstige Gebäudeteile), - gem. 1 Abs.9 (Regelungen für einzelne Arten oder Anlagen), - gem. 1 Abs.10 (Fremdkörperregelungen) 15 BauNVO als Kappungsgrenze (allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen) Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 11

12 13a BauNVO gilt auch in bestehenden Bebauungsplänen Klarstellung Besteht ein Regelungs- und Steuerungsbedarf für bestehende Bebauungspläne? Ausschluss oder teilräumliche Steuerung von Ferienwohnungen ist nur durch B-Planänderung möglich Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 12

13 10 und 11 BauNVO Sondergebiete Ferienwohnen und Dauerwohnen Erholungswohnen und Dauerwohnen Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 13

14 11 Abs. 2 BauNVO...Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete mit Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits und Dauerwohnen andererseits Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 14

15 SO Dauerwohnen und Tourismusbeherbergung Sondergebiet gem. 11 BauNVO Zulässig sind: - Wohngebäude - Beherbergungsbetriebe - Ferienwohnungen - Einzelhandelseinrichtungen - Gastronomiebetriebe etc. aber: Erfordernis der Unterscheidung von den typisierten Gebietsarten der BauNVO (Mischgebiet, Wohngebiet etc.) Regelung greift für künftige Vorhaben! Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 15

16 10 BauNVO Wochenend- und Ferienhausgebiete In Sondergebieten gem. 10 BauNVO, die der Erholung dienen, bleiben Dauerwohnnutzungen i.d.r. unzulässig (Ausnahme: Fremdkörperregelung ) vgl. Urt. BVerwG v , Az. 4 CN 7.12 Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 16

17 10 BauNVO Wochenend- und Ferienhausgebiete neu 12 Abs.7 BauGB Soll in bisherigen Erholungsgebieten nach 10 BauNVO auch Wohnnutzung zugelassen werden, kann die Gemeinde nach Maßgabe von 12 Abs.1-6 BauGB einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Gebieten regelt. Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 17

18 10 BauNVO Wochenend- und Ferienhausgebiete Gebietstypus gem. 10 BauNVO bleibt unberührt 12 BauGB flexibel Sondersituation: gewachsene Struktur des Miteinanders von Erholungswohnen und Dauerwohnen nachhaltige Entwicklung - Anforderungen an das Wohnen (Standorteignung, Zuordnung zu Siedlungsbereichen, Ausstattung, Erschließung) Bestandsregelungen oder Fortentwicklung? -> Tragfähiges Legalisierungskonzept Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 18

19 22 BauGB Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 19

20 22 BauGB Fremdenverkehrssatzung mit neuer Steuerungsqualität Gemeinden, die oder deren Teile durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Folgendes der Genehmigung unterliegt: Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 20

21 die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum, die Begründung von Bruchteilseigentum nach 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben, wenn einem Miteigentümer ausschließlich die Benutzung zugewiesen wird die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung, wenn die Räume insgesamt mehr als sechs Monate im Jahr unbewohnt sind. Keine Rückwirkung! Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 21

22 22 BauGB Eigenständige Satzung oder Festsetzung im Bebauungsplan Keine Rückwirkung auf bestehende Satzungen > ggf. Satzung/Bebauungsplan anpassen Für - bei Inkrafttreten der BauGB-Änderung - bestehende (angemeldete) Nebenwohnungen besteht Bestandsschutz - 245cBauGB Datengrundlage stichtagsbezogen verfügbar Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 22

23 Zusammenfassend: 1.Ferienwohnungen sind in den genannten Gebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässig a BauGB gilt auch im Bereich bestehender Bebauungspläne oder in Gebieten gem. 34 Abs.2 BauGB. 3. Grundsätzlich ist die Zweckbestimmung des Gebietstypus zu beachten 4. Ausschluss von Ferienwohnungen nur durch Festsetzungen gem. 1 Abs.9 BauNVO im Bebauungsplan 5. Das Sondergebietes gem. 11 BauNVO muss sich wesentlich unterscheiden. Die Zulässigkeit von Ferienwohnungen muss konkret festgesetzt werden. Schleswig-Holstein. Der echte Norden. 23