Raiffeisen Futura Immo Fonds. Halbjahresbericht 2016

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1 Halbjahresbericht 2016

2 2 ANLAGEFONDS SCHWEIZERISCHEN RECHTS DER ART «IMMOBILIENFONDS» Ungeprüfter Halbjahresbericht per 30. September 2016 für die Periode vom 1. April 2016 bis 30. September 2016 Die vorliegende Dokumentation ist keine Offerte zum Kauf oder zur Zeichnung von Anteilen, sondern dient lediglich zu Informationszwecken. Zeichnungen von Anteilen eines Anlagefonds schweizerischen Rechts erfolgen nur auf der Grundlage des aktuellen Prospekts, resp. des Fondsvertrags, des aktuellen Jahres- und Halbjahresberichts sowie des vereinfachten Prospekts. Ein Investment in diesen Fonds birgt Risiken, die im Prospekt erläutert sind. Alle Dokumente können kostenlos bei der Raiffeisen Schweiz Genossenschaft, St. Gallen und bei der Swisscanto Fondsleitung AG, Zürich (Fondsleitung), bezogen werden. Wir empfehlen Ihnen zudem, vor jeder Anlage Ihren Kundenberater oder andere Berater zu kontaktieren.

3 3 Inhalt Organisation 4 Die wichtigsten Zahlen per Halbjahresabschluss 5 Inventar der Liegenschaften 7 Kennzahlen 8 Weitere Informationen 9

4 4 Organisation Verwaltung und Organe Fondsleitung Swisscanto Fondsleitung AG Bahnhofstrasse 9, 8001 Zürich Verwaltungsrat Daniel Previdoli, Präsident, Mitglied der Generaldirektion, Leiter Products, Services & Directbanking, Zürcher Kantonalbank Regina Kleeb, Vizepräsidentin, Mitglied der Direktion, Leiterin Produktmanagement Anlagen- & Vorsorgegeschäft, Zürcher Kantonalbank Christoph Schenk, Mitglied der Direktion, Leiter Investment Solutions, Zürcher Kantonalbank Geschäftsleitung Hans Frey, Geschäftsführer Swisscanto Fondsleitung AG Markus Erb, Leiter Legal & Compliance Andreas Hogg, Leiter Risk, Finance & Services Silvia Karrer, Leiterin Administration & Operations Depotbank Vermögensverwalter Fondsbuchhaltung Prüfgesellschaft Zürcher Kantonalbank Bahnhofstrasse 9, 8001 Zürich VERIT Investment Management AG Klausstrasse 48, 8008 Zürich Swisscanto Fondsleitung AG Bahnhofstrasse 9, 8001 Zürich Ernst & Young AG Maagplatz 1, 8005 Zürich Wie Sie zu weiteren Informationen kommen Ansprechpartner Alle Raiffeisenbanken, Raiffeisen Schweiz Genossenschaft Raiffeisenplatz CH-9001 St. Gallen Telefon , Internet

5 5 Die wichtigsten Zahlen per Halbjahresabschluss für den Zeitraum vom 1. April 2016 bis 30. September 2016 Basisdaten Lancierungsdatum: 5. März 2014 Valorennummer: ISIN: CH Total Nettofondsvermögen in CHF Ausstehende Anteile Ausschüttung pro Anteil in CHF 0.80 Kurs Sekundärmarkt in CHF Höchster Kurs Sekundärmarkt seit Lancierung in CHF Tiefster Kurs Sekundärmarkt seit Lancierung in CHF Vermögensrechnung (in CHF) Bankguthaben auf Sicht Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen kurzfristige Verbindlichkeiten kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten langfristige Verbindlichkeiten langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten langfristige verzinsliche Darlehen und Kredite langfristige sonstige Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern ' /. Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Veränderung des Nettofondsvermögens (in CHF) Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode /. Ausschüttung Saldo aus Anteilverkehr Gesamterfolg Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode Anzahl Anteile im Umlauf Stand zu Beginn der Berichtsperiode Ausgegebene Anteile Zurückgenommene Anteile Stand am Ende der Berichtsperiode Nettoinventarwert pro Anteil (in CHF) Nettoinventarwert pro Anteil

6 6 Informationen zur Vermögensrechnung Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke in CHF Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen in CHF Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge in CHF Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahrs gekündigten Anteile Gesamtversicherungswert des Vermögens in CHF Erfolgsrechnung (in CHF) Erträge der Bankguthaben Negativzinsen Mietzinseinnahmen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftsverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Direkte Steuern Schätzungs- und Prüfaufwand Bankspesen Abschreibungen auf Grundstücken Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Publikations-, Druck- und andere Kosten Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwendungen Nettoertrag/-verlust ( ) Realisierte Kapitalgewinne/-verluste ( ) Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne/-verluste ( ) einschliesslich Liquidationssteuern Gesamterfolg

7 Raiffeisen Futura Immofonds 7 Inventar der Liegenschaften per Gestehungskosten Verkehrswert 1) Mietzinseinnahmen 2) Mietfläche in m 2 CHF % CHF % CHF % Ort, Adresse Baujahr Grundstückfläche in m 2 Anzahl Wohnungen Anzahl Parking Wohnbauten 8840 Einsiedeln Hauptstrasse 73/75/77/ Gordola Via Francesca 6a, b, c Pieterlen, Känelmattenweg 14 / Brühlweg 11/ Lichtensteig Schleusenstrasse Total Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften 8598 Bottighofen Bahnweg 8/ Total kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten 9450 Altstätten Churerstrasse 5, Total gemischte Bauten Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten 8370 Sirnach Im Brühl 6/6a Total Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten Total ) Bewertung bei den angefangenen Bauten erfolgt zum geschätzten Verkehrswert 2) Aufgelaufene Mietzinseinnahmen bis 30. September 2016

8 8 Kennzahlen per per Mietzinsausfallquote Soll-Nettomietzinsen (ohne Entwicklungsobjekt) CHF Mietzinsausfälle CHF Mietzinsausfallquote 34,65% 5,41% Fremdfinanzierungsquote Hypothekarschuld CHF Verkehrswert der Grundstücke CHF Fremdfinanzierungsquote 0,00% 0,00% Ausschüttungsrendite Ausschüttung pro Anteil CHF Inventarwert pro Anteil per CHF Ausschüttungsrendite 0,69% 0,70% Ausschüttungsquote 99,98% 99,98% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) Betriebsgewinn CHF Mietzinseinnahmen CHF Betriebsgewinnmarge 45,69% 40,46% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF) TER REF (GAV) 0,89% 0,79% TER REF (NAV) 0,90% 0,80% Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) Gesamterfolg CHF Nettofondsvermögen CHF Eigenkapitalrendite 1,54% 0,75% Agio bzw. Disagio 18,60% 13,61% Performance 2,67% 8,58% Anlagerendite NAV zu Beginn der Berichtsperiode CHF NAV am Ende der Berichtsperiode CHF Ausschüttungen CHF Anlagerendite 1,53% 0,76%

9 9 Weitere Informationen Darlehen und Kredite Keine Ausstehende Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Keine Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken in der Berichtsperiode Käufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstückfläche in m 2 Lichtensteig, Schleusenstrasse 1 4 Wohnbauten Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstückfläche in m 2 Keine Mietverhältnisse > 5% der gesamten Mieteinnahmen HolidayCheck AG, Bottighofen Angaben über Derivate Keine Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger (Auszug aus 19 des Fondsvertrags) maximal effektiv Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträger im In- und Ausland 3,00% n.a. Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträger im In- und Ausland 2,00% n.a. Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens (Auszug aus 20 des Fondsvertrags) maximal effektiv (ab ) Verwaltungskommission der Fondsleitung (des Gesamtfondsvermögens pro rata temporis bei jeder Berechnung des Nettoinventarwerts, Belastung vierteljährlich). Diese wird verwendet für die Leitung, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds. 0,80% p.a. 0,70% p.a. Die Fondsleitung hat neben der Verwaltungskommission Anspruch auf (Auszug aus 20 des Fondsvertrags) maximal effektiv Entwicklungs- und Baukommission (in % der Baukosten) 3,00% 1,50% Vermittlungsentschädigung (in % des Kauf- bzw. Verkaufspreises) 1,00% 0,60% Liegenschafts-Verwaltungskommission (in % der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen) 5,00% 3,52% Delegation von Teilaufgaben Die Bewirtschaftung der Liegenschaften ist an folgende Firma delegiert: Das Nachhaltigkeitsrating ist an folgende Firma delegiert: Das Market Making ist an folgende Firma delegiert: VERIT Immobilien AG Klausstrasse 48, 8008 Zürich Inrate AG Rue de Romont 2, 1700 Fribourg Raiffeisen Schweiz Genossenschaft Raiffeisenplatz, 9001 St. Gallen

10 10 Grundsätze für die Bewertung sowie Berechnung des Nettoinventarwerts 1. Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahrs sowie bei jeder Ausgabe von Anteilen in Schweizer Franken berechnet. 2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahrs sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. 3. An einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelte Anlagen sind mit den am Hauptmarkt bezahlten aktuellen Kursen zu bewerten. Andere Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit dem Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Die Fondsleitung wendet in diesem Fall zur Ermittlung des Verkehrswerts angemessene und in der Praxis anerkannte Bewertungsmodelle und -grundsätze an. 4. Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem Rücknahmepreis bzw. Nettoinventarwert bewertet. Werden sie regelmässig an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so kann die Fondsleitung diese gemäss Ziff. 3 bewerten. 5. Der Wert von kurzfristigen festverzinslichen Effekten, die nicht an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt: Der Bewertungspreis solcher Anlagen wird, ausgehend vom Nettoerwerbspreis, unter Konstanthaltung der daraus berechneten Anlagerendite sukzessive dem Rückzahlungspreis angeglichen. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen wird die Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite angepasst. Dabei wird bei fehlendem aktuellem Marktpreis in der Regel auf die Bewertung von Geldmarktinstrumenten mit gleichen Merkmalen (Qualität und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung, Laufzeit) abgestellt. 6. Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungsbetrag plus aufgelaufenen Zinsen bewertet. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst. 7. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf der Rechnungseinheit gerundet. 8. Die Bewertungen der Liegenschaften für den Fonds erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in der Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.

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