STADT PIRMASENS PLANUNGSAMT

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1 STADT PIRMASENS PLANUNGSAMT VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN P 177 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN RECHTSPLAN INVESTOR: HELGA, MARK UND KARSTEN VOLBERG ADOLF-LUDWIG-RING 10a PIRMASENS Bearbeitet: Ingenieurbüro Dipl.-Ing. (FH) Horst W O N K A, Berat. Ing., IngKammer Rhld.-Pf, Nr Nünschweiler, Höheischweiler Weg 10, Tel / , Fax / bearbeitet:

2 I. RECHTSGRUNDLAGEN 1. Rechtsgrundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes Die rechtliche Grundlage für die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes P 177, ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997, BGBL. I S.2141, zuletzt geändert am 22. Juli 2004, BGBl. Nr. 53 S Rechtsgrundlagen für die Festsetzungen im Bebauungsplan Die Festsetzungen des Bebauungsplanes beruhen auf 9 BauGB, der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990, BGBl. I S. 132, zuletzt geändert durch Art. 3 Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz v. 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) und der Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990, BGBl I S. 58. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 12. März 1987 BGBl. I S. 889), zuletzt geändert durch Gesetz vom 25. März 2002 (BGBl. I Nr. 22 S. 1193). Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) vom 22. Dezember II. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN A. BAUPLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ( 9 ABS. 1 BAUGB) 1. Art und Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1.1 Art der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan sieht im Planbereich Reines Wohngebiet ( 3 BauNVO) vor Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen. Im Wohngebiet zulässig sind: 1. Wohngebäude Die gem. 3 Abs. 3 Nr. 1 ausnahmsweise zulässigen Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden gem. 1 Abs. 6 i.v.m. 1 Abs. 9 ausgeschlossen. Die gem. 4 Abs. 3 Nr. 2 ausnahmsweise zulässigen oder Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke werden gem. 1 Abs. 6 i.v.m. 1 Abs. 9 ausgeschlossen. 2

3 Vorgesehen ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit zugehörigen Stellplätzen und Garagen. 1.2 Maß der baulichen Nutzung Die Werte über das Maß der baulichen Nutzung werden in einem gleichbleibenden System in den Bebauungsplan aufgenommen. Hierzu dient die im Planteil verwendete Nutzungsschablone, die folgende planungsrechtliche Festsetzungen enthält: Art der baulichen Nutzung Grundflächenzahl (GRZ) Bauweise Zahl der Vollgeschosse, Traufhöhe Geschossflächenzahl (GFZ) Dachneigung / max. Anzahl der Wohnungen Höhe baulicher Anlagen ( 18 BauNVO) Im Reinen Wohngebiet WA wird unter Berücksichtigung des Orts- und Landschaftsbildes strassenseitig eine maximale Traufhöhe von 4,50 m und eine maximale Firsthöhe von 8,25 m festgesetzt. Trauf- und Firsthöhe werden in der Gebäudemitte, bezogen auf den zugehörigen Fahrbahnrand gemessen. Ausschlaggebend bei der Traufhöhe ist der Schnittpunkt Außenwand Gebäude und Oberkante Dacheindeckung. Es wird eine bis zu 3-geschossige Bauweise festgesetzt, von denen sich allerdings nur ein Vollgeschoss über Fahrbahnniveau befinden darf. (Siehe auch Systemschnitt im Planteil). Die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten wird auf maximal 10 begrenzt Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche ( 19 BauNVO) / Geschossflächenzahl ( 20 BauNVO) Die Grundflächenzahl wird gemäß 19 Abs.1 BauNVO für den gesamten Planbereich auf 0,4 festgesetzt. Die Geschossflächenzahl wird gemäß 20 Abs. 1 BauNVO auf 0,8 festgesetzt. 3

4 Es wird darauf hingewiesen, dass gem. 19 Abs. 4 BauNVO die Grundflächen von: 1. Garagen und Stellplätzen 2. Nebenanlagen i.s. des 14 BauNVO 3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen sind. 1.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Bauweise ( 22 BauNVO), Stellung der Baukörper Gem. 22 Abs 1 BauNVO wird die offene Bauweise vorgeschrieben. In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser oder Doppelhäuser errichtet. Die Länge der in oben bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen. Hausgruppen werden gem. 22 Abs.4 BauNVO ausgeschlossen. Die Orientierung der Hauptgebäude (Firstrichtung) hat gemäß Planeintrag parallel zu den vorderen Baugrenzen (Straßenseite) zu erfolgen. Für Nebengebäude ist eine davon abweichende Firstrichtung möglich. 1.4 Flächen für Stellplätze und Garagen ( 12 BauNVO) Für jedes Wohngebäude sind im dafür ausgewiesenen Bereich je Wohnung 1,5 Stellplätze oder Garagen zu erstellen. Garagen sind in einem Abstand von mind. 5,50 m von der Verkehrsfläche zu errichten sofern sie von dort eine direkte Zufahrt besitzen. 1.5 Nebenanlagen ( 14 BAUNVO) Sonstige Nebengebäude sind zulässig. Außerhalb der überbaubaren Fläche sind nur in 1-geschossiger Bauweise (Geschoss- und Traufhöhe max. 2,50m) und einer Größe von 20 m 2 zulässig. Die Gebäude- und Grenzabstände nach 17 und 18 LBauO sind einzuhalten. Die Dächer sind als Flachdach oder mit einer max. Dachneigung von 10% auszubilden. 4

5 1.6 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Nebenanlagen ohne Gefahr der Untergrundbelastung wie Stellplätze, Hofflächen usw. sind ausschließlich mit wasserdurchlässigen Belägen herzustellen, wie wassergebundener Decke, Rasengittersteine, Rasenpflaster, Schotterrasen oder vergleichbaren Materialien. Ausnahmen für bereits bestehende Anlagen sowie stärker befahrene Zufahren sind zulässig. Der bei Bauarbeiten anfallende Oberboden (Mutterboden) ist schonend zu behandeln und einer sinnvollen Folgenutzung zuzuführen. Auf 202 BauGB Schutz des Mutterbodens wird ausdrücklich hingewiesen. Das anfallende Niederschlagswasser aus der Dachentwässerung und von sonstigen befestigten Flächen soll, sofern dies aufgrund der Bodenstruktur möglich ist, auf den einzelnen Grundstücken zurückgehalten und zur Versickerung gebracht werden. Ist eine vollständige Versickerung nachweislich nicht möglich, ist auch ein Anschluss an die vorhandene Regenwasserkanalisation in der Straße zulässig. Die geplante Baufläche ist im Generalentwässerungsplan bereits enthalten, so dass in diesem Fall keine zusätzliche Einleitung erfolgen würde. Darüber hinaus wird empfohlen, das anfallende Niederschlagswasser in Zisternen aufzufangen und als Brauchwasser (z.b. für die Gartenbewässerung) zu nutzen. 1.7 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) Die private Grünfläche dient als Ausgleichsfläche für die Beeinträchtigung durch Versiegelung sowie des Biotoptyps Wald für die oberhalb errichteten Stellplätze. Sie ist mit standortgerechten Vogelschutzgehölzen gemäß nachfolgender Pflanzliste zu bepflanzen und extensiv zu pflegen. Die Bepflanzung dient einer wirksamen Hangsicherung des sehr steilen Geländes sowie eines naturnahen Überganges zum angrenzenden Waldrand. Die Fläche ist je 100 qm durch 1 Großstrauch und 3 Kleinsträucher zu bepflanzen. Zum neuen Waldrand hin ist entlang der Grundstücksgrenze ein dichter Strauchsaum zu entwickeln, der die Funktion einer naturnahen Unterpflanzung, als Ü- bergang zwischen intensiv genutzterem Wohnbereich zum sensiblen Waldrand, erfüllt. Dieser Pflanzstreifen ist in einer Breite von mindestens 5 m zum Waldrand, bestehend aus Gehölzen, stufig aufzubauen. Pro 2 qm ist 1 Gehölz, je stufig zum Waldrand hin ansteigend, zu pflanzen. 1.8 Gestaltung der privaten Grundstücksflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) Die privaten Grundstücksflächen sind landschaftsgärtnerisch zu gestalten. Je angefangene 200 m 2 Grundstücksgröße sind mindestens ein Baum und 5 Sträu- 5

6 cher zu pflanzen. Es wird empfohlen sich bei der Gehölzauswahl an der nachfolgenden Artenliste zu orientieren und standortheimische Arten zu wählen. Mit den Baugenehmigungsunterlagen ist vom Bauherrn ein qualifizierter Begrünungsplan, der die Gestaltung der privaten Grünfläche darstellt, einzureichen. 1.9 Pflanzenwahllisten Für die Pflanzungen kommen die in nachfolgender Pflanzenliste genannten Bäume und Sträucher in Frage: Bäume erster Ordnung: Acer platanoides Acer pseudoplatanus Juglans regia Quercus robur Tilia cordata Spitzahorn Bergahorn Walnuß Stieleiche Winterlinde Bäume zweiter Ordnung: Acer campestre Carpinus betulus Malus sylvestris Prunus avium Sorbus aucuparia Feldahorn Hainbuche Holz-Apfel Vogelkirsche Vogelbeere Obstbäume: Apfel Birne Kirsche Mirabelle Zwetschge, Pflaume Sträucher: Cornus mas Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus monogyna Ligustrum vulgare Lonicera xylosteum Prunus spinosa Rosa canina Rosa rugosa Salix caprea Sambucus nigra Viburnum lantana Viburnum opulus Kornelkirsche Roter Hartriegel Haselnuß Eingriffeliger Weißdorn Liguster Heckenkirsche Schlehe Hundsrose Kartoffelrose Sal-Weide Schwarzer Holunder Wolliger Schneeball Gemeiner Schneeball Hinweis: Gemäß 44 bis 46 Nachbarrechtsgesetz von Rheinland-Pfalz vom 15. Juni 1970 sind die vorgeschriebenen Grenzabstände für Pflanzungen einzuhalten. 6

7 B. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 1. Festsetzungen über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen ( 86 LBauO) Gemäß 9 Abs.4 BauGB und 88 LBauO werden für das Plangebiet folgende gestalterische Festsetzungen getroffen. 1.1 Dachformen Die Dachneigung der Wohngebäude darf bis max. 30 betragen. 1.2 Kniestöcke Bei konventioneller Bauweise kann im Dachgeschoss ein Kniestock bis zu 75 cm erstellt werden. Der Ausbau des Dachgeschosses ist bis 2/3 der Grundfläche erlaubt. 2.0 Entwässerung Die Entwässerung der Bebauung erfolgt im Trennsystem, mit Versickerung des Oberflächenwassers. Eine Einleitung des Oberflächenwassers in die Kanalisation ist nur dann zulässig, wenn es nachweislich nicht auf dem Grundstück versickert werden kann. 2.1 Regenwassernutzung Um eine sinnvolle Regenwassernutzung zu ermöglichen wird empfohlen, Vorrichtungen zur Regenwasserrückhaltung (Teiche, Zisternen) mit einem Fassungsvermögen von mindestens 25 Litern pro qm Dachfläche vorzusehen. 7

8 3.0 Einfriedungen Einfriedungen sind dem Geländeverlauf anzupassen und in Ausführung und Höhe mit den benachbarten Einfriedungen abzustimmen. Zur öffentlichen Verkehrsfläche hin sollte bevorzugt ein mit heimischen Laubsträuchern hinterpflanzter Holzzaun oder eine Hecke aus blühenden und früchtetragenden Gehölzen angelegt werden. Holzlattenzäune sollten bis zu einer Höhe von max. 1,20m ausgeführt werden einschl. max. 0,2m Sockel. Bruchsteinmauern oder geputzte Mauerscheiben sind bis zu einer Höhe von max. 0,60m zulässig. Maschendraht ist nur zwischen den Grundstücken zulässig, dabei beträgt die Sockelhöhe max. 0,15m, die Zaunhöhe max. 1,50m. 4.0 Vorgärten und sonstige Freiflächen Die Vorgärten sind als Gartenfläche anzulegen. Die nicht überbauten und unbefestigten Grundstücksflächen sind einzugrünen. Eine Bepflanzung hat mit einheimischen Pflanzen zu erfolgen (s. Pflanzenwahlliste). 5.0 Stützmauern Sämtliche Stützmauern sind als Trockenmauern, unverputztem Natursteinmauerwerk, schalungsrauhen Betonmauern oder verputztem Mauerwerk auszubilden. Platten, Fliesen oder Kunststoffverkleidungen sind nicht zulässig. 6.0 Befestigte Flächen Befestigte Flächen in Erdgleiche, wie Stellplätze, Terrassen und Wege, sind mit wasserdurchlässigem Material anzulegen. Bereits bestehende Anlagen bleiben davon unberührt. 7.0 Geländegestaltung Der natürliche Geländeverlauf der Grundstücke ist grundsätzlich zu erhalten. Geländeveränderungen sind nur soweit zulässig, als diese im Zusammenhang mit der Erstellung der Gebäude zwingend erforderlich sind. Der Anschluss an das vorhandene natürliche Gelände der Nachbargrundstücke ist übergangslos herzustellen. 8.0 Unzulässige Anlagen Äußere Verwendung von glänzendem, profilierten oder geprägten Kunststoffleicht- oder Metallbaustoffen Gebäude in Leichtbauweise, z.b. Wellblechgaragen o.ä. 8

9 III. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME / SONSTIGES 1.0 Bodenfunde Sollten bei Bau- und Erschließungsarbeiten archäologische Funde festgestellt werden (Scherben, Knochen, auffällige Anhäufungen von Steinen, dunkle Erdverfärbungen, ist umgehend das Landratsamt, Untere Denkmalschutzbehörde, oder das Landesamt für Denkmalpflege in Speyer, Kleine Pfaffengasse 19, zu benachrichtigen. Diese Meldepflicht archäologischer Funde ist als Bedingung in die jeweilige Baugenehmigung aufzunehmen. 2.0 Schutz des Mutterbodens Gemäß 202 BauGB ist Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. Hinweis: Anfallender Erdaushub sollte im Baugebiet verbleiben (Massenausgleich, Geländemodellierung,...). IV. DIE FESTSETZUNGEN FÜR DIE BISHERIGE ABGRENZUNG DES BEBAUUNGSPLANES Die Festsetzungen für den vom Vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht betroffenen Teil des derzeit gültigen Bebauungsplans bleiben in der bisherigen Fassung unverändert erhalten. Für die Richtigkeit: Pirmasens, den (Oberbürgermeister) 9