Büroimmobilien München.

Transkript

1 PRIVATBANK PRIVATE IMMOBILIEN REAL ESTATE FUNDS & ASSET Büroimmobilien München. Marktbericht 2015/2016.

2 Inhalt. Münchner Büroimmobilienmarkt auf einen Blick...3 Daten & Fakten...4 Prognose I hre Ansprechpartner...9 ELLWANGER & GEIGER Real Estate...10 German Property Partners...11

3 Ein starkes Jahr in München. Die ungewöhnlich hohe Vermietungsleistung im vierten Quartal 2015 (zirka m² inkl. Eigennutzer) bescherte der bayerischen Landeshauptstadt ein beachtliches Gesamtergebnis für den Bürovermietungsmarkt. Der Flächenumsatz stieg von zirka m² im Vorjahr auf zirka m². Dies bedeutet nach durchschnittlichen Jahren wieder einen signifikanten Sprung über die m²-Marke und einen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr um gut 30 Prozent. Die Erwartungen zu Beginn des Jahres wurden damit deutlich übertroffen. Zentrum weiterhin beliebt. Viele Großabschlüsse und ein höherer Eigennutzeranteil Großabschlüsse waren in diesem Jahr deutlich häufiger zu verzeichnen als noch Insgesamt wurden im Flächensegment > m² im Jahr 2015 zirka m² umgesetzt. Das entspricht einer Steigerung von beeindruckenden 40 Prozent. Mit dem Spatenstich Ende November war das Strafjustizzentrum am Leonrodplatz als Eigennutzer der größte Abschluss des Jahres mit zirka m². Ebenfalls im vierten Quartal mietete der Computerund Softwarehersteller IBM zusätzliche m² in den HighLight Towers in der Parkstadt Schwabing an. Danach folgt der Eigennutzer Rohde & Schwarz mit ebenfalls rund m² in der Mühldorfstraße im Münchner Osten. Fast gleichauf rangieren die Teilmärkte Zentrum West mit etwa 21 Prozent und Stadt Nord mit zirka 20 Prozent auf den ersten beiden Plätzen. Der Teilmarkt Zentrum war mit zirka 14 Prozent wie erwartet wieder ein beliebter Standort. Bei der Branchenverteilung setzten sich die Computer- und IT-Unternehmen mit zirka m² an die Spitze. Mieten Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg gegenüber dem Vorjahr nur leicht um 3 Prozent auf 15,03 Euro/m² an, da die Mehrheit der Mietvertragsabschlüsse im Bereich 15,00 20,00 Euro/ m² getätigt wurde. In den am stärksten nachgefragten Teilmärkten stieg die Durchschnittsmiete deutlich an. Lediglich im Zentrum sank sie um zirka 3,00 Euro/m² ab. Dies ist auf die wenigen verfügbaren Flächen im Teilmarkt Zentrum Z und die im Vergleich zum Vorjahr wenigen großen Vermietungen über 35,00 Euro/m² zurückzuführen und korrespondiert mit dem Rückgang der Spitzenmiete um beinahe 6 Prozent auf derzeit 32,52 Euro/m². Leerstand und Flächenangebot Der Leerstand baute sich im Vergleich zum Vorjahr erheblich ab: von m² auf m². Betrug die Leerstandsquote im Jahr 2014 noch 5,8 Prozent, lag sie zum Jahresende 2015 nur noch bei 4,0 Prozent. Der Flächenbestand reduzierte sich ebenfalls, nämlich um etwa 1 Prozent auf m². Grund hierfür waren die vielen Umnutzungen von Bürogebäuden in Wohn- und Hotelgebäude sowie in Flüchtlingsunterkünfte. I 3

4 Daten & Fakten. Flächenumsatz in m Durchschnittsmieten Flächenumsatz nach Flächengröße in m 2 > m m m m m < 500 m Quelle der zwei Darstellungen: Research Ellwanger & Geiger Real Estate GmbH, Stand: I

5 9,76 5,77 % Flächenumsatz in m 2 nach Mietpreisniveau > 25 /m /m /m /m < 10 /m Umsatz nach Branchen Computer/IT/ Telekommunikation Freizeit/Bildung Berater/RaE/WP/StB Ingenieure/ Industriezulieferer Medien/Verlage Freizeit/Bildung 8,32 Sonstige Dienstleister Touristik/Verkehr Industrie/Forschung/Entwicklung Banken/Versicherungen/ Finanzdienstleistungen 10,19 Öffentliche Verwaltung Gesundheitswesen/ Pharma Bau/ Immobilien Handel/ Vertrieb Quelle der zwei Darstellungen: Research Ellwanger & Geiger Real Estate GmbH, Stand: I 5

6 Leerstände in m 2 und Leerstandsrate in % 4,0% 5,8% 6,8% 6,4% 8,4% ,0% ,0% ,4% ,8% ,2% ,7% Spitzen- und Durchschnittsmieten in /m 2 Spitzenmieten 14,50 15,50 15,00 14,80 13,90 14,20 14,20 14,90 15,10 14,58 15,03 29,00 29,50 30,50 32,00 29,00 28,00 30,00 32,00 32,50 34,44 32,52 Durchschnittsmieten 6 I Quelle der zwei Darstellungen: Research Ellwanger & Geiger Real Estate GmbH, Stand:

7 Teilmarktzahlen München Stadt Nord Stadt West Zentrum West Zentrum Nord Zentrum Süd Zentrum Ost Stadt Ost Stadt Süd Flächenumsatz in m 2 Mietpreisspanne in /m 2 Durchschnittsmieten in /m 2 Leerstandsrate in % Zentrum ,50 42,00 23,76 2,54 Zentrum Nord ,50 29,50 19,07 2,56 Zentrum Ost ,50 31,50 17,53 1,07 Zentrum Süd ,50 18,00 15,53 2,46 Zentrum West ,50 27,00 17,39 1,59 Stadt Nord ,50 27,50 16,26 2,49 Stadt Ost ,50 17,00 12,14 3,85 Stadt Süd ,00 15,50 11,22 6,85 Stadt West ,50 17,00 14,12 2,43 Umland ,50 13,50 10,82 12,4 Quelle: Research Ellwanger & Geiger Real Estate GmbH, Stand: I 7

8 Prognose Für 2016 erwarten wir auf dem Vermietungsmarkt eine stabile Nachfrage. Nachdem sich schon am Anfang des Jahres eine Handvoll Großabschlüsse in der Pipeline befinden, sollte es ein starker Jahresauftakt werden. Die Flächenknappheit in den Zentrumslagen wird dafür sorgen, dass sich viele Unternehmen am Stadtrand ansiedeln werden, nicht weil sie es wollen, sondern weil sie müssen. Dieser Effekt wird dazu führen, dass die Durchschnittsmiete ansteigt und die Spitzenmiete sich tendenziell eher etwas nach unten bewegen. Der Leerstand wird weiter sinken. Aufgrund der Flächenverknappung rechnen wir mit einem geringeren Umsatzergebnis als im Jahr 2015 und gehen von zirka m² aus. Quelle beider Darstellungen: Research ELLWANGER & GEIGER Real Estate GmbH, Stand: I

9 Ihre Ansprechpartner. ELLWANGER & GEIGER Real Estate ist Ihr kompetenter Ansprechpartner für die Vermarktung von Büroimmobilien. Jede Immobilie hat ihre ganz eigenen Anforderungen und bedarf somit individueller Lösungen. Auf Basis unserer detaillierten Markt- und Ortskennt- nisse sowie der langjährigen Erfahrung unserer Berater finden wir genau die richtige Strategie für Ihre Immobilie. Unser Team in München freut sich auf Sie. Tel.: 089/ Fax: 089/ Informationen im Internet: Björn Holzwarth Geschäftsführer Telefon 089/ Alexander Zigan Niederlassungsleiter München Telefon 089/ Dieter Mendl Senior Berater Bürovermietung Telefon 089/ Lisa Merkle Beraterin Bürovermietung Telefon 089/ Alina Geidel Beraterin Bürovermietung Telefon 089/ Carolin Fetzer Beraterin Bürovermietung Telefon 089/ Haftungshinweis: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durch geführten Ein schätzungen kann keine Haftung übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis. I 9

10 Entwicklungen 2015/2016 I 15 ELLWANGER & GEIGER Real Estate. ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Asset-Klasse Immobilie. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir dabei für Sie stets die Orientierung in den sich schnell verändernden Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft. Real Estate Konsequentes Research bildet die Basis für marktkonforme Standort-, Portfolio- und Wirtschaftlichkeitsanalysen. Daraus leiten wir Strategien ab, deren Ziel die Aktivierung von Ertrags- und Wirtschaftlichkeitspotenzialen ist. Neben umfangreichen Vermietungsdienstleistungen zählen das Projektconsulting und das Transaktionsgeschäft zu unseren Kernkompetenzen. Bei Immobilieninvestments verfolgen wir einen ganzheitlichen Consultingansatz: Angefangen bei der Entwicklung von Vermarktungsstrategien über die Aufarbeitung von Objektdaten bis zur Realisierung von Vermarktungspotenzialen sind wir Ihr starker Partner. Unsere Leistungen Research An- und Ver mietung von Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und Logistikflächen Investmentanalyse und -beratung Transaktionsbegleitung von Büro-, Einzelhandels-, Wohn-, Hotelsowie Industrie- und Logistikobjekten Funds & Assset Management Für institutionelle Anleger und professionelle Privatinvestoren entwickeln, konzipieren und managen wir maßgeschneiderte Immobilienanlageprodukte und Spezialfonds. Dabei setzen wir entsprechend den Anleger- und Produktanforderungen auf unterschiedliche Investmentvehikel: Spezial-AIF nach KAGB geschlossene Publikums-AIF nach KAGB luxemburgische Wertpapier und Spezialfonds (SICAV, SIF) individuelle Konstruktionen für Off-Shore-Investoren Unsere Fondsvolumen sind außerdem so gestaltet, dass damit Nischeninvestitionen und Einzelmandate realisiert werden können. Und wir achten auf eine überschaubare Anzahl von Investoren das ermöglicht uns eine individuelle Anlegerbetreuung während der gesamten Investitionszeit. Hierzu gehören selbstverständlich auch ein transparentes Berichtswesen durch Fondsreports mit detaillierter Berichterstattung sowie monatliche Finanz- und Statusberichte zu den Immobilienanlagen. Unsere Standorte Stuttgart Börsenplatz Stuttgart Telefon 0711/ Telefax 0711/ München Herzog-Rudolf-Straße München Telefon 089/ Telefax 089/ Unsere weiteren Publikationen Einzelhandelsmarktbericht Stuttgart Logistikmarktbericht Stuttgart Büromarktbericht Stuttgart Investmentmarktbericht Stuttgart, mit Marktkommentar München und zusätzliche Informationen erhalten Sie kostenfrei unter: gewerbeimmobilien@ellwanger-geiger.de oder 10 I

11 GERMAN PROPERTY PARTNERS: Lokale Kompetenz deutschlandweit. GERMAN PROPERTY PARTNERS, kurz GPP, ist ein neues bundesweites Immobiliennetzwerk im Gewerbebereich. Ziel der Partnerschaft ist es, in der jeweiligen Region die Kompetenz führender Immobilienunternehmen im Gewerbebereich in einem Netzwerk zu bündeln. Hierdurch können sich nationale und internationale Kunden deutschlandweit von einem Immobiliendienstleister beraten lassen und so parallel von der lokalen und der gemeinsamen nationalen Expertise profitieren. Kurz: ein Ansprechpartner für die Top-7-Immobilienmärkte der Republik. Optimales Leistungsportfolio für den Gewerbeimmobilienmarkt Unser Leistungsspektrum deckt sowohl Immobilien-Investments als auch die gewerbliche Vermietung ab. Für Investoren übernehmen wir deutschlandweit unter anderem den An- und Verkauf von Lager- und Logistikimmobilien. Dabei kann es sich um Einzelobjekte, aber auch um komplette Portfolios handeln. Durch den Bankenhintergrund der beiden Gründungspartner lohnt sich für Kunden bereits die Zusammenarbeit bei der Vorbereitung von Projektentwicklungen. Denn wir sind mit der Finanzbranche bestens vertraut. Zudem unterstützen wir bei der Suche nach Flächen: von Büroüber Einzelhandelsflächen bis hin zu Lager-/Logistik- und Industrieflächen mit uns haben Sie immer einen kompetenten Partner an Ihrer Seite. Erfahren Sie mehr von den Top-7-Gewerbeimmobilienstandorten in unseren kostenfreien GPP-Marktberichten unter: marktberichte Unsere Leistungen - Ihre Vorteile in den Top-7 Standorten vertreten hervorragende lokale und regionale Marktkompetenz gemeinsames Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro im Investmentbereich in 2015 Flächenumsatz von m² im Vermietungsbereich in gewerblichen Immobilienberatern mit einer einer durchschnittlichen Branchenzugehörigkeit von zehn Jahren München Stuttgart Frankfurt Köln Düsseldorf Berlin Hamburg I 11

12 ELLWANGER & GEIGER Real Estate GmbH Unternehmensgruppe ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers Herzog-Rudolf-Straße 1, München Tel.: 089/ , Fax: 089/ Amtsgericht Stuttgart, HRB , Geschäftsführer: Mario Caroli, Björn Holzwarth