Entwurf eines Gesetzes zur Begrenzung der Risiken des Kreditverkaufs (Kreditnehmerschutzgesetz)

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1 Deutscher Bundestag Drucksache 16/ Wahlperiode Gesetzentwurf des Bundesrates Entwurf eines Gesetzes zur Begrenzung der Risiken des Kreditverkaufs (Kreditnehmerschutzgesetz) A. Problem und Ziel NeueEntwicklungenimBankenrecht,unteranderemdieaufGrundderRichtlinien2006/48/EGund2006/49/EGaufalleKreditinstituteindenEU-MitgliedstaatenanwendbarenEigenkapitalvorschriftendesBaslerAusschussesfür Bankenaufsicht (BaselII),habendazugeführt,dassBankenKreditportfolien samtdendazugehörigensicherungsmittelnausgliedern,umeigenkapitalfür neuekreditengagementsfreizusetzen.nacherhebungenderdeutschenkreditwirtschaftsollenseitderbankenkrisedesjahres2002kreditforderungenin Höhevon35bis40Mrd.EuroaufdieseWeiseausplatziertwordensein.Die massivezunahmederabtretungvonkreditforderungenbzw.dieveräußerung derkreditverhältnisseimganzeneinschließlichderzursicherungbestellten GrundschuldenhateinenachhaltigeVerunsicherungderDarlehensnehmerhervorgerufen. DieEinräumungeinerSicherungsgrundschuldistfürdenGrundstückseigentümermitdemRisikoverbunden,dassderGläubigerausderGrundschuld vorgeht,obwohlerhierzunachdemsicherungsvertragnichtberechtigtist. GrundsätzlichwirdderEigentümervoreinerunberechtigtenInanspruchnahme ausdergrundschuldallerdingsdadurchgeschützt,dasserdemgläubigerbei dervollstreckungausdergrundschulddieeinredenausdemsicherungsvertrag entgegenhaltenkann.dieübertragungeinersicherungsgrundschuldvom ursprünglichengläubigeraufeinendrittenbirgtjedochdiegefahr,dassder DrittedieGrundschuldgutgläubigeinredefreierwirbt ( 1192Abs.1i.V.m. 1157Satz2desBürgerlichenGesetzbuchs BGB)undanschließendohne BerücksichtigungderzwischendemEigentümerunddembisherigenGläubiger bestehendensicherungsvereinbarungausdergrundschuldvorgehenkann.vor diesemhindergrundistdengenanntenrisikenentgegenzuwirken,diesichfür deneigentümerausderabtretungvonsicherungsgrundschuldenergeben können. AuchaufschuldrechtlicherEbene,imBereichdesDarlehensrechts,kannder VerkaufvonKreditenfürdenDarlehensnehmerzuBelastungenführen.Oftmals werdendiekredite gleichgültigobnotleidendodernicht anunternehmen ausgegliedert,dieaneinerfortführungderkundenbeziehungnichtinteressiert sindodernichtinteressiertseinkönnen,daihneneineentsprechendebankenaufsichtlichegenehmigungzurausgabevonkreditenfehlt.soweiteinkreditbzw. diekreditforderungansolcheunternehmenveräußertwird,mussderdarlehensnehmerdamitrechnen,dassseinkreditverhältnisschnellstmöglichabgewickeltwird.esbestehtdabeidiegefahr,dassderdarlehensnehmereinem

2 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode unangemessenendruckseitensdeskreditaufkäufersausgesetztwird.dasdarlehensrechtinseinerbisherigenformbietetdemdarlehensnehmerhiergegen keinen hinreichenden Schutz. B. Lösung EineLösungdesProblemsmusssowohldemSchutzbedürfnisderKreditnehmer alsauchdenberechtigteninteressenderkreditgebendenbankenrechnungtragen. Der Entwurf sieht hierzu Folgendes vor: 1192BGBwirddahingehendergänzt,dassdieEinredenausdemSicherungsvertragzwischendemEigentümerunddemursprünglichenGläubigerauchdem ErwerbereinerGrundschulddauerhaftentgegengehaltenwerdenkönnen.Er kannsomitnuruntereinhaltungderdortgetroffenenvereinbarungenundnicht auseinemhöherenbetragvollstrecken,alstatsächlichnochaufdiegesicherte Kreditforderung geschuldet wird. ImschuldrechtlichenBereichwirdsichergestellt,dassderKreditnehmermöglichstumfassendübereinenetwaigenVerkaufseinerForderungunterrichtet wirdunddurcheinenkreditaufkäufernichtunterzeitlichendruckgesetztwerdenkann.zudemwirdgeregelt,dasseinimmobiliardarlehensvertragwegen VerzugsvomDarlehensgläubigernurgekündigtwerdendarf,wennderDarlehensnehmereinebestimmteSchwelle einviertelderfüreinjahrgeschuldeten Leistungen überschreitet. C. Alternativen DurcheinenAusschlussderVeräußerungvonKreditenbzw.Kreditforderungen könnteeinesachgerechtelösungderproblematiknichterreichtwerden.die NotwendigkeitfürdieBanken,geradenotleidendeDarlehenauszuplatzieren, lässtsichangesichtsdesderzeitgeltendeneigenkapitalrechtsnichtleugnen.ein VerbotderVeräußerungwürdeKrediteerheblichverteuern.EinTeilderKreditnehmerkönnteeinenabtretungssicherenKreditaufGrundderhöherenZinsen nicht in Anspruch nehmen. D. Finanzielle Auswirkungen Keine Auswirkungen auf öffentliche Haushalte. E. Sonstige Kosten AufGrundderdieBankenbetreffendenEinschränkungenundVerpflichtungen mussmiteinergeringenerhöhungderkredit-undkreditnebenkostengerechnet werden. Eine genaue Bezifferung ist jedoch nicht möglich.

3 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 3 Drucksache 16/9447

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5 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 5 Drucksache 16/9447 Entwurf eines Gesetzes zur Begrenzung der Risiken des Kreditverkaufs (Kreditnehmerschutzgesetz) Vom Anlage 1 Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen: Artikel1 Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs DasBürgerlicheGesetzbuchinderFassungderBekanntmachungvom2.Januar2002 (BGBl.IS.42,2909,2003I S. 738), zuletzt geändert durch, wird wie folgt geändert: 1. Nach 488 wird folgender 488a eingefügt: 488a Besondere Pflichten beim Immobiliardarlehensvertrag (1)EinImmobiliardarlehensvertragisteinDarlehensvertrag,beidemdieZurverfügungstellungdesDarlehens vondersicherungdurcheingrundpfandrechtabhängig gemachtwird;dersicherungdurcheingrundpfandrecht stehtesgleich,wennvoneinersicherunggemäß 7 Abs.3bis5desGesetzesüberBausparkassenabgesehen wird. (2)IstbeieinemImmobiliardarlehensvertragfüreinen bestimmtenzeitraumvonmehralseinemjahreinfester Zinssatzvereinbart,soistderDarlehensnehmerdreiMonatevordemEndederZinsbindungaufderenAblaufund aufdiebestimmungendes 489Abs.1Nr.1undAbs.3 intextformhinzuweisen.unterbleibtderhinweis,muss derdarlehensnehmerdenablaufderzinsbindungnicht gegensichgeltenlassen.erfolgtderhinweisverspätet, mussderdarlehensnehmerdenablaufderzinsbindung erstdreimonatenachzugangdeshinweisesgegensich geltenlassen.diesätze1bis3geltenentsprechendbei einer vereinbarten Beendigung des Kreditvertrages. (3)BeabsichtigtderDarlehensgeber,denDarlehensvertragodereinzelneForderungenausdiesemaneinen Drittenzuübertragen,sohaterdiessowiedieKontaktdatendesneuenGläubigersdemDarlehensnehmerunmittelbarvorVertragsschlussmitzuteilen.Diesgiltnicht, wennderursprünglichedarlehensgebermitdemeinverständnisdeszessionarsgegenüberdemdarlehensnehmernachwievoralsdarlehensgeberauftrittoderwenn derwechseldesdarlehensgebersaufgrundumwandlungsrechtlichervorschriftenerfolgtundanderumwandlungausschließlichrechtsträgerbeteiligtsind,die der deutschen Kreditaufsicht unterliegen. (4)VondieserVorschriftdarfnichtzumNachteildes Darlehensnehmersabgewichenwerden;siefindetauch Anwendung,wennsiedurchanderweitigeGestaltung umgangen wird. 2. Nach 489 wird folgender 489a eingefügt: 489a Gesamtfälligstellung von Teilzahlungsdarlehen bei Immobiliardarlehensverträgen (1)WegenZahlungsverzugsdesDarlehensnehmers kannderdarlehensgebereinenimmobiliardarlehensvertragbeieinemdarlehen,dasinteilzahlungenzutilgen ist, nur kündigen, wenn 1.derDarlehensnehmermiteinemBetrag,dermindestenseinemViertelderfüreinJahrgeschuldetenLeistungen entspricht, in Verzug ist und 2.derDarlehensgeberdemDarlehensnehmererfolglos einevierwöchigefristzurzahlungdesrückständigen BetragsmitderErklärunggesetzthat,dasserbei NichtzahlunginnerhalbderFristdiegesamteRestschuld verlange. DerDarlehensgebersolldemDarlehensnehmerspätestensmitderFristsetzungeinGesprächüberdieMöglichkeiten einer einverständlichen Regelung anbieten. (2)VondieserVorschriftdarfnichtzumNachteildes Darlehensnehmersabgewichenwerden,soferndieser Verbraucherist;siefindetauchAnwendung,wennsie durch anderweitige Gestaltung umgangen wird. 3. Dem 490 Abs. 3 wird folgender Satz angefügt: EinwichtigerGrund,derdenDarlehensnehmereines ImmobiliardarlehensvertrageszurKündigungnach 314 berechtigt,liegtinsbesonderevor,wennderdarlehensgeber 1.seineTreue-oderVertragspflichtengegenüberdem DarlehensnehmeroderdemSicherungsgebererheblich und nachhaltig verletzt oder 2.besonderewirtschaftlicheInteressendesDarlehensnehmers missachtet Abs. 1a Satz 2 wird aufgehoben. 5. Nach 1192 Abs. 1 wird folgender Absatz 1a eingefügt: (1a)IstdieGrundschuldzurSicherungeinesAnspruchsverschafftworden (Sicherungsgrundschuld), könneneinreden,diedemeigentümeraufgrunddes SicherungsvertragsmitdembisherigenGläubigergegen diegrundschuldzustehenodersichausdemsicherungsvertragergeben,auchjedemerwerberdergrundschuld entgegengesetztwerden; 1157Satz2findetinsoweit keineanwendung.imübrigenbleibt 1157unberührt.

6 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode Artikel 2 Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche DemArtikel229desEinführungsgesetzeszumBürgerlichenGesetzbucheinderFassungderBekanntmachung vom21.september1994 (BGBl.IS.2494,1997IS.1061), daszuletztdurch geändertwordenist,wirdfolgender 18 angefügt: 18 Übergangsvorschrift zum Kreditnehmerschutzgesetz vom [einfügen: Datum der Bekanntmachung] 1192Abs.1adesBürgerlichenGesetzbuchsinderFassungdesKreditnehmerschutzgesetzesistnichtanzuwenden, soweiteinredenausdersicherungsvereinbarungbereits durchgutgläubigeneinredefreienerwerbvordem [einfügen:tagdesinkrafttretensdeskreditnehmerschutzgesetzes] erloschen sind. Artikel 3 Inkrafttreten DiesesGesetztrittamTagnachderVerkündunginKraft.

7 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 7 Drucksache 16/9447 Begründung A. Allgemeines FürDarlehensnehmerundGrundstückseigentümeralsSicherungsgeberkönnensichausdemVerkaufvonDarlehensforderungenundausderÜbertragungderzurSicherungder KreditedienendenSicherungsgrundschuldenRisikenergeben.ÄnderungenimEigenkapitalrechtderBankenhabenin denvergangenenjahrendazugeführt,dassderverkaufvon DarlehensforderungeneinschließlichderÜbertragungder zursicherungderkreditedienendensicherungsgrundschuldenmassivzugenommenhat.betroffenhiervonsindauch nichtnotleidendekredite.dieausgliederungvonkrediten istfürdendarlehensnehmervorallemdannmitrisikenverbunden,wenndererwerberaneinerfortführungderkundenbeziehungnichtinteressiertistundbeabsichtigt,daskreditverhältnisschnellstmöglichabzuwickeln.insoweitmuss Sorgedafürgetragenwerden,dassvertragstreueDarlehensnehmerdurchKreditaufkäufernichtunterunangemessenen Druckgesetztwerdenkönnen.AngesichtsdesstarkenzahlenmäßigenAnstiegsderÜbertragungvonSicherungsgrundschuldenisteszudemgeboten,densichspeziellhierausfürdenSicherungsgeberergebendenbesonderenRisiken durchgesetzgeberischemaßnahmenentgegenzuwirken.vor allemistsicherzustellen,dassvertragstreuedarlehensnehmernichtdergefahrausgesetztwerden,ihrzursicherung deskreditseingesetztesgrundstückinfolgederübertragungdersicherungsgrundschuldzuverlieren,obwohlsie diegesicherteforderungstetsordnungsgemäßbedient haben.dieswirddurchänderungenimdarlehensrechtund den neuen 1192 Abs. 1a BGB-E erreicht. 1.DieÄnderungenimBereichdesSchuldrechtsbetreffen dasgesamtedarlehensrechtundbeschränkensichnicht auf das Verbraucherdarlehensrecht. a)sosehendieänderungeninsbesonderefolgendes vor: EinImmobiliardarlehensvertragdarfwegenVerzugsvomDarlehensgebernurgekündigt (insgesamtfälliggestellt)werden,wennderdarlehensnehmereinebestimmteschwelle einviertelder füreinjahrgeschuldetenleistungen überschreitet.diesentsprichtbisherohnehinderpraxisder meistenbankenundsollnunmehrjedochimbürgerlichen Gesetzbuch verankert werden. EinDarlehensgebermussbeiImmobiliardarlehensverträgenkünftigrechtzeitigaufdenAblauf desdarlehensvertragesbzw.aufdenablaufder Zinsbindungsfristhinweisen.Anderenfallskann derdarlehensnehmerdasdarlehenzudenalten Konditionenfortsetzen.DiesträgtderTatsache Rechnung,dassderAblaufderZinsbindungsfristeninVergessenheitundderDarlehensnehmerdadurchbeiderEntscheidungfüreineAnschlussfinanzierunginZeitnotgeratenkann.Durchdie Neuregelungsollsichergestelltwerden,dasser ausreichendzeitzureinholungvonalternativangebotenhat.imfalledesverkaufsvonkreditforderungenistdiesesproblemnochdrängender, insbesonderedann,wennderaufkäuferüberkeinevollbanklizenzverfügtundsomiteinenkredit nichtausgebendarf.hieristderdarlehensnehmer daraufangewiesen,vondritterseiteeineanschlussfinanzierung zu bekommen. DerDarlehensgeberistindiesemBereichkünftig auchverpflichtet,seineabtretungsabsichtdem Darlehensnehmer anzuzeigen. FürdenDarlehensnehmerliegtdanneinwichtiger GrundzurKündigungdesDarlehensvertrages ohnezahlungeinervorfälligkeitsentschädigung vor,wennderdarlehensgeberseinetreueodervertragspflichtengegenüberdemdarlehensnehmeroderdemsicherungsgebererheblichund nachhaltigverletzt.gleichesgiltinanlehnungan demurteildesolgkarlsruhevom25.juni2001 (9U143/00,NJW-RR2001,1492f.),wennder KreditgeberbesonderewirtschaftlicheInteressen des Kreditnehmers nicht beachtet. MachtervondemSonderkündigungsrechtGebrauch,mussdemDarlehensnehmerjedochklar sein,dassdernochoffenedarlehensbetragsofort undvollständigzurückzuzahlenist.vondermöglichkeitkönnensomitnurdarlehensnehmergebrauchmachen,dieaufdemfreienmarkteineentsprechende neue Finanzierung erhalten. b)darlehensnehmerundsicherungsgeberkönnenauseinanderfallenunddereninteressenimeinzelfall durchausdivergieren.dennochstehendierechteaus denneuregelungenimdarlehensrechtausschließlich demdarlehensnehmerzu.inwieweiterdieseauchim SinnedesSicherungsgebersauszuübenhat,ergibt sichausderentsprechendenausdrücklichenoderkonkludentensicherungsabredezwischendarlehensnehmer und Sicherungsgeber. 2.BesonderswichtigistderSchutzderSicherungsgeber voreinermissbräuchlichenverwendungderzursicherung der Kredite bestellten Grundschulden: a)diegrundschuldstelltnach 1191Abs.1BGBeine abstraktegrundstücksbelastungdar.siesetzt anders alsdiehypothek keineforderungvoraus,deren Sicherungsiedient.InderPraxiswerdenGrundschuldenallerdingsfastausschließlichzurSicherungvon Forderungenbestellt ( Sicherungsgrundschulden ). AuchSicherungsgrundschuldensindabstraktundin ihrementstehenundfortbestehennichtvondergesichertenforderungabhängig (nichtakzessorisch).sie sindfürdensicherungsnehmerdeshalbvorteilhafter alsdieakzessorischehypothek.sokannetwabeider GrundschuldderKreisdergesichertenForderungen ohnerangverlustdergewährtensicherheitausgewechseltodererweitertwerden.zudemmussder SicherungsnehmerwegenderSelbständigkeitder GrundschulddasBestehenunddieHöhedergesichertenForderungbeiderDurchsetzungderGrundschuld nichtbeweisen.vordiesemhintergrundhatdiesicherungsgrundschuldbeidersicherungvonbankkrediten die früher übliche Sicherungshypothek verdrängt.

8 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode DieVerknüpfungderGrundschuldmitdergesichertenForderunggeschiehtinderWeise,dassder GrundstückseigentümermitdemGläubigereinen schuldrechtlichensicherungsvertragschließt,wonach dergläubigernurimrahmendesvereinbartensicherungszwecksvondergrundschuldgebrauchmachen darf.demgläubigerwirddabeidiestellungeines treuhänderischensicherungsnehmerseingeräumt.er besitztnachaußendierechtsmacht,diezahlungeiner GeldsummeausdembelastetenGrundstückzu verlangenunddiezwangsvollstreckungindasgrundstückzubetreiben.iminnenverhältnisisterjedoch schuldrechtlichverpflichtet,dieserechtsmachtnur nachmaßgabedessicherungsvertragsauszuüben.die EinräumungeinerSicherungsgrundschuldistfürden GrundstückseigentümermitdemRisikoverbunden, dassdergläubigerausdergrundschuldvorgeht, obwohlerhierzunachdemsicherungsvertragnicht berechtigtist.grundsätzlichwirddereigentümervor einerunberechtigteninanspruchnahmeausdergrundschulddadurchgeschützt,dasserdemgläubigerdie EinwendungenausdemSicherungsvertragentgegenhaltenkann.ErkannzumBeispielimWegeeiner Vollstreckungsgegenklageeinwenden,derSicherungsvertragstehedemVorgehenausderSicherungsgrundschuldentgegen,weildiegesicherteForderung nochnichtfälligoderzwischenzeitlicherloschensei. DerSchutzdesGrundstückseigentümersgegeneine unberechtigteinanspruchnahmeausdersicherungsgrundschuldkannjedochunzureichendsein,wenndie SicherungsgrundschuldvomursprünglichenGläubiger auf einen Dritten übertragen wurde. DieÜbertragungeinerSicherungsgrundschuldvom ursprünglichengläubigeraufeinendrittenführt grundsätzlichnichtzumverlustdereinredendes EigentümersausdemSicherungsvertrag.Nach 1192Abs.1i.V.m. 1157Satz1BGBkönnen Einreden,diedemEigentümeraufGrunddesRechtsverhältnisseszwischenihmunddembisherigenGläubigerzustehen,demErwerberentgegengesetztwerden.Diesgiltabernurdann,wenndieEinredenim GrundbucheingetragenoderdemErwerberimZeitpunktderÜbertragungbekanntwaren ( 1192Abs.1 i.v.m. 1157Satz2, 892Abs.1BGB).Sinddiese Voraussetzungennichterfüllt,wirddieGrundschuld gutgläubigeinredefreierworbenunddererwerber kannohnerücksichtaufdiezwischendemeigentümerunddembisherigengläubigerbestehendesicherungsabredeausihrvollstrecken.dieanforderungenandieeinengutenglaubenausschließende KenntnisdesErwerberssindhoch.DieRechtsprechungdesReichsgerichts (vgl.rgz91,218),wonach dererwerbereinergrundschuldhinsichtlichetwaiger EinredenausdemSicherungsvertragnichtgutgläubig sei,wennerwisse,dassdergläubigerdiegrundschuldvomeigentümerzusicherungszweckenerhaltenhabe,istzwischenzeitlichüberholt.nachständigerrechtsprechungdesbundesgerichtshofsistder Erwerbernurbösgläubig,wennerdenSicherungszweckderGrundschuldgekanntundzusätzlichgewussthat,dassdiegesicherteForderungnichtbestand odereinredebehaftetwar.erforderlichistdanach positivekenntnisdeskonkreteneinredetatbestands; esreichtnichtaus,dassdererwerbermiteinreden ausdemsicherungsvertraghätterechnenmüssen (vgl.bghz103,72 <81f.>).DerNachweisderpositivenKenntnisdesErwerbersvomEinredetatbestand wirdvomgrundstückseigentümerinderpraxiskaum zuführensein.diesgiltinsbesonderedann,wenneine Sicherungsgrundschuld mehrfach abgetreten wurde. EineweitereSchutzlückefürdenGrundstückseigentümerergibtsichimFallderÜbertragungderSicherungsgrundschulddaraus,dasserdemErwerbernach derrechtsprechungdesbundesgerichtshofs (vgl. BGHZ85,388 <390f.>)nurdiejenigenEinredenentgegensetzenkann,derenTatbestandimZeitpunktdes Übergangsbereitsvollständigverwirklichtwar.ErfülltalsoderEigentümerdiegesicherteForderung durchleistungandenbisherigengläubiger,nachdem dieserdiesicherungsgrundschuldaufeinendritten übertragenhat,kanndemerwerberdergrundschuld daserlöschendergesichertenforderungnichtentgegengehaltenwerden,dadieseeinredeerstnach Übergang der Grundschuld verwirklicht wurde. b)dasgeltenderechtbietetkeineausreichendenmöglichkeitenfüreinenangemessenenschutzdes GrundstückseigentümersbeiÜbergangderSicherungsgrundschuldaufeinenDritten.DerGrundstückseigentümerkanninsbesonderenichtdarauf verwiesenwerden,dassesihmfreistehe,demsicherungsnehmeranstelleeinersicherungsgrundschuld einehöchstbetragshypothek ( 1190BGB)bzw.eine Sicherungshypothek ( 1184,1185BGB)zubestellen.Wiebereitsausgeführt,sindHypothekenfürden SicherungsnehmerwenigervorteilhaftalsSicherungsgrundschulden.Eskanndahernichtdavonausgegangenwerden,dassKreditgeberHypothekenzuden gleichenbedingungenalssicherungsmittelakzeptierenwerdenwieeinegrundschuld.diemöglichkeit, mitdemsicherungsnehmerdieunabtretbarkeitder GrundschuldzuvereinbarenunddieseVereinbarung imgrundbucheintragenzulassen,dürfteinderpraxis vorallemgegenüberkreditinstitutennurschwerdurchsetzbarsein.jedenfallshättediesevorgehensweise eineerheblicheverteuerungdesgesichertenkredits zurfolge,dademsicherungsnehmerdiemöglichkeit genommenwürde,notleidendgewordenekreditemitsamtderzugehörigensicherungsgrundschuldzum ZweckderRealisierungderForderungabzutreten.In allerregelwirdesdemgrundstückseigentümerauch nichtmöglichsein,einengutgläubigeneinredefreien ErwerbderSicherungsgrundschulddurchEintragung voneinredenimgrundbuchzuverhindern.dersicherungszweckdergrundschuld,dasbesteheneines SicherungsvertragesoderdiegesicherteForderung stellenalleinnochkeineeinredendarundsinddementsprechendimgrundbuchnichteintragbar (vgl. BGH,Urteilvom30.April1985 XZR34/84,NJW 1986,53,54).EintragbarsinddagegenausdemSicherungsvertragbereitsentstandenekonkreteEinredengegendieGrundschuld,etwadieEinrededesErlöschens dergesichertenforderung.tatsächlichistdieeintragungderartigereinredenjedochkaumpraktikabel.es liegtaufderhand,dassetwadersicherungsgeber,der

9 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 9 Drucksache 16/9447 einenimmobilienkreditüberjahreinkleinenratenzurückführt,nichtbeijederteilzahlungdieeinrededes TeilerlöschensdergesichertenForderungimGrundbuch zur Eintragung bringen kann. EinausreichenderSchutzergibtsichschließlichauch nichtdaraus,dassdemgrundstückseigentümerschadenersatzansprüchegegendenursprünglichengläubigerzustehenkönnen,wenndiesertreuwidrigüber diesicherungsgrundschuldverfügt.insbesondere kannhierdurchderverlustdeseigentumsandemzu SicherungszweckeneingesetztenGrundstücknicht abgewendet werden. c)umdengrundstückseigentümervordenbesonderen RisikenderÜbertragungderSicherungsgrundschuld zuschützen,istdafürsorgezutragen,dasser wiein 1192Abs.1i.V.m. 1157Satz1BGBgrundsätzlichvorgesehen diesichausdemsicherungsvertrag ergebendeneinredengegendiegrundschuldauchjedemerwerberentgegenhaltenkann.dadiemöglichkeitdesgutgläubigeneinredefreienerwerbsnach 1192Abs.1i.V.m. 1157Satz2BGBzueinem fürdengrundstückseigentümerinderpraxiskaumzu verhinderndenverlustseinereinredenführt,istesgeboten,dengutgläubigeneinredefreienerwerbinsoweit auszuschließen. DerAusschlussdesgutgläubigeneinredefreienErwerbshinsichtlichderEinredenausdemSicherungsvertragistauchmitBlickaufdieInteressendes ErwerbersderSicherungsgrundschuldvertretbar. GrundschuldenwerdeninderPraxisfastausschließlichzurSicherungvonForderungenbestellt.Dem Erwerberkannesdaherzugemutetwerden,vordem ErwerbderGrundschuldzuprüfen,obundinwelcher HöheeinedurchdieGrundschuldgesicherteForderungbesteht.IndenbesondershäufigenFällendesErwerbsvonSicherungsgrundschuldenimRahmendes Kreditverkaufs durcheinebank,wirddererwerber diehöheausstehenderdarlehensforderungenschon imhinblickaufdenzuvereinbarendenkaufpreisgenaufeststellen.zudemkanndererwerberschadenersatzansprüchegegendenveräußerergeltendmachen, wennervondiesemhinsichtlichetwaigereinreden gegen die Sicherungsgrundschuld getäuscht wurde. DerAusschlussdesgutgläubigeneinredefreienErwerbshinsichtlichderEinredenausdemSicherungsvertragführtnichtdazu,dassdieSicherungsgrundschuldimErgebnisderSicherungshypothek ( 1184,1185BGB)gleichgestelltwürde.Vielmehr bleibendieobenbereitsgenanntenvorteileder GrundschuldgegenüberderHypothekfürdenSicherungsnehmer bestehen. Zu Absatz 1 B. Zu den einzelnen Vorschriften Zu Artikel 1 (ÄnderungdesBürgerlichenGesetzbuchs) Zu Nummer 1 ( 488a neu) DieDefinitiondesImmobiliardarlehensvertrageserfolgtebislangin 492Abs.1aSatz2BGB,undwaraufVerbraucher- darlehensverträgebeschränkt.danunmehrallgemeinere- gelungenfüralleimmobiliardarlehensverträgegeschaffen werdensollen,isteserforderlich,diedefinitionausdembereichdesverbraucherdarlehensvertrages ( 491ff.BGB) herauszunehmenundimallgemeinendarlehensrechtvorzunehmen.inhaltlicheveränderungenergebensichdaraus,abgesehenvonderbeschränkungaufverbraucherverträge,nur insofern,alsausderdefinitiondasmerkmalderüblichkeitder Darlehens-oderZwischenfinanzierungsbedingungenentfällt. DadurchwirddieNotwendigkeiteinergegebenenfallskomplexenWürdigungderDarlehensbedingungenalsVoraussetzung der Hinweispflicht aus Absatz 2 vermieden. Zu Absatz 2 DurchdieGesetzesänderungsollsichergestelltwerden,dass sichderdarlehensnehmerrechtzeitigvorablaufderzinsbindungsfristbzw.dervertraglichvorgesehenenbeendigung desdarlehensvertragesumeineentsprechendeanschlussfinanzierungkümmernkann.diesistnichtnurimbereich derverkauftendarlehensforderungenerheblich,beidiesen jedochbesondersbedeutsam.soweiteindarlehensaufkäufer aufgrundderfehlendenerlaubnisnach 32desGesetzes überdaskreditwesen (KWG)keineneuenKrediteausgeben bzw.diebestehendeforderungauchnichtveränderndarf, mussderdarlehensnehmerdavonausgehen,dasserkein Folgeangeboterhaltenwird.InsoweitsollihmderHinweis dazudienen,dassersichübereineentsprechendeanschlussfinanzierungbeieinemanderendarlehensgeberrechtzeitig informierenkann.sanktionfürdasunterbleibenist auf WunschdesDarlehensnehmers einefortgeltungdes DarlehensvertragesinseinerbisherigenFormundzuden bisherigenbedingungen.derdarlehensgeberkanneinen unterlassenenhinweisjedochnachholenundsich mitzeitlicherverzögerung dersanktionsfolgenwiederentledigen. Zu Absatz 3 DurchdieAnzeigepflichtsollgewährleistetwerden,dassder DarlehensnehmernichtvoneinerAbtretungseinerForderungbzw.einemVerkaufseinesKreditvertrages (soweiterin demursprünglichenkreditvertraghierzubereitsseine Zustimmungerteilthat)überraschtwird.Ersolldamitauch Gelegenheiterhalten,dieSeriositätseinesneuenKreditgebersabzuklären.DerDarlehensgeberhateinebevorstehende Übertragungmitzuteilen,wennseineÜbertragungsabsichtin konkretenvertragsverhandlungenmiteinemübernahmeinteressentensoweitniederschlaggefundenhat,dassein Vertragsabschlussunmittelbarbevorsteht.Davonistauszugehen,wennderKaufvertraginzweibisdreiWochen Rechtswirksamkeit entfaltet. EineAnzeigepflichtbestehtnicht,wenndassogenannteServicingvollständigbeimbisherigenDarlehensgeberverbleibt, dieseralsoweiterhingegenüberdemdarlehensnehmeralsalleinigervertragspartnerauftritt.eineanzeigepflichtbesteht auchdannnicht,wennfusionenodersonstigeumwandlungsrechtlichevorgängezwischenbankenstattfindenundhieran ausschließlichrechtsträgerbeteiligtsind,diederdeutschen Kreditaufsicht unterliegen. Zu Absatz 4 Derneue 488aBGBsollunabdingbarsein.EineAbweichungoderUmgehung gleichobinallgemeinengeschäftsbedingungenoderinindividualklauseln wäreinso-

10 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode weitnichthinnehmbar.daeinedem 506BGB entsprechenderegelungzurunabdingbarkeitfehlt,istsie hier gesondert aufzunehmen. Zu Nummer 2 ( 489a neu) DieRegelunglegtdieVoraussetzungenfürdieGesamtfälligstellungeinesImmobiliardarlehensvertragsfest.DieVorschriftistan 498BGBangelehnt,welcherjedochgemäß seinemabsatz3fürimmobiliardarlehensverträgenichtgilt. AuchimBereichderImmobiliardarlehensverträgeerscheint essachgerecht,einegesamtfälligstellungnichtbereitsbei VerzugmiteinereinzigenZahlungzuzulassen.InsoweitgeltensomitfürdieGesamtfälligstellungbeiImmobiliardarlehensverträgendieVoraussetzungendes 489aBGB-E, gleichgültigobeinverbraucherodereinunternehmerdarlehensnehmerist.dieregelungunterscheidetsichinsoweit vonderdes 498BGBalsesnuraufdenVerzugmiteinem VierteldeszuzahlendenJahresbetrages,nichtjedochaufdas VerhältniszumGesamtkreditvolumenankommt.DieseweitereSchrankewärebeiImmobiliardarlehensverträgenauf GrundderoftmalssehrhohenDarlehensbeträgenichtsachgerecht.Umzuerreichen,dassunabhängigdavon,obder DarlehensnehmerganzeRatennichtzahltodernurTeilevon Ratenschuldigbleibt,stetseinnennenswerterZahlungsrückstandVoraussetzungderKündigungist,erscheintdie reinbetragsmäßigeanknüpfunganeinenbruchteilderin einemjahranfallendenteilzahlungensinnvoll.diesegestaltungknüpftanbereitsvonmehrerengeldinstitutenin den Kreditbedingungen verwendete Bestimmungen an. Derneue 489aBGBsollunabdingbarsein,soweitesum diegesamtfälligstellungeinesimmobiliardarlehensgeht, das einem Verbraucher gewährt wurde. Zu Nummer 3 ( 490 Abs. 3 Satz 2 neu) Nach 314BGBkanneinDauerschuldverhältnisauswichtigemGrundgekündigtwerden.EinwichtigerGrundliegt vorbeitatsachen,dieunterberücksichtigungallerumständeundunterabwägungderbeiderseitigeninteressendie FortsetzungdesVertragsfürdenKündigendenunzumutbar machen.einverschuldendesanderenteilsistwedererforderlichnochausreichend (vgl.bghz41,104 <108>,BGH, Urteilvom17.Dezember1998 IZR106/09,NJW1999, 1177).MitdenRegelbeispielensolldenParteiendesImmobiliardarlehensvertragesunddenGerichteneineAuslegungshilfe an die Hand gegeben werden. ImImmobilardarlehensrechtbestehenbesondereVertragsundTreuepflichtendesDarlehensgebersgegenüberdem Darlehensnehmer,diesichausderweitreichendenSicherung desdarlehensgebersergeben.durchdielangfristigebeziehungmitderbankunddiehingabevonwerthaltigensicherheitenverbundenmitdermöglichkeit,vondieseneffektiv undschnellgebrauchzumachenundhierbeinur schuldrechtlichbeschränktzusein,isteinimmobiliardarlehensvertragvonerhöhtemvertrauenundbesonderer Loyalitätgekennzeichnet.GeradeindiesemBereichdes ZivilrechtskanndaherdieZerstörungdesVertrauensverhältnissesodereinilloyalesVerhaltenGrundfüreineaußerordentliche Kündigung sein. DiedreiTatbeständesindnichtaufdenKreditverkaufbeschränkt,imZusammenhangmitdiesemjedochbesonders naheliegend.siekönnendurchausauchgemeinsamerfüllt werden.alsbesonderheitistzubeachten,dasssichderzur KündigungberechtigendewichtigeGrundauchauseiner VerletzungderRechteeinesDritten,nämlichdemmitdem DarlehensnehmergegebenenfallsnichtidentischenSicherungsgeber, ergeben kann. EineerheblicheVertrags-oderTreuepflichtverletzunggegenüberdemDarlehensnehmerliegtnichtbereitsdannvor, wenneinordnungsgemäßbedienterdarlehensvertragohne Weiteresveräußertwird,auchwennderDarlehensnehmer keinenanlasszuzweifelnanseinererfüllungswilligkeit gegebenhat.aucheineabtretunganeinenicht-bankbzw. einenausländischeninvestorundeindamiteinhergehender WegfallbankenaufsichtlicherKontrollealleingenügtnicht füreinsonderkündigungsrecht,kannaberzusammenmit weiterenumständenalsunzumutbaregefährdungvonvermögensinteressendesdarlehensgebersunddamitalserheblicheundnachhaltigetreue-odervertragspflichtverletzung gewertetwerden.esmüssenalsoalleumständedeseinzelfallsberücksichtigtwerden.sokannetwaauchdietatsache, dassdasdarlehenkurzvorablaufderzinsbindungsfristan einenzessionarabgetretenwird,dernichtübereinebanklizenzzurausgabeneuerkrediteverfügt,einsonderkündigungsrechtrechtfertigen.denndamitwirddemdarlehensnehmereineumschuldunginknapperzeitförmlich aufgezwungen. ImBereichdesImmobiliardarlehensvertragsbegründetder SicherungsvertragregelmäßigaucheinTreuhandverhältnis zwischendemsicherungsgeber,dernichtnotwendigerweise mitdemdarlehensnehmeridentischist,unddemdarlehensgeberalssicherungsnehmer.mansprichtindiesembereich daherauchvondergrundschuldalseinemfiduziarischensicherungsmittel.einausflussdiesestreuhandverhältnisses istes,dassderdarlehensgeberdiegrundschuldnurabtreten darf,wennderneuegläubigerindiepflichtenausdem Sicherungsvertrageintrittbzw.dieseübernimmt.Diesmuss ineinerweisegeschehen,dieesdemsicherungsgebererlaubt,seineansprücheunmittelbargegendenneuengläubiger geltend zu machen. EineerheblicheVerletzungderTreuepflichtenistdeshalb unteranderemdanngegeben,wenndersicherungsnehmer diezursicherungbestelltegrundschuldabtritt,ohneausreichenddafürsorgezutragen,dassderneuegläubigeralle PflichtenausdemSicherungsvertragübernimmt.DerSicherungsgeberläufttrotzderNovellierungdes 1192BGBin diesemfallgefahr,dassgegenihnvollstreckungsmaßnahmeneingeleitetwerden,denenermiteinerklagenach 767 ZPO begegnen muss. EineMissachtungderbesonderenwirtschaftlichenInteressendesDarlehensnehmerskanndarinliegen,dasseinevom DarlehensnehmererkennbargewünschteberechtigteStreuungseinerKreditengagementsdurchAbtretungenaufgehobenwird.EinsolcherFalllagdemUrteildesOLGKarlsruhe vom25.juni2001 (a.a.o.)zugrunde;hierwurdeunter Heranziehungdes 314BGBeinSonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers bejaht. Einschuldhaftes,insbesonderevertragswidrigesVerhalten desdarlehensnehmersschließtseinkündigungsrechtnicht aus,istjedochbeiderabwägungdergesamtumständemaßgeblich zu berücksichtigen. EineVorfälligkeitsentschädigungistbeidervorzeitigen Kündigungnichtzuleisten,dadieUrsachefürdieKündi-

11 Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode 11 Drucksache 16/9447 gungvomdarlehensgebergesetztwurdeundeinedarauf gründende Vertragsstrafe unbillig wäre. Zu Nummer 4 ( 492 Abs.1a Satz 2) DieStreichungisteineFolgederDefinitiondesImmobiliardarlehensvertragsimneuen 488aAbs.1BGB.Diedort vorgesehenemodifizierungderdefinitionsollauchfürden Anwendungsbereichdes 492Abs.1aBGBübernommen werden, weil sie auch hier Auslegungszweifel beseitigt. Zu Nummer 5 ( 1192 Abs.1a neu) 1192Abs.1aSatz1BGB-Eenthälteineden 1157BGB ergänzendesonderregelunghinsichtlichdesfortbestehens dereinreden,diedergrundstückseigentümeraufgrunddes SicherungsvertragsgegendieInanspruchnahmeauseiner Sicherungsgrundschuld erheben kann. DieSicherungsgrundschuldistbisherin 1191ff.BGB nichtdefiniert.zurbezeichnungdersicherungsgrundschuld wirdin 1192Abs.1aSatz1Halbsatz1BGB-Eandie Formulierungdes 216Abs.2Satz1BGBangeknüpft.In Abweichungvon 1157Satz1BGBwirdgeregelt,dassder GrundstückseigentümerdemErwerberderSicherungsgrundschuldnichtnurdiejenigenEinredenausdemSicherungsvertragentgegensetzenkann,derenTatbestandimZeitpunktdesÜbergangsbereitserfülltwar.Nachder NeuregelungkönnengegendieInanspruchnahmeausder SicherungsgrundschuldvielmehrauchdiejenigenEinreden erhobenwerden, diesichausdemsicherungsvertragergeben,diealsoimzeitpunktdesübergangsdersicherungsgrundschuldimsicherungsvertragbereitsbegründet waren,derentatbestandabererstspätervollständigverwirklicht wurde. Einreden,diedemGrundstückseigentümeraufGrunddesSicherungsvertragsmitdembisherigenGläubigergegendie Grundschuld zustehen (imzeitpunktdesübergangsalso bereitsverwirklichtwaren),sindzumbeispieldieeinreden dernichtvalutierung,desvollständigenoderteilweisenerlöschensdergesichertenforderungvorderübertragungder GrundschuldoderdieEinredederfehlendenFälligkeitder gesichertenforderung.demgegenüberistderhäufigstefall einer sichausdemsicherungsvertragergebenden Einrede dereinwand,diegesicherteforderungseinachübertragung dersicherungsgrundschuldinvollerhöheoderteilweisegetilgtworden.insoweitergebensichverschiedenefallkonstellationen,jenachdem,obdiesicherungsgrundschuldisoliertoderzusammenmitdergesichertenforderung übertragenwurde.hatderbisherigesicherungsnehmerdie Sicherungsgrundschuldübertragen,istaberselbstGläubiger dergesichertenforderunggeblieben,sokanndergrundstückseigentümerdemerwerberdersicherungsgrundschuld dieeinrededeserlöschensderforderung ( 362Abs.1 BGB)entgegensetzen,nachdemerdiegesicherteForderung durchzahlungandengläubigererfüllthat.gleichesgilt, wenndiesicherungsgrundschuldzusammenmitdergesichertenforderungübertragenwurdeunddereigentümerdie gesicherteforderungdurchzahlungandenerwerbererfüllt hat.leistetdergrundstückseigentümerzahlungenaufdie gesicherteforderungandenbisherigengläubiger,nachdem SicherungsgrundschuldundgesicherteForderungaufden Erwerberübertragenwurden,ergebensichunterschiedliche Rechtsfolgen,diedavonabhängen,obderGrundstückseigentümerKenntnisvonderForderungsabtretunghatte. WardemGrundstückseigentümerdieForderungsabtretung nichtbekannt,somussdererwerberdieleistungandenbisherigengläubigergegensichgeltenlassen ( 407Abs.1 BGB).DemGrundstückseigentümerstehtinsoweiteineEinredezu,dieerdemErwerberauchbezüglichdesVorgehens ausdergrundschuldentgegensetzenkann.hattedergrundstückseigentümerjedochkenntnisvonderforderungsabtretung,bleibtdiegesicherteforderungtrotzderzahlungan denbisherigengläubigerbestehen.somitentstehtkeine Einrede,dieerdemErwerberbezüglicheinesVorgehensaus der Grundschuld entgegensetzen könnte. EinegesonderteRegelunghinsichtlichdesAnspruchsdes GrundstückseigentümersaufRückübertragungderSicherungsgrundschuldbeiBesteheneinerdauerhaftenEinrede gegenderengeltendmachungistnichterforderlich.derbestellereinersicherungsgrundschuldhatnachdemerlöschen dergesichertenforderunggegenüberdemursprünglichen GrundschuldgläubigereineEinredeimSinnvon 1192 Abs.1i.V.m. 1169BGB,durchwelchedieGeltendmachungderGrundschulddauerndausgeschlossenist.Diese Einredekannnach 1192Abs.1aHalbsatz1BGB-Edem Erwerberentgegengesetztwerden,sodassauchdiesemgegenüberderAnspruchaus 1192Abs.1i.V.m BGBbesteht (vgl.bgh,urteilvom25.oktober1984 IX ZR 142/83, WM 1985, 12, 13). Durch 1192Abs.1aSatz1Halbsatz2wirdeingutgläubigereinredefreierErwerbderSicherungsgrundschuldhinsichtlichderinAbsatz1aSatz1Halbsatz1genanntenEinredenausgeschlossen.Diesgiltauchdann,wenndem Erwerbernichtpositivbekanntwar,dassessichbeidervon ihmerworbenengrundschuldumeinesicherungsgrundschuld handelte. 1192Abs.1aSatz2BGB-Estelltklar,dassindenvon 1192Abs.1aSatz1BGB-EnichterfasstenFällen 1157 inverbindungmit 1192Abs.1BGB wiebisher auch auf Grundschulden Anwendung findet. Zu Artikel 2 (ÄnderungdesEinführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche) DurchEinfügeneinerÜbergangsbestimmungindasEinführungsgesetzzumBürgerlichenGesetzbucheistsicherzustellen,dassFälleverfassungsrechtlichunzulässigerechter Rückwirkungvermiedenwerden.Zusolchenkönnteeskommen,wenndieNeufassungdes 1192Abs.1aBGB,die nachihremwortlautnurzurvoraussetzunghat,dasseine GrundschuldalsSicherungsgrundschuldverschafftwurde undderschuldnersachverhaltegeschaffenhat,dieeinreden ausdemsicherungsvertrageröffnen,auchauffälleangewandtwürde,indeneneinredenausdemsicherungsvertrag dadurchabgeschnittenwurden,dasseingläubigerdie GrundschuldgutgläubigfreivonLastenausdemSicherungsvertragerworbenhatte,wasnachbisherigemRecht möglichwar.fürsolchebereitsabgeschlossenenfällegutgläubigenerwerbswirdessachederrechtsprechungbleiben,imrahmenderbestehendengesetzlichenmöglichkeitenunterwürdigungdeserwerberverhaltenseinen gerechten Interessenausgleich zu schaffen. Zu Artikel 3 (Inkrafttreten) Artikel 3 regelt das Inkrafttreten der neuen Vorschriften.

12 Drucksache 16/ Deutscher Bundestag 16. Wahlperiode Anlage 2 Stellungnahme der Bundesregierung DieBundesregierungnimmtzumGesetzentwurfdesBundesrates wie folgt Stellung: DieBundesregierungunterstütztinsbesonderedieZielrichtung des Entwurfs, beiimmobiliardarlehensverträgenbesondereinformationspflichtendesdarlehensgebersvorzusehen,diees demdarlehensnehmererleichtern,sichaufeinendeder ZinsbindungsfristodereineÜbertragungderDarlehensforderung durch den Darlehensgeber einzustellen, denkündigungsschutzbeiimmobiliardarlehensverträgen zugunsten des Schuldners zu verbessern und denschuldnervordenrisikenbeiderübertragungeiner Sicherungsgrundschuld zu schützen. AuchderDeutscheBundestagbeabsichtigt,Maßnahmenfür einenerweitertenschutzvonkreditnehmernbeikreditverkäufenvonbankenimrahmendesrisikobegrenzungsgesetzeszuverabschieden.diebundesregierunghatdazu bereitseigeneformulierungsvorschlägeerarbeitet,diegegenstandeineranhörungimfinanzausschussdesdeutschen BundestagesundeineserweitertenBerichterstattergesprächs waren. ImÜbrigenwirddieBundesregierungimweiterenparlamentarischenVerfahrenprüfen,obdieindemGesetzentwurf vorgesehenenregelungenzielführendzurvermeidungder festgestellten Risiken des Kreditverkaufs sind. Gesamtherstellung: H. Heenemann GmbH & Co., Buch- und Offsetdruckerei, Bessemerstraße 83 91, Berlin Vertrieb: Bundesanzeiger Verlagsgesellschaft mbh, Amsterdamer Str. 192, Köln, Telefon (02 21) , Telefax (02 21) ISSN

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