Die Entlastung des Verwalters. Rechtsanwalt Dr. Georg Jennißen Köln

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1 Die Entlastung des Verwalters Bedeutung und Risiken Rechtsanwalt Dr. Georg Jennißen Köln 8. Verwalterforum

2 Anspruch des Verwalters auf Entlastung fehlende gesetzliche Regelung Anspruch auf Entlastung nur durch Verwaltervertrag, Gemeinschaftsordnung oder um sich gegen unberechtigte Angriffe zu wehren Formulierung im Verwaltervertrag: Der Verwalter hat Anspruch auf Entlastung andernfalls kein einklagbarer Anspruch

3 Verhältnis von Jahresabrechnung zur Entlastung In die Jahresabrechnung sind auch unberechtigte Ausgaben einzustellen. Daher kann der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht konkludent die Entlastung enthalten. Auch der Entlastungsbeschluss kann nicht dem Beschluss über die Jahresabrechnung gleichgesetzt werden.

4 Beschlussfassung über die Entlastung Mehrheitsbeschluss ausreichend Verwalter darf nicht mit abstimmen (weder als Miteigentümer noch als Bevollmächtigter). Erteilt der Vollmacht gebende Wohnungseigentümer schriftliche Weisungen, die Entlastung zu erteilen, kann der Verwalter die entsprechende Stimme abgeben (Bote). Der Verwalter kann Untervollmachten ohne Stimmrechtsweisungen erteilen. Über die Jahresabrechnung darf der Verwalter mit abstimmen.

5 Anfechtung der Beschlussfassung Verwalter kann einen negativen Beschluss, mit dem ihm die Entlastung verweigert wurde, nicht anfechten. Ein Wohnungseigentümer kann positiven Beschluss erfolgreich anfechten, wenn nicht vollständig auszuschließen ist, dass Ansprüche gegen den Verwalter geltend gemacht werden können (BGH NZM 2003, 764).

6 Treuwidrigkeit der Entlastungsverweigerung LG Düsseldorf ZMR 2010, 713: Wird eine fehlerhafte JA in Kenntnis des Fehlers beschlossen, ist es treuwidrig, dem Verwalter die Entlastung wegen der Abrechnungsfehler zu verweigern.

7 Einzelne Gründe die Entlastung zu verweigern Wenn die Jahresabrechnung für den Entlastungszeitraum noch nicht erstellt oder fehlerhaft ist oder zumindest angefochten wurde (OLG Düsseldorf ZMR 2006, 144). Alle Tatsachen, die eine Abberufung rechtfertigen würden, stehen der Entlastung entgegen. Sind Regressansprüche denkbar, scheidet eine Entlastung aus (OLG Düsseldorf WE 1995, 278).

8 Umfang der Entlastung Fall: Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss Die Jahresabrechnung 2009 wird beschlossen. Dem Verwalter wird für 2009 Entlastung erteilt. In 2011 betreiben die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Abwahl des Verwalters, weil er in 2009 Gewährleistungsansprüche nicht verfolgt hat. V ist der Meinung, dass seine Abberufung der Entlastung entgegenstünde. Lösung: Durch den Zusammenhang zwischen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und über die Entlastung beschränkt sich die Wirkung der Entlastung nur auf das Verwalterhandeln, das in der Jahresabrechnung seinen Niederschlag gefunden hat (OLG Hamburg ZMR 2003, 772).

9 Ausdehnung der Entlastungswirkung Separater Beschlussvorschlag: Dem Verwalter wird für das Kalenderjahr 2009 Entlastung erteilt, und zwar für alle erkennbaren Sachverhalte, auch wenn sie nicht Niederschlag in der Jahresabrechnung 2009 gefunden hat.

10 Folgen der Entlastung Alle erkennbaren Schadenersatzansprüche sind ausgeschlossen, sofern vom Entlastungsbeschluss mit umfasst. Nach Auffassung des OLG Köln (OLGReport 2002, 4) soll Wissen des Beirats genügen. Auch Bereicherungsansprüche sollen entfallen (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 301). Ansprüche aus strafbaren Handlungen sollen fortbestehen (OLG Celle DWE 1992, 84). Individuelle Schadenersatzansprüche eines Wohnungs- eigentümer aus der Verletzung des Sondereigentums bleiben erhalten. Entlastungsbeschluss schränkt den Auskunftsanspruch der Wohnungseigentümer und das Belegeinsichtsrecht nicht ein.

11 Widerruf der Entlastung Der bestandskräftig gewordene Beschluss kann nicht widerrufen werden. Es ist auch kein Zweitbeschluss zulässig, da er in die Rechte des Verwalters eingreift.

12 Zusammenfassung Entlastungsbeschluss in den Verwaltervertrag aufnehmen Entlastung erst beschließen lassen, wenn Beschluss über die Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist Entlastungsbeschluss auf alle erkennbaren Sachverhalte ausdehnen kein Stimmrecht des Verwalters bei Entlastung