Die Subprime-Krise Hintergründe, Folgen und Lehren. Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik Hamburg, 30.

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1 Die Subprime-Krise Hintergründe, Folgen und Lehren Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik Hamburg, 30. Oktober 2008

2 Forschungsstelle Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer Sponsoren Ziele: Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Wissenschaftliche Begleitung der zunehmenden Kapitalmarktorientierung der Immobilienmärkte Subprime-Krise macht Bedeutung der immobilienwirtschaftlichen Forschung überdeutlich Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

3 Inhalt Die Subprime-Krise Folgen für den Finanzmarkt Auswirkungen auf die Konjunktur Chancen und Risiken für den deutschen Immobilienmarkt Lehren aus der Subprime-Krise Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

4 Der internationale Hauspreisboom Entwicklung des Preis-Einkommensverhältnisses (Index: 2000=100) Spanien Vereinigtes Königreich USA Deutschland Quelle: OECD Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

5 Der Aufstieg des Subprime Marktes Neu ausgegebene Hypothekendarlehen in Milliarden USD Total Prime Alt-A FHA/VA Subprime Home Equity Quelle: Inside Mortgage Finance Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

6 Typische Subprime Produkte 2/28-hybrids Feste Zinsen in den ersten zwei Jahren, oft mit Discount danach 28 Jahre variables Darlehen Interest only oder negative amortization keine Tilgungsleistungen in den ersten Jahren teilweise sogar Aufbau weiterer Schuld (Cap bei Prozent neuer Schuld) Option ARM Variables Darlehen, bei dem der Haushalt in den ersten fünf Jahren jeden Monat über die Tilgungsleistung entscheidet (z. B. interest only oder negative amortization) Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

7 Steigende Ausfälle bei Hypothekendarlehen Rate der Hypothekendarlehen mit Zahlungsrückstand in den USA 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal 2008 Quelle: Federal Reserve Board Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

8 Zinsen treiben die Immobiliennachfrage MBS: Mortgage-Backed Securities Emission von MBS in Milliarden US-Dollar Federal Funds-Rate im Jahresdurchschnitt in Prozent Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober Quellen: Federal Reserve, SIFMA

9 Die Bestandteile der Subprime-Krise Anlagedruck auf Seiten der institutionellen Investoren historisch niedrige Zinsen nach der New Economy Krise MBS erscheinen als lukrativer Markt Um den Bedarf an MBS zu decken, müssen mehr Kredite vergeben werden Subprime als lohnendes Geschäftsfeld US-Studien zeigen, dass Subprime-Darlehen besonders dort vergeben worden sind, wo in den Jahren zuvor viele Anträge abgelehnt worden sind Ratings wiegen die Investoren in falscher Sicherheit Viele US-Hypothekendarlehen sind non-recourse Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

10 Inhalt Die Subprime-Krise Folgen für den Finanzmarkt Auswirkungen auf die Konjunktur Chancen und Risiken für den deutschen Immobilienmarkt Lehren aus der Subprime-Krise Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

11 Milliardenabschreibungen bei Wertpapieren und Krediten Schätzungen des IWF in Milliarden USD, Oktober 2008 Produkt Subprime-Darlehen Andere Hypothekendarlehen Gewerbliche Immobilienfinanzierung Konsumentenkredite Unternehmenskredite Gesamtvolumen Kredite ABS und ABS CDOs Prime MBS CMBS Andere Verbriefungen Gesamtvolumen Verbriefungen Gesamt Gesamtvolumen Geschätzte Verluste Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

12 Wertverluste nach Finanzintermediären Schätzungen des IWF in Milliarden USD, Oktober Banken Versicherungen Pensionsfonds GSE und Regierung Andere (z. B. Hedge-Fonds) Quelle: IWF Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

13 Die Finanzwelt in der Vertrauenskrise Banken leben von der Fristentransformation mit kurzfristigem Geld werden langfristige Ausleihungen finanziert in der jetzigen Krise leihen sich die Banken kein Geld mehr Die Finanzkrise erfasst daher auch eigentlich gesunde Segmente Staatsfinanzierung Pfandbriefmarkt Die Wirtschaftskrise 1929/30 fußte auf dem Zusammenbruch der Banken Staatliche Garantien, Kredite und Eigenkapitalbeteiligungen wirken dem Vertrauensverlust entgegen Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

14 Inhalt Die Subprime-Krise Folgen für den Finanzmarkt Auswirkungen auf die Konjunktur Chancen und Risiken für den deutschen Immobilienmarkt Lehren aus der Subprime-Krise Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

15 US-Hauspreise Entwicklung des Case-Shiller Index (Index: 2000=100) Feb 00 Aug 00 Feb 01 Aug 01 Feb 02 Aug 02 Feb 03 Aug 03 Feb 04 Aug 04 Feb 05 Aug 05 Feb 06 Aug 06 Feb 07 Aug 07 Feb 08 Quelle: MacroMarkets Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

16 Konjunkturerwartungen für das Jahr 2009 IWF Schätzungen des BIP, Oktober ,5 1 0,5 0-0,5-1 -1, USA Deutschland Frankreich Italien Spanien Japan Vereinigtes Königreich Irland Quelle: IWF Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

17 Konjunktur Deutschland IW-Prognose, September 2008 Erwerbstätige Arbeitslosenquote BIP Privater Konsum Anlageinvestitionen Export Inflation ,1 7,5 1,7-0,1 3,5 4,2 3, ,1 7,6 0,6 0,7 0,3 1,5 2,1 Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

18 Gibt es eine Kreditklemme? Entwicklung der Neugeschäftsvolumina im Kreditsektor in Millionen Euro Neu ausgebene Wohnungsbaukredite Neu ausgegebene Unternehmenskredite (Kredite>1 Mio. Euro) Jan 03 Mai 03 Sep 03 Jan 04 Mai 04 Sep 04 Jan 05 Mai 05 Sep 05 Jan 06 Mai 06 Sep 06 Jan 07 Mai 07 Sep 07 Jan 08 Mai 08 Quelle: Bundesbank Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

19 Steigende Zinsen für Unternehmen Jan 03 Mai 03 Zinssatz für Hypothekendarlehen (5-10 Jahre) Zinssatz für Unternehmenskredite (1 bis 5 Jahre) Sep 03 Jan 04 Mai 04 Sep 04 Jan 05 Mai 05 Sep 05 Jan 06 Mai 06 Sep 06 Jan 07 Mai 07 Sep 07 Jan 08 Quelle: Bundesbank Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober Mai 08

20 Kaum Veränderungen bei den Kreditrichtlinien Ergebnisse des Bank Lending Survey (Positive Werte: Verschärfung der Richtlinien) Gesamt Kredite an kleine und mittlere Unternehmen Kredite an große Unternehmen Wohnungsbaukredite Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal 2008 Quelle: Bundesbank Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

21 Inhalt Die Subprime-Krise Folgen für den Finanzmarkt Auswirkungen auf die Konjunktur Chancen und Risiken für den deutschen Immobilienmarkt Lehren aus der Subprime-Krise Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

22 Immobilienpreise in Deutschland Preisindex der Bulwiengesa AG Index Wohnen Index Gewerbe Quelle: BulwienGesa AG Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

23 Büromarkt profitiert noch vom Beschäftigungsaufbau Netto-Büroflächenzuwachs in 1000 qm Netto-Büroflächenbenbedarf in 1000 qm Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

24 die Stimmung ist dennoch im Keller Entwicklung des King Sturge Immobilienklima-Indexes Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Quelle: BulwienGesa AG Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

25 Chancen und Risiken Wohnimmobilienmarkt Der Wohnimmobilienmarkt stagniert seit vielen Jahren Die Neubautätigkeit ist weiter rückläufig Die Nachfrage wird sich weitestgehend stabil entwickeln Unsicherheit wirkt sich dämpfend aus Eigenheimrente und private Vorsorge sorgen für einen kleinen Stimulus Haushalte müssen nicht mit Finanzierungsengpässen rechnen Für Banken gewinnt das Kleinkundengeschäft an Attraktivität Flexibilisierungen (z. B. Vollfinanzierungen) sind jedoch rückläufig Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

26 Chancen und Risiken II Gewerbeimmobilien Chancen Abgesehen von Paketverkäufen gab es keine Überzeichnung der Preise Die Beschäftigung bleibt vermutlich stabil Internationale Investoren mit hohen Eigenkapitalbeständen (Staatsfonds, Pensionsfonds) könnten Deutschland als sicheren Hafen entdecken Vorraussetzung: Hohe Transparenz Risiken Die Finanzmarktkrise zieht weitere Kreise Beteiligungsgesellschaften und andere Investoren können sich nicht mehr refinanzieren Immobilien-Banken und Unternehmen werden weiterhin in Sippenhaft genommen Konjunkturelle Auswirkungen bleiben ungewiss Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

27 Inhalt Die Subprime-Krise Folgen für den Finanzmarkt Auswirkungen auf die Konjunktur Chancen und Risiken für den deutschen Immobilienmarkt Lehren aus der Subprime-Krise Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

28 Gefahr der Überregulierung Der massive politische Rettungseinsatz weckt Begehrlichkeiten Begrenzung von Managementgehältern Begrenzung der Kreditvergabe (höhere Eigenkapitalunterlegungen) Produktverbote (z.b. Leerverkäufe oder CDOs) Beibehaltung des staatlichen Einflusses im Bankensektor Die Finanzmarktkrise gibt Wasser auf die Mühlen der Kapitalismuskritiker In der Folge droht das Potenzial an Wachstumsmöglichkeiten zu schrumpfen Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

29 Lehren aus der Subprime-Krise Transparenz ist der Schlüssel für gesunde Märkte Komplexität verschleiert Fehlanreize Einfache Verbriefungsprodukte werden wiederkommen Rolle der Rating-Agenturen Nähe zu Auftraggebern bleibt ein Problem gesetzliche Bedeutung ist zu hinterfragen Risikomanagement der Banken Risikokontrolle muss verbessert werden Vertrauen auf Ratings ist nicht ausreichend Globale Kapitalmärkte benötigen eine globale Aufsicht Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober

30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

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