Der Immobilienmarkt in München

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1 Der Immobilienmarkt in München Quartalsbericht 1/211 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

2 Seite 2 Immobilienmarkt 211 Quartalsbericht 1/211 Die Marktzahlen (Anzahl von Verkäufen und Umsätze) von bebauten und unbebauten Wohnbaugrundstücken waren im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Vorjahr zwar rückläufig, jedoch wird dies keinesfalls als Indiz dafür angesehen, dass die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien im Münchener Stadtgebiet nachlässt. Vielmehr übersteigt nach den Recherchen des Gutachterausschusses sowie den Auskünften von professionellen Marktteilnehmern derzeit die Nachfrage bei weitem das Angebot. In vielen Segmenten der Wohnimmobilien wird von einem nahezu leergefegten Markt bei extrem hohem Preisniveau gesprochen. 1. Umsatzentwicklungen 1.1 Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt) Individueller Wohnungsbau Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) wurden im ersten Quartal 211 insgesamt 13 % weniger Vertragsabschlüsse als im gleichen Zeitraum 21 registriert. Dabei sanken der Geldumsatz um minus 13 % und der Flächenumsatz um minus 11 % Bauland - Geldumsätze 22 bis jeweils 1. Quartal Einfamilien-/ Reihen-/ Doppelhaus-Grundstücke

3 Seite 3 Mehrgeschossiger Wohnungsbau Auch bei den Baugrundstücken für mehrgeschossigen Wohnungsbau erreichten die Marktzahlen im 1. Quartal 211 nicht das Niveau vom Vorjahr. Es wurden insgesamt nur neun Grundstücksverkäufe registriert. Darunter ein großes Grundstück mit rd. 6,4 Hektar Rohbauland, das vor einer rechtsverbindlichen Baulandausweisung noch den Verfahrensgrundsätzen zur Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) unterliegt. Daher entwickelten sich der Flächen- und Geldumsatz auf diesem Teilmarkt gegenläufig. Flächenumsatz plus 5 % Geldumsatz minus 49 % Neben dem Verkauf der oben erwähnten Rohbaulandfläche waren im 1. Quartal 211 sechs Grundstücksverkäufe dem Marktsegment des frei finanzierten Wohnungsbaus (17 in 21) zugeordnet und zwei Grundstücke für den öffentlich geförderten Wohnungsbau bestimmt (1 in 21). Erfahrungsgemäß werden Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau auch von zyklischen, i.d.r. städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst. Gewerbliche Baugrundstücke Im 1. Quartal 211 wurden dem Gutachterausschuss acht notariell beurkundete Kaufverträge von gewerblichen Baugrundstücken übermittelt. Davon waren vier Grundstücke für einfache Gewerbenutzungen und vier Grundstücke für Büro-und Geschäftshäuser bestimmt. In der nachfolgenden Grafik ist die Umsatzentwicklung unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau und für Gewerbegrundstücke (hier nur Büro- und Geschäftshaus-Grundstücke) dargestellt.

4 Seite Bauland - Geldumsätze 22 bis jeweils 1. Quartal Geschosswohnbau-/ Büro-/ Geschäftshaus-Grundstücke Geschosswohnbau-Grundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshaus-Grundstücke 1.2 Bebaute Grundstücke Individuelle Wohnbebauung Auf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser wurden im 1. Quartal 211 rd. 18 % weniger Vertragsabschlüsse als im Vergleichszeitraum 21 registriert. Dabei sanken der Geldumsatz um minus 12 % und der Flächenumsatz minus 19 %. Bebaute Grundstücke - Anzahl Verträge 22 bis jeweils 1. Quartal 35 Einfamilien-/ Reihen-/ Doppelhäuser 3 Anzahl

5 Seite 5 Bebaute Grundstücke - Geldumsätze 22 bis jeweils 1. Quartal Einfamilien-/ Reihen-/ Doppelhäuser Mietwohnhäuser Auch bei den mehrgeschossigen Mietwohnhäusern sind im 1. Quartal 211 die Vertragszahlen gegenüber dem Vergleichszeitraum in 21 gesunken (minus 2 %). Trotzdem stiegen mit dem Verkauf zwei größerer Wohnanalgen in 211 der Geldumsatz um plus 64 % und der Flächenumsatz um 6,3 Hektar (von 3,6 auf 9,9 ha). Bebaute Grundstücke - Anzahl Verträge 22 bis jeweils 1. Quartal Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau) Anzahl 3 2 1

6 Seite 6 Gewerbeobjekte Der Immobilienmarkt von bebauten gewerblichen Objekten war im 1. Quartal 211 nicht so lebhaft wie im Vorjahreszeitraum. Die Anzahl der Kaufverträge lag nur bei 12 Fällen gegenüber 21 im Vergleichszeitraum 21. Der Rückgang des Transaktionsvolumens fiel noch deutlicher aus und lag 74 % unter dem Vorjahresniveau (siehe Grafik). Allerdings war in 21 ein Großverkauf mit einem hohen 3-stelligen Millionenbetrag unter den Verkäufen. Bebaute Grundstücke - Geldumsätze 22 bis jeweils 1. Quartal Geschosswohnbau, Büro-/ Geschäftshäuser Geschosswohnbau (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshäuser Wohnungs- und Teileigentum Im Marktsegment der Eigentumswohnungen und Teileigentums-Objekte (z.b. Büros, Läden oder Tiefgaragen-Stellplätze) wurde das hohe Umsatzniveau vom Vorjahr noch übertroffen. Nach einer vorläufigen Hochrechnung wurden im 1. Quartal 211 vier Prozent mehr Wohnungs- und Teileigentums-Einheiten verkauft. Die tatsächliche Höhe des Geldumsatzes und die Verteilung in die Teilmärkte Neubauobjekte und gebrauchte Wohnungen oder Teileigentums-Objekte konnten für 211 vorläufig nur überschlägig ermittelt werden, da bisher nicht alle beim Gutachterausschuss eingegangenen Verträge dieser Objektegruppen in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden konnten. Nach den Ergebnissen der Hochrechnung lag der Geldumsatz im Vergleichszeitraum 211 ca. 14 % über dem Vorjahresniveau. Von den insgesamt rund 3.2 Kauffällen sind schätzungsweise 1.5 Verkäufe der Gruppe der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte im Neubau zuzuordnen.

7 Seite 7 Wohnungs- und Teileigentum - Geldumsätze 25 bis jeweils 1. Quartal Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte 2. Markttrends und Preisentwicklungen Am Eigentumswohnungsmarkt wurde nach den Rekordergebnissen im Jahr 21 auch im 1. Quartal 211 wieder ein verhältnismäßig hoher Geldumsatz festgestellt, der nach einer vorläufigen Schätzung deutlich über dem Niveau des Vergleichszeitraums im Vorjahr lag. Nach ersten Vorauswertungen sind dabei insbesondere bei den Neubaueigentumswohnungen die Preise weiter gestiegen. 4.5 Durchschnittspreise für Neubau-Wohnungen Preise von 25 bis 21 aus Jahresberichten, 211 im 1. Quartal 4. /m² WF

8 Seite 8 Die Umsatzzahlen des Münchner Gewerbeimmobilienmarktes waren im Quartalsvergleich rückläufig. Wie sich das Marktgeschehen im laufenden Jahr weiterentwickelt bleibt abzuwarten. Immobilienmarktbericht Am 23. Mai hat der Gutachterausschuss München seinen aktuellen Marktbericht - Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für das Jahr 21 - herausgegeben. Für Fachleute enthält der Jahresbericht neben den Marktentwicklungen der letzten Jahre in allen Immobilienmarktsegmenten, auch umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.). Der Jahresbericht ist gegen eine Schutzgebühr von 55 Euro bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der Implerstraße 9 erhältlich oder wird auf Bestellung zugesandt. Bestellformulare finden Sie unter Anfragen unter der -Adresse gutachterauschuss@muenchen.de

9 Seite 9 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht neben den Marktentwicklungen der letzten Jahre in allen Immobilienmarktsegmenten, auch umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.). Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Der Geschäftsstelle des Münchener Gutachterausschusses gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München Mai 211 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt Verantwortlich: Redaktionelle Bearbeitung: Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses Dipl.-Ing.(FH) Dirk Siebel, Dipl.-Ing.(FH) Xaver Simmel, Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS Titelbild: Altstadt von München, Herr Gross (Hochschule München)