Die Gefahr einer Immobilienblase am Beispiel der Hansestadt Hamburg

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1 Die Gefahr einer Immobilienblase am Beispiel der Hansestadt Hamburg Dr. Reiner Brüggestrat Vorstandssprecher der Hamburger Volksbank 21. September 2016

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3 Erläuterungen zur Definition Immobilienblase Immobilienblase Signifikanter Preisanstieg > Realwirtschaftliche + Umstände Objektspezifische Kriterien z.b. - Wirtschaftliche Lage - Branchenstruktur - Bevölkerung - Wachstum - Struktur - Wohnungsnachfrage z.b. - Substanzwert - Ertragswert - Miete - Zins - Umfeld 3

4 Hamburger Immobilienpreise befinden sich im deutschlandweiten Vergleich auf hohem Niveau Quelle: Hamburger Abendblatt Ausgabe

5 Hamburger Immobilienpreise befinden sich im deutschlandweiten Vergleich auf hohem Niveau Quelle: Hamburger Abendblatt Ausgabe

6 Hamburger Wohnmieten deutlich über bundesweitem Schnitt und weiter steigend 6

7 7

8 Der Wohnungsbau in Hamburg zieht dynamisch an Hamburger Abendblatt am Datenquelle: + Mietpreisspiegel Hamburg

9 Quelle: Hamburger Abendblatt Ausgabe

10 Gewerbemieten konstant bei rückläufigen Leerstandsquoten 2. Quartal 2016 Büroflächenbestand in Mio. m² 13,43 Quelle: Grossmann & Berger, Marktbericht Gewerbe 10

11 Die Indikatoren zur Immobilienkonjunktur und zum Immobilienklima sind auf- und seitwärts gerichtet Quelle: Deutsche Hypo, August

12 Einflussfaktoren auf die Immobilienmärkte und Frühwarnindikatoren für eine Immobilienblase Globalindikatoren Kurzfristiger Realzinssatz Geldmenge Wachstum der nominalen Liquidität Lokalindikatoren Mieten Hauspreise-Einkommen- Verhältnis Hauspreise-Mieten- Verhältnis Investitionsquote Wachstum BIP pro Kopf 12

13 Das Bevölkerungswachstum setzt sich auch zukünftig fort * 2020* 2025* 2030* * Prognose Datenquelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein 13

14 Trend der Singlehaushalte trifft insbesondere Top- Standorte wie Hamburg und befeuert die Nachfrage (18,3%) (30,2%) (51,5%) Land: Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Niedersachsen 14

15 Haushalte ohne Kinder vorzugsweise im Stadtzentrum Quelle: Melderegister ergänzt um Schätzungen mit HHGen durch das Statistische Amt für HH und Schleswig-Holstein 15

16 Wohnungsunterdeckung steigt weiter an 16

17 Hamburg hinter München auf Platz 2 der deutschlandweiten Durchschnittsmieten Miete Erstbezug Durchschnitt in EUR pro m² Miete Erstbezug Durchschnitt in % ggü. Vorjahr e 2016e e 2016e Berlin 11,3 11,5 11,8 4,6 1,8 2,6 Düsseldorf 12,2 12,5 12,7 1,7 2,2 2,0 Frankfurt 13,1 13,4 13,6 2,7 2,0 2,0 Hamburg 13,1 13,3 13,6 0,8 1,8 1,7 Köln 11,4 11,6 11,8 1,8 1,8 1,7 München 14,9 15,3 15,7 6,4 2,7 2,9 Stuttgart 11,0 11,3 11,6 1,9 3,0 2,4 Durchschnitt Top-Standorte 12,3 12,6 12,9 3,4 2,1 2,3 Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ-Bank Research 17

18 Anhaltend hohe Preisdynamik 18

19 Rasante Entwicklung bei neuen Wohnbaukrediten 19

20 BIP pro Kopf liegt in Hamburg ca. 66% über dem bundesweiten Schnitt Bruttoinlandsprodukt je Einwohner nach Bundesländern (2015) Hamburg Bremen Bayern Hessen Baden-W. Deutschland Quelle: Bertelsmann Stiftung / Ländermonitor berufliche Bildung 2015 Quelle: Statista / Bruttoinlandsprodukt (BIP) je Einwohner nach Bundesländern im Jahr

21 Erschwinglichkeit in Deutschland: Der Trend in Richtung langfristigen Durchschnitt wird fortgesetzt Preis zu Einkommen Preis zu Miete Fairer Preis 21

22 Hohe Haushaltseinkommen sorgen für beste Erschwinglichkeit in Hamburg Quelle: IVD 22

23 Niedriges Zinsniveau steigert die Attraktivität der Assetklasse Immobilien 23

24 Definition Immobilienblase Immobilienblase Signifikanter Preisanstieg > Realwirtschaftliche + Umstände Objektspezifische Kriterien - Wirtschaftliche Lage - Branchenstruktur - Bevölkerung - Wachstum - Struktur - Wohnungsnachfrage - Substanzwert - Ertragswert - Miete - Zins - Umfeld 24

25 Noch keine generelle Immobilienblase in Hamburg trotz hoher Preise Immobilienblase Signifikanter Preisanstieg Realwirtschaftliche = Umstände + Objektspezifische Kriterien Bundesweite Normalisierungsphase neigt sich dem Ende Die konservative deutsche Finanzierungskultur und das solide System der Wohnungsbaufinanzierung sprechen gegen Spekulationsblasen Fazit Normalisierung bald abgeschlossen, Überwertung in einzelnen Segmenten wahrscheinlich 25

26 Gestiegene Baukosten belasten Wohnungsbau Fazit Gestiegene Qualitätsansprüche an die Energieeffizienz und das Barrierefreie Bauen, Auflagen zu Stellplätzen sowie das innerstädtische Bauen mit seinen erhöhten logistischen Anforderungen haben das kostengünstige Bauen in den letzten Jahren immer weiter beeinträchtigt. Quelle: 26

27 Megatrends und Immobilienmärkte Globalisierung Technischer Fortschritt Einflüsse von Megatrends auf Immobilienmärkte Nachhaltigkeit Ökonomie

28 Auf Wiedersehen!

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