Wohnimmobilien- Marktbericht Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz

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1 Wohnimmobilien- Marktbericht Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, s und Perspektiven. Februar 2017

2 2 Wohnimmobilienmarkt Stadt Neumarkt in der Oberpfalz: Die Mieten und Preise auf einen Blick HypoVereinsbank Schwarzach A 3 BERG Ischhofen A 3 Ludwig-Donau- Main-Kanal a Pölling Holzheim Altenhof Pelchenhofen Lampertshofen Innenstadt Woffenbach Rittershof Wolfstein Lippertshofen Voggenthal Frickenhofen Höhenberg i. Tal Helena Stauf Lähr BERNGAU sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage Sonderfläche sonstige Städte und Orte Gewässer Autobahn einfache Lage Gewerbe / Industrie Grünfläche Stadt- / Hauptverkehrsstraße Landkreisgrenze Eisenbahnlinie Lage gut / sehr gut einfach / mittel Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 8,00 10,00 6,50 8,50 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) geringes Angebot Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Januar 2017 HypoVereinsbank 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

3 3 Wohnimmobilienmarkt Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz: Die Mieten Landkreis und Neumarkt/Oberpfalz Preise auf einen Blick HypoVereinsbank Lauterach Berg bei Neumarkt A 3 Allersberg Post- bauer- Heng Neumarkt Rothsee A 9 Schwarzach Freystadt A 3 Main- Donau- Kanal Ludwig- Donau- Main- Kanal Parsberg Schwarze Laaber Berching A 9 Main- Donau- Kanal Dietfurt Sonderfläche Städte und Orte mit Preisangaben Gewässer Gewerbe 5 / Industrie Kilometer sonstige Städte und Orte Stadt- / Grünfläche Landkreisgrenze Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie 5 km Ort* Berg / Postbauer-Heng Berching / Dietfurt Freystadt / Parsberg Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 7,00 8,50 5,50 7,00 7,00 8,50 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Bauland 5 (in / m 2 ) Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Januar 2017 HypoVereinsbank 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 * Preisspannen beziehen sich auf den Hauptort

4 4 Die Marktübersicht Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz Rahmenbedingungen Der Landkreis Neumarkt profitiert als Wohn- und Wirtschaftsstandort von seiner Zugehörigkeit zur Metropolregion Nürnberg, der Nähe zur Frankenmetropole (rund 40 km), der guten verkehrlichen Anbindung und der günstigeren Miet- und Kaufpreise am Wohnungsmarkt. Eine sehr gute verkehrliche Erschließung ist über die A 9 München Nürnberg und A 3 Nürnberg Passau gegeben. Die Gemeinden im östlichen Landkreisgebiet (u. a. Neumarkt, Parsberg) liegen an der Bahnlinie Nürnberg Regensburg (Anbindung an Regionalexpress). Seit 2010 besteht für die Kreisstadt und Postbauer-Heng ein S-Bahnanschluss der S 3 und damit die Einbindung in den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg (VGN). Der Landkreis weist aufgrund der Branchenvielfalt der Unternehmen eine hohe Stabilität auf. Neben dem verarbeitenden Gewerbe sind Landwirtschaft und Tourismus ( Naturpark Altmühltal ) wichtige Standbeine. Die Beschäftigtenzahlen stiegen in den vergangenen fünf Jahren um rund 10 %. Die Arbeits losenquote liegt mit weniger als 2 % deutschlandweit mit auf niedrigstem Niveau. Nach einigen Jahren stabiler Einwohnerentwicklung profitiert die ländliche Gegend heute vielerorts von Zuwanderung. Im Kreis leben mehr als Personen, ein Anstieg von rund 3 % gegenüber Die Kreisstadt und die hier betrachteten Orte mit guter Verkehrsanbindung wachsen. Ländliche, weniger gut angebundene Ortschaften verzeichnen stabile aber auch leicht rückläufige Einwohnerzahlen. Langfristige Prognosen bis 2035 zeigen leichte Einwohnerzuwächse auf (Grafik Seite 3). Damit bleibt Neumarkt nach Regensburg die wachstumsstärkste Region in der Oberpfalz. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Der Wohnungsmarkt zeigt sich unter den bekannten Einflüssen (niedrige Zinsen, Zuzug) deutlich belebt. Die rege Nachfrage vor allem nach Baugrundstücken und Eigentumswohnungen hält unvermindert an. Neue Parzellen in Baugebieten für Eigenheime, das dominierende Segment am Wohnungsmarkt, sind rasch vergeben. Insgesamt hinkt das Wohnraumangebot der Nachfrage in den bevorzugten Orten hinterher. Dies spiegelt sich in leichten Miet- und Kaufpreisanstiegen wider, die in den vergangenen drei Jahren für die Region zwar deutlich, im Vergleich zur Region Nürnberg jedoch geringer ausfielen. Seit dem Jahr 2013 hat sich die durchschnittliche Neubauleistung p. a. (670 WE / Jahr) im Vergleich zu den schwachen Jahren davor (350 WE / Jahr) nun nahezu verdoppelt. Drei von fünf neuen Einheiten entstanden als Ein- oder Zweifamilienhäuser. Auch der Geschosswohnungsbau ist deutlich angesprungen (Grafik Seite 7). Die Verfügbarkeit von Grundstücken stellt sich in nahezu allen Kommunen jedoch als maßgeblicher Engpassfaktor für ein größeres Wohnraumangebot dar. Der Landkreis Neumarkt weist nach Regensburg das höchste Miet- und Kaufpreisniveau in der Oberpfalz auf. Die jedoch im Vergleich zum Ballungsraum Nürnberg günstigeren Mieten und Preise sorgen für rege Wohnraumnachfrage. Einwohnerentwicklung und -prognose Index (1990 = 100) Einwohner Prognose Neumarkt (Landkreis) Regensburg Nürnberg Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik

5 5 Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Das Angebot an Bauland sowie Einfamilien- und Doppelhäusern ist allerorts knapp, die Nachfrage sehr rege. Nach wie vor sind bei Bekanntgabe einer Neuerschließung die Parzellen und Gebäude meist zügig verkauft. Die Kommunen versuchen Bauland anzubieten, die Verfügbarkeit von Grundstücken und die Verhandlungen mit Eigentümern zum Verkauf sind jedoch oft langwierig. Der Bedarf kann deshalb momentan nicht gedeckt werden. Angesichts der ländlichen Lagen zeigen die Grundstückspreise in den hier betrachteten Gemeinden ohne die Kreisstadt leichte Anstiege, Neumarkt ist deutlich teurer geworden. Mit den unterschiedlichen Lagequalitäten der Orte (Nähe zum Ballungsraum Nürnberg, Verkehrsanbindung) sind die Preisunterschiede insgesamt sehr deutlich und bewegen sich in einer breiten Spanne von 90 / m² bis 430 / m². Markt für Eigentumswohnungen Der Markt für Eigentumswohnungen stellte bisher ein vergleichsweise kleines Segment dar mit wesentlicher Konzentration auf die Kreisstadt. Heute sind sowohl neue als auch gebrauchte Wohnungen in allen Ortschaften gut nachgefragt. Kleinere Eigentumswohnanlagen werden zunehmend in Lückengrundstücken, nach Abriss oder auch in neu erschlossenen Baugebieten errichtet (170 neu gebaute Eigentumswohnungen in 2015). Die Objekte werden zügig vermarktet. Der Preissprung war in den vergangenen Jahren vor allem im Neumarkter Neubau-Segment groß auf heute bis /m²; exklusive Objekte haben mittlerweile die / m² Schwelle übersprungen. In den Kleinstädten liegen die Preise zwischen und / m². Da viele Immobilienbesitzer ihre Wohnungen halten, werden auch auf längere Sicht nur wenige Bestandsobjekte am Markt angeboten. Mietwohnungsmarkt Der Wohnungsmarkt wird in der Region von Eigennutzern dominiert, so dass das Angebot an Mietwohnungen überschaubar ist. Nachdem die Nachfrage seit etwa drei Jahren ansteigt, ist das Angebot mittlerweile sehr rar. Die Mieten haben in der Region Neumarkt angezogen, aber auch in den anderen Orten sind leichte Erhöhungen zu beobachten. Die Mietspanne reicht von 5,50 bis 8,50 / m², wobei Neumarkter Mieten von bis zu 10 / m² nahezu das Nürnberger Niveau guter Lagen erreichen. Perspektiven Der Region Neumarkt werden dank ihrer Lage zwischen drei Zentren mit besten Zukunftschancen (Nürnberg, Ingolstadt, Regensburg) ebenfalls hohe Zukunftschancen (Prognos 2016) bescheinigt (u. a. positive Einwohnerentwicklung, gute Erwerbsmöglichkeiten, moderates Niveau bei Miet- und Kaufpreisen am Wohnungsmarkt). In allen Segmenten bleibt der Bedarf an Wohnraum rege insbesondere wegen der zunehmenden Ausstrahlungseffekte aus dem Verdichtungsraum Nürnberg. Das Angebot wird dank der nach heutiger Einschätzung anziehenden Neubautätigkeit etwas größer. Die Miet- und Kaufpreise werden bei neuwertigen Objekten noch leicht ansteigen, größere Spielräume nach oben sind nicht gegeben. Landkreis Neumarkt i. d. Opf. Einwohnerstand (12 / 2015) Landkreis Neumarkt i. d. Opf. Neumarkt i. d. Opf., Stadt Berching, Stadt Berg bei Neumarkt Dietfurt, Stadt Freystadt, Stadt Parsberg, Stadt Postbauer-Heng Arbeitslosenquote (12 / 2016) (Landkreis, alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 2016 (Landkreis, Bundesdurchschnitt = 100) ,8 % 101 Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2015) 619 Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * inkl. Wohnheime

6 6 Analyse der einzelnen Wohnstandorte Neumarkt in der Oberpfalz Die Große Kreisstadt bildet das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des gleichnamigen Landkreises. Dank der Lage direkt an der A 3 und im Kreuzungspunkt der und ist Neumarkt für den Individualverkehr sehr gut angebunden. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist die Stadt über die Bahnstrecke Nürnberg Regensburg (Regionalexpress, S-Bahn) gut erreichbar. Die Fahrzeit zum Hauptbahnhof der Franken metropole beträgt rund 20 Minuten. Ein breit gefächerter und innovativer Mittelstand sowie am Weltmarkt tätige Großunternehmen (Stammsitz Firmengruppe Max Bögl Bauwesen Arbeitsplätze, Pfleiderer Holzverarbeitung Apl., Bionorica SE Apl.) sind Basis für den sehr robusten Arbeitsmarkt. Daneben wird Neumarkt als Hochschulstandort stetig ausgebaut. Seit 2013 wächst die Kreisstadt dank ausbildungs- und arbeitsmarktbezogener Zuzüge. Heute leben in der Kernstadt und den neun Ortsteilen insgesamt rund Personen, 3 % mehr als Die Nachfrage ist in allen Segmenten hoch, das Angebot vor allem bei Baugrundstücken für den Bedarf zu wenig. Die Flächenverfügbarkeit und die Verkaufsbereitschaft bei Grundbesitzern sind zu gering. Im Geschosswohnungsbau erlebt Neumarkt derzeit eine regelrechte Bauoffensive sowohl seitens der Stadt als auch mehrerer Bauträger. Vor allem im Innenbereich sind zahlreiche Projekte für Mehrfamilienhäuser in Bau und Planung, die im Schwerpunkt zwischen und / m² angeboten und zügig vermarktet werden. Für den individuellen Wohnungsbau wird in diesem Jahr der 2. BA. Lährer Berg erschlossen. Geplant ist ein weiteres Areal in Woffenbach. Berching Die Kleinstadt (rd Einwohner) im Naturpark Altmühltal und am Main-Donau-Kanal gelegen ist geprägt von ihrer mittelalterlichen Altstadt und dem Benediktinerkloster Plankstetten. Der Tourismus bildet damit ein wirtschaftliches Standbein. Verkehrsmäßig erschlossen wird die Gemeinde im südlichen Kreisgebiet durch die und die rund 12 km entfernte A 3 (Anschlussstelle Greding). Die Nachfrage nach Bauparzellen seitens der Pendler vor allem nach Ingolstadt ist rege. Geplant ist mittelfristig eine Erweiterung des Baugebiets Spitalwiese. Berg bei Neumarkt Die an das nördliche Stadtgebiet von Neumarkt angrenzende Gemeinde (rd Einwohner) liegt verkehrsgünstig an der A 3 und ist somit sehr gut an den Ballungsraum Nürnberg angebunden. Entsprechend der Lagegunst werden in Berg mit die höchsten Immobilienpreise des Landkreises erzielt. Weil größere Grundstücke fehlen, können trotz sehr vieler Anfragen nur kleinere Baugebiete ausgewiesen werden (z. B. in Sindlbach 2017).

7 7 Dietfurt a. d. Altmühl Dietfurt liegt im südlichen Landkreisgebiet im Naturpark Altmühltal und ist verkehrsmäßig weniger günstig angebunden. Der nächste Autobahnanschluss liegt rund 20 km entfernt, zur Bundesstraße beträgt die Distanz etwa 10 km. Die Kleinstadt liegt jedoch in etwa gleicher Entfernung zwischen den Arbeitsmarktzentren Nürnberg, Regensburg und Ingolstadt, so dass eine enorme Nachfrage nach Wohnraum seitens der Pendler besteht. Fehlende Flächen und der Naturschutz bremsen allerdings die Entwicklung der Gemeinde mit rund Einwohnern. In Baulücken entstehen kleinere Bauträgermaßnahmen, kleine Wohnbaugebiete decken vorwiegend den örtlichen Bedarf. Freystadt Die rund Einwohner zählende Kleinstadt wächst dank der sukzessiven Ausweisung von Wohnbauflächen. Begünstigt wird diese Entwicklung u. a. durch die Nähe zur A 9 und der damit guten Anbindung an Nürnberg. Die Nachfrage nach Bauland ist hoch. Die Zahl der Kaufinteressenten im Neubaugebiet Am Badgraben (65 Eigenheimparzellen, 8 Mehrfamilienhäuser), das in 2017 realisiert wird, liegt weit über dem Angebot. Parsberg Die Kleinstadt mit rund Einwohnern zählt dank der Lagegunst, der guten Infrastruktur (u. a. Kreiskrankenhaus, Gymnasium) und der vergleichsweise niedrigen Grundstückspreise zu den wachstumsstärksten Kommunen. Über den direkten Autobahnanschluss der A 3 sind Nürnberg, Regensburg und Neumarkt zügig zu erreichen. Mit dem Bahnanschluss ist Parsberg öffentlich sehr gut an die Städte angebunden (Einbindung in den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg VGN und Regensburg RVV). Obwohl sukzessive Baugebiete erschlossen werden, kann der Bedarf bei der aktuellen enormen Nachfrage nicht gedeckt werden. Voraussichtlich Ende 2017 wird das Areal West an der Darshofener Str. (rund 25 Parzellen) erschlossen. Postbauer-Heng Die Marktgemeinde westlich von Neumarkt ist über die und die S-Bahnlinie 3 des Verkehrsverbundes Großraum Nürnberg (25 Minuten zum Nürnberger Hauptbahnhof) verkehrlich gut an den Großraum Nürnberg angeschlossen. Damit ist Postbauer-Heng mit heute rund Einwohnern als Wohnortgemeinde gesucht. Im kommenden Jahr werden in zwei neuen Baugebieten ( Köstlbach Ost und Kemnach Ost- Teichwiesen ) Bauparzellen angeboten. Gabriele Rees / Horst Sperrer Wohnungsbau im Landkreis Neumarkt i. d. Opf. fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden Wohneinheiten in MFH Fam.-Häuser Baugenehmigungen Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik; Baugenehmigungen 2016: Jan. Nov.

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 02 / 2017 Privatkunden Neumarkt i. d. OPf. Norbert Sauerbrey Telefon: norbert.sauerbrey@unicredit.de Private Banking Nürnberg Maurizio Esposito Telefon: maurizio.esposito@unicredit.de Unternehmer Lauf a. d. Pegnitz Erika Reinhart Telefon: erika.reinhart@unicredit.de Erlangen Jürgen Frühwald Telefon: juergen.fruehwald@unicredit.de Gewerbliche Immobilienkunden Region Bayern-Nord / -Ost Markus Küffner Telefon: markus.kueffner@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Arabellastraße München