Markt Sulzbach a. Main. Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplans. Grüne Lunge. Begründung gemäß 9 Abs. 8 Baugesetzbuch

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1 Markt Sulzbach a. Main Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplans Grüne Lunge Begründung gemäß 9 Abs. 8 Baugesetzbuch Planverfasser Stand STADTPLANUNG ENERGIEBERATUNG Mühlstraße Aschaffenburg Telefon Fax E Mail p.matthiesen@planer fm.de

2 1. Anlass Der rechtsverbindliche Bebauungsplan weist das Plangebiet als Sondergebiet Supermarkt aus. Der Lebensmittelmarkt auf dem Grundstück mit der Fl. Nr steht seit kurzem leer. Eine Reaktivierung als reine Verkaufsfläche ist aufgrund der isolierten Lage, der fehlenden Erweiterungsmöglichkeiten und der geringen Zahl zugeordneter Stellplätze nicht absehbar. Aus diesem Grund hat sich der Markt Sulzbach a. Main entschlossen, den Bebauungsplan zu ändern, um weitere Nutzungen auf dem Grundstück zuzulassen. Auszug aus dem Bebauungs- und Grünordnungsplan Grüne Lunge, rechtsverbindlich seit dem (Plan unmaßstäblich) Dem Baugrundstück gegenüber liegt nördlich der Friedhofstraße ein Allgemeines Wohngebiet sowie der Friedhof, östlich schließt mit der Braunwarthsmühle ein Mischgebiet an und südlich sowie westlich grenzen Grünflächen bzw. die ehemalige Kläranlage (jetzt Regenüberlaufbecken und Vereinsheim) an das Plangebiet. Südwestlich des Gebäudes verläuft der Sulzbach. Im Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als Sondergebiet für den Einzelhandel dargestellt. 2

3 2. Planung und textliche Festsetzungen Geändert wird nur die Art der baulichen Nutzung. Alle anderen Festsetzungen des Bebauungs- und Grünordnungsplans Grüne Lunge gelten unverändert. Die Festsetzung Sondergebiet Supermarkt wird aufgegeben. Nach aktuellem Planungsstand sollen im Plangebiet ein Shop für Babyartikel, eine Wäscherei und ein Abstellplatz für Wohnwagen vorgesehen werden. Der Bebauungsplan soll aber vielfältigere Nutzungen zulassen. Auf die Festsetzung eines Mischgebiets wird verzichtet, da diese Nutzungsart auch einen hohen Wohnanteil zulassen würde, eine solche Nutzungsart aber Veranstaltungen in der Braunwarthsmühle einschränken könnte. Stattdessen wird ein eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. In diesem Gewerbegebiet werden folgende Nutzungen zugelassen: Allgemein zulässig sind gemäß 8 Abs. 2 BauNVO: Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude und Anlagen für sportliche Zwecke Ausnahmsweise können gemäß 8 Abs. 3 BauNVO Wohnungen für Aufsicht- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke zugelassen werden. Nicht zugelassen werden Lagerplätze und Tankstellen, da zu befürchten ist, dass von diesen Nutzungen erhöhte Beeinträchtigungen auf das gegenüberliegende Wohngebiet ausstrahlen. Nicht zulässig gemäß 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO sind Vergnügungsstätten. Begründung: Bei der Bestandsaufnahme des Gebietes ließ sich keine überwiegend gewerblich geprägte Struktur feststellen. In der Bestandsaufnahme wurde stattdessen ein hoher Wohnanteil an der Gesamtnutzfläche vorgefunden. Dieser Wohnanteil soll stabilisiert und, wenn möglich, erweitert werden, um die Lebensfähigkeit des Wohnquartiers, insbesondere in den Abendstunden, zu erhöhen. Vergnügungsstätten werden vorwiegend abends bzw. nachts betrieben und können damit ein immissionsschutzrechtliches Problem zu benachbarten Wohnungen darstellen. Mit dem generellen Ausschluss von Vergnügungsstätten soll dieser Problematik vorgebeugt werden. Vergnügungsstätten, die im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes ausgeschlossen werden, habe stattdessen in den Industrie- und Gewerbegebieten des Marktes Sulzbach a. Main die Möglichkeit sich anzusiedeln. Immissionsschutzrechtlich wird das Gewerbegebiet einem Mischgebiet gleichgestellt. Danach werden nur Nutzungen zugelassen, die Lärmpegel von tagsüber 60 db(a) und nachts 45 db(a) nicht überschreiten. 3

4 3. Verfahren Die Änderung des Bebauungsplans wird im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB durchgeführt. Das Gebäude im Plangebiet steht derzeit leer. Die eingeschränkte Art der baulichen Nutzung steht einer Nachnutzung entgegen. Die Nutzbarmachung von Flächen im Innenbereich entsprechen den Intentionen des 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung). 4. Umweltprüfung/Umweltbericht Durch die Änderung des BauGB gemäß Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 können gemäß 13a BauGB Bebauungspläne der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden, sofern sie die Kriterien nach Abs. 1 erfüllen. Für das geplante Änderungsverfahren trifft dies zu, da die geplante Baufläche mit ca m² weit unterhalb der Obergrenze von m² nach Abs. 1 Nr. 1 liegt. Danach kann gemäß 13 Abs. 3 BauGB auf eine Umweltprüfung verzichtet werden. 5. Eingriffs-/Ausgleichsflächenbilanzierung Das Bauleitplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB durchgeführt werden. Bei Anwendung dieses Verfahrens gelten Eingriffe im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung als erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich ist insofern entbehrlich. Darüber hinaus wirkt eine verträgliche innerörtliche Nachnutzung einer Zersiedelung des Landschaftsraumes entgegen. Die sich die Größe des Baufeldes nicht verändert und auch die zulässige Grundflächenzahl unverändert übernommen wird, wird euch kein zusätzlicher Eingriff ausgelöst. 6. Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung Im Plangebiet werden keine Änderungen vorgenommen. Es werden keine Gebäude abgebrochen, es werden keine Bäume gerodet. Es werden auch keine Lebensräume eingeschränkt. Aus diesem Grund sind auch die Verbotstatbestände des 44 Abs. 1 i.v.m Abs. 5 BNatschG nicht erfüllt. Auf eine Begutachtung des Geländes kann deshalb verzichtet werden. 7. Erschließung Das Plangebiet ist verkehrlich von der Friedhofstraße erschlossen. Bauliche Veränderungen sind auf dem Grundstück nicht vorgesehen. Insofern werden sich auch nicht die Menge des erforderlichen Trink- und Löschwassers und auch nicht die Menge des anfallenden Schmutz- und Niederschlagswasser verändern. 8. Überschwemmungsgebiet des Sulzbachs Das Plangebiet grenzt zur südwestlichen Seite an den überschwemmungsgefährdeten bereich des Sulzbachs. Nach dem 78 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 6 WHG ist die Ausweisung von neuen Baugebieten in Bauleitplänen oder sonstigen Satzungen nach dem Baugesetzbuch in festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungs- 4

5 gebieten grundsätzlich verboten. Da es sich hier aber um eine Planung im Bestand handelt, wird davon ausgegangen, dass der Bestand gesichert werden darf und lediglich Vorsorge getragen werden muss, dass kein Schäden an der Bausubstanz zu befürchten sind. Aschaffenburg, den 01. März 2016 Entwurfsverfasser Planer FM Sulzbach a. Main, den Auftraggeber Der 1. Bürgermeister des Marktes Sulzbach a. Main 5