Hedwig Lipphardt. Gestaltungstipps für den Architektenvertrag

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1 Mandantenveranstaltung Hedwig Lipphardt Rechtsanwältin u. Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Gestaltungstipps für den Architektenvertrag 1

2 I. Der Klassiker: Vom Architekten vorgelegte Vertragsmuster: Einheitsarchitektenvertrag der Bundesarchitektenkammer vom Architekten angepasstes Vertragsmuster oder bloßes Honorarangebot 2

3 1. Leistungsumfang: (-) Grundlagenermittlung 0 % (-) Vorplanung 0 % Entwurfsplanung 15 % Genehmigungsplanung 3 % Ausführungsplanung 25 % Vorbereitung der Vergabe 10 % Mitwirkung bei der Vergabe 4 % Objektüberwachung 32% (-) Objektbetreuung 0 % 3

4 2. Abnahme Klausel im Einheitsarchitektenvertrag: Die Verjährung beginnt mit der letzten nach diesem Vertrag zu erbringenden Leistung, spätestens mit Abnahme der in Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) zu erbringenden Leistung (Teilabnahme). Für Leistungen, die danach noch zu erbringen sind, beginnt die Verjährung mit Abnahme dieser Leistungen. 4

5 II. Vertragsgestaltung im Interesse des Bauherrn 5

6 Interesse des Bauherrn klare Regelungen des Leistungsumfangs und Planungsziels Kostensicherheit bzgl. Architektenhonorar und Baukosten Bauzeit lange Verjährung für Haftungsansprüche 6

7 1. Bestimmung Planungsziel + Leistungsumfang feststehende Planungsvorgaben müssen in den Architektenvertrag, z. B. KfW 70-Standard, Schallschutz VDI 4100 SSt III, Fertigteilbauweise Umfang Architektenleistung: Bezugnahme auf Grundleistungen des Leistungsbilds für Gebäude und Innenräume nach 34 HOAI ivm. Anlage 10 HOAI (2013): Beauftragt werden die für og. BV erforderlichen Architektenleistungen, insbesondere die Grundleistungen des Leistungsbildes für Gebäude und Innenräume nach 34 HOAI ivm. Anlage 10 HOAI, Leistungsphasen 1-9. Vorteil: Bauherr weiß, was er an Leistung erwarten und abfordern kann. Honorarminderung möglich, bei Fehlen von Grundleistungen 7

8 1. Bestimmung Planungsziel + Leistungsumfang Wenn die Grundlagenermittlung und Vorplanung (LPh 1 u. 2) nicht abgerechnet, die Leistungen aber gleichwohl erbracht werden sollen, muss das im Vertrag klargestellt werden. Klausel: Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Leistungen des Auftragnehmers gemäß Ziffer 2 Vertrages die Erbringung aller erforderlichen Leistungen umfasst, die für eine mangelfreie Planung und Objektüberwachung notwendig sind. Insbesondere sind die erforderlichen Grundleistungen der Anlage 10 zu 34 HOAI, LPh 1 9, zu erbringen. Dem steht nicht entgegen, dass die LPh 1 und 2 nicht vergütet werden. 8

9 2. Kostensicherheit 2.1 Baukostenobergrenze 2.2 Stufenbeauftragung des Architekten 2.3 Malus-Regelung 9

10 2.1 Baukostenobergrenze Auftraggeber muss hinreichend konkrete Vorstellung vom BV haben für Kostenschätzung, besser Kostenberechnung Klausel: Die Parteien vereinbaren als verbindliche Baukostenobergrenze für die Kostengruppe 300 und 400 (Baukonstruktion und technische Anlagen) nach DIN 276 insgesamt Baukosten in Höhe von. Die Einhaltung dieser Kostengrenze ist zwingend. Es bestehen keine Toleranzen. 10

11 2.2 Stufenbeauftragung Klausel: Die Beauftragung erfolgt stufenweise. Folgende Leistungsstufen sind festgelegt: 1. Leistungsstufe: LPh 1 4 nach 34 HOAI 2. Leistungsstufe: LPh 5-9 nach 34 HOAI Mit diesem Vertrag wird die erste Leistungsstufe beauftragt. Die Beauftragung der 2. Stufe steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Stufe vom Bauherrn schriftlich abgerufen wird. 11

12 2.2. Stufenbeauftragung Vorteile: Beendigung der Zusammenarbeit nach jeder Stufe möglich. Der Architekt kann die nicht erbrachten Leistungen nicht abrechnen. Honorar kann nach jeder Stufe nachverhandelt werden. BGH, Urt. V ,- VII ZR 435/99 -: BGH hat erklärt, dass nach Beendigung der Leistungen die getroffene Honorarvereinbarung abgeändert werden kann im Rahmen eines Vergleichs, selbst wenn damit der Mindestsatz unterschritten wird. OLG Celle, Urteil v U 164/14, ggf. auch bei Stufenbeauftragung möglich 12

13 2.3 Malus -Regelung Seit der HOAI 2009 können die Parteien ein Bonus- und/oder Malus-Honorar vereinbaren. 7 Abs. 6 HOAI: ( ) Das Erfolgshonorar kann bis zu 20 % des vereinbarten Honorars betragen. Für den Fall, dass schriftlich festgelegte anrechenbare Kosten überschritten werden, kann ein Malus-Honorar in Höhe von bis zu 5% des Honorars schriftlich vereinbart werden. Klausel: Werden die einvernehmlich festgelegten anrechenbaren Kosten in Höhe von durch Verschulden des AN überschritten, trägt der AN davon %, höchstens jedoch 5 % des vereinbarten Honorars. 13

14 3. Bauzeit Einzelfristen aus dem Bauzeitenplan sind für den Architekten nicht verbindlich. Leistungsfristen für den Architekten müssen im Vertrag explizit geregelt werden. Nur dann tritt mit schuldhaftem Überschreiten der Frist Verzug ein und eine Haftung für hierdurch verursachte Schäden. Klausel: Der AN hat seine Leistungen so zu erbringen, dass die im Bauzeitenplan aufgelisteten Fristen eingehalten werden können. Insbesondere sind folgende Vertragstermine einzuhalten: Fertigstellung LPh 1-4 (Grundlagenermittlung bis Einreichen des mangelfreien Bauantrages) bis zum (Datum) Fertigstellung LPh 5-9 (Ausführungsplanung bis Objektbetreuung) bis zum..(datum) 14

15 4. Verjährung Keine Pflicht zur Teilabnahme vereinbaren und auch keine Teilabnahme der Architektenleistungen nach Beendigung der Bauüberwachung (LPh 8) erklären. Objektbetreuung (LPh 9) immer mitbeauftragen. Bei Stufenbeauftragung sollten Bauüberwachung und Objektbetreuung immer in einer Stufe beauftragt werden. Vorteil: Gewährleistungshaftung des Architekten beginnt erst mit Beendigung der Objektbetreuung (LPh 9); defacto haftete der Architekt 10 Jahre nach Beendigung und Abnahme der Bauleistungen. Bauherr kann Architekt noch in Anspruch nehmen, wenn Ansprüche gegenüber den Bauunternehmen längst verjährt sind. 15

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 16