Ausübung von Mängelrechten aus Bauträgerverträgen durch die Gemeinschaft
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- Leopold Langenberg
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1 42. Fachgespräch Wohnungseigentumsrecht 26. bis Ausübung von Mängelrechten aus Bauträgerverträgen durch die Gemeinschaft RA Dr. Andreas Ott Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
2 2 Inhaltsübersicht Was kommt auf Sie zu? I. Der Bauträgervertrag als Individualvertrag und Mängelrechte II. Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis III. Erlöschen der individuellen Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis bei Vergemeinschaftung IV. Prozessuale Reaktionsmöglichkeiten
3 3 Bauträgervertrag als Kombinationsvertrag Bauträgervertrag Geschäftsbesorgung Werkvertragliches Element Kaufvertragliches Element Hauptleistungspflicht des BT: Herstellung und Verschaffung des Werkes ( 631, 633 BGB) Bezogen auf: Sondereigentum + Gemeinschaftseigentum Hauptleistungspflicht des BT: Eigentumsverschaffung und Übergabe der Kaufsache ( 433 Abs. 1 BGB) Bezogen auf: Sondereigentum + Gemeinschaftseigentum
4 4 Rechte aus Bauträgerverträgen Werkvertragliche Mängelrechte ( 634 ff. BGB) Nacherfüllung Kaufvertragliche Mängelrechte ( 437 ff. BGB) Nacherfüllung Frist Selbstvornahme -Kostenvorschuss -Aufwendungsersatz Minderung Kleiner Schadensersatz Aufwendungsersatz ( 284) Rücktritt Großer Schadensersatz Frist Minderung Kleiner Schadensersatz Aufwendungsersatz ( 284) Rücktritt Großer Schadensersatz
5 Individualvertrag Bauträger E1 E E2 E6 Vertragsebene E3 E5 E WE1 WE2 WE3 WE4 WE5 WE6 WE WEG-Ebene WE 3.1 WE 5.1 t 5
6 6 Ausübungsbefugnis Ausübungs-, Wahrnehmungs- und Prozessführungsbefugnis der WEG 10 Allgemeine Grundsätze (6) ¹ Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ³ übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.
7 7 Ausübungsbefugnis Gemeinschaftsbezogene Rechte = Rechte, die im Interesse der Wohnungseigentümer oder des Schuldners von vornherein nur einheitlich von der Gemeinschaft ausgeübt werden können (sog. geborene Ausübungsbefugnis) Sonstige Rechte, soweit diese gemeinschaftlich ausgeübt werden können = gemeinschaftliche Ausübung ist förderlich und es besteht keine ausschließlich individuelle Ausübungsbefugnis. Die Gemeinschaft kann die Ausübungsbefugnis durch Vereinbarung oder Beschluss ansichziehen (sog. gekorene Ausübungsbefugnis) Ausschließlich individuelle Ausübungsbefugnis (ausführlich Skauradszun, ZMR 2015, 515 ff.; Dötsch, ZWE 2016, 149 f.)
8 8 Individuelle Ausübungsbefugnis Rechte wegen Mängeln am Sondereigentum - Sonstige Rechte? 10 Abs. 6 S. 3 Var. 2 WEG betrifft nicht nur Rechte bzgl. des Gemeinschaftseigentums; es kommt darauf an, ob ein Recht gemeinschaftlich ausgeübt werden kann (a. A. Skauradszun, ZMR 2015, 515, 516) - Beschlusskompetenz? (Becker, ZWE 2007, 432 (438)) - Sonderproblem: Abtretungs- oder Ermächtigungslösung Zurückbehaltungsrecht ( 273, 641 Abs. 3 BGB) - Einrede gegen den Vergütungsanspruch (individuelle Zahlungspflicht) Anspruch auf Schadensersatz statt der ganzen Leistung (sog. großer Schadensersatz) (BGH ZMR 2006, 48 (50)) Rücktritt (BGH NJW 1979, 2207: zur Wandelung)
9 9 Gemeinschaftsbezogene Rechte h.m.: Gründe des Schuldnerschutzes / Einheitlichkeit der Mittelverwendung Minderungsrecht Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (sog. kleiner Schadensersatz) Außerordentliche Kündigung des werkvertraglichen Teils (BGH NJW 1986, 925 (926f.); KG BauR 2000, 114) Ungeklärt: Aufwendungsersatz nach 284 BGB
10 10 Gemeinschaftsbezogene Rechte Kritik: Fehlende Schutzbedürftigkeit: Beschränkung der Minderung auf anteilige Mangelbeseitigungskosten oder Bereicherungsanspruch möglich Einheitliche Mittelverwendung erfolgt aufgrund Beschlussfassung im Innenverhältnis Außerordentliche Kündigung des werkvertraglichen Teils nach Grundsatz der Vertragseinheit beim typengemischten Vertrag ausgeschlossen (Baer BTR 2006, 113 (121); Ott NZM 2007, 505 ff.; Derleder ZWE 2009, 1 (8); BGH ZMR 2015, 952 ff.: für Kaufrecht)
11 11 Sonstige Rechte Sonstige Rechte können vom Einzelnen ausgeübt werden, solange die Gemeinschaft diese nicht an sich gezogen hat Nacherfüllung (BGH NZM 2005, 792: einschließlich Fristsetzung ; BGH ZWE 2010, 40 (408) m. Anm. Ott) Problem: divergierende Herstellungspflichten Anspruch auf Kostenvorschuss bei Selbstvornahme (BGH NZM 2007, 407 (411): Zahlung an Gemeinschaft) Aufwendungsersatz bei Selbstvornahme (BGH NZM 2005, 792)
12 12 Beschlussvorschlag: TOP Ansichziehungsbeschluss Die Wohnungseigentümer der WEG beschließen die Verfolgung von Rechten wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aus den zugrunde liegenden Bauträgerverträgen zwischen der Bauträgerin und den einzelnen Erwerbern von Wohnungs- und Teileigentum (mit Ausnahme der auf Rückabwicklung gerichteten Rechte) zur gemeinschaftlichen Angelegenheit zu machen und die Ausübungsbefugnis der WEG zu begründen. Die Bauträgerin soll auf Kostenvorschuss zur Selbstvornahme / Schadensersatz / Aufwendungsersatz in Anspruch genommen werden. Die Verwalterin wird bevollmächtigt, die Rechtsanwälte im Namen der WEG mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Inanspruchnahme zu beauftragen.
13 13 Rechtsfolgen bei Vergemeinschaftung h.m.: Erlöschen der Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis des Einzelnen (sog. verdrängende Ausübungsbefugnis); dessen Klage wird unzulässig (BGH NJW 2015, 2874; a.a. der Gesetzgeber) Unzulässigkeit einer Fristsetzung zur Nacherfüllung bei Kollision mit Gemeinschaftsinteressen (BGH ZWE 2014, 258 (261); a.a. BGH BauR 2010, 765 (770) Kritik: ein Konflikt zwischen Individual- und Gemeinschaftsinteresse ist ausgeschlossen (Ott ZWE 2014, 253 f.)
14 14 Reaktionsmöglichkeiten des Einzelnen Übereinstimmende Erledigterklärung ( 91a ZPO) Privilegierte Klagerücknahme ( 269 Abs. 3 S. 2 Halbs. 2 ZPO)? (BGH NJW 2011, 2368: gilt nur bei Vergleich oder Verzicht) Unechte Klageänderung auf Feststellung der Kostentragungspflicht ( 264 Nr. 3 ZPO)? (Zöller/Vollkommer, 91a Rn. 29: unzulässig, da Vorrang der Erledigterklärung; a. A. Elzer NJW 2002, 2007) Subjektive Klageänderung und Eintritt der WEG ( 263 ZPO) (BGH NJW 2016, 53: auch in zweiter Instanz sachdienlich) Anspruch des Einzelnen aus 21 Abs. 4 WEG? (Rück-) Ermächtigung zur Verfahrensfortsetzung
15 15 Ausblick Und das Beste kommt zum Schluss die Verwalterhaftung - Fehlerhafter Ansichziehungsbeschluss - Selbstvornahme ohne Fristsetzung (Gefahr: unwirksame Abnahmeklauseln) - Übersehen von Verjährungsfristen (KV/WV)
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