Erwartungen an das inserierte Stockwerkeigentum

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1 ANALYSE INSERTIONS- UND SUCHABONNEMENTSDATEN VON HOMEGATE.CH Erwartungen an das inserierte Stockwerkeigentum Joëlle Zimmerli, Zimraum Raum + Gesellschaft Müllerstrasse 48, 8004 Zürich

2 1 ANGEBOT UND NACHFRAGE NACH EIGENTUMSWOHNUNGEN Ausgangslage: was wird untersucht? Untersucht werden Eigentumswohnungen, die seit 2013 bei Homegate inseriert wurden. Es handelt sich um über Wohnungen, die im Durschnitt 29 Tage ausgeschrieben waren, bevor sie einen Kaufinteressenten gefunden haben. In der Westschweiz und im Tessin wurden verglichen mit der Deutschschweiz verhältnismässig viele Eigentumswohnungen auf Homegate inseriert. So sind 13 Prozent der Inserate aus dem Tessin, obwohl nur 5 Prozent der Bevölkerung im Tessin leben. Seit 2013 waren Eigentumswohnungen während rund 29 Tagen ausgeschrieben. Das sind über laufende Inserate pro Tag, von denen jeweils täglich 138 neu dazu kommen. 2

3 1 ANGEBOT UND NACHFRAGE NACH EIGENTUMSWOHNUNGEN Unterschiedliche Insertionsdauern in den Sprachregionen Was die Nachfrage nach Eigentumswohnungen betrifft, zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Sprachregionen: In der Deutschschweiz finden Eigentumswohnungen mit 27 inserierten Tagen in ländlichen Gemeinden, die über eine Stunde Zugfahrt von den Städten Basel, Bern oder Zürich entfernt sind, am schnellsten einen Kaufinteressenten. Mit 34 Tagen bleiben Wohnungen in den Städten Basel, Bern und Zürich fast eine Woche längere ausgeschrieben. Anders in der Westschweiz, wo die Lage keinen Einfluss auf die Nachfrage hat. Egal ob die Eigentumswohnung in den Städten Lausanne oder Genf oder in einer Gemeinde, die bis über eine Stunde Zugfahrt davon entfernt ist, inseriert wird: die Wohnung wartet 30 bis 31 Tage auf Kaufinteressierte. Im Tessin ist der Zusammenhang umgekehrt als in der Deutschschweiz. Am schnellsten verkauft sind Eigentumswohnungen mit 23 Tagen in der Stadt Lugano. Je länger die Zug- oder Busfahrt zwischen der Gemeinde und der Stadt Lugano dauert, desto länger bleiben Wohnungen inseriert. Insertionsdauer in Tagen Dauer der Zugfahrt in die Städte Basel, Bern, Zürich / Genf, Lausanne / Lugano 0 Minuten 1-15 Minuten Minuten Minuten über eine Stunde Deutschschweiz Westschweiz Tessin In der Deutschschweiz ist das Land begehrt, im Tessin die Stadt, und in der Westschweiz spielt der «Raumtyp» keine Rolle. 3

4 1 ANGEBOT UND NACHFRAGE NACH EIGENTUMSWOHNUNGEN Unterschiedliche Einflussfaktoren in den Sprachregionen Häufig beeinflussen mehrere Faktoren zusammen die Insertionsdauer. Je grösser die Wohnung, desto teurer ist sie, desto länger muss sie inseriert werden. Mit einer Regressionsanalyse können die entscheidenden Faktoren identifiziert werden, welche beschleunigend auf den Verkauf von Eigentumswohnungen wirken. Diese unterscheiden sich je nach Sprachregion und je nach Affinität der Käuferschaft für den öffentlichen oder privaten Verkehr: In der Deutschschweiz lassen sich bei gleichem Preis Wohnungen in kürzerer ÖV-Reisedistanz in die Grossstädte respektive Wohnungen in den grossen Städten selbst schneller verkaufen. Andererseits finden Wohnungen, die in kurzer Distanz zur Autobahn liegen und kürzere Reisezeiten in die Grossstädte haben schneller einen Interessenten. Beim Objekt sind jüngere Baujahre, Parkplatz, Lift und Sicht entscheidend. Je mehr Zimmer eine Wohnung hat, je kleiner die Wohnfläche ist und je günstiger der Verkaufspreis ist, desto schneller lässt sich die Wohnung verkaufen. In der Deutschschweiz werden also bei gleichem Preis oder gleicher Wohnfläche möglichst viele Zimmer gewünscht. Weniger wählerisch sind Käufer in der Westschweiz. Hier werden bei gleichem Preis vor allem Wohnungen in Lausanne und Genf schnell verkauft. Kürzere ÖV-Reisezeiten in die Städte wirken sich nicht beschleunigend auf den Verkauf aus. Autoaffine Käufer suchen jedoch kurze Distanzen von der Wohnung zur nächsten Autobahn, einen Lift im Haus und einen Parkplatz. Beim Objekt wirkt vor allem der steigende Preis auf eine längere Insertionsdauer. Zimmerzahl und Wohnfläche beeinflussen die Absorption nicht eindeutig. Nochmals anders zeigt sich die Situation im Tessin. Hier wirken sich kürzere Reisezeiten mit dem öffentlichen Verkehr und dem Auto nach Lugano beschleunigend auf den Verkauf aus. Beim Objekt wirken sich die Verfügbarkeit eines Lifts und eines Parkplatzes begünstigend auf die Insertionsdauer aus. Allerdings spielt die Höhe des Preises keine Rolle. In der Deutschschweiz spielt es eine Rolle, ob die Wohnung neu ist und sich in kurzer ÖV-Distanz zu Zentren oder in der Nähe der Autobahn befindet. In der Westschweiz diktiert der Preis und im Tessin zählt die Nähe zur Stadt. 4

5 2 NACHFRAGE NACH BESTIMMTEN MERKMALEN Nachfrage nach Zimmerzahl Angebot: Fast die Hälfte des Gesamtschweizer Angebots sind 4-Zimmerwohnungen (47%) Im Tessin liegt der Anteil deutlich darunter (39%), dafür werden in der Sonnenstube mehr 2- und 3- Zimmerwohnungen verkauft. In der Westschweiz gibt es dafür ein relativ grosses Angebot an grossen Wohnungen mit mindestens fünf Zimmern (8%). Nachfrage: In der Deutschschweiz finden die wenigen 1-Zimmer-Wohnungen am schnellsten einen Käufer. In der Westschweiz hat das Angebot an grossen Wohnungen die kürzeste Insertionsdauer. Ebenso im Tessin, wo die wenigen 5-Zimmerwohnungen, die angeboten werden, am schnellsten verkauft sind. Deutschschweiz Westschweiz Tessin Anteil Insertionszeit Anteil Insertionszeit Anteil Insertionszeit 1-Zimmer-Wohnung 3% 22 3% 30 3% 27 2-Zimmer-Wohnung 12% 27 13% 31 17% 27 3-Zimmer-Wohnung 33% 27 30% 31 38% 27 4-Zimmer-Wohnung 50% 29 46% 29 39% 27 5 und mehr-zimmer-wohnung 1% 27 8% 27 3% 22 In der Deutschschweiz finden die wenigen 1-Zimmer-Eigentumswohnungen am schnellsten Käufer. In der Westschweiz und im Tessin sind Wohnungen mit mindestens fünf Zimmer schnell verkauft. 5

6 2 NACHFRAGE NACH BESTIMMTEN MERKMALEN Nachfrage nach Wohnfläche Angebot: Fast die Hälfte der Eigentumswohnungen haben grosse Flächen von über 120 Quadratmetern. Die Westschweiz unterscheidet sich von der Deutschschweiz und dem Tessin, weil die Flächen der inserierten Wohnungen im Durchschnitt etwas kleiner sind. Nachfrage: In der Deutschschweiz gibt es eine grosse Auswahl an grossflächigen Wohnungen (47%). Allerdings wird das kleine Angebot an Wohnungen mit weniger Quadratmetern schneller verkauft. Wohnungen mit über 150 Quadratmetern bleiben elf Tage länger als die Kleinsten inseriert. In der Westschweiz sind ebenfalls die ganz kleinen Wohnungen sehr nachgefragt. Bei den Wohnungen mit mehr als 40 Quadratmetern gibt es aber im Gegensatz zur Deutschschweiz kaum mehr Unterschiede in Bezug auf die Insertionsdauer die Nachfrage verteilt sich auf das gesamte Angebot. Im Tessin sind Studio-Eigentumswohnungen sowie solche mit 60 bis 80 Quadratmetern weniger nachgefragt. Für Einzelpersonen sollten also Wohnungen 40 bis 60 und für Paare und Familien sollten Wohnungen über 80 Quadratmeter aufweisen. Deutschschweiz Westschweiz Tessin Anteil Insertionszeit Anteil Insertionszeit Anteil Insertionszeit < 40 m 2 2% 20 2% 27 1% m 2 5% 26 6% 30 5% m 2 10% 27 10% 31 11% m 2 16% 27 17% 30 19% m 2 21% 30 21% 30 18% m 2 26% 28 23% 30 23% 27 > 150 m 2 21% 31 20% 31 23% 27 6

7 2 NACHFRAGE NACH BESTIMMTEN MERKMALEN Nachfrage nach Preis Angebot: In der Deutschschweiz werden über drei Viertel der Eigentumswohnungen für weniger als eine Million inseriert, fast die Hälfte kostet bis 800'000 Franken und jede fünfte Eigentumswohnung kostet sogar weniger als Franken. Sowohl in der Westschweiz als auch im Tessin sind inserierte Eigentumswohnungen teurer. Nur rund zwei Drittel kosten weniger als eine Million. Der Anteil an sehr günstigen Wohnungen ist insbesondere im Tessin deutlich tiefer als in der Deutschschweiz. Nachfrage: In der Deutschschweiz gilt, je günstiger das Stockwerkeigentum ist, desto schneller findet sich ein Käufer. Ab Franken pendelt sich die Insertionszeit bei 31 Tagen ein. In der Westschweiz ist der Zusammenhang nicht linear. Schnell verkauft sind ganz günstige Wohnungen sowie solche für bis 1.5 Millionen Franken. Ladenhüter sind Wohnungen über 2 Millionen Franken, wobei das Angebot doppelt so gross ist als in der Deutschschweiz. Das Tessin ist ein Sonderfall, da es bei der Nachfrage keine Unterschiede nach Preis gibt. Egal wie teuer inseriert eine Wohnung ist, die Dauer, bis sich ein Kaufinteressent findet, ist gleich lang. Entscheidend ist also, was die Wohnung für den Preis bietet. Deutschschweiz Westschweiz Tessin Anteil Insertionszeit Anteil Insertionszeit Anteil Insertionszeit < CHF 0.4 Mio. 19% 26 13% 29 11% 27 CHF Mio. 23% 27 22% 31 20% 27 CHF Mio. 22% 29 18% 31 22% 27 CHF Mio. 13% 31 14% 29 15% 27 CHF Mio. 13% 31 18% 29 15% 27 CHF Mio. 5% 31 8% 31 8% 27 > CHF 2.0 Mio. 4% 31 7% 47 10% 27 7

8 2 NACHFRAGE NACH BESTIMMTEN MERKMALEN Nachfrage in den Städten Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Städten zeigt verschiedene Muster: Am schnellsten verkauft sind die Eigentumswohnungen in Lugano. Dabei handelt es sich wohl zum Grossteil um Zweitwohnungen. Neben der Sonnenstube ist Eigentum am Arc Lémanique und am Vierwaldstättersee gefragt, nämlich in Genf und Luzern. Darauf folgen die kleineren Grossstädte Winterthur, Lausanne und Basel sowie die mittelgrossen Städte St.Gallen am östlichen Rand des Metropolitanraums Zürich und Biel am südlichen Rand des Arc Lémanique. Erst als Schlusslicht folgen die Grossstadt Zürich, Zug und die Hauptstadt Bern mit nochmals etwas Abstand. Für lange Insertionszeiten in Zürich sorgt das grosse Angebot an Wohnungen über 1.5 Millionen Franken, das im Gegensatz zu Genf und Lugano deutlich weniger nachgefragt ist. In Zug trug ein grosses Angebot an «Ladenhütern» für über 2 Million zu längeren Verkaufszeiten bei. In Bern gab es ein Angebot an 60 bis 80 Quadratmeter grossen Wohnungen, welche die Preis-/ Leistungserwartungen der Kundschaft nicht befriedigte und lange ausgeschrieben blieb. Insertionsdauer in Tagen Begehrtes Lugano, Genf und Luzern Ladenhüter in Zürich, Zug und Bern 8

9 3 WARTESCHLANGEN AUF DEM EIGENTUMSWOHNUNGSMARKT Wo bilden sich die längsten «Warteschlangen» von den Wohnungen? Auf Homegate.ch werden nicht nur Wohnungen inseriert. Die Suchenden können auch Abonnements lösen. Werden die Informationen aus den Suchabonnements mit den Informationen aus den Inseraten kombiniert, können die «Warteschlangen» vor den Wohnungen berechnet werden. Warteschlangen Diese ergeben sich aus der Anzahl Suchabonnements pro inserierter Wohnung. Je mehr Suchabonnements gelöst werden und je weniger Eigentumswohnungen inseriert werden, desto länger wird die Schlange. Passendes Angebot Aus der Kombination der Daten lassen sich weitere Informationen gewinnen. Werden viele Suchabonnements an einem Ort gelöst und bleiben die ausgeschriebenen Eigentumswohnungen dennoch lange inseriert, so deutet dies darauf hin, dass das Angebot nicht den Erwartungen entspricht; sei dies wegen zu hohem Preise, einem als unangemessen empfundenen Preis-/Leistungsverhältnis oder wegen nicht zeitgemässen Grundrissen oder Standards. Aussagen zu Warteschlangen und erfüllten Erwartungen über die Kombination von Inseraten und Suchabonnements. 9

10 3 WARTESCHLANGEN AUF DEM EIGENTUMSWOHNUNGSMARKT «Warteschlangen» in den Wohnungsmärkten mit dem höchsten Druck Die Wohnungsmärkte mit dem höchsten Druck sind jene mit den meisten Suchabonnements pro inserierte Wohnung. In der Deutschschweiz handelt es sich mit Ausnahme von Oetwil am See um Gemeinden, die kurze ÖV-Fahrzeiten von weniger als 15 Minuten in die Städte haben. Es sind die «vorstädtischen und dörflichen Wohnquartiere» der Städte Zürich und Baden. Es handelt sich um: Schlieren, Kloten, Langnau am Albis, Buchs (ZH), Schwerzenbach, Russikon, Oetwil am See Ennetbaden, Fislisbach, Obersiggenthal Am besten passt das Wohnungsangebot in Fislisbach und in Oetwil am See mit den Erwartungen der Suchenden zusammen. Die längsten Warteschlangen und gleichzeitig die längsten Insertionszeiten gibt es in Schlieren. Hier gäbe es also ein grosses Bedürfnis nach Eigentumswohnungen. Allerdings stimmt das Angebot nicht mit den Erwartungen überein. Oetwil am See Schlieren Höchster Druck in den «vorstädtischen und dörflichen Wohnquartieren» der Städte Zürich und Baden. Warteschlange (Anzahl Abos pro ausgeschriebene Wohnung Längste Warteschlange in der Deutschschweiz Fislisbach Kloten Ennetbaden Langnau am Albis Obersiggenth al Russikon Bedürfnisgerechtigkeit (Insertionszeit) 10

11 3 WARTESCHLANGEN AUF DEM EIGENTUMSWOHNUNGSMARKT «Warteschlangen» in den Wohnungsmärkten mit dem höchsten Druck In der Westschweiz bilden sich die längsten Warteschlangen in Romanel-sur-Lausanne. Bei den Gemeinden mit dem höchsten Druck handelt es sich ausschliesslich um die «vorstädtischen und dörflichen Wohnquartiere» der Städte Genf und Lausanne. Sie befinden sich in höchstens 15 Minuten ÖV- oder MIV-Reisezeit von den Städten entfernt. Es handelt sich um: Lausanne: Romanel-sur-Lausanne, Chavannes-près-Renens, Renens, Ecublens Genf: Avully, Puplinge, Vendoeuvres, Perly- Certoux Am besten passt das Wohnungsangebot in Avully und Perly-Certoux mit den Erwartungen der Suchenden zusammen. Die längsten Insertionszeiten gibt es in Vandouevres. Hier gäbe es also ein Bedürfnis nach Eigentumswohnungen. Allerdings stimmt das Angebot nicht mit den Erwartungen überein. Warteschlange (Anzahl Abos pro ausgeschriebene Wohnung Längste Warteschlange in der Westschweiz Avully Romanel- sur- Lausanne Renens (VD) Perly- Certoux Chavannes- près- Renens Puplinge Ecublens (VD) Vandoeuvre s Bedürfnisgerechtigkeit (Insertionszeit) Höchster Druck in den «vorstädtischen und dörflichen Wohnquartieren» der Städte Genf und Lausanne. 11

12 3 WARTESCHLANGEN AUF DEM EIGENTUMSWOHNUNGSMARKT «Warteschlangen» in den Wohnungsmärkten mit dem höchsten Druck Im Tessin bilden sich die längsten Warteschlangen in Bedano. Bei den acht Gemeinden mit dem höchsten Druck handelt es sich vorwiegend um die «vorstädtischen Wohnquartiere» von Lugano. Sie befinden sich vier bis acht Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Daneben ist Ronco sopra Ascona als «externes Wohnquartier» von Ascona beliebt sowie die Gemeinde Lumino. Es handelt sich um: Bedano, Grancia, Cademario, Vezia, Cureglia Ronco sopra Ascona Lumino Am besten passt das Wohnungsangebot in Lumino, Grancia und Bedano mit den Erwartungen der Suchenden zusammen. Die längsten Insertionszeiten gibt es in Cademario. Hier gäbe es also ein Bedürfnis nach Eigentumswohnungen. Allerdings stimmt das Angebot nicht mit den Erwartungen überein. Warteschlange (Anzahl Abos pro ausgeschriebene Wohnung Längeste Warteschlange im Tessin Bedano Grancia Lumino Ronco sopra Ascona Cademario Bedürfnisgerechtigkeit (Insertionszeit) Höchster Druck in den «vorstädtischen Wohnquartieren» der Städte Lugano und Ascona sowie in Lumino. 12

13 3 WARTESCHLANGEN AUF DEM EIGENTUMSWOHNUNGSMARKT «Warteschlangen» in den grössten Wohnungsmärkten Die grössten Wohnungsmärkte sind diejenigen mit den meisten inserierten Eigentumswohnungen. In der Deutschschweiz handelt es sich um grössere und kleinere Städte im Metropolraum Zürich. Die längsten Warteschlangen bilden sich in: Meilen, Stäfa, Zürich, Winterthur, Uster, Bülach und Horgen Luzern, Basel, St.Gallen Am besten passt das Wohnungsangebot in Uster, Luzern, Basel und St.Gallen mit den Erwartungen der Suchenden zusammen. Die längsten Warteschlangen und gleichzeitig die längsten Insertionszeiten gibt es in Meilen. Hier gäbe es also ein sehr grosses Bedürfnis nach Eigentumswohnungen. Allerdings stimmt das Angebot nicht mit den Erwartungen überein. Warteschlange (Anzahl Abos pro ausgeschriebene Wohnung Längste Warteschlange in den grössten Wohnungsmärkten der Deutschschweiz Uster Luzern Basel Stäfa Zürich Winterthur Bülach Horgen St. Gallen Meilen Bedürfnisgerechtigkeit (Insertionszeit) Längste Warteschlangen im Kern des Metropolitanraums Zürich und in den Städten am nördlichen, östlichen und südlichen Rand. 13

14 3 WARTESCHLANGEN AUF DEM EIGENTUMSWOHNUNGSMARKT «Warteschlangen» in den grössten Wohnungsmärkten In der Westschweiz bilden sich die längsten Warteschlangen in den grossen Städten, den Kleinstädten am Rande von Lausanne, in den Nebenzentren am Arc Lémanique und in der Walliser Touristenstadt Sion: Lausanne, Saint-Sulpice, Lutry, Pully, Belmont-sur-Lausanne Genève Morges, Gland, Nyon Sion Am besten passt das Wohnungsangebot in Belmont-sur-Lausanne mit den Erwartungen der Suchenden überein. Die längsten Warteschlangen und gleichzeitig die längsten Insertionszeiten gibt es in Saint-Sulpice. Hier gäbe es also ein grosses Bedürfnis nach Eigentumswohnungen. Allerdings stimmt das Angebot nicht mit den Erwartungen überein. Warteschlange (Anzahl Abos pro ausgeschriebene Wohnung Längste Warteschlange in den grössten Wohnungsmärkten der Westschweiz Belmont- Lausanne Lutry sur- LausanneMorges Gland Nyon Genève Sion Saint- Sulpice (VD) Pully Bedürfnisgerechtigkeit (Insertionszeit) Längste Warteschlangen am Arc Lémanique sowie im Tourismusort Sion. 14

15 3 WARTESCHLANGEN AUF DEM EIGENTUMSWOHNUNGSMARKT «Warteschlangen» in den grössten Wohnungsmärkten Die längsten Warteschlangen bilden sich im Tessin in Brissago. Daneben sind weitere Städtchen am Lago Maggiore besonders gesucht: Brissago Melide Collina d Oro Locarno Ascona Am besten passt das Wohnungsangebot in Melide mit den Erwartungen der Suchenden überein. Die längsten Insertionszeiten gibt es in Ascona. Hier gäbe es ein grosses Bedürfnis nach Eigentumswohnungen. Allerdings stimmt das inserierte Angebot nicht mit den Erwartungen der Suchenden überein. Warteschlange (Anzahl Abos pro ausgeschriebene Wohnung Längste Warteschlange in den grössten Wohnungsmärkten des Tessins Melide Brissago Collina d'oro Locarno Ascona Bedürfnisgerechtigkeit (Insertionszeit) Längste Warteschlangen in den Städtchen am Lago Maggiore. 15