Daten, Fakten, Zahlen: die analytische Herangehensweise im Umgang mit Bestand

Transkript

1 DGNB

2 Daten, Fakten, Zahlen: die analytische Herangehensweise im Umgang mit Bestand Quelle: GRESB Report 2012 DGNB

3 Inhalt: o Die Nachhaltigkeitsentwicklung o Triebfeder Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft o Fragen auf Objekt und Unternehmensebene o Nachhaltigkeitsstrategie o Fazit DGNB

4 Inhalt: o Die Nachhaltigkeitsentwicklung o Triebfeder Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft o Fragen auf Objekt und Unternehmensebene o Nachhaltigkeitsstrategie o Fazit DGNB

5 Die Nachhaltigkeitsentwicklung in der Immobilienwirtschaft Vor ein paar Jahren wurde das Thema Nachhaltigkeitszertifizierung bei Neubauten in Verbindung mit der Immobilienwirtschaft das Thema auf den Immobilienmessen. Bei der Bestandverwaltung entwickelte sich das Bewusstsein von einem nachhaltigen Gebäudebetrieb jedoch nur langsam und schwerfällig. Veröffentlichungen von Studien und Analysen mit vielversprechenden Markttrends (Mietsteigerung und Werterhöhung) aus namhaften Häusern haben sich in der Realität bisher noch nicht bestätigt. Bis heute ist der Branche die Bedeutung der Bestandsverwaltung und welches Potential sich darin verbirgt immer noch nicht ganz bewusst. Die zunehmende Transparenz auf dem Markt und die Vergleichbarkeit durch die neuen Medien haben den Mietern auch die Sensibilität gegeben die zweite Miete zu beachten und zu verhandeln. DGNB

6 Inhalt: o Die Nachhaltigkeitsentwicklung o Triebfeder Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft o Fragen auf Objekt und Unternehmensebene o Nachhaltigkeitsstrategie o Fazit DGNB

7 Triebfeder Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Immobilieninvestmentmarkt fordert neue & langfristig erfolgreiche Exit-Strategien Internationale Bankenkrise & Euro Debt Crisis bewirkt eine Fokussierung auf Investments mit geringem Risiko. Die Nachfrage steigt nach diesen sog. Core Investments. Die Folge: Starke Verknappung solcher Objekte und exorbitant steigenden Preise. Thema Nachhaltigkeit wird dadurch zu einem elementaren Erfolgsfaktor. Internationale Nachhaltigkeitsratings werden durch ihre schaffende Transparenz und der Vergleichbarkeit zu Mitbewerbern immer stärker nachgefragt. Die Lösung: Fokus auf andere Risikoklassen von sog. opportunistischen Investments. Solche haben oftmals durch Investitionsstaus ein höheres Mietausfallwagnis, was zu Preisabschlägen führt. Hier kann mit bereits geringen Investitionen in Maßnahmen, die Nachhaltigkeitsaspekten Rechnung tragen und Mehrwerte geschaffen werden. DGNB

8 Inhalt: o Die Nachhaltigkeitsentwicklung o Triebfeder Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft o Fragen auf Objekt und Unternehmensebene o Nachhaltigkeitsstrategie o Fazit DGNB

9 Vorbereitende Fragen auf Objekt und Unternehmensebene: Liegen bei allen Liegenschaften belastbare Energieverbrauchsdaten vor und kann man diese weiterverwenden? Maximale Optimierung der Nebenkosten erreicht / besteht weiteres Reduktionspotential? Halteperiode der Liegenschaften <=> Amortisationszeiten für Nachhaltigkeitsinvestitionen? Verankerung & Umsetzung von Nachhaltigkeitsvorgaben im Property Management Vertrag? Ist bekannt in welchem Zustand sich die gebäudetechnischen Anlagen befinden? Betreibung von Energievertragsmanagement? Sind Mieter bereit Ihre Verbrauchsdaten zwecks Gebäudeanalyse zur Verfügung zu stellen? Lohnen sich Gebäudezertifizierungen für alle Liegenschaften? DGNB

10 Inhalt: o Die Nachhaltigkeitsentwicklung o Triebfeder Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft o Fragen auf Objekt und Unternehmensebene o Nachhaltigkeitsstrategie o Fazit DGNB

11 Nachhaltigkeitsstrategie: Gebäude Zertifizierung Schritt 3: spezifische Reports auf Objektebene Darstellung Energieeinsparpotential & CO2 Reduzierung Schritt 2: Schritt 1: Erhebung der Objektverbrauchsdaten auf jährlicher Basis Sensibilisierung auf Objektebene: Erstellung von Nachhaltigkeits-Richtlinien Ermittlung Energieverbrauch kwh/m² & CO2 Emission Verbesserung des täglichen Gebäudebetriebs durch das PrM DGNB

12 Schritt 1: Nachhaltigkeitsstrategie Sensibilisierung auf Objektebene Entwicklung eines Konzern Handbuchs für die lokale Immobilienverwaltung mit der Ausrichtung auf ein nachhaltiges und standardisiertes Gebäudemanagement Optimierungsanleitung für Beleuchtung, Wassernutzung, Temperaturregelung, Verwaltung von Leerstandflächen Internationale Anwendung Übersetzung in die jeweilige Landessprache Beleuchtungsrechner für Amortisationsberechnungen von energiesparenden Alternativprodukten Beispiel: Pramericas SSOGs DGNB

13 Schritt 2: Nachhaltigkeitsstrategie Portfolioübergreifende Erhebung von objektbezogenen Verbrauchsdaten Folgende Ressourcenverbräuche werden jährliche erfasst & analysiert: Energiekonsum Wasserverbrauch Müllentsorung CO 2 Emission Energiekosten Verbrauchsergebnisse werden auf Portfolioebene bestimmt, um ein Bezugs- Benchmark zu ermitteln an dem die Verbräuche jährlich gemessen werden. Over- & Under-Performer werden dabei im Detail analysiert. Quelle: Pramericas Energieverbrauchsdatenbank DGNB

14 Schritt 3: Nachhaltigkeitsstrategie Analyse der Verbräuche auf Portfolioebene und Objektebene Beispiel: Büroimmobilie in Holland Ziele: Die Performance der Liegenschaften in Hinblick auf die Nebenkosten & Emissionseffizienz verbessern. Objektanalyse: Auswertung der gebäudespezifischen technischen Anlagen & Energieverbrauchsdaten Abstimmung mit PrM & FM sowie einzelner Mieter zur Analyse von Gewohnheiten beim Gebäudebetrieb Maßnahmenkatalog zur Energie- & Kosteneinsparung: kostengünstige Maßnahmen low hanging fruits im Vordergrund der Betrachtung, durch Optimierung von: technischen Anlagen Betriebszeiten energiebezogene Organisationsabläufe DGNB

15 Schritt 3: Nachhaltigkeitsstrategie Einsparmaßnahmen erarbeiten und Potentiale aufzeigen Beispiel: Büroimmobilie in Holland Gesamteinsparungspotential: Quelle: Auszug Pramericas Carbon DD Report DGNB

16 Schritt 3: Nachhaltigkeitsstrategie Einsparmaßnahmen erarbeiten und Potentiale aufzeigen Beispiel: Büroimmobilie in Holland Einsparpotential aufgeteilt in EInzelmaßnahmen: Quelle: Auszug Pramericas Carbon DD Report DGNB

17 Schritt 3: Nachhaltigkeitsstrategie Einsparmaßnahmen erarbeiten und Potentiale aufzeigen Beispiel: Büroimmobilie in Holland Ergebnisse: Bedingt durch die Laufzeit des Mietvertrages und die unterschiedlichen Amortisierungszeiträume kommen 4 von 5 möglichen Maßnahmen in Betracht. Die Energie Einsparpotentialmaßnahmen amortisieren sich innerhalb eines Monats: Potential bei Elektrizitätsenergie bis zu: 16,10 % Investment: 970 Ersparnisse/Jahr: CO2 Emissionsreduzierung bis zu: 12,80% /Jahr (ca. 13t/a) DGNB

18 Inhalt: o Die Nachhaltigkeitsentwicklung o Triebfeder Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft o Fragen auf Objekt und Unternehmensebene o Nachhaltigkeitsstrategie o Fazit DGNB

19 Fazit: Auch weiterhin stehen wir erst am Anfang! Für zukünftige Nachhaltigkeitsinitiativen bleiben Datenverfügbarkeit & Datenqualität weiterhin eine globale Herausforderung. Die Je mehr Einbindung des Property- & Facility Managements desto höher das Potential an: Soliden Verbrauchsdatensätzen Nebenkostensenkung Wertsteigerung Senkung des Investmentrisikos geringerem Mietausfallwagnis Wettbewerbsvorteilen Bei verlässlichen Daten & Fakten wird das Nachhaltigkeitsreporting eine ähnliche Gewichtung wie das Finanzreporting einnehmen. DGNB

20 Daten, Fakten, Zahlen: die analytische Herangehensweise im Umgang mit Bestand Danke für Ihr Interesse! Gernot Finselbach Architekt / Real Estate M&A Advisor (ebs) finselbach@mocuntia.com DGNB