Coburg 2015/2016. Soziodemografie. Coburg auf einen Blick

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1 3,90 Euro [DE] Coburg 2015/2016 Werte & Wandel: Mit der Veste Coburg erhebt sich eine der größten Burganlagen Deutschlands über die Europastadt. Als familienfreundliche Wohlfühlregion und starker Wirtschaftsstandort beweist sie ein feines Gespür für Tradition und Innovation. Gregor Rahmel Leiter Immobilienvertrieb, Coburg Soziodemografie Coburg ist mit Einwohnern ein wichtiges Oberzentrum in Oberfranken. In den letzten Jahren ist die Bevölkerungszahl, nach einem kurzzeitigen, leichten Anstieg, weitgehend konstant geblieben. Bis 2030 wird Coburg gemäß aktuellen Prognosen allerdings ca Einwohner verlieren. Für die Haushalte wird im gleichen Zeitraum mit nahezu konstanten Zahlen gerechnet. Damit ist die Grundlage für die Wohnungsnachfrage in Coburg langfristig gegeben, allerdings wird eine eher verhaltenen Nachfrage erwartet. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Coburger Wohnungsmarkt. Coburg auf einen Blick Oberzentrum in Bayern, ehemalige Residenzstadt, Europastadt, Veste Coburg Langfristig stabile Wohnungsnachfrage durch konstante Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren teilweise stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Coburg in Bezug auf die verfügbaren Einkommen günstig Kapitalanleger schätzen an Coburg die Wertstabilität und relativ gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 5,3 %; überdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 108,3 1

2 STADTMARKTBERICHT COBURG EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 110% 2,20 Haushaltsstruktur Coburg = 100% 105% 100% 95% 2,10 2,00 1,90 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Bayern Altersstruktur Coburg < % ,80 Altersstruktur Bayern < Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Wirtschaft Coburg ist eines der wirtschaftlichen Zentren Nordbayerns. Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist gut. Die Bundesautobahn A 73 tangiert die Stadt. Zudem verfügt sie über einen RE-Halt. Die nächstgelegenen Flughäfen Nürnberg und Erfurt sind ca. 90 km entfernt. Prägende Branchen sind Sensorik, Design, Informations- und Kommunikationstechnologie, Maschinenbau, Kreativwirtschaft, Automotive und Finanz-/ Versicherungswesen. Die bekanntesten Unternehmen sind Brose GmbH, HUK Coburg - Allgemeine Versicherung AG, Kapp Werkzeugmaschinen GmbH, Kaeser Kompressoren GmbH, Schenker Deutschland GmbH und Werkzeugmaschinenfabrik Waldrich Coburg GmbH. Daneben stellt die Hochschule Coburg ein breites Angebot an Studiengängen in den Bereichen Technik, Bauen/Gestalten/Design, Wirtschaft und Sozialwesen zur Verfügung und ist damit ein wichtiger Wissenschaftsstandort in Nordbayern. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die Beschäftigung um 9,0 % angestiegen, nachdem selbst die Krise 2009 keine Rückgänge verursachte. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch 7,5 % betrug, hat sie sich mittlerweile bei 5,8 % eingependelt. Die Quote liegt somit unter dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Coburg arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 29,4% 26,6% 0,3% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 25,3% 18,5% In Coburg werden pro Jahr etwa 88 Wohnungen gebaut, davon etwa 45 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit mit 107 Einheiten über dem langjährigen Mittel. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden stabilen Haushaltsentwicklung nach wie 2

3 WOHNUNGSNEUBAU IN COBURG Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je Einw. (Coburg) Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung vor gegeben. Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Coburg ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (6,4 je Einwohner) dokumentiert, die oberhalb dem Wert von vergleichbaren Städten (4,8) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel Euro. 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Fertigstellungen je Einwohner In Coburg werden pro Jahr etwa 88 Wohnungen gebaut, davon etwa 45 % in Mehrfamilienhäusern. Die Mieten und Preise am Coburger Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren durchweg gestiegen. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. geschlossene Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstädten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 6,70 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 8,20 Euro/qm realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 5,70 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 7,20 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 25 % im Neubau bzw. 17 % im Bestand, neben den Eigentumswohnungen, ebenfalls deutlich angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und gehen im Maximum bis Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 43 % angestiegen und damit stärker als die 3

4 STADTMARKTBERICHT COBURG Bestandskaufpreise. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. Ähnlich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 im Mittel durchweg positiv. Die Steigerungen lagen bei 4 bis 29 % bei Häusern bzw. rund 13 % bei Grundstücken. Rückgänge konnten in keiner Kategorie verzeichnet werden. Wohneigentum in Coburg zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort günstiger als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Coburg durchschnittlich das 4,2-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache eingesetzt wurde. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Coburg in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 3,9 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Coburger Wohnimmobilien deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die stabile Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Coburger Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 150% 140% 130% 130% 120% 110% 2000 = 100% 120% 110% 2000 = 100% 100% 90% 100% 80% 90% 70% 80% % Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT COBURG IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 5,50 6,70 8, % +34 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 4,50 5,70 7, % +34 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % +45 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % +16 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % +7 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % +32 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % +26 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % +6 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4

5 WOHNLAGEN IN COBURG Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Coburg sind: Festungsstraße, Lange Gasse/ Probstgrund, Scheuerfeld, Gothaer Straße/ Rummental, Judenberg. 5

6 STADTMARKTBERICHT COBURG Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6

7 Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. 7

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