PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht Gestaltung der Betriebskostenabrecnung

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1 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht Gestaltung der Betriebskostenabrecnung Sandra Walburg/ Beate Flatow

2 Gliederung I. Allgemeine Einführung II. Überblick III. Diskussion zu Fragen aus dem Teilnehmerkreis zum Beispiel: Vorwegabzug, zusammengefasste Positionen, Wirtschaftlichkeitsgebot, Belegeinsicht, Fristwahrung, WEG, Wechsel des Verteilerschlüssels, Nutzergruppen, Schätzung des Verbrauchs, Stellplätze und Garagen, Verjährung, Besonderheiten ALG II-Empfänger,

3 I. Einführung 1. Umlagefähigkeit - Umlagevereinbarung Damit Betriebskosten abgerechnet werden können: - müssen sie umlagefähig sein: - Betriebskosten: Kosten die durch die das Eigentum oder den Gebrauch (Bewirtschaftung) laufend entstehen. - müssen sie konkret im Vertrag umgelegt sein: - Das erfordert eine wirksame Umlagevereinbarung.

4 I. Einführung 2. Umlageschlüssel Der Umlageschlüssel ist Teil der Umlagevereinbarung. (Der Streit entsteht aber i.d.r. erst bei der Abrechnung) - Vorrangig ist der vertraglich vereinbarte Schlüssel - Ersatzweise gilt die Wohnfläche ( 556 a Abs. 1 BGB) - Der Vermieter kann den Schlüssel bei erfasstem Verbrauch/ erfasster Verursachung umstellen. - Heizkosten: Es gilt der Schlüssel nach der HeizKV

5 I. Einführung 3. Betriebskostenabrechnung - Allgemeines Für die Betriebskostenabrechnung gilt die allgemeine Vorschrift zur Rechnungslegung ( 259 BGB). Zur formellen Wirksamkeit sind erforderlich: - die Zusammenstellung der Gesamtkosten, - die Angabe (ggf. Erläuterung) des Verteilerschlüssels, - die Berechnung des Anteils des Mieters, - der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen, - die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit.

6 I. Einführung 3. Betriebskostenabrechnung Gesamtkosten Anzugeben sind die Gesamtkosten. Im Grundsatz: Der Betrag aus der Rechnung so dass der Mieter bei der Belegeinsicht direkt abgleichen kann. Probleme kann es geben bei - Zusammenfassung mehrerer Kostenarten - gemischten Kosten (umlagefähig/ nicht umlagefähig, z.b. anteilige Verwaltungs- oder Instandsetzungskosten) - größeren Wirtschaftseinheiten.

7 I. Einführung 4. Abrechnungsfrist Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugehen. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen. Es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

8 I. Einführung 5. Einwendungen des Mieters Der Mieter muss Einwendungen innerhalb eines Jahres nach der Abrechnung geltend machen (Monatsende). Danach sind Einwendungen ausgeschlossen. Es sei denn, der Mieter hat die Verzögerung nicht zu vertreten.

9 BGH, Urt. v VIII ZR 33/15 Stichwort Umlagefähigkeit: Gartenpflegekosten bei Anlagen für die Öffentlichkeit Sachverhalt: Streitig sind die Gartenpflegekosten. Die Anlage ist von einem großen Park gegeben, der auch von der Allgemeinheit genutzt wird. Dadurch entstehen auch zusätzliche Kosten (Beseitigung von Schäden und Verunreinigungen wie Hundekot). Entscheidung: Wenn eine Garten- oder Parkanlage der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der Bezug zur Mietsache. Dann sind die Kosten nicht mehr umlagefähig. - Die Widmung kann durch die Bauplanung erfolgt sein. - Sie kann auch durch den Vermieter selbst erfolgen: - Dafür kommt es auf den Gesamteindruck an (z.b. Zäune, Schilder).

10 BGH, Urt. v VIII ZR 33/15 Stichwort Umlagefähigkeit: Kosten aus rechtswidrigen Handlungen Dritter oder Mieter Sachverhalt: Streitig sind die Gartenpflegekosten. Die Anlage ist von einem großen Park gegeben, der auch von der Allgemeinheit genutzt wird. Dadurch entstehen auch zusätzliche Kosten (Beseitigung von Schäden und Verunreinigungen wie Hundekot). Entscheidung: Die Kosten für die Beseitigung von Müll, Sperrmüll, Verunreinigungen sind umlagefähig, wenn sie wiederkehrend anfallen. - Dann sind es laufende Kosten der Bewirtschaftung. - Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung verlangt (gerade) auch die Entfernung von rechtswidrig deponiertem Müll. - Das gilt auch bei unregelmäßigen Zeitabständen.

11 BGH, Urt. v VIII ZR 137/15 Stichwort: wirksame Umlagevereinbarung Sachverhalt: Nach dem Mietvertrag hat der Mieter die Betriebskosten nach Anlage 3 zu 27 Abs. 1 II.BV zu tragen. Dieser Katalog ist aber bei Vertragsschluss schon außer Kraft (es gilt schon die BetrKV). Entscheidung: Die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung sind wirksam umgelegt. - Es reicht für die Umlage, dass der Begriff Betriebskosten verwandt ist. - Dieser Begriff ist seit Jahren nahezu gleichlautend definiert. - Bei Auslegung auch eines AGB-Vertrags ist klar, dass die Betriebskosten gemäß Katalog gemeint sind.

12 BGH, Beschl. v VIII ZR 274/15 Stichwort: wirksame Umlagevereinbarung Sachverhalt: Nach dem Mietvertrag hat der Mieter die Betriebskosten zu tragen. Es gibt keine Aufschlüsselung. Weder das Feld Betriebskostenvorauszahlung noch das Feld Betriebskostenpauschale sind angekreuzt. Entscheidung (erneut): Die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung sind wirksam umgelegt. - Es reicht für die Umlage, dass der Begriff Betriebskosten verwandt ist. - Mangels weiterer Festlegungen ist eine Pauschale vereinbart. - Offen bleibt: Was ist mit den sonstigen Betriebskosten nach 2 Nr. 17 BetrKV?

13 BGH, Urt. v VIII ZR 78/15 Stichwort: Umlagemaßstab Sachverhalt: Die Vermieterin hat die Müllkosten bisher nach Wohnfläche umgelegt. Sie erklärt eine Umstellung auf einen neuen Maßstab, nämlich zu 30 % nach Fläche, zu 70 % nach Verbrauch (Chip). Bei dem Verbrauchsanteil wird jedem Mieter ein Mindestanteil angerechnet. Entscheidung: Das ist zulässig. - Der Vermieter kann umstellen auf einen Maßstab der ganz oder teilweise der Verursachung Rechnung trägt ( 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB). - Der Ansatz einer Mindestmenge ist zulässig, damit kein Anreiz für illegale Entsorgung gesetzt wird ( Müllnomaden ).

14 BGH, Urt. v VIII ZR 329/14 Stichwort: Heizkostenabrechnung - Vorerfassung Sachverhalt: Im Gebäude gibt es zwei Nutzergruppen. Ein Teil der Wohnungen hat Wärmemengenzähler. Der andere Teil hat Heizkostenverteiler. Es gibt keine Vorerfassung. Der Vermieter zieht vom Gesamtverbrauch (gem. Rechnung des Versorgers) alle Kilowattstunden der Wärmemengenzähler ab. Den Rest legt er auf die Wohnungen mit den Heizkostenverteilern um. Entscheidung: Der Mieter darf kürzen. Das Verfahren des Vermieters ist nicht die vorgeschriebene Vorwegerfassung ( 5 Abs. 2 HeizKV). Aber: Die Kürzung erfolgt ausgehend von der erteilten Abrechnung. Die Differenzberechnung ist immer noch besser als die reine Wohnflächenabrechnung. Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine neue Abrechnung.

15 BGH, Urt. v VIII ZR 93/15 Stichwort formell wirksame Abrechnung: Bereinigte Gesamtkosten Sachverhalt: Die Rechnungen betreffen zum Teil mehrere Häuser. Der Vermieter nimmt die Aufteilung auf die einzelnen Gebäude vorab vor und benennt in der Abrechnung als Gesamtkosten nur die Kosten für das betreffende Haus. Entscheidung: Die Abrechnung ist formell wirksam. Die Angabe (verdeckt) bereinigter Kosten ist möglich bei: - Aufteilung auf mehrere Gebäude, - Vorwegabzug nicht umlagefähiger Anteile (z.b. Instandsetzungsanteile in Wartungsverträgen), - Vorwegabzug bei gewerblicher Nutzung einzelner Einheiten.

16 BGH, Urt. v VIII ZR 285/15 Stichwort formell wirksame Abrechnung: Zusammenfassung mehrerer Kostenarten Sachverhalt: Der Vermieter erhält einen Gebührenbescheid der Gemeinde für die Müllgebühren und die Straßenreinigungsgebühren. Er legt die Gesamtgebühr in einer Position in der BK-Abrechnung um. Entscheidung: Die Abrechnung ist (insoweit) formell unwirksam. Die Zusammenfassung mehrerer Kostenarten nach dem Betriebskostenkatalog ist grundsätzlich nicht zulässig. Eine Ausnahme gilt nur bei - einheitlicher Abrechnung gegenüber dem Vermieter und - einem engen sachlichen Zusammenhang (Abwasser/ Frischwasser)

17 BGH, Urt. v VIII ZR 261/15 Stichwort formell wirksame Abrechnung: Schätzung Sachverhalt: Die Wohnung hat keine Heizkostenverteiler. Der Vermieter rechnet über die Heizkosten ab und erklärt Die Verbrauchswerte Heizung und Warmwasserverbrauch wurden per Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft ermittelt. Entscheidung: Die Abrechnung ist formell wirksam. (Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, auf die Wohnung entfallende Kosten sind angegeben). Die Abrechnung ist gedanklich verständlich. Nach welchem Verfahren die Schätzung erfolgt ist (vgl. 9 a HeizKV), muss für die formelle Wirksamkeit nicht näher erläutert werden.

18 BGH, Urt. v VIII ZR 249/15 Stichwort: Abrechnungsfrist hier WEG-Anlage Sachverhalt: Eigentumswohnung. Laut Mietvertrag muss der Vermieter jährlich nach Genehmigung der WEG-Abrechnung die Betriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen. Die WEG beschließt über die Wohngeldabrechnungen erst Jetzt erstellt der Vermieter die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen für die drei Jahre. Entscheidung: Die Abrechnungen 2011 und 2011 sind verfristet. Die Ausschlussfrist ( 556 Abs. 3 Satz 3) gilt auch für die Eigentumswohnung. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, er habe die Verspätung nicht zu vertreten. Er kann über die Betriebskosten auch ohne Wohngeldabrechnung abrechnen (ggf: Daten/ Belege beim Verwalter einholen).

19 BGH, Urt. v VIII ZR 152/15 Stichwort: Abrechnungsfrist hier vertraglich vereinbarte Frist Sachverhalt: Heizperiode laut Vertrag (Vertragsschluss 1980): Vertragliche Regelung zur Abrechnung: Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. Der Vermieter rechnet erst im Oktober ab und verlangt eine Nachzahlung. Entscheidung: Der Vermieter kann die Zahlung verlangen. - Die vertragliche Frist ist keine Ausschlussfrist wie diejenige nach 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. - Das ergibt die Auslegung, und zwar auch nach AGB-Recht, es verbleibt keine Unklarheit im Ergebnis. - Arg: Die Klausel ist 1980 vereinbart da gab es noch gar keine Ausschlussfrist.

20 BGH, Urt. v VIII ZR 209/15 Stichwort: Einwendungsausschluss Sachverhalt: Der Vermieter reicht eine WEG-Abrechnung einschließlich Verwaltungs- und Instandsetzungskosten an den Mieter durch. Die Abrechnung kennzeichnet diese Positionen als nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten. Der Vermieter zieht zusätzlich erbrachte Vorauszahlungen des Mieters von 700 nicht ab. Der Mieter rügt beide Punkte erst nach Ablauf der Einwendungsfrist. Entscheidung: Der Einwendungsausschluss durch Fristablauf ( 556 Abs. 3 Satz 6 BGB) umfasst - auch den Einwand, Kosten seien schon gesetzlich nicht umlagefähig (hier nur Korrektur nach Treu und Glauben, 242 BGB), - auch den Einwand nicht berücksichtigter Vorauszahlungen.