Gebäudeversicherungsanstalt des Kantons St. Gallen. Fachdienst für Grundstückschätzung FGS
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- Hedwig Fried
- vor 6 Jahren
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1 Fachdienst für Grundstückschätzung FGS
2 SVKG-Workshop Baurecht II 1. Einführung / Organisatorisches 2. Beispiel EFH (sachwertorientiert) 3. Beispiel MFH (ertragswertorientiert) 4. Beispiel unselbständiges Baurecht (USBR) 5. Vorstellung der Resultate 6. Allgemeine Probleme in der Praxis Seite 2
3 1. Einführung Baurecht - rechtliche Grundlagen gemäss Referat von Dr. iur. Jörg Schwarz - durch den Baurechtsvertrag entstehen neu zwei Grundstücke (nur bei SdR) - im Kanton SG werden auch unselbständige Baurechte bewertet (sog. fiktive GS) Seite 3
4 1. Einführung Baurecht Bewertungsobjekte sind: - das Baurecht (BR) - das baurechtsbelastete Grundstück (BRbel. GS) Seite 4
5 1. Einführung Baurecht SHB 2012 unterscheidet zwischen: - sachwertorientierten Objekten (z.b. EFH, StWE, öffentlichen Bauten) - ertragswertorientierten Objekte (z.b. MFH, Gewerbe, etc.) - massgebend ist die Typologie Seite 5
6 1. Einführung Baurecht Grundsatz: - Verkehrswert ohne Baurecht = Summe Verkehrswert BR + BR-bel. GS - gilt nur, wenn keine sogenannten Killerfaktoren (wie Abbruch und Instandsetzung, kurze Dauer, etc.) vorhanden sind Seite 6
7 1. Organisatorisches Gruppenarbeit: - pro Gruppe rund 6 8 Personen - es stehen drei Beispiele zur Verfügung - Barwert-Tafeln werden abgegeben - Bewertung BR und BR-bel. GS - Zeit rund 30 Minuten Seite 7
8 1. Organisatorisches Gruppenarbeit: - innerhalb Gruppe auch die Praxis in den Kantonen besprechen - Probleme mit Baurechten in der Praxis besprechen - Präsentation der Resultate der Gruppen Seite 8
9 2. Beispiel EFH Grundstück Fläche: 850 m2 Lageklasse: ca. 6,00 Vergl.-Preis: Fr /m2 Kosten Umgebung: Fr (Neuwert) Marktverhältnisse: gut / grosse Nachfrage Seite 9
10 2. Beispiel EFH Gebäude Volumen: m3 (SIA 416) Standard: gut (ca. Fr /m3) Baujahr: 2004 Baunebenkosten: 5% Neuwert (BKP 2+4) Mietwert: Fr /Jahr Seite 10
11 2. Beispiel EFH Baurechtsvertrag BR-Dauer: BR-Zins: Fr / Jahr (Fr x 850 m2 x 4%) Anpassungen: LIK, seither 5% (Bsp.) Regelung HF: 75% dannzumaliger VW Seite 11
12 3. Beispiel MFH Grundstück Fläche: m2 Lageklasse: ca. 4,50 Vergl.-Preis: Fr /m2 Kosten Umgebung: Fr (Neuwert) Marktverhältnisse: mittel / norm. Nachfrage Seite 12
13 3. Beispiel MFH Gebäude Volumen: m3 (SIA 416) Standard: mittel (ca. Fr /m3) Baujahr: 1984 / teilsaniert 2004 Baunebenkosten: 5% Neuwert (BKP 2+4) Mietwert: Fr /Jahr Seite 13
14 3. Beispiel MFH Baurechtsvertrag BR-Dauer: BR-Zins: Fr / Jahr (Landwert x Zins x 50%) Anpassungen: Landwert + Zins aktuell Regelung HF: 50% Zeitwert Bauten Seite 14
15 4. Beispiel Tankstelle mit Shop Grundstück Fläche: m2 Lageklasse: ca. 3,50 (GI-Zone) Vergl.-Preis: Fr /m2 Kosten Umgebung: Fr (Neuwert) Marktverhältnisse: gut / an Ausfahrt A1 Seite 15
16 4. Beispiel Tankstelle mit Shop Umsatzangaben Shop: Tankstelle: Fr / Jahr Liter / Jahr Seite 16
17 4. Beispiel Tankstelle mit Shop Baurechtsvertrag BR-Dauer: Option für Jahre BR-Zins: Fr / Jahr Anpassungen: Landwert + Zins aktuell Regelung HF: Abbruch / Instandsetzung Seite 17
18 5. Vorstellung der Resultate 1. Einfamilienhaus (EFH) - Baurecht - BR-belastetes Grundstück - Probleme - Diskussion Seite 18
19 5. Lösung EFH (sachwertorientiert) Marktwert ohne BR = Marktwert Baurecht = Marktwert BR-bel. GS = Kontrollrechnung = Seite 19
20 5. Vorstellung der Resultate 2. Mehrfamilienhaus (MFH) - Baurecht - BR-belastetes Grundstück - Probleme - Diskussion Seite 20
21 5. Lösung MFH (ertragswertorientiert) Marktwert ohne BR = Marktwert Baurecht = Marktwert BR-bel. GS = Kontrollrechnung = Seite 21
22 5. Vorstellung der Resultate 3. Tankstelle mit Shop - Baurecht - BR-belastetes Grundstück - Probleme - Diskussion Seite 22
23 5. Lösung Tankstelle mit Shop Marktwert ohne BR = Marktwert Baurecht = Marktwert BR-bel. GS = Kontrollrechnung = ?? Seite 23
24 6. Allgemeine Probleme in der Praxis - Diskussion - Fragen - Anregungen Seite 24
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