Erbbaurechte in kirchlicher Hand. 7. Berliner Forum des ESWiD Vortrag von Dr. Matthias Nagel

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1 Erbbaurechte in kirchlicher Hand 7. Berliner Forum des ESWiD Vortrag von Dr. Matthias Nagel

2 Themenübersicht Grundzüge des Erbbaurechts Das Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung Besonderheiten bei der Verwaltung von Erbbaurechten Dr. Matthias Nagel

3 Grundzüge des Erbbaurechts Dr. Matthias Nagel

4 Grundzüge des Erbbaurechts Trennung von Haus und Grund in der Eigentümerstellung Eigentümergrundstück wird mit dem Erbbaurecht belastet Belastungen anderer Art (insbes. Grundschulden) werden im Erbbaugrundbuch eingetragen Grundstückseigentümer bekommt regelmäßigen Erbbauzins Gesetzliche Regelungen normiert im Erbbaurechtsgesetz Dr. Matthias Nagel

5 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung Vorteile für den Grundstückseigentümer Er bleibt Eigentümer des Grundstückes und vermehrt sein Vermögen bei einer positiven Wertentwicklung eines Grundstückes Er bekommt einen regelmäßigen Erbbauzins als Einnahme (relativ sicherer cash-flow) Bei Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel wird die Einnahme punktuell zumindest inflationsbedingt angepasst (frühestens alle 3 Jahre ; 9a Abs.1 Satz 5 ErbbauRG) Dr. Matthias Nagel

6 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung Vorteile für den Grundstückseigentümer Bei Weiterverkauf des Erbbaurechts ist dieser von der Zustimmungder Eigentümers abhängig ( 5 ErbbauRG), hierdurch können unerwünschte Hauseigentümer auf Kirchengrundstücken verhindert werden Erbbauzins ist an erster Rangstelle einzutragen und damit zwangsversteigerungsfest ( 10 ErbbauRG) ; Vorsicht (auch Erhöhungen erstrangig eintragen lassen und nicht an rangbereitester Stelle) Dr. Matthias Nagel

7 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung Nachteile für den Grundstückseigentümer Kappungsgrenze nach 9a ErbbauRG Risiko von Entschädigungsleistungen bei ablaufenden Erbbaurechten ( 27 ErbbauRG) Ausschließbar bei gewerblichen Erbbaurechten (dort auch sachgerecht) Tlw. ausschließbar auch bei privaten Erbbaurechten ( 27 Abs.2 ErbbauRG) in der Praxis aber nicht sinnvoll Entschädigung abwendbar über 27 Abs. 3 ErbbauRG Dr. Matthias Nagel

8 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung Nachteile für den Grundstückseigentümer Ggf. schlechtere Vermarktbarkeit im Vergleich zu Eigentumsgrundstücken Bei Erneuerung/Wertanpassungen von Erbbaurechten kann durch z.t. hohe Zinssteigerungen ein negatives Bild in der Öffentlichkeit entstehen Dr. Matthias Nagel

9 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung Vorteile für den Erbbaurechtsnehmer Liquiditätschonender Einstieg ins Hauseigentum Geringere Gesamtverschuldung bei Finanzierung des Hauses Höhere Investition ins Haus möglich Relativ gut kalkulierbare Belastung über den Erbbauzins aufgrund vertraglicher Regelung Hohe rechtliche Sicherheit über Vertrag und ErbbauRG Dr. Matthias Nagel

10 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung Vorteile für den Erbbaurechtsnehmer Bei positiver Grundstückspreisentwicklung bleibt der Erbbauzins idr auf niedrigem Niveau Mehrwert des Hauses verbleibt beim Erbbaurechtsnehmer Sicherer Abnehmer des Hauses bei Ablauf des Erbbaurechts auch in strukturschwachen Gebieten Erbbauzinsen bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung als Aufwand steuerlich absetzbar Dr. Matthias Nagel

11 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung Nachteile für den Erbbaurechtsnehmer Dauerhafte Belastung mit dem Erbbauzins Liquiditätsvorteil ist nach ca Jahren erschöpft Steigerung des Erbbauzinses durch Wertsicherungsklauseln Positive Grundstückspreisentwicklung verbleibt beim Grundstückseigentümer Dr. Matthias Nagel

12 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung Nachteile für den Erbbaurechtsnehmer Ggf. schlechtere Vermarktbarkeit oder mit Abschlägen ggü. Eigentumsgrundstücken Unsicherheit bei ablaufenden Verträgen (2/3 Entschädigung ; Steigerung des Erbbauzinses; Vermarktungslage ; etc.) Dr. Matthias Nagel

13 Besonderheiten bei der Verwaltung von Erbbaurechten Dingliche Rechtsposition beachten und wahren Erbbauzins und Erhöhungsbeträge an 1. Rangstelle sichern Kapitalisierungsverzicht durch Stillhalteerklärung ggü. Banken Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts erforderlich -Beachte: Risiko der Belastung liegt nicht beim Grundstückseigentümer (außer beim Heimfall) -ggf. Anspruch des Erbbauberechtigten auf Zustimmung ( 7 ErbbauRG) Bei Verkäufen Sicherung der eigenen Rechte wahren und prüfen Dr. Matthias Nagel

14 Besonderheiten bei der Verwaltung von Erbbaurechten Verantwortung des Eigentümers wahrnehmen Festlegung der Modalitäten des Erbbaurechts (z.b. Zinshöhe ; Laufzeit) Bei Verkauf des Hauses/Erbbaurechtes eigene Rechte wahren Belastung des Erbbaurechts ( 5-7 ErbbauRG) Zwangsversteigerung vs. Heimfall Dr. Matthias Nagel

15 Besonderheiten bei der Verwaltung von Erbbaurechten Verantwortung des Eigentümers wahrnehmen Durchführung der Wertsicherung (per Vertrag/ automatisch) Beachtung der Regelungen des 9a ErbbauRG Prüfen, ob Sonderanpassungen möglich (Äquivalenztheorie) Dr. Matthias Nagel

16 Besonderheiten bei der Verwaltung von Erbbaurechten Verfahren bei Ablauf von Erbbaurechten Erneuerung von Erbbaurechten verhandeln Entschädigungsrisiko bewerten (demographischer Wandel) Dauerhafte Einnahme für beide Seiten vertretbar durchsetzen Maßnahmen zur vorzeitigen Verlängerung des Erbbaurechts regeln und verhandeln Dr. Matthias Nagel

17 7. Berliner Forum des ESWiD Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!