DSSW-Studie: Wirkung von Einkaufszentren in der Innenstadt

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1 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren DSSW-Studie: Wirkung von Einkaufszentren in der Innenstadt Christian Huttenloher, Generalsekretär, Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung

2 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 2 Ausgangspunkt der Studie Dynamische Entwicklung innerstädtischer Einkaufszentren Kontroverse Diskussion um Folgen Viele Studien mit widerstreitenden Erkenntnissen Verunsicherung und emotionale Verhärtung

3 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 3 Zielsetzung Studie Synoptische Auswertung vorliegender Studien zu Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren Kontroverse Diskussion auf gemeinsame Grundlage stellen und versachlichen Chancen und Risiken neuer Einkaufszentren transparenter machen Hierzu wurde(n) der aktuelle Forschungsstand aufbereitet, Übereinstimmungen herausgearbeitet und in Leitlinien für Praxis von Stadt- und Projektentwicklung gefasst, Unterschiede und Gegensätze zwischen Ergebnissen verdeutlicht aus Diskrepanzen sowie bisher vernachlässigten Fragestellungen und methodischen Defiziten weiterer Forschungsbedarf abgeleitet

4 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 4 Untersuchungsgegenstand: Innerstädtische bzw. am Innenstadtrand gelegene Einkaufszentren - über m² Mietfläche - keine Fachmarktzenten, Galerien/Passagen - Lage im Hauptgeschäftszentrum (in / am Rand von 1 A-Lage) 4

5 Untersuchungsdesign 8 Grundlagenstudien* 29 Einzelfalluntersuchungen fallübergreifend darin enthaltene Fallanalysen (88) darin enthaltene Fallanalysen (37) Ergebnisse & Aussagen 5 Auswertung von Fallanalysen nach Untersuchungsindikatoren Mitwirkende * Davon 5 Studien inkl. empirische Fallanalysen. DSSW 2008, Monheim 2010 und Mayer-Dukart 2010 daher nur z.t. aufgegriffen

6 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 6 Grundlagenstudien: Verschiedene Untersuchungsziele und -methoden Studie Lademann (2011) Walther (voraus. 2013) Difu (2008) Popp (2002) Weidner, Korzer et al. (2008) DSSW (2008) Mayer-Dukart (2010) Monheim (Entwurf 2010) Untersuchungsziel Absatz- und immobilienwirtschaftliche Wirkungsanalyse innerstädtischer EKZ Absatz- und immobilienwirtschaftliche Wirkungsanalyse innerstädtischer EKZ Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufszentren Beleuchtung der Möglichkeiten des Zusammenwachsens von innenstadtnahen Einkaufszentren mit der Innenstadt zu einem Gesamtstandort Analyse und Ermittlung übertragbarer Kriterien einer attraktiven und qualitätsvollen Stadtentwicklung sowie Anteil, den Handel/ Shopping Center daran haben Benennung von Kriterien zur Integration von Einkaufszentren in innerstädtische Bestandsstrukturen und Entwicklung von Handlungsempfehlungen Analyse der Bedeutung innerstädtischer Einkaufszentren für das stadträumliche und funktionale Gefüge in der Innenstadt Verdeutlichung der Problemzusammenhänge von in die Innenstadt integrierten Einkaufszentren in Bezug auf allgemeine Fragen der Nachhaltigkeit von Innenstädten aus der Perspektive des Einzelhandels

7 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 7 Einordnung in Strukturwandel des Einzelhandels Flächenexpansion Betriebsrückgang und hohe Fluktuation Hohe Leerstände Trend zur Filialisierung Stagnierende Umsätze Differenzierte Mietpreisentwicklung Polarisierung der Einzelhandelslagen Abgrenzung Wirkungen EKZ vom allgemeinen Strukturwandel? Null-Variante und kontrafaktische Annahme

8 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 8 Indikatoren der Fallanalysen In mind. 15 der ausgewerteten Fallanalysen verwendete Indikatoren: Indikator Anzahl Fallanalysen/ Datensets Veränderung Einzelhandelsmietpreise 1A-Lage bzw. Innenstadt 96 Veränderung Passantenfrequenzen 1A-Lage bzw. Innenstadt 42 Veränderung Anteil Einzelhandelsbetriebe modischer Bedarf (Bekleidung/ Schuhe) 1A-Lage/ Innenstadt 30 Veränderung Zentralitätskennziffer Standortkommune 44 Kopplungsquoten Innenstadt und EKZ 28 Veränderung Einzelhandelsbetriebsanzahl Innenstadt (exkl. EKZ) 26 Veränderung Anteil Leerstände 1A-Lage bzw. Innenstadt 25 Lagestrukturveränderungen Hauptgeschäftsbereich 24 Veränderung Verkaufsfläche 1A-Lage bzw. Innenstadt (exkl. EKZ) 24 Veränderung Umsatzkennziffer Standortkommune 22 Veränderung Filialisierungsgrad 1A-Lage bzw. Innenstadt 21 Veränderung Umsatz Innenstadt (exkl. EKZ) 21 Veränderung Attraktivität der Innenstadt 16 Veränderungen 1A-Lage 15 Veränderung Besuchshäufigkeit der Kunden in der Innenstadt 15

9 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 9 Tendenzen Veränderung Einzelhandelsbetriebsanzahl Tendenzen Veränderung Betriebe modischer Bedarf

10 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 10 Tendenzen Veränderung Passantenfrequenzen

11 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 11 Tendenzen Kopplungen Einkaufszentrum Innenstadt

12 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 12 Tendenzen Veränderung Zentralität(skennziffer) Standortkommune

13 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 13 Tendenzen Veränderung Einzelhandelsmietpreise

14 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 14 Schlussfolgerungen aus Auswertungs- Bildern Trotz methodischer Unsicherheiten und widerstreitender Ergebnisse grundsätzliche Hinweise zu möglichen Wirkungszusammenhängen Distanz und Vernetzung zu Hauptgeschäftszentrum und Dimension EKZ spielen Rolle ( Kräfteverhältnis EKZ Innenstadt ) Verträgliche Maximalgröße eines EKZ kontrovers diskutiert, jedoch weder empirisch nachvollziehbar noch verallgemeinerbar Innenstadtverträglichkeit hängt von Ausgestaltung EKZ und individuellen Rahmenbedingungen und Situation vor Ort ab Kontrovers diskutiert: Konkurrenz oder Komplementarität Bedeutungsverlust Nebenlagen möglich (je nach Laufbeziehungen) Anstoß öffentlicher und privater Folgeinvestitionen und -initiativen

15 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren 15 Handlungsoptionen zum Umgang mit EKZ-Ansiedlungen Für jeden Ansiedlungsfall differenzierte, fundierte Auseinandersetzung mit vielfältigen Aspekten vor Hintergrund örtlicher Situation! Drei Phasen und Grundfragestellungen: Welche Ziele sind für die Innenstadtentwicklung definiert? Mit welcher Entwicklungsvariante lassen sich diese am besten erreichen? Wie werden möglichst große positive und möglichst geringe negative Auswirkungen für die Innenstadt erzielt? Ex-Ante-Analysen und Bewertung mit vielfältigen Wirkungsindikatoren Bisherige Studien bilden reichen Fundus

16 DSSW-Studie: Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren Vielen Dank für Ihr Interesse! Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. Littenstraße Berlin T: E: I: