KURZBESCHREIBUNG. Grundbuch: Lensahn Blatt: 1233 Nr. 1 Kataster: Gemarkung Lensahn, Flur 9, Flurstücke 82, 77 Größe: m²

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1 Dipl.-Geogr. Christian Frick Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (WF-Zert), Schwerpunkt Verkehrs- /Marktwertermittlung einschließlich Bewertungen für finanzwirtschaftliche Zwecke, gemäß DIN EN ISO/IEC zertifiziert von WF-ZERT, Zertifikats-Nr Az.: 56 K 29/15 KURZBESCHREIBUNG Mit zwei Einfamilienhäusern im Bungalowstil und 2 Garagenkomplexen bebautes Erbbaurecht in Lensahn, Lübecker Straße 3a Grundbuch: Lensahn Blatt: 1233 Nr. 1 Kataster: Gemarkung Lensahn, Flur 9, Flurstücke 82, 77 Größe: m² VERKEHRSWERT (unbelastet, Stichtag ): rd ,00 (durch Erbbauzins belastet, Stichtag ): rd ,00 Seite 1 von 7

2 Dipl.-Geogr. Christian Frick Waschgrabenstraße Neustadt in Holstein Tel , Fax geo@frick-wertermittlung.de A: Zusammenfassung der Eigenschaften des Bewertungsobjektes: Art des Bewertungsobjektes: Objektadresse: Verkehrs- und Geschäftslage: Entfernung zum Ortszentrum: Grundstücksgröße und - form: Gebäude: Mit zwei Wohnhäusern (Bj. 1959/1963) und zwei Garagenanlagen (Bj. um 1960) bebautes Erbbaurecht. Lübecker Straße 3a, Lensahn. Das Bewertungsobjekt liegt im zentralen, gewachsenen Bereich der Ortslage Lensahns, im rückwärtigen Bereich, d.h. in zweiter Reihe zur Hauptortsdurchfahrt Lübecker Straße. Das Ortszentrum Lensahns mit Kirche und Verwaltung befindet sich ca. 200 m nördlich m² lt. Grundbuch; das Grundstück ist vieleckig und hat eine etwa 50 m lange Zufahrt nach Westen zur Lübecker Straße mit einer Breite von etwa 1,7 2,0 m. Auf dem Grundstück stehen zwei nicht bzw. geringfügig unterkellerte Wohnhäuser von 1959 und 1963 Bungalowbauweise mit flach geneigten Satteldächern. Die Gebäude sind stark modernisierungsbedürftig. Modernisierungen: 1980er Jahre Fenster erneuert Die Wohnflächen betragen nach Bauunterlagen rd. 80 m² und rd. 101 m² WFL. Zwei Reihengaragen mit je ca. 5 Plätzen als Nebengebäude. Die südliche Garagenanlage ist als abgängig anzusehen. Gebäudeschäden: Hausschwammverdacht: Bauschäden: Erhebliche statische Schäden an den südlichen Reihengaragen Feuchteschäden an den Wohnhäusern Baumängel: Erheblicher Modernisierungsbedarf, teils Sanierungsbedarf an allen Gebäuden Kein Verdacht. Außenanlagen: Ver- und Entsorgungsleitungen des Grundstücks; Einfriedungen aus Sichtschutzwänden, Maschendrahtzaun und immergrünen Sträuchern; Rasenflächen; bekieste Auffahrt und Hofplatzfläche; Bodenverunreinigungen: Baurecht: Gewerbliche Nutzung: Keine bekannt; kein Verdacht. Darstellung im Flächennutzungsplan: MI = Mischgebiet Bebauungsplan: Kein Bebauungsplan geltend; Wohnhäuser sind in dem Bereich der Grundstücke zulässig nach 34 BauGB (städtebauliche Einfügekriterien), sofern deren Erschließung gesichert ist. Nicht im Bestand; gewerbliche Nutzungen sind planungsrechtlich entsprechend des allgemeinen Gebietscharakters allge- Seite 2 von 7

3 Dipl.-Geogr. Christian Frick Waschgrabenstraße Neustadt in Holstein mein zulässig. Maschinen oder Betriebseinrichtungen: Vermietungssituation: Grundstückszustand: Beitrags- und abgabenrechtliche Situation: Realisierbare überbaubare Fläche und Geschossfläche: Keine. Das Bewertungsobjekt wird zurzeit nicht genutzt. Nach 5 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): baureifes Land. Das Grundstück ist erschließungsbeitrags- und abgabenfrei. Realisierte Grundfläche: ca. 300 m² Realisierbare Grundfläche: ca. 350 m²; Besonderheiten: Erbbaurechtsgrundstück; Erheblich sanierungsbedürftige Bausubstanz; Öffentlich-rechtliche Erschließung für Neubebauung nicht ausreichend (Erschließungsfläche nicht breit genug). Wohnhäuser mit Bestandsschutz Grundbucheinträge: Bodenrichtwert: In Abteilung II des Grundbuchs befinden sich folgende wertbeeinflussenden Rechte und Lasten: Erbbauzins; Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Eigentümer (Lensahn Blatt 1232) Die Bewertung erfolgt verfahrensbedingt ohne Berücksichtigung eines möglichen Werteinflusses der Rechte. Nach Angabe des Gutachterausschuss Ostholstein liegt der Bodenrichtwert bei 70,00 /m² erschließungsbeitragsfrei ( ) für Ein- und Zweifamilienhausbebauung (600 m²). B: Fotodokumentation: Lübecker Straße, Richtung Norden Lübecker Straße, Richtung Süden Seite 3 von 7

4 Dipl.-Geogr. Christian Frick Waschgrabenstraße Neustadt in Holstein Tel , Fax geo@frick-wertermittlung.de Grundstückszufahrt von Westen Grundstückszufahrt von Osten Westansicht, Gebäude 3a (Bungalow 1 und 2) Südansicht, Bungalow 2 Garagenbauten an der Nordgrenze Bungalow 1 Südgrenze Grundstück Nordansicht, Wohnhäuser Seite 4 von 7

5 Dipl.-Geogr. Christian Frick Waschgrabenstraße Neustadt in Holstein Wohnraum (exemplarisch) Dachfenster C: Ausschnitt aus der aktuellen Flurkarte: NORD Garagen, Baujahr 1959 Bewertungsgrundstück Überbauten auf das Nachbargrundstück Garagen, Baujahr um 1960 (stark schadhaft) Bungalow 2, Baujahr 1963 Bungalow 1, Baujahr 1959 Seite 5 von 7

6 Dipl.-Geogr. Christian Frick Waschgrabenstraße Neustadt in Holstein Tel , Fax geo@frick-wertermittlung.de D: Grundrisse Bungalow 1, Erdgeschoss und Garagenkomplex 1: NORD Seite 6 von 7

7 Dipl.-Geogr. Christian Frick Waschgrabenstraße Neustadt in Holstein Bungalow 2, Erdgeschoss: NORD Seite 7 von 7

8 Dipl.-Geogr. Christian Frick Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (WF-Zert), Schwerpunkt Verkehrs- /Marktwertermittlung einschließlich Bewertungen für finanzwirtschaftliche Zwecke, gemäß DIN EN ISO/IEC zertifiziert von WF-ZERT, Zertifikats-Nr Az.: 56 K 30/15 KURZBESCHREIBUNG Mit einem bebauten Erbbaurecht belastetes Erbbaugrundstück in Lensahn, Lübecker Straße 3a Bewertungsgrundstück: Flurstücke 82 und 77 Grundbuch: Lensahn Blatt: 1232 Nr. 1 Kataster: Gemarkung Lensahn, Flur 9, Flurstücke 82, 77 Größe: m² VERKEHRSWERT (unbelastet, Stichtag ): rd ,00 (durch Erbbaurecht belastet, Stichtag ): rd ,00 Seite 1 von 7

9 Dipl.-Geogr. Christian Frick Waschgrabenstraße Neustadt in Holstein Tel , Fax geo@frick-wertermittlung.de A: Zusammenfassung der Eigenschaften des Bewertungsobjektes: Art des Bewertungsobjektes: Objektadresse: Verkehrs- und Geschäftslage: Entfernung zum Ortszentrum: Grundstücksgröße und - form: Gebäude: Mit einem mit zwei Wohnhäusern und zwei Reihengaragen bebauten - Erbbaurecht belastetes Erbbaurechtsgrundstück. Lübecker Straße 3a, Lensahn. Das Bewertungsobjekt liegt im zentralen, gewachsenen Bereich der Ortslage Lensahns, im rückwärtigen Bereich, d.h. in zweiter Reihe zur Hauptortsdurchfahrt Lübecker Straße. Das Ortszentrum Lensahns mit Kirche und Verwaltung befindet sich ca. 200 m nördlich m² lt. Grundbuch; das Grundstück ist vieleckig und hat eine etwa 50 m lange Zufahrt nach Westen zur Lübecker Straße mit einer Breite von etwa 1,7 2,0 m. Auf dem Grundstück stehen zwei nicht bzw. geringfügig unterkellerte Wohnhäuser von 1959 und 1963 Bungalowbauweise mit flach geneigten Satteldächern. Die Gebäude sind stark modernisierungsbedürftig. Modernisierungen: 1980er Jahre: Fenster erneuert Die Wohnflächen betragen nach Bauunterlagen rd. 80 m² und 101 m² pro Wohnhaus. Zwei Reihengaragen mit je ca. 5 Plätzen als Nebengebäude. Die südliche Garagenanlage ist als abgängig anzusehen. Gebäudeschäden: Hausschwammverdacht: Bauschäden: Erhebliche statische Schäden an den südlichen Reihengaragen Feuchteschäden an den Wohnhäusern Baumängel: Erheblicher Modernisierungsbedarf, teils Sanierungsbedarf an allen Gebäuden Kein Verdacht. Außenanlagen: Ver- und Entsorgungsleitungen des Grundstücks; Einfriedungen aus Sichtschutzwänden, Maschendrahtzaun und immergrünen Sträuchern; Rasenflächen; bekieste Auffahrt und Hofplatzfläche; Bodenverunreinigungen: Baurecht: Gewerbliche Nutzung: Keine bekannt; kein Verdacht. Darstellung im Flächennutzungsplan: MI = Mischgebiet Bebauungsplan: Kein Bebauungsplan geltend; Wohnhäuser sind in dem Bereich der Grundstücke zulässig nach 34 BauGB (städtebauliche Einfügekriterien), sofern deren Erschließung gesichert ist. Nicht im Bestand; gewerbliche Nutzungen sind planungsrechtlich entsprechend des allgemeinen Gebietscharakters allge- Seite 2 von 7

10 Dipl.-Geogr. Christian Frick Waschgrabenstraße Neustadt in Holstein mein zulässig. Maschinen oder Betriebseinrichtungen: Vermietungssituation: Grundstückszustand: Beitrags- und abgabenrechtliche Situation: Realisierbare überbaubare Fläche und Geschossfläche: Keine. Das Bewertungsobjekt wird zurzeit nicht genutzt. Nach 5 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): baureifes Land. Das Grundstück ist erschließungsbeitrags- und abgabenfrei. Realisierte Grundfläche: ca. 300 m² Realisierbare Grundfläche: ca. 350 m²; Besonderheiten: Erbbaurechtsgrundstück; Erheblich sanierungsbedürftige Bausubstanz; Öffentlich-rechtliche Erschließung für Neubebauung nicht ausreichend (Erschließungsfläche nicht breit genug). Grundbucheinträge: Bodenrichtwert: In Abteilung II des Grundbuchs befinden sich folgende wertbeeinflussenden Rechte und Lasten: Erbbaurecht auf die Dauer von 99 Jahren seit dem Tage der Eintragung ( ); Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Erbbauberechtigten (Lensahn Blatt 1233) Die Bewertung erfolgt verfahrensbedingt ohne Berücksichtigung eines möglichen Werteinflusses der Rechte. Nach Angabe des Gutachterausschuss Ostholstein liegt der Bodenrichtwert bei 70,00 /m² erschließungsbeitragsfrei ( ) für Ein- und Zweifamilienhausbebauung (600 m²). B: Fotodokumentation: Lübecker Straße, Richtung Norden Lübecker Straße, Richtung Süden Seite 3 von 7