Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken

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1 Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken Dietmar Walberg GF Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. ARGE-SH Institute for Sustainable Constructions Walkerdamm 17 D Kiel Fon: / Fax: / dwalberg@arge-sh.de 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 1 //

2 Kostenentwicklung Bauwerkskosten 2000 bis 2016 Index Januar 2000 = EnEV 2002/ 2014/ab 2016) WSchV 1995/ HeizAnlV EnEV (bis 2002) + EEWärmeG (ab 2009) zusätzliche Anforderungen [KG /400] % Preisentwicklung Lebenshaltungskosten Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen Quelle: Statistisches Bundesamt, Controlling ARGE ev und Erhebungen in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 2 //

3 Verteilung der Bauwerkskosten Überblick Darstellung der Entwicklung der Verteilung bei den Bauwerkskosten anhand der Jahre 2000 und ,7% ,3% Rohbau ,4% 54,6% Ausbau Zusatzauswertung zu Flächenveränderungen bei Badezimmern => höhere Anforderungs- und Qualitätsansprüche [Kostensteigerungen u.a. in den Leistungsbereichen Sanitäre Installation/Objekte und Fliesenarbeiten] Badezimmer Flächenveränderung in % zwischen 2000 und 2016 Basisgröße + 13,3 Standardgröße + 9,8 Komfortgröße + 5,1 Hinweis: Bei den analysierten Bauvorhaben im mehrgeschossigen Wohnungsbau wurde festgestellt, dass sich die Badezimmer weitestgehen in drei Größenkategorien unterteilen lassen. Die Standardgröße liegt hierbei i.d.r. bei einer Raumgröße zwischen 5 und 8 m². 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 3 //

4 Entwicklung in den Leistungsbereichen Detailbetrachtung [ /m² Wfl.] Rohbau Ausbau (konstruktiv) Ausbau (technisch) Baunebenkosten + 27 % + 58 % % + 51 % Ursachen (exemplarisch) für die festgestellten Entwicklungen oberhalb der allgemeinen Baupreissteigerungen Material- und Arbeitskosten EnEV, Barrierefreiheit Qualitätsansprüche EnEV EEWärmeG Expertengutachten Abgaben/Gebühren Die mittlere Nutzungsdauer im modernen Wohnungsbau hat sich u.a. aufgrund der verschärften energetischen Anforderungen (anteilig immer mehr und komplexere technische Anlagen) bei steuerrechtlicher Betrachtungsweise auf mittlerweile 36 Jahre reduziert. 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 4 //

5 Baukostensenkungskommission im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen Die aktuelle EnEV befindet sich aus betriebswirtschaftlicher Sicht mit ihren gegenwärtigen Bilanzierungsparametern im Grenzbereich der Wirtschaftlichkeit. Das aus volkwirtschaftlicher Sicht kostenoptimale Niveau (EPBD) wird unter den gegenwärtigen Rahmenbedingungen als im Wesentlichen erreicht angesehen. Hervorgehobene Empfehlungen: Weiterentwicklung der EnEV (Quartiersansatz, CO 2 -Senkungsziel) unter strikter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots ( 5 Abs. 1 EnEG) Einführung einer verpflichtenden Folgenabschätzung für die Kosten des Wohnens für alle Entwürfe von Gesetzen, Verordnungen und Normen Start einer Transparenzoffensive zur Prüfung/Reduktion kostenverursachender Anforderungen aus den einzelnen Rechtsbereichen (Bund/Länder/Kommunen) 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 5 //

6 EffH 55 EffH 40 EffH 70 EnEV ab 2016 EnEV 2014 EnEV 2002 WSchV 1995 Instrumente für mehr Wohnungsbau Ausbau (technisch) EnEV und EEWärmeG Charakteristische Anlagentechnik 2000 (WSchV 1995) 2016 (EnEV ab 2016) Wärmeversorgung Beschreibung Wärmeversorgung auf Basis fossiler Energien meist ohne solarthermische Unterstützung und ohne Einbeziehung einer Lüftungsanlage in das energetische Gesamtkonzept Beschreibung Wärmeversorgung zu einem hohen Anteil über regenerative Energien bzw. über primärenergetisch positiv bewertete Wärmenetze und mit Einbeziehung einer Lüftungsanlage in das energetische Gesamtkonzept Durchschnittlicher Energieverbrauch EnEV ab 2016 WSchV 1995 Endenergieverbrauch für H+WW WSchV / 113 /134 kwh/m² AN a Q E A+ A B C D E F G EnEV ab / 53 /83 kwh/m² AN a [ kwh/m² AN a ] 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 6 //

7 Endenergieverbrauch im Wohngebäudebestand differenziert nach Gebäudetyp und Baualtersklassen Deutschland 100 % TWh p.a. Wohngebäudebestand (Raumwärme und Warmwasser) 23 % des gesamten Endenergieverbrauchs rund 590 TWh p.a. Bezugsjahr: 2013 Mehrfamilienhäuser rund 205 TWh p.a. MFH Ein- und Zweifamilienhäuser rund 385 TWh p.a. EFH/ ZFH vor seit Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 7 //

8 Kosten-Nutzen-Betrachtung Bauwerkskosten vs. Betriebskosten [ /m² Wfl.] ,07 69 % Bauwerkskosten ,95 1,87 1,85 73 % 74 % 75 % 31 % 27 % 26 % 25 % EnEV ab 2016 EffH 70 EffH 55 EffH 40 Kalte Betriebskosten Warme Betriebskosten 5,0 4,5 4,0 [ /m² Wfl. 3,5 je Monat] 3,0 Mehrkosten + 53 /m² Wfl /m² /m² Wfl. Wfl. - 0,12 /m² Einsparung - 0,20 /m² - 0,22 /m² Wfl. Wfl. Wfl. je je je Selbst vor dem Hintergrund einer Energiepreissteigerung Monat Monat über den derzeitigen Monat Prognosen ist spätestens mit EnEV ab 2016 die Grenze der wirtschaftlichen Vertretbarkeit insbesondere für den mehrgeschossigen Wohnungsbau in Deutschland als erreicht anzusehen. 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 8 //

9 Notwendige Kaltmiete Bezahlbares Wohnen und Soziale Wohnraumförderung [ /m² Wfl. je Monat] ,5 bis 10,5 /m² Wfl. je Monat bis 8 /m² Wfl. je Monat 5 bis 6 /m² Wfl. je Monat 5 2%-linear (AfA) 45 % Steuersatz 2%-linear (AfA) 30 % Steuersatz kommunale und genoss. Unternehmen Bezahlbares Wohnen Soziale Wohnraumförderung Hinweis: Berechnungen und Analyse zur notwendigen Kaltmiete durch das Eduard Pestel Institut e.v. auf Grundlage des Typengebäudes MFH in städtischer Lage ( Wohnungsmärkte in Deutschland, 05/2016) Bezahlbares Wohnen und Soziale Wohnraumförderung benötigen angesichts der gegenwärtigen Bedingungen besondere Anreize zur Realisierung entsprechender Bauprojekte. Eine weitere Zinsverbilligung in Verbindung mit Tilgungszuschüssen/-nachlässen sowie einer ergänzenden Landes-/Städtebauförderung könnte die aktuelle Situation deutlich verbessern und somit einen zielgerichteten Neustart des Wohnungsbaus in Deutschland initiieren. 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 9 //

10 Zielgruppen Bezahlbares Wohnen und Soziale Wohnraumförderung Anzahl Haushaltsmitglieder 1-Person 2-Personen 2-Personen (Alleinerziehend mit Kind) 3-Personen (Alleinerziehend mit 2 Kindern) 4-Personen (Eltern + 2 Kinder) 5-Personen (Eltern + 3 Kinder) Bezahlbares Wohnen Zielgruppen (Berufsgruppen) Soziale Wohnraumförderung 7,2 Mio. Haushalte 7,5 Mio. Haushalte z.b. Diätassistenten, Schiffsführerin (Bereisungsschiffe), Aufzugsmonteur z.b. Forstamtmänner, Leiter Kita, Vermessungstechnische Beschäftigte z.b. Kinder- und Jugendlichenpsychotherapeuten z.b. Verwaltungsdienst Einstiegsamt höherer Dienst z.b. Apotheker, Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte mit entsprech. Funktionen z.b. Justizhelfer, Pförtner, Tierwärter z.b. Erzieher, Ergotherapeuten, Arzthelferin, Rettungssanitäter z.b. Hebamme, Altenpfleger, Oberförster, Lehrkräfte (Gesundheit) z.b. Forstamtmänner, Leiterin Kita, Vermessungstechnische Beschäftigte z.b. Kinder- und Jugendlichenpsychotherapeuten z.b. Apotheker, Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte mit entsprech. Funktionen Summe: 14,7 Mio. Haushalte 24 Mio. Personen 65 % Mieterhaushalte Hinweis: Die Zuordnung orientiert sich u.a. an den Durchschnittswerten der Entgelttabelle zum Tarifvertrag-Länder In Ballungsräumen verfügen % aller Haushalte aufgrund ihrer Einkommensverhältnisse über die Voraussetzung für eine Wohnberechtigung. (Quelle: Eduard Pestel Institut e.v.) 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 10 //

11 Angemessene Kostenreduktion Typengebäude MFH in Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten Gestehungskosten ohne angemessene Kostenreduktion: /m² Gestehungskosten mit angemessener Kostenreduktion: /m² [ /m² Wfl.] [ /m² Wfl.] Kostentreiber: 82 /m² (kommunale Abgaben/Vorgaben) Baunebenkosten: 433 /m² Außenanlagen: 41 /m² Zusatzkosten: 560 /m² (Tiefgarage etc.) Grundkosten: /m² (Bauwerkskosten EnEV ab 2016) Kostentreiber: 0 /m² (ohne zusätzliche Abgaben/Vorgaben) Baunebenkosten: 353 /m² Außenanlagen: 41 /m² Zusatzkosten: 278 /m² (Stellplätze - Carsharing, Teilkeller etc.) Grundkosten: /m² (rationelles/serielles Bauen) Marktlage: 211 /m² (angespannt) Grundstück: 576 /m² (aktuelle Baulandpreise inkl. GrESt) Marktlage: 168 /m² (angespannt) Grundstück: 460 /m² (Baulandpreissenkung, ohne GrESt) Kostenreduktion u.a. durch eine Senkung der Baulandpreise, einem Aussetzen der Grunderwerbsteuer und einer Bauausführung unter Beachtung der Aspekte des rationellen/seriellen Bauens in Verbindung mit einer Reduzierung von besonderen Ausführungsbausteinen (z.b. Tiefgarage etc.) sowie die Vermeidung bzw. der Verzicht kommunaler Kostentreiber (z.b. zusätzliche Abgaben, Gebühren und Vorgaben der Kommunen). 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 11 //

12 Absenkung der Notwendigen Kaltmiete z.b. durch eine angemessene Kostenreduktion Beispielhafte Maßnahmen Senkung der Baulandpreise (z.b. in Höhe von ca. 15 %) Aussetzen der Grunderwerbsteuer Beachtung der Aspekte des rationellen/seriellen Bauens Reduzierung von besonderen Ausführungsbausteinen (z.b. Tiefgarage etc.) Vermeidung bzw. der Verzicht kommunaler Kostentreiber Auswirkungen auf die Gestehungskosten ca. 3 % ca. 1 % ca. 3 % ca. 10 % ca. 3 % Notwendige Kaltmiete Absenkung: 2 bis 3 /m² Wfl. je Monat Bezahlbares Wohnen Soziale Wohnraumförderung Durch eine angemessene Kostenreduktion im Umfang der aufgeführten Maßnahmen können die Gestehungskosten von Wohnungsbauprojekten in Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten um rund 20 % gesenkt werden. Hierdurch wäre beispielsweise eine Absenkung der Notwendigen Kaltmiete auf das Niveau Bezahlbares Wohnen erreichbar. 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 12 //

13 Vielen Dank für Ihre Vielen Dank Aufmerksamkeit für Ihre! Aufmerksamkeit! Wohnungsbauinstitut im Auftrag der Landesregierung Schleswig-Holstein Bauforschungseinrichtung Baufachverlag seit 1947 Fort- und Weiterbildungsträger Gesprächsplattform des Bauwesens 8. Wohnungsbau-Tag 2016 / Berlin / / Blick in die Praxis: Wie die Instrumente wirken / Dietmar Walberg 13 //