Wohnimmobilien- Marktbericht Das Städtedreieck Nürnberg Fürth Erlangen

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1 Wohnimmobilien- Marktbericht Das Städtedreieck Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, s und Perspektiven. April 2017

2 2 Wohnimmobilienmarkt : A 73 B 4 Buch Buchenbühl A 3 Thon Pegnitz 14 FÜRTH Höfen Stadt Eibach B 2 HypoVereinsbank Hafen Südstadt Worzelsdorf Herpersdorf Gaulnhofen Main- Donau- Kanal Gartenstadt Altenfurt Zabo A 73 Tiergarten A 6 Mögeldorf St. Johannis Altstadt Schweinau Röthenbach Deutenbach Reichelsdorf Langwasser Ziegelstein Erlenstegen Fischbach Stadt A 9 sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage einfache Lage Sonderfläche Gewerbe / Industrie sonstige Städte und Orte Grünfläche Gewässer Stadtgrenze Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie 5 Kilometer B B 8 8 Main- Main- Donau- Kanal Kanal Vach Vach Mannhohof Ritz- Ritzmannshof Flexdorf hof Stadeln A A Bislohe- Entwicklungsgebiet Sack "Alter Flughafen" Sack Kronach Unterfarrnbach Ronhohof Ron- Eigenes Heim Heim Burgfarrnbach Burg- Hardhöhhöhe Hard- Innenstadt Innen-Pegnitstadt Oberfürberberberberg Unterfür- Rednitz Dambach Dam-Rednitbach Dechsendorf Donau- Kanal Main- dorf 33 Kosbach Häusling A A Regnitz Steudach Steudacreuth Poppenreuth Bruck Bruck Frauenauracaurach Frauen- B B 4 4 Aurach Aurach Burgberg Sieglitzhof Alterlangen Altstadt Alt- Büchenbacbach Kalbsiedlunsiedlung Kriegen- Elters- Kalb- Kriegenbrundorf Tennenlohe Elters- ZIRNDORF NÜRNBERG brunn dorf Tennenlohe ZIRNDORF NÜRNBERG HypoVereinsbank HypoVereinsbank A73 A3 A73 A3 Stand: März 2017 HypoVereinsbank

3 3 Die Mieten und Preise auf einen Blick Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 11,50 13,50 10,00 12,00 8,00 10,50 6,00 9, geringes Angebot Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 10,00 12,00 8,50 11,00 7,00 9,00 6,00 8, geringes Angebot Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 12,00 15,00 10,50 12,50 8,50 11,00 7,00 9, geringes Angebot geringes Angebot Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: März 2017 HypoVereinsbank 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

4 4 Die Marktübersicht Rahmenbedingungen Das Städtedreieck bildet das Zentrum Nordbayerns, Mittelfrankens sowie der Metropolregion. Es verfügt über eine Vielzahl von Standortqualitäten. Hierzu zählt die zentrale Lage in Deutschland mit guter Verkehrsanbindung in alle Richtungen. Basis für die hohe Lebensqualität ist ein breites Spektrum an Bildungseinrichtungen, ein vielfältiges Kultur- und Freizeitangebot, attraktive Naherholungsmöglichkeiten sowie vergleichsweise günstige Lebenshaltungskosten. Die Region zählt zu den demografischen und ökonomischen Wachstumsregionen in Deutschland. In den vergangenen zehn Jahren hat sich die Arbeitslosenquote halbiert. Die wirtschaftliche Lage der Städte und die Einwohnerstruktur unterscheiden sich, was die Situation am Arbeitsmarkt deutlich zeigt. Die niedrigste Arbeitslosenquote besitzt mit knapp 4 % (Jahresdurchschnitt 2016), ein Wert geringfügig höher als der bayerische Durchschnitt, jedoch der niedrigste Wert aller Städte in Nordbayern. und liegen mit Werten von rund 6 bzw. 6,6 % etwas höher und damit in etwa auf dem Niveau des bundesdeutschen Durchschnitts. Die Unterschiede spiegeln sich am deutlichsten in der Kaufkraft wider. liegt dank des hohen Anteils einkommens starker Haushalte mit einer sehr hohen Kaufkraftkennziffer nicht nur weit vor den Nachbarstädten, sondern auch auf dem 9. Platz im Vergleich aller Städte und Landkreise in Deutschland (siehe Tabelle). Kennzeichen des Wohnungsmarktes Die Nachfrage nach Wohnraum ist außerordentlich groß. In allen drei Städten sind nicht nur steigende Einwohner- und Haushaltszahlen zu verzeichnen. Einen großen Einfluss hat auch der bedingt durch das sehr niedrige Zins niveau und fehlenden Investmentalternativen anhaltend starke Anlagewunsch in Immobilien. Zwar hat die Bautätigkeit mittlerweile deutlich zugelegt, allerdings nicht im selben Maße wie die Zuwanderungszahlen oder die Nachfrage von Eigennutzern und Kapitalanlegern. Dadurch übersteigt die Nachfrage vor allem bei Neubauobjekten das Angebot. Viele Objekte finden meist noch vor Baubeginn einen Käufer. Folglich steigt in allen drei Städten das Miet- und Preisniveau nunmehr das sechste Jahr in Folge in allen Wohnlagen stark an. Trotz ihrer direkten Nachbarschaft handelt es sich bei den drei Städten um eigenständige Wohnungsmärkte, die voneinander abgegrenzt zu betrachten sind. Der überwiegende Teil der Kauf- und Mietinteressenten ist bei der Suche auf die jeweils favorisierte Stadt festgelegt. Trotzdem bestehen Wechselbeziehungen. So profitiert dank des günstigeren Preisniveaus von Zuzüglern auch aus den Nachbarstädten. Perspektiven Einige Anzeichen wie z. B. verlängerte Vermarktungszeiten bei Neubauwohnungen deuten auf ein Ende des starken Preisanstiegs hin. Von Käuferseite werden nicht mehr alle Preisvorstellungen akzeptiert. Deutliche Preisrückgänge sind jedoch nicht zu erwarten. Es wird in der Region nicht spekulativ gebaut. Preiskorrekturen sind nach einem Abflauen des derzeitigen Immobilienbooms jedoch nicht auszuschließen. Insgesamt steigen die Risiken für Verwerfungen auf den deutschen Immobilienmärkten. Einwohnerentwicklung und -prognose Index (2011 = 100) Einwohner Prognose Einwohnerstand (12 / 2015) Arbeitslosenquote (02 / 2017) (Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer (2017) (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2015) 6,5 % 5,9 % 4,0 % 104,0 108,6 123, Quelle: Statistisches Landesamt Quellen: Statistisches Landesamt, GfK, Bundesagentur für Arbeit * inkl. Wohnheime

5 5 Rahmenbedingungen Die Frankenmetropole verfügt über eine gute Wohn- und Lebensqualität. Dazu tragen auch die im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten ungeachtet der starken Verteuerung in den vergangenen Jahren preisgünstigeren Wohnungsmieten und -kaufpreise bei. Die Einwohnerzahl steigt stetig vor allem dank des überregionalen Zuzugs alleine seit 2011 um auf heute rund Dieser wird auch in den nächsten Jahren anhalten. Prognosen zufolge wird im Jahr 2035 ein Einwohnerstand von rund (+ 5 %) erwartet. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Bereits seit dem Jahr 2010 ist der Immobilienmarkt in deutlich in Bewegung gekommen. Der Wohnungsneubau hat bei weitem nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt gehalten. Entsprechend groß ist der Druck auf dem Wohnungsund Grundstücksmarkt. Dies führte in allen Segmenten zu starken Miet- und Preisanstiegen, die sich im vergangenen Jahr noch mal gesteigert haben. Der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien steht trotz verstärkter Bautätigkeit nach wie vor ein begrenztes Angebot gegenüber. Markt für Baugrundstücke und Eigenheime In ist das Angebot an Eigenheimen traditionell gering, wenngleich es seitens der Stadt immer wieder Initiativen gibt, mit attraktiven Offerten vor allem junge Familien in der Stadt zu halten. Der Umsatz in diesem Segment ist auf konstant niedrigem Niveau und konzentriert sich auf Reihen- und Doppelhäuser. Freistehende Eigenheime gibt es nur wenige. Bedingt durch das geringe Angebot und die hohe Nachfrage werden die Objekte immer noch teurer. Markt für Eigentumswohnungen Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Allerdings wurden im Jahr 2016 mit etwa 10 % weniger Wohnungen verkauft als im Vorjahr. Grund hierfür ist das fehlende Angebot, da Immo bilienbesitzer ihre Objekte im Bestand halten und nicht verkaufen wollen und Neubauwohnungen nur begrenzt angeboten werden. Den größten Anteil am Wohnungsverkauf weisen mit 44 % umgewandelte Mietwohnungen auf. Der Anteil neu gebauter Eigentumswohnungen liegt bei 23 %. Markt für Mietwohnungen Der Wohnungsmangel nimmt zu. Mietwohnungen sind anhaltend knapp und die Mieten sind stark gestiegen. In guten Lagen sind mittler weile zwischen 10 und 12 / m 2 zu bezahlen. Die größten Angebotsengpässe bestehen bei preisgünstigen, familiengerechten Objekten sowie Studentenwohnungen. In Zukunft sollen vermehrt geförderte Mietwohnungen gebaut werden. Perspektiven Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sorgen auch weiter für einen nachhaltigen Wohnungs- und Neubaubedarf in allen Segmenten. Das Preiswachstum der vergangenen Jahre wird sich nach derzeitiger Einschätzung nicht im selben Maße fortsetzen. Mit verschiedenen großen Entwicklungsgebieten (z. B. Quelle Areal, Gebiet am Südbahnhof) verfügt die Stadt über ausreichend Flächenreserven für den Wohnungsbau, so dass auch bei der prognostizierten steigenden Einwohnerzahl eine gute Wohnraumversorgung möglich ist. Allerdings bedarf die Umsetzung der Planungen entsprechend Zeit, weshalb der Angebotsengpass zunächst weiter bestehen wird. Wohnungsbau in der Region * fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden Wohneinheiten Wohneinheiten in MFH** Fam.-Häuser Baugenehmigungen *Summe von, und **inkl. Wohnheime (z. B. für Studenten) Quelle: Statistisches Landesamt

6 6 Rahmenbedingungen, die zweitgrößte Stadt Mittelfrankens, hat als Wohnstandort in der Vergangenheit deutlich an Attraktivität gewonnen. Die Zuzugszahlen sind hoch. Auch für die nächsten Jahre ist mit einer Fortsetzung dieses s zu rechnen. Aktuellen Prognosen zufolge wird im Jahr 2035 ein Einwohnerstand von bis zu Einwohnern erwartet (+ 10 %). Dies ist das stärkste Wachstum unter den nordbayerischen Städten und Landkreisen. Wirtschaftlich ist die Stadt im Wandel. Die großen Firmennamen Grundig und Quelle, mit denen jahrzehntelang verbunden wurde, sind Geschichte. Auf deren Gewerbeflächen siedeln sich neue Firmen an (z. B. Landesamt für Statistik im früheren Gebäude der Quelle Hauptverwaltung). Auf dem Gelände der Zentrale von Grundig entstand ein Technologiepark (u. a. Fraunhofer-Institut Technikum Neue Materialien ). Der zunehmenden Bedeutung als Forschungsstandort trägt der 2007 verliehene Titel Wissenschaftsstadt Rechnung. Markt für Mietwohnungen Der Mietmarkt ist seit einigen Jahren deutlich angespannt. Die Nachfrage ist nachhaltig hoch. Es fehlt am Neubau von Mietwohnungen. Die Mieten sind deutlich angestiegen. In guten Lagen sind für neue oder neu sanierte Wohnungen mittlerweile 8,50 bis 11 / m 2 zu bezahlen. Dennoch ist ein vergleichbar breites Angebot auch an günstigeren Mietwohnungen charakteristisch für die Stadt. Perspektiven wird auch in Zukunft seine Qualitäten als Wohnstandort weiter ausbauen. Hierzu tragen die Stadtsanierung und Verbesserungen des Wohnumfelds im Innenstadtbereich bei. Auch als Einkaufsstadt gewinnt die Stadt weiter an Attraktivität. Das im Vergleich zu den Nachbarstädten etwas günstigere Preis- und Mietniveau macht als Wohnort zusätzlich attraktiv und ist Basis für das Einwohnerwachstum in den kommenden Jahren. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Bedingt durch das Einwohnerwachstum ist die Nachfrage nach Wohnraum anhaltend hoch. Es wird mittlerweile deshalb viel neu gebaut. Der Wohnungsbau konzentriert sich auf brachgefallene Gewerbeflächen (z. B. Areal des früheren Norma Stammsitzes; ab 2018/19). Das Preis- und Mietniveau liegt zwar immer noch unter dem der Nachbarstädte, der Abstand hat sich allerdings verringert. Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Der Preis für Baugrund ist gegenüber dem Vorjahr mit einem Plus von etwa 10 % deutlich angestiegen. Eigenheime in guter Lage sind trotzdem im Durchschnitt etwa 15 % günstiger als in oder. Der Nachfrage gerade von Seiten junger Familien möchte die Stadt durch die Entwicklung neuer Baugebiete ein attraktives Angebot bieten. Markt für Eigentumswohnungen Beflügelt durch die positive Marktlage werden in derzeit mehrere Bauträgermaßnahmen erstellt (z. B. in Dambach und Oberfürberg). Im Zuge dessen ist ein breites Angebot vorhanden, wodurch sich eine gewisse Konkurrenzsituation am Markt ergibt. Das Angebot stößt insgesamt auf eine gute Nachfrage. Attraktive Objekte sind oft vor Baubeginn verkauft. Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren stark angestiegen (Neubau seit %; Wiederverkauf + 50 %). Mit einer weiteren Verteuerung in ähnlicher Größenordnung ist nicht zu rechnen. Aufgrund des breiteren Angebots lassen sich im Moment nicht mehr alle Verkaufspreiserwartungen am Markt durchsetzen. Preise für neue Eigentumswohnungen* in der Region (in / m 2 ) mittel gut sehr gut Quelle: HypoVereinsbank 2017; *Neubau und Erstverkauf

7 7 Rahmenbedingungen Die mittelfränkische Universitätsstadt gilt als High-Tech- Zentrum Nordbayerns. Die Wirtschaftsstruktur wird zum einen von Siemens dominiert (Medizin-, Verkehrs- und Anlagentechnik). Die zweite Basis bildet die Universität mit einer Vielzahl von Instituten und Forschungseinrichtungen. Darüber hinaus schreitet der Ausbau der Stadt zum Kompetenzzentrum für Medizin, Medizintechnik und Pharma weiter voran. Die große Zahl an hoch qualifizierten Beschäftigten spiegelt sich in einer weit überdurchschnittlichen Kaufkraft wider (Tabelle Seite 4), die zudem deutlich über den Nachbarstädten und liegt. ist ein gefragter Wohnstandort mit hoher Lebensqualität. Die Stadt wächst wenn auch in geringerem Maße als die Nachbarstädte. Heute leben gut Personen in der Stadt, ein Plus von ca Einwohnern innerhalb von vier Jahren. Bis zum Jahr 2035 wird ein Anstieg auf knapp erwartet (+ 2 %). Kennzeichen des Wohnungsmarktes Eine hohe Kaufkraft und die große Zahl an hochqualifizierten Beschäftigten verbunden mit dem begrenzten Wohnungsangebot spiegeln sich im höchsten Miet- und Preisniveau der Region wider, welches zudem in den vergangenen Jahren noch mal deutlich angestiegen ist. Die höchsten Grundstücks- und Immobilienpreise werden in den nördlichen Stadtteilen Sieglitzhof und Burgberg bezahlt. Hier können jedoch nur in geringem Umfang Neubauten errichtet werden. Eine große und auch für Investoren interessante Nachfragegruppe am Wohnungsmarkt sind die rund Studenten. Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Dieses Marktsegment wird vom Handel mit Eigenheimen im Wiederverkauf dominiert. Die Neubauzahlen von Einund Zweifamilienhäusern sind wegen fehlender Flächen seit Jahren gering. Im größten Neubaugebiet im Außenbereich Büchenbach- West sollen bis 2021 ca. 900 WE gebaut werden, davon knapp ein Drittel als Eigenheime. Markt für Eigentumswohnungen Infolge fehlender Flächenverfügbarkeit entstehen nur in beschränktem Maße Bauträgermaßnahmen. Das Angebot an neuen Eigentumswohnungen ist deshalb trotz großer Nachfrage vergleichsweise gering. Ein eigenes Marktsegment bildet der Bau von frei finanzierten Studentenappartements, die meist an Kapitalanleger verkauft werden. Markt für Mietwohnungen Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch und der Markt entsprechend angespannt, was weiter steigende Mieten zur Folge hat. Der geplante zusätzliche Mietwohnungsbau wird frühestens mittelfristig zu einer Entspannung führen. Perspektiven Der Schwerpunkt im Wohnungsbau liegt auf Grund des Mangels an größeren Neubauflächen bei der Umnutzung von innerstädtischen Brachflächen und der Mobilisierung von vorhandenen Baugrundstücken. Die Schaffung von Wohnraum durch Nachverdichtung bestehender Wohngebiete trifft zunehmend auf Wiederspruch der ansässigen Bewohner. Der Siemens-Konzern investiert in hohem Maße in den Standort und tätigt dabei eine Neustrukturierung seiner gewerblichen Flächennutzung. Im Rahmen des gerade begonnenen 1. Bauabschnitts des Siemens-Campus entstehen bis 2020 mehrere Bürogebäude. Hierdurch ergeben sich auch neue Perspektiven und Impulse für die Stadtentwicklung. Frei werdende Gebäude in der Innenstadt könnten z. B. von der Universität genutzt oder neu überplant werden. wird in hohem Maße von der geplanten Stadt- Umland-Bahn, die eine attraktive Verbindung nach und Herzogenaurach schafft, profitieren. Insgesamt werden der Universitäts- und Forschungsstadt dank der auch künftig starken wirtschaftlichen und soziodemographischen Determinanten in diversen europaweiten Studien beste Zukunftsaussichten bescheinigt (u. a. Prognos Zukunftsatlas 2016). Klaus Nagel / Ernst Wild Mieten* in der Region (in / m 2 ) einfach mittel gut sehr gut Quelle: HypoVereinsbank 2017; *Neuvermietung 3 Zi.; 70 m 2

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 04 / 2017 Privatkunden Tobias Hirschmann Telefon: tobias.hirschmann@unicredit.de Gabriele Dill Telefon: gabriele.dill@unicredit.de Roland Seith Telefon: roland.seith@unicredit.de Private Banking Maurizio Esposito Telefon: maurizio.esposito@unicredit.de Unternehmer Werner Hofer Telefon: werner.hofer@unicredit.de Wolfgang Reinhold Telefon: wolfgang.reinhold@unicredit.de Jürgen Frühwald Telefon: juergen.fruehwald@unicredit.de Gewerbliche Immobilienkunden Region Bayern-Nord / -Ost Markus Küffner Telefon: markus.kueffner@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Arabellastraße München