Büroflächen Office Space Marktreport 2016/2017 Hamburg

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1 Büroflächen Office Space Marktreport /2017 Hamburg

2 Büromarkt Hamburg Office market Hamburg Flächenumsatz erhöht sich Der Markt für Büroflächenvermietung in Hamburg war durch eine anhaltend hohe Nachfrage geprägt. Mit einem Zuwachs von 2 % im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich der Gesamtflächenumsatz auf m². Dass das Rekordergebnis aus dem Jahr 2007 um lediglich m² verfehlt wurde, unterstreicht die rege Marktaktivität. Insgesamt wurden 13 Vertragsabschlüsse mit mehr als m² Flächenumsatz getätigt. Größter Abschluss durch Olympus Die Anmietung von ca m² Bürofläche durch Olympus, einen Hersteller opto-digitaler Produkte, sorgte für den größten Einzelumsatz im Jahr. Das Unternehmen bezieht die Flächen allerdings nur temporär, bis der Neubau der eigenen Europazentrale abgeschlossen ist. Nordex, ein Spezialist für Windkraftanlagen, hat seinen zweiten Bauabschnitt in der Langenhorner Chaussee mit ca m² begonnen. Mit der Anmietung von ca m² Bürofläche im Axel-Springer-Quartier tätigten die Unternehmensberater von KPMG den drittgrößten Abschluss. Engel & Völkers Commercial konnte insbesondere mit der Vermittlung von mehr als m² Bürofläche im Objekt Doppel-X zum herausragenden Flächenumsatz in der Hansestadt beitragen. Mit der TUI Cruises GmbH sowie der Hapag-Lloyd Kreuzfahrten GmbH verlagern zwei Unternehmen aus der Reisebranche ihren Firmensitz in der City-Süd. Spekulativer Neubau fehlt Seit 2010 sinken die Leerstände am Hamburger Markt für Büroflächen kontinuierlich. Mit einer Quote von nur noch 5 % ( m²) liegt der Leerstand auf einem niedrigen Niveau wie zuletzt Es fehlt vor allem an qualitativ hochwertigen und zusammenhängenden Flächen ab m² in den beliebten Bürolagen in der Innenstadt oder auch in der City-Süd. Spekulativer Neubau würde den angespannten Markt nachhaltig entlasten. Die Aussichten Take-up increases In the year the Hamburg office letting market was characterised by a consistently high demand. With a growth rate of 2 % in comparison with the previous year, the total take-up increased to 545,000 m². The fact that the record result of 2007 was only missed by 27,000 m² emphasises the strong market activity. Altogether 13 deals for more than 5,000 m² each were concluded. Largest deal with Olympus The renting of approx. 23,800 m² of office space by Olympus, a manufacturer of opto-digital products, provided the largest single turnover figure in. The company is only moving into the premises temporarily until the new building of its own European head office has been completed. Nordex, a specialist for wind turbines, has begun its 2nd construction phase in Langenhorner Chaussee with approx. 12,000 m². With the lease for approx. 11,835 m² office space in the Axel-Springer Quartier the business consultant company KPMG concluded the third-largest deal. In particular with the brokerage of more than 13,100 m² office space in the Doppel-X project, Engel & Völkers Commercial was able to contribute towards the excellent take-up in Hamburg. Two companies in the travel business, namely TUI Cruises GmbH and Hapag-Lloyd Kreuzfahrten GmbH, are moving their head offices within the City-Süd. Lack of speculative new constructions Since 2010 the vacancy rate on the Hamburg market for office space has continuously fallen. With a rate of only 5 % (700,000 m²) the vacancies are showing the low level of figures last recorded in There is especially a lack of high-quality and coherent spaces from 3,000 m² upwards in popular office locations in the city centre or even in the City-Süd area. Speculative new constructions would considerably relieve the tight market. Bedeutende Flächenumsätze Hamburg* Significant take-ups Hamburg* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Olympus Deutschland GmbH m² City-Süd Nordex SE m² Flughafen KPMG AG m² City Kassenärztliche Vereinigung Hamburg m² Alster Ost AXA Versicherung AG m² City-Süd * Jahr /year Büroflächen Marktreport /2017 Hamburg

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² * City 29 % City-Süd 17 % Hamburger Osten 7 % Flughafen 7 % Alster Ost 6 % Hamburger Westen 6 % HafenCity 6 % Hafenrand 5 % Alster West 4 % City-Nord 3 % Altona/St. Pauli 3 % Sonstige 3 % 3 % Eimsbüttel/Eppendorf 1 % St. Georg 1 % * Prognose/Forecast * Jahr /Year Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* Gesundheits- und Sozialwesen 2 % Unternehmensnahe Dienstleister 18 % Sonstige 4 % 500 m² 10 % Verbände, Interessenvertretung 4 % Industrie-Verwaltung 16 % m² 22 % Handel 5 % Transport, Verkehr, Post + Kurier 7 % Information, Kommunikation 8 % Öffentliche Hand, Verwaltung 10 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 9 % m² m² > m² 22 % 23 % 23 % Finanzwesen 8 % Medien, Werbung 9 % * Jahr /Year * Jahr /Year Büromieten (EUR/m²) Office rents (EUR/m²) Leerstand Vacancies in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 22,50 12, ,00 14,50 13,70 13,90 14,30 14,40 14, ,00 24,00 24,50 25,00 25,50 in Tsd. m²/in '000s m² ,8 8,4 8, , , , , , ,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Quote in % / Rate in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies

4 für Projektentwickler könnten nicht besser sein. Die hohen Vorvermietungsquoten in den Neubauprojekten wie beispielsweise am Alten Wall sowie im Projekt Stadthöfe oder auch im Esplace belegen die ausgezeichneten Rahmenbedingungen für Projektentwickler. Frühzeitige Büroflächensuche Aufgrund der sich immer weiter verknappenden Flächen ist es für Unternehmen mit hohen Ansprüchen ratsam, die Suche nach geeigneten Räumlichkeiten frühzeitig zu beginnen. Mit genügend Vorlauf, im Einzelfall bis zu drei Jahre, lassen sich nach wie vor attraktive Büroflächen vor allem in den Neubauprojekten vermitteln und entsprechend den Unternehmenswünschen anpassen. Der aktuellen Marktsituation geschuldet haben sich die Zeiten bis zum Vertragsabschluss im vergangenen Jahr verlängert. Unternehmensnahe Dienstleistungen mit höchstem Flächenumsatz Im vergangenen Jahr wurden die meisten Büroflächen durch die unternehmensnahen Dienstleister nachgefragt. Die Branche sorgte für 18 % des Flächenumsatzes. Hinsichtlich der Zuwachsraten entwickelte sich die Branche Industrie-Verwaltung am dynamischsten und setzte 16 % der Flächen um. Während noch von großen Anmietungen durch die öffentliche Hand bzw. Verwaltung geprägt war, entfielen nur noch 10 % des Vermietungsvolumens auf diese Branche. Wenig Veränderung in den Größenklassen Bezogen auf die Größenklassen zeigte sich der Markt sehr ausgeglichen. Lediglich die Größenklasse von bis zu 500 m² war mit nur 10 % am Gesamtflächenumsatz beteiligt. Auf die Klasse ab 501 bis m² entfielen ebenso wie auf die Klasse bis m² jeweils 22 %. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich dieses Verhältnis kaum verändert. Insbesondere Flächen von bis m² wurden (: 14 %) verstärkt nachgefragt und trugen mit The prospects for project developers could not be better. The high pre-letting rates in new building projects such as on Alter Wall and in the Stadthöfe or even in the Esplace project demonstrate the excellent conditions for project developers. Advance search for office space Due to the increasing shortage of spaces it is advisable for companies with stringent requirements to begin their search for suitable premises in advance. Given a sufficient run-up time, in individual cases up to three years, attractive office spaces can be found, particularly in new building projects, and can be adapted to the companies wishes. As a result of the current market situation the time required until conclusion of a deal have extended over the past year. Highest take-up through business-related services Over the past year, most of the office space was demanded by the business-related services. The sector provided 18 % of take-up. With regard to the growth rate, the sector Industry-Administration developed the most dynamically and was responsible for 16 % of the takeup. Whereas was still characterised by large lettings to public authorities or administration, in only 10 % of the leased volume could be allocated to this sector. Less change in the size categories With regard to the size categories the market appeared to be well balanced in. Only the size category of up to 500 m² contributed towards the total take-up with only 10 %. The size category from 501 to 1,000 m² and also from 1,001 to 2,000 m² was each responsible for 22 %. In comparison with the previous year this ratio has hardly changed. In particular premises in the range from 2,001 to 5,000 m² (: 14 %) were in greater demand and contributed 23 % towards the total take-up. After the strong figures of, the dynamics of the category over Bauprojekte Fertigstellung 2017 (Auswahl) New constructions completion in 2017 (selection) Projektname Project name HANSE 10ter Grad Projektentwickler Project developer Investor Investor Essener Straße 99 OHG Grundstücksgesellschaft in Hamburg Fläche Space Bürolage Office area m² Flughafen Zeise Studios Quantum/Procom Invest m² Altona/St. Pauli Verwaltungsneubau Kassenärztliche Vereinigung Hamburg Kassenärztliche Vereinigung Hamburg m² Alster Ost NXP Quantum m² Eimsbüttel/Eppendorf Behördenzentrum (ehem. Gelände Frachthof) Stadt Hamburg m² Flughafen Büroflächen Marktreport /2017 Hamburg

5 23 % zum Gesamtflächenumsatz bei. Nach starken Vorgaben aus dem Jahr nahm die Dynamik der Kategorie über m² in ab, sodass 23 % (: 31 %) des Flächenumsatzes auf diese Kategorie entfielen. Büromieten ziehen weiter an Nicht zuletzt aufgrund der Vermietungen von qualitativ hochwertigen Flächen in der Innenstadt zogen auch die Spitzenmieten weiter an. Seit steigen die Spitzenmieten kontinuierlich um 0,50 EUR pro Jahr und liegen derzeit bei 25,50 EUR/m². Die höchsten Mieten werden nach wie vor im Zentrum gezahlt. Auch die Durchschnittsmiete konnte im Jahr auf 14,80 EUR/m² zulegen. Ausblick Die aktuelle Nachfrage lässt ein gleichbleibend hohes Niveau für 2017 erwarten. Entsprechend der aktuellen Marktsituation ist es Interessenten zu empfehlen, sich frühzeitig um neue Büroflächen zu bemühen. Dies gilt insbesondere, wenn sie auf der Suche nach großen Flächen mit hoher Qualität in beliebten Lagen sind. Engel & Völkers Commercial prognostiziert für 2017 einen Büroflächenumsatz von mindestens m² bei einem stabilen Niveau der Spitzenmiete von 25,50 EUR/m². 5,000 m² decreased in so that this category only contributed 23 % (: 31 %) to the total take-up. Office rents continue to rise Due to the lettings of high-quality spaces in the city centre, the top rents also continued to increase in. Since there has been a consistent rise in top rents by 0.50 euros per year, thus leading to the current level around euros/m². The highest rents are still being paid for premises in the city centre. Even the average rent rose in to euros/m². Outlook The current demand leads us to expect a persistently high level for In view of the present market situation potential clients are recommended to begin searching for new office spaces in advance. This applies particularly if they are looking for larger premises of excellent quality in popular locations. Engel & Völkers Commercial assumes a take-up of office spaces of at least 500,000 m² with a stable level of top rent of euros/m² in Büroflächen Neuzugänge Hamburg Office space completion Hamburg m² Nutzfläche in Tsd./m² utility space in '000s , * geplante Fertigstellung/scheduled completion * Prognose/Forecast davon vorvermietet/of which, pre-let Quelle:/Source: Destatis, Bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport /2017 Hamburg

6 A7 Bürolagen Hamburg Office locations in Hamburg Eidelstedt Bahrenfeld Othmarschen Schnelsen B73 Stellingen Hamburger Westen Ottensen A7 Engel & Völkers Commercial Altona Nord 13km Niendorf Lokstedt Eimsbüttel Altona-Altstadt Hoheluft West Schanzenviertel St. Pauli Eppendorf Hoheluft Ost Groß Borstel Harvestehude Neustadt Fuhlsbüttel Rotherbaum Altstadt HafenCity Alsterdorf Winterhude Uhlenhorst St. Georg Klostertor Hohenfelde Borgfelde Hammerbrook Hummelsbüttel Ohlsdorf Barmbek Nord Steilshoop Barmbek Süd Eilbek Nord Hamburger Osten Hamm-Mitte Süd Dulsberg Rothenburgsort Wellingsbüttel Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: 31. December. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. City City 12,00 27,00 EUR/m² Hafenrand Hafenrand 12,00 23,00 EUR/m² Alster Ost Alster East 11,00 21,00 EUR/m² 7,00 13,00 EUR/m² Hamburger Westen West of Hamburg 9,00 14,00 EUR/m² Eimsbüttel/Eppendorf Eimsbüttel/Eppendorf 8,00 15,00 EUR/m² Alster West Alster-West 11,00 24,00 EUR/m² HafenCity HafenCity 15,50 24,00 EUR/m² Altona/St. Pauli Altona/St. Pauli 8,00 24,00 EUR/m² St. Georg St. Georg 7,50 14,50 EUR/m² City-Süd City-Süd 9,00 15,50 EUR/m² City-Nord City-Nord 7,00 14,50 EUR/m² Flughafen Airport 8,00 13,50 EUR/m² Hamburger Osten East of Hamburg 8,00 13,00 EUR/m² Gewässer Waters Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke Hamburg Tel. +49-(0) HamburgCommercial@engelvoelkers.com

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