IMMOBILIEN MARKTBERICHT

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1 IMMOBILIEN MARKTBERICHT Berlin Köln 2017 Christian Everts Kundenberater 0800 / dialog@homeday.de

2 Inhaltsverzeichnis Preise, Lagen, Perspektiven: Der Immobilienmarkt in Köln S. 3 Soziodemografische Rahmenbedingungen S. 3 Beschäftigung S. 4 Haushaltsstruktur S. 4 Der Kölner Wohnimmobilien- Preisentwicklungen in den markt im Überblick S. 5 einzelnen Stadtteilen S. 6 Immobilienpreise in Kölner Stadt teilen für Häuser S. 8 Immobilienpreise in Kölner Stadtteilen für Wohnungen S. 9 Durchschnittspreise in Kölner Stadtteilen S. 10 Wie wird sich der Kölner Immobilienmarkt weiterentwickeln? S. 11 Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 17. Mai

3 Preise, Lagen, Perspektiven: Der Immobilienmarkt in Köln Köln besticht durch seine Vielfalt und ist attraktiv aufgrund seiner Diversität. Welche andere Millionenstadt in Deutschland kann schon von sich behaupten, Karnevalshochburg und Kunstmetropole zugleich zu sein. Die wachsende Beliebtheit spiegelt sich auch auf dem Immobilienmarkt wider: Die Schäl Sick holt auf, in etablierten Lagen steigen die Preise. Wahrzeichen Kölns: Der Kölner Dom Soziodemografische Rahmenbedingungen Mit knapp über einer Million Einwohnern ist Köln die größte Stadt Nordrhein-Westfalens und die viertgrößte Deutschlands. Seit der Jahrtausendwende hat die Rheinmetropole rund Einwohner hinzugewonnen, ein Plus von 8 %. Dieser Trend wird sich langfristig fortsetzen: Bis 2040 werden schätzungsweise weitere Menschen nach Köln ziehen. Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

4 Beschäftigung Attraktiv ist die Stadt insbesondere wegen ihrer wirtschaftlichen Dynamik, die sie einem differenzierten Branchenmix (Medien- und Kommunikationswirtschaft, Chemieindustrie, Fahrzeug- und Maschinenbau sowie Versicherungsgewerbe) und gut ausgebauten Cluster-Strukturen verdankt. Zu den bekanntesten Großunternehmen mit Sitz in Köln gehören REWE, Ford, AXA und RTL. Mit sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wurde Ende September 2015 ein Allzeithoch erreicht. Allerdings lag die Arbeitslosenquote mit 8,3 % zum Jahresende 2016 deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 6,1 %. Darüber hinaus ist Köln ein renommierter Wissenschaftsstandort mit 13 Hochschulen und sechs Forschungseinrichtungen wurde der Universität zu Köln der Exzellenzstatus verliehen. Treiber der wirt- schaftlich positiven Entwicklung ist der Dienstleistungssektor mit über Beschäftigten und das produzierende Gewerbe mit fast Beschäftigten. Das durchschnittliche Monatsgehalt liegt in Köln bei etwa Euro. Haushaltsstruktur Rund die Hälfte der Haushalte in Köln wird von Singles bewohnt. Danach folgen 2-Personen-Haushalte mit 27 %. In lediglich 22 % der Haushalte leben drei Personen und mehr. Diese Größenverteilung wird bis 2040 anhalten, wobei der Anteil der 2-Personen-Haushalte mit rund 18 % am stärksten wachsen wird. Die Zahl der Alleinstehenden nimmt um Haushalte zu, was einem Anteil von 12,3 % entspricht. Mit 11,5 % fällt der Zuwachs an Mehrpersonenhaushalten am geringsten aus. In lediglich Kölner Haushalten werden im Jahr 2040 Kinder leben. Die Hälfte der Kölner Haushalte wird von Singles bewohnt Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

5 Der Kölner Wohnimmobilienmarkt im Überblick Bevor wir die Wohnlagen im Einzelnen betrachten, werfen wir zunächst einen Blick auf die gesamte Entwicklung am Kölner Wohnimmobilienmarkt. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln besteht bis 2020 jährlich ein zusätzlicher Bedarf von mindestens Wohnungen. Gebaut wurden seit 2014 pro Jahr jedoch nur etwa Einheiten. Dies führt zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang, aufgrund dessen die Immobilienpreise weiter steigen werden. Zudem verändern sich Wohnlagen durch Sanierungsmaßnahmen und Stadtentwicklungsprojekte oder gewinnen mangels Alternativen an Attraktivität. Darüber hinaus sind Immobilien aufgrund der Niedrigzinsphase als Kapitalanlage grundsätzlich attraktiv betrug der Geldumsatz insgesamt fast 5,09 Milliarden Euro und ging damit um 12,9 % im Vergleich zum Vorjahr zurück. Wer sich den Traum vom eigenen Haus in Köln erfüllen möchte, muss dafür tief in die Tasche greifen. Beispielsweise liegt der Durchschnittskaufpreis für neugebaute Reihenendhäuser oder Doppelhaushälften bei Euro. Etwas günstiger angeboten werden erstbezugsfertige Reihenmittelhäuser mit Euro. Bei vergleichbaren Bestandsobjekten liegt die Preisspanne je nach Lage, Größe und energetischer Baualters klasse zwischen Euro und Euro. Stadtweit gestiegen sind auch die Preise für Eigentumswohnungen. Von knapp Euro/m² in 2010 auf rund Euro/m² in Und die Trendkurve geht weiter nach oben: In diesem Jahr könnten Verkäufer durchschnittlich Euro/m² für ihre Eigentumswohnung erzielen vorausgesetzt Mikrolage und Objektqualität stimmen. Kölner Luftbild Panorma Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

6 Preisentwicklungen in einzelnen Stadtteilen Weiteres Wahrzeichen Kölns: Die Kranhäuser im Kölner Rheinauhafen Exklusive Wohnlagen in Köln bieten entweder einen Blick auf den Dom, befinden sich am Rhein oder liegen im Grünen. Entsprechend sind die Preise. Ein knapp 150 Quadratmeter großes Neubau-Wohnloft im angesagten Rheinauhafen kann beispielsweise rund eine Million Euro kosten. Schick wird es auch im Gerling-Quartier, das gerade in der Altstadt neu entwickelt wird. Neben Büros und Gewerbeeinheiten wird es hier großzügige Luxuswohnungen geben. Kostenpunkt: Zwischen Euro und Euro je Quadratmeter. In der Neustadt, dem Belgischen Viertel und in der Südstadt finden ebenfalls Sanierungsmaßnahmen statt, die zu einer Aufwertung führen: Lag der durchschnittliche Netto- Kaufpreis für eine Wohnung in der Altstadt-Nord im März 2016 bei knapp Euro/m², ist er ein Jahr später auf rund Euro/m² gestiegen, auch wenn man keine Sicht auf den Dom oder den Rhein hat. Denn Wohnen in der City liegt sowohl bei Jung als auch bei Alt im Trend. Da das Angebot jedoch äußerst knapp ist und entwicklungsfähige Flächen nur begrenzt vorhanden sind, ziehen die Preise an. Für Verkäufer eine lukrative Situation, sind sie so in einer starken Verhandlungsposition. Ebenfalls positiv ist die Preisentwicklung in exklusiven Wohnlagen im Süden von Köln, wie in Raderberg, Raderthal und Marienburg, die zum Stadtbezirk Rodenkirchen gehören. Hier befinden sich überwiegend freistehende Einfamilienhäuser mit großem Gartenanteil. Auch hier ist das Angebot begrenzt und lässt sich nicht beliebig vermehren. So liegt der durchschnittliche Kaufpreis für den Quadratmeter eines Hauses in Marienburg momentan bei rund Euro. Im weiter südlich gelegenen Hahnwald, das zu den teuersten Adressen in Köln gehört, beträgt er für ein Haus sogar Euro/m². Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

7 Beachtlich sind auch die Preissprünge in den südwestlich gelegenen Stadtteilen Müngersdorf, Lindenthal und Braunsfeld, die von zahlreichen Grünflächen, wie dem Stadtwald und der Jahnwiese, durchzogen sind. Neben gartenstadtähnlichen Siedlungsstrukturen prägen vor allem Einfamilienhäuser das Straßenbild. Wie schon in den exklusiven Wohnlagen sind auch hier erhebliche Preiszuwächse zu verzeichnen: In Braunsfeld um 7 % bei Häusern, um 23 % bei Wohnungen innerhalb eines Jahres. Der Netto-Kaufpreis für ein 150 Quadratmeter großes Eigenheim kann hier bei Euro liegen, abhängig natürlich von der genauen Lage, qualitativ hochwertigen Ausstattungsmerkmalen und einer modernen Energietechnik. Kölner Altstadt: Die berühmten bunten Häuser Zu den beliebtesten Wohnlagen zählen Nippes und Ehrenfeld, die von einer hohen Urbanität gekennzeichnet sind. Weit über Köln hinaus bekannt sind sie insbesondere wegen ihrer multikulturellen Wuseligkeit. Ihren architektonischen Charme beziehen die Veedel aus ihrer Bebauung mit Jugendstilhäusern und Gründerzeitbauten, die sich mit Mietshauskomplexen mischen. Da der Weg zur Universität nicht weit ist, sind hier vor allem junge Leute und Studenten anzutreffen. Auch in diesen Stadtteilen ist das Angebot an Kaufimmobilien äußerst knapp, weshalb die Kaufpreise im letzten Jahr deutlich angezogen haben. So lagen sie beispielsweise in Nippes für Wohnungen im März 2016 noch bei Euro/m². Mit einer Preissteigerung von knapp 17 % liegen sie ein Jahr später bei rund Euro/m². Im Blick behalten sollte man in jedem Fall die rechtsrheinisch also auf der falschen Seite, der sogenannten Schäl Sick gelegenen Stadtteile. Hier mausert sich Poll langsam aber stetig zu einer gefragten Wohnlage. Von Mülheim bis Poll wird die Schäl Sick in den nächsten Jahren aufgemöbelt. Statt Industriebranchen soll zukünftig moder ne Architektur das Stadtbild prägen. Dies wird die Immobilienpreise nachhaltig beeinflussen. In Deutz hat die Aufwertung bereits zu steigenden Kaufpreisen geführt. Im Vergleich zum März 2016, wo der Quadratmeterpreis für eine Wohnung durchschnittlich Euro/m² betrug, war er ein Jahr später um 150 Euro auf Euro/m² gestiegen. Die Kölner Skyline von der Schäl Sick Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

8 Immobilienpreise in Kölner Stadtteilen für Häuser Stand: März 2017 Chorweiler /m /m /m /m /m /m /m 2 Nippes Mülheim Ehrenfeld Lindenthal Innenstadt Kalk Rodenkirchen Porz km Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

9 Immobilienpreise in Kölner Stadtteilen für Wohnungen Stand: März 2017 Chorweiler /m /m /m /m /m /m /m 2 Nippes Mülheim Ehrenfeld Lindenthal Innenstadt Kalk Rodenkirchen Porz km Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

10 Durchschnittskaufpreise in ausgewählten Kölner Stadtteilen Stadtteil m² (Haus) m² (Wohnung) Hahnwald /m 2 17 % /m² 9 % Braunsfeld /m 2 7 % /m² 23 % Nippes /m 2 2 % /m² 17 % Raderberg /m 2 2 % /m² 7 % Deutz /m 2 7 % /m² 5 % Eine detailliertere Ansicht der Immobilienkaufpreise sowie Mietpreise in allen Stadtteilen Kölns für Wohnungen und Häuser finden Sie auf den letzten Seiten des Berichts sowie unter Restaurierte Altbauten in der Kölner Innenstadt Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

11 Wie wird sich der Kölner Immobilienmarkt weiterentwickeln? Die Zeiten, in denen es nur geringe Preisschwankungen am Kölner Immobilienmarkt gab, sind vorbei. In der Domstadt ist es in den vergangenen Jahren in manchen Lagen zu teilweise erheblichen Preisaufschlägen gekommen. Diese Entwicklung wird sich aufgrund der hohen Nachfrage und des geringen Angebots fortsetzen, wenngleich auch nicht in dieser Geschwindigkeit und Höhe. Hinzu kommt die Kostenentwicklung beim Neubau. Auch sie treibt die Preise in die Höhe. Außerdem wird insbesondere in den bisher eher günstigen Stadtteilen gebaut, was sich ebenfalls auf die dortige Preisentwicklung auswirken wird. Preisbestimmende Faktoren sind und bleiben aber nach wie vor die Mikrolage, Ausstattungsmerkmale und eine zukunftsgerichtete, energetische Beschaffenheit. Eine Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie können Sie durch eine Immobilienbewertung aus dem Internet, wie sie Homeday unter kostenlos anbietet, unverbindlich anfordern. Neubaukomplex in Köln-Nippes Wie viel ist Ihre Immobilie wert? Jetzt Analyse starten Hier klicken und Wert ermitteln Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

12 Durchschnittskaufpreise in Kölner Stadtteilen Stadtteil m² (Haus) m² (Wohnung) Altstadt/Nord /m 2 19 % /m 2 2 % Altstadt/Süd /m 2 1 % /m 2 6 % Bayenthal /m 2 14 % /m 2 7 % Bickendorf /m 2 17 % /m 2 1 % Bilderstöckchen /m 2 4 % /m 2 0 % Blumenberg /m 2 7 % /m 2 19 % Bocklemünd/Mengenich /m 2 23 % /m 2 9 % Braunsfeld /m 2 7 % /m 2 23 % Brück /m 2 20 % /m 2 6 % Buchforst /m 2 4 % /m 2 11 % Buchheim /m 2 1 % /m 2 8 % Chorweiler /m 2 13 % /m 2 Dellbrück /m 2 19 % /m 2 11 % Deutz /m 2 7 % /m 2 5 % Dünnwald /m 2 8 % /m 2 17 % Ehrenfeld /m 2 17 % /m 2 7 % Eil /m 2 12 % /m 2 9 % Elsdorf /m 2 14 % /m 2 0 % Ensen /m 2 7 % /m 2 23 % Esch/Auweiler /m 2 10 % /m 2 19 % Finkenberg /m 2 10 % /m 2 1 % Flittard /m 2 0 % /m 2 11 % Fühlingen /m 2 2 % /m 2 21 % Godorf /m 2 19 % /m 2 10 % Gremberghoven /m 2 6 % /m 2 18 % Grengel /m 2 1 % /m 2 10 % Hahnwald /m 2 17 % /m 2 9 % Heimersdorf /m 2 9 % /m 2 7 % Höhenberg /m 2 14 % /m 2 8 % Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

13 Stadtteil m² (Haus) m² (Wohnung) Höhenhaus /m 2 12 % /m 2 16 % Holweide /m 2 1 % /m 2 19 % Humboldt/Gremberg /m 2 17 % /m 2 9 % Immendorf /m 2 20 % /m 2 6 % Junkersdorf /m 2 7 % /m 2 4 % Kalk /m 2 17 % /m 2 9 % Klettenberg /m 2 0 % /m 2 21 % Langel /m 2 5 % /m 2 13 % Libur /m 2 7 % /m 2 5 % Lind /m 2 7 % /m 2 8 % Lindenthal /m 2 5 % /m 2 2 % Lindweiler /m 2 22 % /m 2 5 % Longerich /m 2 6 % /m 2 21 % Lövenich /m 2 1 % /m 2 8 % Marienburg /m 2 7 % /m 2 10 % Mauenheim /m 2 4 % /m 2 21 % Merheim /m 2 19 % /m 2 7 % Merkenich /m 2 3 % /m 2 15 % Meschenich /m 2 5 % /m 2 14 % Mülheim /m 2 2 % /m 2 15 % Müngersdorf /m 2 3 % /m 2 9 % Neubrück /m 2 6 % /m 2 20 % Neuehrenfeld /m 2 9 % /m 2 6 % Neustadt/Nord /m 2 3 % /m 2 3 % Neustadt/Süd /m 2 10 % /m 2 1 % Niehl /m 2 0 % /m 2 14 % Nippes /m 2 2 % /m 2 17 % Ossendorf /m 2 13 % /m 2 5 % Ostheim /m 2 16 % /m 2 17 % Pesch /m 2 11 % /m 2 23 % Poll /m 2 15 % /m 2 7 % Porz /m 2 13 % /m 2 9 % Raderberg /m 2 2 % /m 2 7 % Raderthal /m 2 9 % /m 2 11 % Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

14 Stadtteil m² (Haus) m² (Wohnung) Rath/Heumar /m 2 5 % /m 2 15 % Riehl /m 2 2 % /m 2 16 % Rodenkirchen /m 2 7 % /m 2 12 % Roggendorf/Thenhoven /m 2 6 % /m 2 5 % Rondorf /m 2 13 % /m 2 20 % Seeberg /m 2 16 % /m 2 2 % Stammheim /m 2 9 % /m 2 14 % Sülz /m 2 7 % /m 2 1 % Sürth /m 2 13 % /m 2 7 % Urbach /m 2 14 % /m 2 23 % Vingst /m 2 11 % /m 2 16 % Vogelsang /m 2 13 % /m 2 20 % Volkhoven/Weiler /m 2 11 % /m 2 3 % Wahn /m 2 1 % /m 2 18 % Wahnheide /m 2 11 % /m 2 25 % Weiden /m 2 10 % /m 2 4 % Weidenpesch /m 2 3 % /m 2 4 % Weiß /m 2 8 % /m 2 7 % Westhoven /m 2 18 % /m 2 13 % Widdersdorf /m 2 12 % /m 2 8 % Worringen /m 2 4 % /m 2 8 % Zollstock /m 2 0 % /m 2 16 % Zündorf /m 2 10 % /m 2 8 % * Die Wohnmarktanalysen sind mit größtmöglicher Sorgfalt durchgeführt worden, dennoch übernimmt Homeday keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit der Daten. Immobilienmarktbericht von Homeday zum Immobilienmarkt in Köln; Stand: 7. September

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