VerbandsMagazin. Nordrhein-Westfalen ab Seite 19. Nr. 2 Februar 2008

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1 Themen, Trends und Fakten der Wohnungswirtschaft für Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz Nr. 2 Februar 2008 VerbandsMagazin Landesausgabe Nordrhein-Westfalen ab Seite 19 5 VdW Rheinland Westfalen und VdW südwest VdWeb-Bewerb IWU-Studie zur Effizienz energetischer MaSSnahmen 21 VDW RHEINLAND WESTFALEN: Bestandsaufnahme zur Sicherheit in NRW-Wohnquartieren

2 Komplettsanierung im bewohnten Zustand. Trefortis Wertsanierung das bedeutet Komplettsanierung, bei der Ihre Mieter während der Umbauphase wohnen bleiben können. Die Mieter werden von Anfang an sorgfältig informiert, integriert und betreut. Das sorgt für eine positive Grundeinstellung und für einen zügigen, reibungslosen Ablauf in maximal zwei Wochen. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung und profitieren Sie von vielen weiteren Vorteilen der Trefortis Wertsanierung. Mehr Infos finden Sie im Internet unter: Oder rufen Sie uns gebührenfrei an unter: 0800.TREFORTIS TREFORTIS AG Westfalendamm 172a Dortmund gebührenfreie Rufnummer: 0800.TREFORTIS

3 Editorial 1 Herausforderungen vor allem qualitativer Natur sind. Burghard Schneider Die Wohnungsmärkte sind in Deutschland weithin entspannt. Seit über zehn Jahren ist die Wohnungsbautätigkeit rückläufig, in vielen Regionen stagnieren oder sinken die Preise und Mieten real. Noch nie hat es in der Bundesrepublik eine so lange Periode gegeben, in der sich die Wohnungsmärkte von einzelnen Teilmärkten abgesehen derart moderat entwickelt haben. Mit diesen Feststellungen beginnt das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung seinen jüngsten Bericht zur Entwicklung der Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland. Damit erscheint auf den ersten Blick die Wohnungsmarktsituation zumindest insgesamt unproblematisch. Und der Blick auf die Vergangenheit, in der die Überwindung von Wohnraumversorgungsengpässen die zentralen Herausforderungen darstellten, scheint dieses zu bestätigen. In der Vergangenheit konnten die Herausforderungen immer wieder leicht an der rein quantitativen Beobachtung von Angebots- und Nachfrageentwicklungen festgemacht werden. Dies reicht aber heute nicht mehr aus, weil sich die Entwicklungslinien an den Wohnungsmärkten deutlich gewandelt und die regionalen Unterschiede zugenommen haben. Das wird nicht zuletzt an der völlig unterschiedlichen Entwicklung von Leerstandsquoten und der Preise deutlich. Heute kommt es in zunehmendem Maß darauf an, den qualitativen Herausforderungen gerecht zu werden. Dr. Rudolf Ridinger Qualitativer Sprung nach vorne der quantitativen Anpassung der Angebotsseite, also unter dem neudeutsch gesprochen Signum der Rückbaunotwendigkeit begegnen wollte. Die Herausforderungen sind viel komplexer, weil der Rückbau oder Abriss von Wohnraum gleichzeitig mit spezifischen, qualitativen Herausforderungen der Stadt- und Regionalentwicklung verbunden ist. Denn Städte und Regionen, die lediglich den Rückbau zur Anpassung an veränderte quantitative Nachfrageentwicklungen in den Vordergrund stellen, laufen Gefahr, als Wohnstandort immer weniger attraktiv zu werden, sie drohen zu veröden. Deshalb besteht die qualitative Herausforderung in der Beantwortung der Frage, wie die Attraktivität der lokalen und regionalen Wohn- und Lebensbedingungen unter völlig veränderten Bedingungen gestaltet werden kann. Aber auch in Städten und Regionen mit Wohnraumversorgungsengpässen steigen neben den quantitativen auch die qualitativen Herausforderungen. So nehmen z. B. in Städten, in denen die Mietpreise steigen, die Segregationseffekte zu, denen es zu begegnen gilt. Oder man hat mit regionalen Ausstrahlungen zu kämpfen, wie den Verkehrsstaus morgens und abends etwa um Köln und oder Frankfurt, die schon heute das Etikett des Verkehrskollapses verdienen. Der Anstieg der Spritpreise senkt dabei nicht den qualitativen Anpassungsdruck in den Regionen, sondern steigert diesen noch zusätzlich. Wir werden weniger, älter und bunter, so lauten dabei die zentralen Stichworte, die nicht isoliert betrachtet werden können, wenn man über qualitative Anpassungen der Wohnungsbestände nachdenkt. Und natürlich gilt es, die schwierige Frage zu beantworten, wie ein Angebot zum Wohnen und Leben bei künftig quantitativ geringerer Nachfrage aussehen muss, um den Bedürfnissen der Menschen gerecht zu werden. Und in den nächsten Jahren ist unter qualitativen Aspekten mit einer weiteren Zunahme der Herausforderungen zu rechnen. Man denke dabei nur an die Entwicklungen beim Energiebedarf und den Energiepreisen, die durch die Energie- und Klimapolitik noch zusätzlich verschärft werden. Die eingangs zitierte Beschreibung der entspannten Wohnungsmärkte durch das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung führt deshalb isoliert betrachtet in eine völlig falsche Richtung, da es zur Schlussfolgerung eines deutlichen Rückgangs der Herausforderungen verleitet. Das Gegenteil ist richtig. Um die zunehmenden Herausforderungen bewältigen zu können, benötigen wir unter anderem noch mehr Informationen zu den qualitativen Veränderungen bei der Nachfrage zum Wohnen. Deshalb haben sich unsere beiden Verbände auch an einem vom GdW in Auftrag gegebenen Gutachten zu den aktuellen und künftigen Wohntrends beteiligt, um für Hessen, Nordrhein- Westfalen und Rheinland-Pfalz vertiefte Aussagen zu erhalten. Mit den Ergebnissen ist im Sommer zu rechnen. Unsere beiden Verbände werden damit einen weiteren Beitrag zur Diskussion eines den Bedürfnissen unserer Mitgliedsunternehmen gerecht werdenden Instrumentariums leisten, der einen qualitativen Sprung nach vorn bedeuten kann. Ihre So wäre es z. B. viel zu kurz gesprungen, wenn man den mit den zunehmenden Leerständen in einigen Regionen verbundenen Herausforderungen lediglich mit Schließlich haben auch die Analysen der Auswirkungen des demographischen Wandels mehr als deutlich gezeigt, dass aktuell und in den nächsten Jahrzehnten die Burghard Schneider Verbandsdirektor/Vorstand VdW Rheinland Westfalen Dr. Rudolf Ridinger Verbandsdirektor/Vorstand VdW südwest 2/08 VerbandsMagazin

4 2 Inhalt 7 Dritter Klaus-Novy-Preis ging nach Berlin. 4 AKTUELLES 4 Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008 Veröffentlichung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen 4 DIW: Zuwanderung seit 2003 rückläufig 4 Info-Flyer des Hammonia-Verlags überarbeitet 5 Robert Jungk Preis 2007: Projekt der GAG AG Köln ausgezeichnet 5 VdWeb-Bewerb 2008: Wer hat den besten Web-Auftritt? Gemeinsamer Wettbewerb des VdW Rheinland Westfalen und des VdW südwest 6 GfK-Umfrage: Die meisten leben in Wohlfühl-Wohnungen 6 Wohneigentumsprogramm der KfW Förderbank jetzt flexibler 6 Forschungsprojekt des Bundesumweltministeriums zum Klimaschutz vor Ort 7 Dritter Klaus-Novy-Preis vergeben: Genossenschaften bieten mehr als Wohnraum 7 6. Gemeinsamer Genossenschaftstag 2008 Lebendige Wohnquartiere gute Nachbarschaften 8 IWU-Studie zur Effizienz energetischer Maßnahmen Selbst das 7-Liter-Haus rechnet sich nur sehr bedingt 10 Wettbewerb Zukunft planen vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ausgelobt 10 Deutscher Bauherrenpreis 2008 verliehen VdW-Mitgliedsunternehmen unter den Preisträgern 11 Zurück in die Stadt ist kein Selbstläufer Aktuelle Forschungsergebnisse des BBR 8 IWU-Studie zur Effizienz energetischer Maßnahmen 12 POLITIK 12 Erfolgreiche KfW-Förderung wird ausgebaut CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm: Fördermittel bis 2011 sicher 12 Energie-Einspar-Verordnung: Höhere Anforderungen ab Neues Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz Bei Neubauten sind ab 2009 erneuerbare Energien Pflicht 13 Gebäudesanierung: CO 2 -Ausstoß von Wohngebäuden deutlich gesunken 14 Brandenburg: Masterplan Starke Städte Stadtumbau 14 Bayern: Modellvorhaben Energieeffizienter Wohnungsbau 15 Saarland und Hamburg Zwei weitere Länder mit BID- und HID-Gesetzen zur Stärkung privater Initiativen 16 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz: EU leitet Vertragsverletzungsverfahren ein 17 RECHT 17 Mietrecht Mieterhöhung trotz verspäteter Modernisierungsmitteilung möglich Modernisierungsvereinbarungen und Erhöhung der Vergleichsmiete 18 Mietrecht: Formelle Anforderungen von Mieterhöhungserklärungen erleichtert 18 Zwangsvollstreckungsrecht Kein eigener Räumungstitel bei kurzer Lebensgemeinschaft erforderlich 31 Betriebskosten: Kosten der Reinigung des Öltanks 31 Betriebskostenrecht: Mitteilung der neuen Anschrift 16 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz steht erneut auf dem Prüfstand. 19 LANDESAUSGABEN Hessen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz 19 Aktuelles 26 Personalia 27 Verband und Gremien 30 Medienecho 19 Aktuelles 21 Politik 26 Verband und Gremien 29 Jubiläen 30 Personalia/Jubiläen 19 Aktuelles 26 Politik 28 Verbände und Gremien VerbandsMagazin 2/08

5 Inhalt 3 32 PROJEKTE 32 WBG Wohnungsbaugenossenschaft Lünen eg und RWTH Aachen Praxisprojekt Zukunft Wohnen GSG Gemeindliche Siedlungs-Gesellschaft Neuwied mbh Vorreiter bei Nutzung von Erdwärme Grundwasser wärmt Seniorenwohnungen 36 STEUERN 36 Lohnsteuer: Neuregelung bei Arbeitgeberdarlehen 37 Körperschaftsteuer: Organschaften im kommunalen Bereich mit dauerdefizitären Gesellschaften problematisch 37 Lohnsteuer: Lohnsteuer-Richtlinien werden angepasst 38 Jahressteuergesetz 2008 in Kraft getreten 38 Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht Reform vom Bundeskabinett verabschiedet 32 Titelbild: Die WBG Wohnungsbaugenossenschaft Lünen eg war das Praxisprojekt für Planen und Bauen im Bestand von Studierenden der RWTH Aachen. 39 BILDUNG UND BERUF 39 Fort- und Weiterbildungsangebote März Chancen für den Führungsnachwuchs Zwischen Engagement und Beförderungsstau 41 EBZ Europäisches Bildungszentrum: Kuratorium stellte Weichen für die Zukunft 42 Erfahrungsaustausch von Berufsschullehrern in Würzburg Umsetzung des novellierten Ausbildungsberufes in die Schulpraxis 42 Südwestdeutsche Fachakademie: Der Wohnungsmarkt in der Zukunft 42 EBZ Europäisches Bildungszentrum Kompaktstudiengang Controlling startet im März 43 FÜR SIE GELESEN 43 Bettina Schlelein: Kooperationspotenziale von Wohnungsgenossenschaften 43 Seibt/Hallf: Leben in Nachbarschaften 44 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung/ Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.) Investitionsprozesse im Wohnungsbestand Abschlussbericht zum EU-Forschungsvorhaben EUROPOLIS 45 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) Baukultur! Planen und Bauen in Deutschland 45 Taschenbuch für den Wohnungswirt Technik, Bauen, Planen 46 Neues aus dem Normenwerk: Erweiterte Berechnungsverfahren 40 Professor Dr. Volker Eichener über die Personalentwicklung in der Wohnungswirtschaft 47 PANORAMA 47 Rahmendaten zur Wohnungswirtschaft in Deutschland Aktueller Zahlenspiegel 1/ IMPRESSUM 48 STELLENANZEIGEN 2/08 VerbandsMagazin

6 4 Aktuelles GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008 Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat zum sechsten Mal in Folge eine detaillierte Analyse der Lage und zukünftigen Entwicklung der Branche in Deutschland vorgelegt. Grundlage der Analyse sind die validen Basisdaten aus der jährlichen Befragung aller vom GdW bundesweit vertretenen rund Wohnungsunternehmen der Mitgliedsverbände des GdW sowie die verfügbaren relevanten Daten und Erhebungen der amtlichen Statistik und der wichtigsten Wirtschaftforschungsinstitute zur Gesamtsituation der Branche. Mit zahlreichen Tabellen und Grafiken informiert das Kompendium über folgende Einzelaspekte: Zuwanderung seit 2003 rückläufig Die Bevölkerungszahl in Deutschland geht seit 2003 kontinuierlich zurück. Die Nettozuwanderung kann den natürlichen Bevölkerungsrückgang nicht mehr ausgleichen. Dies geht aus einer heute veröffentlichten Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hervor. DIW Kamen 2001 noch rund Personen nach Deutschland, betrug die Nettozuwanderung 2006 nur noch und wird voraussichtlich dieses Jahr noch geringer ausfallen. Der Studie zufolge würde eine Nettozuwanderung von jährlich Personen zu einer geringfügig geringeren Einwohnerzahl von 76 Millionen im Jahr 2050 führen. Erst bei einer noch höheren Nettozuwanderung von durchschnittlich Personen jährlich wäre ein nahezu stabiler Bevölkerungsstand erreichbar. π Entwicklung des Wohnungsangebotes (Wohnungsbautätigkeit, Entwicklung und Struktur der Wohnungsbauinvestitionen) π Trends der Wohnungsnachfrage (sozioökonomische Rahmenbedingungen, demographische Entwicklungstrends) π Situation auf den Wohnungsmärkten (Mieten und Betriebskosten, Immobilienund Baulandmärkte) π GdW-Wohnungsmarktbarometer. Für die vom GdW auf Bundesebene und in Brüssel vertretenen Wohnungsunternehmen enthält die Publikation folgende Angaben: π Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt π Rechtsformen, Eigentümerstrukturen, Geschäftsmodelle π Bautätigkeit und Investitionen π Investitionsprozesse im Bestand der 50er- und 60er-Jahre π Energetische Gebäudesanierung π Innovative Dienstleistungen rund um das Wohnen π Beschäftigung und Ausbildung π Betriebliche Unternehmenskennzahlen. Die Broschüre, ISBN , 204 S., 35 Euro, kann bestellt werden beim Hammonia-Verlag Tel.: (Nulltarif ) Fax: Hammonia-Verlag, Hamburg Info-Flyer überarbeitet Seit vielen Jahren vertreibt der Hammonia- Verlag, Hamburg, für die Wohnungsunternehmen Info-Flyer zur Mieter- und Mitgliederinformation. Sie decken Themenbereiche wie Richtig heizen und lüften, Feuchtigkeit in der Wohnung, Betriebskosten usw. ab. Der Hammonia-Verlag hat jetzt zahlreiche Info-Flyer überarbeitet und durch weitere Themen ergänzt. Nachstehend ein Ausschnitt: π Mehr Lebensqualität Wohnen in Genossenschaften : Der Flyer erläutert die Besonderheiten des Wohnens in Genossenschaften. π Gute Nachbarschaft Wir haben etwas gegen Einbrecher : Der Flyer gibt nützliche Tipps zur Prävention vor Einbrüchen. π Geordnete Finanzen Mietschulden vermeiden : Der Flyer informiert, welche Hilfsangebote bei Mietschulden bestehen. π Geordnete Finanzen Kleines 1 x 1 der Betriebskosten : Der Flyer gibt einen Überblick über die verschiedenen Betriebskostenarten und erläutert, für welche Betriebskosten das Unternehmen nur Inkassostelle ist und welche Betriebskosten beeinflussbar sind. π Gute Nachbarschaft Unser Haus ist in Ordnung : Der Flyer wirbt um Verständnis für den Umgang mit der Hausordnung. π Gesundes Wohnen Feuchtigkeit in der Wohnung : Der Flyer gibt Hinweise zum richtigen Heizen und Lüften. π Gesundes Wohnen Richtig heizen und lüften : Der Flyer ist der Klassiker und auch in russischer und türkischer Sprache lieferbar. Alle Flyer können jeweils zum Paketpreis von 5,80 Euro für 20 Exemplare beim Hammonia-Verlag bei Melanie Mielke Tel.: bestellt werden. VerbandsMagazin 2/08

7 Aktuelles 5 Robert Jungk Preis 2007 Projekt Nascha Kwartihra der GAG Köln ausgezeichnet Die GAG Immobilien AG, Köln, hat mit ihrem Projekt Nascha Kwartihra Neuland betreten und ist dafür mit dem Robert Jungk Preis 2007 der Kategorie Unternehmen im Wandel ausgezeichnet worden. Nascha Kwartihra heißt auf russisch Unsere Wohnung und ist der Name einer von der GAG aufgebauten, ambulant betreuten Wohngemeinschaft (WG) russischsprachiger Menschen mit Demenz in Köln-Vingst. Der Robert Jungk Preis, der NRW-weit als wichtigster Wettbewerb zum Thema Bürgerengagement gilt, stand im vergangenen Jahr unter dem Motto Unternehmungs- Lust Mit Engagement den demogra- fischen Wandel gestalten. Gewürdigt worden sind Projekte und Initiativen bzw. Unternehmer in Sachen Demografie, die soziale Verantwortung übernehmen und mit viel Engagement und Kreativität Netzwerke aufbauen oder nachhaltig auf die Verbesserung der Verhältnisse in den Stadtteilen hinwirken. Das prämierte GAG-Projekt in Köln-Vingst greift die besonderen Bedürfnisse älterer, demenzkranker Menschen auf. Die Kommunikation in der von einem ambulanten Dienst, ehrenamtlichen Kräften und Angehörigen rund um die Uhr betreuten, im Juli 2006 eingerichteten WG läuft größtenteils auf russisch ab zumal die Deutschkenntnisse der Bewohner krankheitsbedingt oft verloren gegangen sind. Das innovative Organisationsmodell der Bewohner-GbR, das in Abstimmung mit den zuständigen Behörden der Stadt Köln umgesetzt worden ist, sorgt dafür, dass die Bewohner bzw. deren Angehörige über einen möglichst großen Gestaltungsspielraum verfügen. Auslober des erstmals im Jahr 1999 vergebenen Robert Jungk Preises sind neben der Robert Jungk Stiftung, Salzburg, das Ministerium für Generationen, Familie, Frauen und Integration des Landes Nordrhein-Westfalen und das Städte-Netzwerk NRW. Weitere Informationen unter Gemeinsamer Wettbewerb des VdW Rheinland Westfalen und des VdW südwest VdWeb-Bewerb 2008: Wer hat den besten Web-Auftritt? Der VdW Rheinland Westfalen und der VdW südwest loben im Jahr 2008 zum zweiten Mal nach der erfolgreichen Premiere im Jahr 2006 wieder einen Wettbewerb um die besten Internet-Präsenzen für ihre rd. 700 Mitgliedsunternehmen aus. Im VdWeb-Bewerb 2008 werden Webauftritte ausgezeichnet, die sich bezüglich ihrer zielgruppenbezogenen Nutzerführung und -bindung sowie Dienstleistungsorientierung, ihrer Gestaltung und Funktionalitäten sowie innovativer technischer Lösungen positiv von der Konkurrenz abheben. Mit diesem Banner durften die Preisträger des ersten Internetwettbewerbs VdWeb-Bewerb 2006 ihre Internetseiten schmücken. den Alltag von immer mehr Menschen. Nach Informationen des Statistischen Bundesamtes sind fast 70 Prozent der über Zehnjährigen in Deutschland online das Gros unter ihnen täglich oder fast täglich. Erst kürzlich hat eine Untersuchung der Bundesarbeitsgemeinschaft der Senioren-Organisationen (BAGSO) bestätigt, dass immer mehr ältere Menschen die Vorteile der digitalen Welt entdecken. Über zwei Drittel der Befragten zwischen 50 und 92 Jahren suchen dort gezielt nach Informationen. Aktuelle Angebote werden regelrecht inszeniert und per Newsletter an Interessenten verschickt. Mieter können Schäden über den 24-Stunden- Notdienst online melden oder bequem vom heimischen Schreibtisch ihre neuen Bankdaten mitteilen. Sie finden sämtliche Informationen über ihren Vermieter und dessen zusätzliche Dienstleistungen. Der VdWeb-Bewerb 2008 soll anregen, motivieren und ein Forum bieten, um Erfahrungen und Erkenntnisse zwischen den Unternehmen auszutauschen. Zudem erhalten alle Teilnehmer nach der Preisverleihung ihre Einzelbewertungen, ergänzt um konkrete Vorschläge, wie sie ihren Internetauftritt optimieren können. Sich als Unternehmen im Internet zu präsentieren, ist heute schon fast so selbstverständlich wie der Eintrag im Telefonbuch. Das Web 2.0 durchdringt Die (aller)meisten Wohnungsunternehmen sind zwar längst drin, viele schon seit Jahren doch wird kontinuierlich an den Webseiten gearbeitet. Die Mitgliedsunternehmen beider Verbände erhalten in Kürze die Ausschreibungsunterlagen. 2/08 VerbandsMagazin

8 6 Aktuelles GfK-Umfrage Die meisten leben in Wohlfühl- Wohnungen Die überwältigende Mehrheit der Deutschen fühlt sich wohl in ihren eigenen vier Wänden. Es sind 90 Prozent! Das hat eine Umfrage der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), Nürnberg, jetzt bei Personen über 14 Jahren ermittelt, die in Auftrag gegeben und veröffentlicht wurde von der Zeitschrift Apotheken Umschau. 68 Prozent der Deutschen glauben danach, besser zu wohnen als ihre Eltern früher. Aber natürlich gibt es auch Kritikpunkte. 30 Prozent der Menschen in Orten unter Einwohnern geben an, keine gute Anbindung an Ärzte und Apotheken zu haben. Unter den Großstädtern beklagen 38 Prozent fehlende Grünflächen. 28 Prozent der Deutschen kritisieren die schlechte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. 43 Prozent der jungen Deutschen (20 bis 29 Jahre) würden gern umziehen. Dennoch finden es 44 Prozent aller Deutschen ideal, das ganze Leben an einem Ort zu bleiben. 97 Prozent aller Eigenheimbesitzer sind zufrieden mit ihrer Wohnsituation. Das gleiche gilt für 84 Prozent der Mieter. Sieht man genauer hin, ergeben sich folgende Höchstwerte für Wohnmängel: 16 Prozent nennen den Lärm, 13 Prozent Abgase durch Verkehr und Industrie, je sieben Prozent beklagen zu wenig Licht und zu viel Kälte und Luftzug. Schimmelbefall und andere Allergene beschweren je sechs Prozent der Menschen. Als häufigste Umzugsgründe fand die Umfrage heraus: Wunsch nach eigenem Heim (33 Prozent), Wunsch nach größerer Wohnung (32 Prozent), Traum vom Garten (24 Prozent). Und jeweils 19 Prozent zog es in eine modernere Wohnung, eine attraktivere Gegend oder eine preisgünstigere Wohnung. KfW Förderbank Wohneigentumsprogramm jetzt flexibler Zum 1. Februar 2008 hat die KfW Förderbank die Konditionen im Wohneigentumsprogramm flexibilisiert. Nachdem früher eine Laufzeit von 30 Jahren fix war und die Kunden lediglich zwischen Zinsbindungsfristen von fünf oder zehn Jahren wählen konnten, werden ab sofort Kredite mit Laufzeiten von bis zu 20 und bis zu 35 Jahren angeboten. Die Zinsbindungsfristen betragen optional fünf, zehn oder 15 Jahre. Mit dieser Umstrukturierung kommt die Förderbank den Wünschen vieler Antragsteller nach längerfristigeren Zinssicherheiten und nach kürzeren Programmlaufzeiten nach. Das Programm dient der langfristigen und zinsgünstigen anteiligen Finanzierung des Baus oder des Erwerbs selbst genutzter Eigentumswohnungen und Eigenheime. Seit 2006 schließt die Förderung auch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen ein. Nähere Informationen, etwa zu den Zinssätzen des Programms, das z. B. mit dem CO 2 - Gebäudesanierungsprogramm sowie dem Bundesumweltministerium Programm Ökologisch Bauen kombiniert werden kann, finden sich im Internet unter (> Bauen, Wohnen, Energie Sparen > Programme für Wohnimmobilien). Sonderfonds Energieeffizienz in KMU Mit dem vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWI) und der KfW Förderbank aufgelegten Sonderfonds Energieeffizienz in KMU sollen die Energiesparpotenziale in kleinen und mittleren Unternehmen (= KMU) erschlossen werden. Neben der Gewährung von Investitionskrediten für Energieeinsparmaßnahmen werden qualifizierte und unabhängige Energieeffizienzberatungen bezuschusst. Nähere Informationen hierzu im Internet unter Forschungsprojekt zum Klimaschutz vor Ort Das Bundesumweltministerium unterstützt Regionen, die in Zukunft 100 Prozent ihres Energiebedarfs aus erneuerbaren Quellen beziehen wollen. Ein entsprechendes Forschungsprojekt über insgesamt 1,3 Millionen Euro für drei Jahre wurde Ende 2007 aufgelegt. Getragen wird das Projekt Entwicklungsperspektiven für nachhaltige 100%-Erneuerbare-Energie-Regionen in Deutschland von der gemeinnützigen Gesellschaft zur Förderung dezentraler Energietechnologien (deenet GmbH), Kassel, und der Universität Kassel. Die Wissenschaftler untersuchen, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Kommunen und Regionen ihre Energieversorgung kurzund mittelfristig komplett auf erneuerbare Energien umstellen können. In Nordhessen, so das Ministerium, habe sich bereits ein starkes Netzwerk aus Wissenschaft, Wirtschaft und Verwaltung gebildet, das deshalb als Vorbild für dieses ehrgeizige Vorhaben gelten könne. Mit dem Projekt sollen langfristig neue Arbeitsplätze in den Regionen geschaffen werden. Weitere Informationen sind im Internet unter abrufbar. VerbandsMagazin 2/08

9 Aktuelles 7 Dritter Klaus-Novy-Preis vergeben Genossenschaften bieten mehr als Wohnraum Am 23. November 2007 wurde der dritte Klaus-Novy-Preis für Innovationen beim genossenschaftlichen Bauen und Wohnen vergeben. Der Preis im Wert von Euro wird alle fünf Jahre vom Spar- und Bauverein Solingen eg ausgeschrieben. Der Wettbewerb 2007 stand unter dem Motto Genossenschaften bieten mehr als Wohnraum. Den 1. Preis erhielt die Bewohnergenossenschaft Bremer Höhe in Berlin / Prenzlauer Berg, ursprünglich Mieter eines großen Wohnblocks, die sich durch die Gründung einer Genossenschaft dem drohenden Ausverkauf ihrer Wohnungen widersetzten. Über 500 Wohnungen wurden in Selbstverwaltung übernommen und vielfältige nachbarschaftliche Projekte geschaffen. Ein 2. Preis wurde an die Bau- und Wohnungsgenossenschaft WohnSinn eg, Darmstadt, ein Mitgliedsunternehmen des VdW südwest, vergeben. Mit der Vergabe an WohnSinn würdigte die Jury die Eigeninitiative einer bunt zusammengesetzten Der Vorstandsvorsitzende des Spar- und Bauverein Solingen eg, Ulrich Bimberg (l.), und der Vorsitzende der Bundesarbeitsgemeinschaft der Wohnungsgenossenschaften im GdW, Hubert Scharlau (2. v. r.), im Kreise der Preisträger. Bewohnerschaft, deren unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten mit Einfallsreichtum berücksichtigt wurden. Hervorgehoben wurde die auf die besonderen Wohnbedürfnisse eingehende Architektur des Wohnobjektes. Ein weiterer 2. Preis ging an die Wohnungsgenossenschaft Johannstadt eg in Dresden. Mit dem Dresdner Projekt wurde das Gegenmodell zum Verkauf von kommunalen Wohnungsbeständen in Dresden gewürdigt. Die Jury hob insgesamt hervor, dass der Genossenschaftsgedanke gerade angesichts des vielfachen Verkaufs von Wohnungen eine wichtige Rolle dabei spielen kann, Wohnraum für die Bewohner zu sichern. 28 Einsendungen zum Klaus- Novy-Wettbewerb belegten auch bei der dritten Auslobung wieder die wichtige Rolle der Genossenschaftsidee bei der Umsetzung neuer Wohnformen in verschiedenen gesellschaftlichen Mileus. Der Preis ist dem 1991 verstorbenen Ökonomen und Genossenschaftstheoretiker Klaus Novy gewidmet, der sich insbesondere in den achtziger Jahren mit wissenschaftlichen Arbeiten, populären Veröffentlichungen und Ausstellungen für eine Erneuerung der genossenschaftlichen Wohn- und Lebenskultur einsetzte. 6. Gemeinsamer Genossenschaftstag 2008 Lebendige Wohnquartiere gute Nachbarschaften Vom 6. bis 8. Mai 2008 findet in Frankfurt der 6. Gemeinsame Genossenschaftstag statt. Ausrichter der Veranstaltung ist der VdW südwest. Mitveranstalter sind der VdW Rheinland Westfalen, der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen, der Verband der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen und Bremen und der Verband der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt. Das Motto des alle zwei Jahre stattfindenden gemeinsamen Genossenschaftstages lautet in diesem Jahr: Lebendige Quartiere gute Nachbarschaften. Das Generalthema der Veranstaltung wird zum Auftakt zunächst aus der Sicht der europäischen Nachbarn behandelt. Im Mittelpunkt der Veranstaltung stehen weiter fünf Arbeitsgruppen zu den Themen Quartiersentwicklung, Alternative Unternehmensfinanzierung, Wohnmodelle, Personalentwicklung und Marketing/PR, die von den veranstaltenden Verbänden moderiert und im zeitlichen Ablauf in zwei Durchgängen angeboten werden, sodass die Teilnehmerinnen und Teilnehmer die Möglichkeit haben, je zwei Arbeitsgruppen zu besuchen. Ein weiterer Höhepunkt der Veranstaltung dürfte die Vorstellung der Studie Nachbarschaften durch Prof. Klaus Hurrelmann von der Universität Bielefeld sein. Den Abschluss der Veranstaltung wird eine Podiumsdiskussion unter Beteiligung zahlreicher gesellschaftlich relevanten Gruppierungen und Institutionen zum Thema Nachbarschaften ein Generalthema für Genossenschaften und andere Akteure bilden. Neben einer Abendveranstaltung am 7. Mai 2008 gehört auch eine gemeinsame Vorabendveranstaltung am 6. Mai 2008 zum Programm des 6. Gemeinsamen Genossenschaftstages. Nähere Informationen werden in Kürze ins Internet unter eingestellt. 2/08 VerbandsMagazin

10 8 Aktuelles IWU-Studie zur Effizienz energetischer Maßnahmen Selbst das 7-Liter-Haus rechnet sich nur sehr bedingt Die aktuellen klimapolitischen Debatten orientieren sich mit Blick auf den potenziellen Beitrag der Gebäudewirtschaft zur Reduktion des Ausstoßes von Treibhausgasen nahezu ausschließlich an dem Kriterium der technischen Machbarkeit. Ein zusätzlicher Investitionsschub ist allerdings nur zu erreichen, wenn sich die entsprechenden Projekte in der Regel auch rechnen. Gerade bei ehrgeizigen Projekten ist dies aber nach wie vor die Ausnahme. Dies belegt eine vom VdW südwest beim Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt, in Auftrag gegebene Studie. Sie ermöglicht eine Versachlichung der Debatte und zeigt darüber hinaus Wege für eine Beschleunigung der Energieeinsparungen auf. Diese Argumentation ist schon alleine deshalb problematisch, weil der Gebäudebestand faktisch nicht von heute auf morgen komplett saniert werden kann. Das IWU selbst schätzt die derzeitige energetische Modernisierungsrate im Gebäudebestand auf jährlich 0,75 Prozent. Als besonders ehrgeiziges Ziel, sozusagen als Maximalziel, wird eine Erhöhung dieser Quote auf 2,5 Prozent angestrebt. Selbst wenn man dies als realistisch unterstellt, würde der Immobilienbestand erst innerhalb von 40 Jahren einmal energetisch umgedreht. Hinzu kommt, dass sich die Investitionskosten natürlich auch amortisieren müssen. Die IWU-Studie unterscheidet dabei Bei den Einzelmaßnahmen sind nach dieser Studie deutliche Unterschiede bei den Kosten pro eingesparter Kilowattstunde zu verzeichnen. Das Spektrum reicht dabei von unter 1 Cent bis zum Extremwert von 35 Cent bei Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Bei den Einzelmaßnahmen wird deutlich, dass den Dämmmaßnahmen eine besondere Bedeutung unter Effizenzgesichtspunkten zukommt (siehe Grafik). Effizienz von Maßnahmenpaketen Nun orientieren sich die öffentlichen Diskussionen aber nicht an Einzelmaßnahmen. Auch die Selbstnutzer, die Vermieter und Mieter interessiert bei Sanierungen die Gesamtbilanz des Ergebnisses. Dadurch werden die Fragestellungen natürlich wesentlich komplexer. Nicht zuletzt deshalb, weil bei der Durchführung mehrerer Einzelmaßnahmen, die Effekte nicht einfach nur aufaddiert werden können. Um sich der Antwort auf die Wirtschaftlichkeit von komplexen Sanierungen zu nähern, hat das IWU in seiner Studie anhand eines Beispielgebäudes mit neun Wohneinheiten diverse Alternativen in einer dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnung gegenübergestellt. Kapitalwert bei Realisierung der Modernisierungsumlage In den letzten Jahren sind mehrere Passivhausprojekte realisiert worden, dabei zunehmend auch im Rahmen der Gebäudesanierung. Es geht also. Der Passivhausstandard kann damit als Messlatte für energetische Sanierungen bereits heute oder spätestens in wenigen Jahren dienen. So argumentieren viele Politiker und Wissenschaftler mehr oder weniger explizit. Wer dieser Argumentation folgt, kommt dann leicht zu dem Ergebnis, dass es die Gebäudeeigentümer sind, die hier auf der Bremse stehen. zwischen der Wirtschaftlichkeit von Einzelmaßnahmen und der Betrachtung von Maßnahmenpaketen zur Realisierung von Energieeinsparungszielen. Effizienz der Einzelmaßnahmen Dabei wurde unterschieden zwischen einer Standardsanierung mit einem anschließenden Heizenergiebedarf von 193 kwh/(m²a), der Realisierung eines 7-Liter-Hauses und schließlich auch eines 3-Liter-Hauses. Berücksichtigt wurden dabei auch die Ergebnisse bei Einbeziehung von Fördermöglichkeiten. Es zeigt sich, dass sich nur das 7-Liter- Haus, und dabei auch nur unter bestimmten Bedingungen, rechnen kann. In dem vom IWU gewählten Beispiel wird unterstellt, dass die Modernisierungsumlage am Markt realisiert werden kann. Im konkret berechneten Fall wäre dies eine VerbandsMagazin 2/08

11 Aktuelles 9 Mietsteigerung von 4,20 auf über 5,50 Euro. Selbst wenn diese Mietsteigerung realisiert werden sollte, rechnet sich die Maßnahme nur dann, wenn die jährlichen Mietsteigerungen auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt nicht über einem Prozent liegen. Bei der Gesamtsicht der Annahmen wird deutlich, dass diese nur in seltenen Fällen auch tatsächlich zutreffen (siehe auch Tabelle). Effizienz der Märkte Die Studie wirft aber nicht nur erhebliche Fragen zur Wirtschaftlichkeit von Projekten und damit natürlich auch zu den zu erwartenden Konsequenzen der aktuell geplanten neuen Rahmenvorgaben in der Energieeinsparverordnung auf. Problematisiert wird beispielsweise die Frage nach der Vermietbarkeit von Wohnungen unter energetischen Gesichtspunkten. Selbst wenn derzeit empirische Erhebungen zeigen, dass die Mieter bei der Wohnungswahl energetischen Fragen noch nicht ein besonderes Gewicht verleihen, wird sich dies nicht zuletzt aufgrund von Energiepreissteigerungen schnell ändern. Auch der Verbraucher selbst hat durch sein Verhalten einen erheblichen Einfluss auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Gibt es Möglichkeiten, etwa durch Bereitstellung von zeitnahen Verbrauchsinformationen, die Energie-effizienz über den Verbrauch zu steigern? Es stellen sich dabei also noch zahlreiche offene Fragen. Optimistisch stimmt die Studie allerdings durch die Darstellung der erheblichen Innovationsdynamik auf diesem Gebiet. Gerade hier kann durch Informations- und Erfahrungsaustausch mehr Effizienz und Energetische Einzelmaßnahmen vor allem eine schnellere Verbreitung von Innovationen erzielt werden. Die Kommunikation auf den entsprechenden Märkten ist deshalb ein ganz besonders wichtiger Beitrag zur Realisierung der angestrebten Ziele. Denn Politik, Industrie und Dienstleister auf dem Gebiet der Gebäudetechnik, Vermieter und Mieter teilen gemeinsam das Ziel der Energieeffizienzsteigerung. Die Studie kann beim VdW südwest, Daniela Shumate Tel.: Fax: kostenpflichtig bezogen werden. 2/08 VerbandsMagazin

12 10 Aktuelles Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Wettbewerb Zukunft planen ausgelobt Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat im Rahmen der Initiative Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen den bundesweiten Wettbewerb Zukunft planen kostengünstiges, klimagerechtes Bauen und Wohnen im Bestand ausgelobt. Der zunehmende demographische Wandel und die damit einhergehende weitere Ausdifferenzierung von Wohnbedürfnissen, der Trend zurück in die Innenstadt sowie die Umsetzung der europäischen Energieund Klimaschutzziele erfordern innovative und zukunftsfähige Lösungen im Wohnungsbau. Das Bauen im Bestand gewinnt zunehmend an Bedeutung und ist zentrales Thema für die Ziele der nachhaltigen Stadtentwicklung, der Energieeinsparung und der Bauqualität. Dem kostengünstigen und qualitätsbewussten Bauen kommt dabei eine wichtige Schlüsselrolle zu. Im Rahmen eines bundesweiten Wettbewerbs sollen vorbildliche Planungskonzepte zum energieeffizienten Bauen im Bestand unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels erarbeitet und ausgezeichnet werden. Gesucht werden dafür Ideen für bezahlbare und gut gestaltete Lösungen für das Bauen im Bestand. In dem zweistufigen Verfahren sollen zunächst geeignete Grundstücke bzw. Gebäude gefunden und anschließend dafür zukunftsfähige Planungskonzepte entwickelt werden. Bewerben können sich öffentliche und private Grundstückseigentümer (Kommunen, Wohnungsbaugesellschaften, Private). Von den Grundstückseigentümern wird erwartet, dass sie sich zu den Chancen der Realisierung eines der in der 2. Stufe prämierten Projekte positionieren. Es steht ein Preisgeld in Höhe von insgesamt Euro zur Verfügung. Eine Auswahl der Projekte wird anschließend in einem Katalog und einer Wanderausstellung der breiten Öffentlichkeit präsentiert. Die Bewerbungsunterlagen für die 1. Stufe mit allen erforderlichen Unterlagen sind im Internet unter in der Rubrik Ausschreibungen/Wettbewerb/Stellen Architekturwettbewerbe abrufbar. Bewerbungen können bis zum 3. März 2008 beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Referat IV S 3, Fasanenstraße 87, Berlin eingereicht werden. Deutscher Bauherrenpreis 2008 verliehen Mitgliedsunternehmen unter den Preisträgern Der Wohnungsbau in Deutschland soll den Prinzipien der Nachhaltigkeit entsprechen. Ein Ziel, das durch die aktuelle Diskussion über die Anforderungen, die sich aus dem Klimawandel an das Bauen ergeben, eine noch stärkere Gewichtung erhält. Dazu können technische Innovationen in erheblichem Maße beitragen. Nutzerfreundliche und energiesparende Technik im Wohnbereich wird angesichts der rasant steigenden Kosten für den Energiebereich immer wichtiger. In den letzten Jahren hat es einen Schub technischer und anderer Innovationen gegeben, die im Zuge der Modernisierung und des Neubaus Eingang in den Wohnungsbau finden. Sie betreffen beispielsweise neue Formen der Energieeinsparung und -gewinnung in Verbin- dung mit dafür geeigneten neuartigen Materialien und Techniken, die elektronische Steuerung der alltäglichen Nutzung und Überwachung der Hausfunktionen sowie neue Möglichkeiten der durch elektronische Medien unterstützten Betreuung und wohnbegleitenden Hilfe für ältere Bewohner oder Bewohner mit Behinderungen. Deshalb ist es kein Zufall, dass die Verleihung des Deutschen Bauherrenpreises 2008 in der Kategorie Neubau am 10. Januar 2008 im Rahmen der Bau-Fachmesse DEUBAU in Essen stattfand und mit dem Symposium Technische Innovationen im Wohnungsbau, einer Gemeinschaftsaktion der in der Arbeitsgruppe KOOPERATION zusammenarbeitenden Verbände mit der Initiative Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, verbunden wurde. Drei Auszeichnungen gab es für Projekte von Mitgliedsunternehmen des VdW Rheinland Westfalen und des VdW südwest. Die Jury verlieh nach Prüfung von 132 eingereichten Projekten insgesamt 10 Bauherrenpreise und 11 Besondere Anerkennungen. Die BGW Bielefelder Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbh erhielt den Bauherrenpreis für ihr Projekt Wohnen mit Versorgungssicherheit (Wohnanlage mit Seniorenwohnungen). Die bauverein AG, Darmstadt, erhielt einen Preis für den Neubau zweier Wohngebäude im Akaziengarten. Die Wohn+Stadtbau GmbH, Münster, wurde für ihren Neubau Gartenstadthäuser Merschkamp in Münster ausgezeichnet. VerbandsMagazin 2/08

13 Aktuelles 11 Aktuelle Forschungsergebnisse des BBR Zurück in die Stadt ist kein Selbstläufer Im Rahmen der Tagung Städte im demographischen Wandel der Deutschen Gesellschaft für Demographie am 6. Dezember 2007 in Berlin stellten Michaela Hirschle und Markus Sigismund vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), Bonn, neuere Ergebnisse zur Mobilitäts- und Motilitätsforschung vor ein Beitrag zur aktuellen Diskussion über die Renaissance der Stadt und des Trends zurück in die Stadt. Aus Sicht der beiden Verfasser fokussiert sich die Mobilitätsforschung zu sehr auf Fragen der Mobilitätsbereitschaft und der Wohnpräferenzen sowie auf das Ergebnis die Wanderungen. So verleite die Einengung des Mobilitätsbegriffs auf die Migration zu Fehlschlüssen von dem Verhalten der Haushalte auf ihre Wünsche. Erst eine zusätzliche Betrachtung der Möglichkeit umzuziehen liefere ein aussagefähiges Gesamtbild der Mobilität. Hierzu zählen z. B. Analysen der finanziellen Möglichkeiten und Preise sowie der Wohnangebote. Ausgewählte Ergebnisse Die Wanderungsbilanzen schrumpfender und wachsender Städte entwickeln sich sehr heterogen. Für die Städte in wachsenden Wohnungsmarktregionen sind die Wanderungsverluste an das Umland als wesentliches Element der klassischen Wohnsuburbanisierung auch aktuell ungebrochen hoch. Dort dominieren noch immer die Fortzüge, während Wanderungsgewinner das weitere Umland, Kleinstädte und kleine Gemeinden sind. In diesen Städten ist aus Sicht der Verfasser das Wohnungsangebot schlichtweg zu gering. In den schrumpfenden Wohnungsmarktregionen dagegen halten zwar auch die Wanderungsverluste an das Umland an, sie erfahren aber durch den Rückgang der Fortzugszahlen eine positive Entwicklung. Die Ergebnisse belegen für alle Wohnungsmarktkonstellationen, dass ein Zurück in die Stadt im Sinne einer echten Rückwanderung aus dem Umland nicht nachzuweisen ist. Ebenso lasse sich die These einer gestiegenen Präferenz für städtisches Wohnen mit dem vorliegenden empirischen Material nicht abschließend beantworten. Wenn in einigen Städten jetzt mehr Einwohner in der Stadt gehalten werden, dann sei dies kaum einer Renaissance der Städte im Wertesystem der Nachfrager geschuldet. Vielmehr erlebe eine aktive Wohnungs- und Baulandpolitik eine Renaissance als Instrument zur Stärkung der Vitalität der Kernstädte. Diese Botschaft zu transportieren sollte ein zentrales Anliegen der aktuellen Diskussion sein, empfehlen die Verfasser. 2/08 VerbandsMagazin

14 12 Politik Erfolgreiche KfW-Förderung wird ausgebaut CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm: Fördermittel bis 2011 sicher Ein inhaltlicher Schwerpunkt des am 5. Dezember 2007 vom Bundeskabinett beschlossenen Maßnahmenpakets zum integrierten Energieund Klimaprogramm der Bundesregierung sind die Förderprogramme der energetischen Sanierung von Gebäuden und sozialer Infrastruktur. Das im Jahr 2001 ins Leben gerufene CO 2 - Gebäudesanierungsprogramm der KfW Förderbank zählt neben der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu den zentralen klimapolitischen Elementen im Immobilienbereich. Das von der Wohnungswirtschaft in Relation zum Wohnungsbestand überdurchschnittlich intensiv in Anspruch genommene Förderprogramm soll, so der Beschluss, weiterentwickelt und bis zum Jahr 2011 verstetigt werden. Zudem wird das Energieeinsparpotenzial, das in städtischen Strukturen und sozialer Infrastruktur vorhanden ist, stärker ausgeschöpft durch die Vergabe von zinsverbilligten Darlehen an Kommunen. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und die KfW hatten die Fördereffekte, bezogen auf die Jahre 2005 und 2006, durch ein Wissenschaftskonsortium unter Leitung des Bremer Energie Instituts (BEI) evaluieren lassen. Danach leistet das Programm einen substanziellen Beitrag zur Minderung der CO 2 -Emissionen im Gebäudebereich in Deutschland. Um die beträchtlichen Minderungspotenziale in den nächsten Jahren weiter systematisch zu erschließen, ist eine umfangreiche Umstrukturierung der KfW- Programme im Bereich der Wohnimmobilien geplant. Was den schrittweisen Ersatz von Nachtstromspeicherheizungen angeht, so sollen in enger Kooperation mit der Wohnungswirtschaft sowie unter Einbeziehung der Energieversorger siedlungsbezogene Lösungen gefunden werden. Ziel ist die Umstellung auf Nah- oder Fernwärme aus Kraft-Wärme- Kopplung. Anfang 2008 wird der derzeit in Vorbereitung befindliche deutschlandweite Wettbewerb Energiesparhaus in der Stadt (u. a. mit einer good practice -Datenbank und Plakette) gestartet. Zudem ist ein weiterer Wettbewerb zum Thema Energieeffiziente Stadt geplant; dieser steht in Verbindung mit dem geplanten neuen Förderbaustein Optimierung vorhandener Stadtstrukturen. Schließlich hat die KfW Förderbank angekündigt, ihr Programm- Monitoring weiter auszubauen. Energie-Einspar-Verordnung Höhere Anforderungen ab 2009 Nach den Beschlüssen der Bundesregierung soll die gerade erst um die Energieausweise erweiterte Energie-Einspar- Verordnung (EnEV) erneut novelliert werden. Die Änderungen sollen in zwei Stufen durchgeführt werden. In einer ersten Stufe hat das Bundeskabinett am 5. Dezember 2007 die Eckpunkte der Novellierung der EnEV 2009 beschlossen: π Die primärenergetischen Anforderungen an Gebäude werden um durchschnittlich 30 Prozent verschärft. π Nachtstromspeicherheizungen sind stufenweise bis 2020 außer Betrieb zu nehmen. Der erforderliche Austausch wird im CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm nach Maßgabe der im Haushalt zur Verfügung gestellten Mittel gefördert. Bis zum Frühjahr 2008 wird in einer zweiten Stufe das Rechenwerk der En- EV an die neuen energetischen Anforderungen angepasst. Für Wohngebäude wird darüber hinaus eine Umstellung der Bilanzierung auf die bisher nur für Nichtwohngebäude geltende DIN V mit deutlich vereinfachten Randbedingungen diskutiert. Der Entwurf der EnEV 2009 wird dem Bundeskabinett am 21. Mai 2008 zum Beschluss vorgelegt. Anschließend geht die Verordnung zur Zustimmung in den Bundesrat, um am 1. Januar 2009 in Kraft zu treten. Das gewählte zweistufige Verfahren soll frühzeitig Planungssicherheit für alle Beteiligten schaffen und es ermöglichen, dass die EnEV 2009 zeitgleich mit dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz am 1. Januar 2009 in Kraft treten kann. VerbandsMagazin 2/08

15 Politik 13 Neues Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz Bei Neubauten sind ab 2009 erneuerbare Energien Pflicht In der Kabinettssitzung am 5. Dezember 2007 hat die Bundesregierung die Eckdaten für das neue Erneuerbare-Energien- Wärme-Gesetz (EEWärmeG) beschlossen. Das Wärmegesetz legt fest, dass spätestens im Jahr Prozent der Wärme in Deutschland aus erneuerbaren Energien stammen muss. Das Gesetz hat drei Säulen: π Nutzungspflicht Eigentümer von Gebäuden, die neu gebaut werden, müssen erneuerbare Energien für ihre Wärmeversorgung nutzen. Diese Pflicht trifft alle Eigentümer, egal ob Privatpersonen, Staat oder Wirtschaft. Genutzt werden können alle Formen von erneuerbaren Energien, auch in Kombination. Wer keine erneuerbaren Energien einsetzen will, kann andere klimaschonende Maßnahmen ergreifen: Eigentümer können ihr Haus stärker dämmen, Wärme aus Fernwärmenetzen beziehen oder Wärme aus Kraft-Wärme- Kopplung nutzen. π Finanzielle Förderung Die Nutzung erneuerbarer Energien wird auch in Zukunft finanziell gefördert. Das bestehende Marktanreizprogramm der Bundesregierung wird auf bis zu 500 Millionen Euro pro Jahr aufgestockt. Das bedeutet mehr Planungssicherheit für Investoren. π Wärmenetze Das Gesetz erleichtert den Ausbau von Wärmenetzen. Es sieht vor, dass Kommunen auch im Interesse des Klimaschutzes den Anschluss und die Nutzung eines solchen Netzes vorschreiben können. Die Nutzungspflicht muss grundsätzlich bei allen Neubauten erfüllt werden, die nach dem 1. Januar 2009 fertig gestellt werden. Angesichts langer Planungsvorläufe sieht das Gesetz eine Übergangsfrist vor. Keine erneuerbaren Energien nutzen muss insbesondere, wer bis zum Inkrafttreten des Gesetzes, voraussichtlich im Sommer 2008, einen Bauantrag bei der zuständigen Behörde eingereicht oder das Vorhaben angezeigt hat. Hierdurch wird sichergestellt, dass nur diejenigen Bauherren die Pflicht erfüllen müssen, die auch Zeit hatten, sich auf die neue Rechtslage einzustellen. Für Bestandsgebäude werden keine Anforderungen im Gesetzentwurf beschrieben. Allerdings können die Bundesländer eigene gesetzliche Regelungen erlassen. Gebäudesanierung CO 2 -Ausstoß von Wohngebäuden deutlich gesunken Der CO 2 -Ausstoß von Wohngebäuden hat sich durch Verbesserungen im Bau und beim Heizen deutlich verringert. Der Ausstoß des klimaschädlichen Kohlendioxids verringerte sich von 1990 bis 2005 um 13 Prozent oder rund 16 Millionen Tonnen. Das erklärte Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee bei der Vorstellung des bundesweit ersten CO 2 -Gebäudereports in Berlin. Der CO 2 -Gebäuderepot zeigt, dass durch energetische Sanierungen und Neubauten in Deutschland bis 2020 bis zu 50 Millionen Euro Heizkosten gespart werden können. Konkret heißt das, in einem mit Euro sanierten Einfamilienhaus können pro Jahr rund Euro Heizkosten eingespart werden, rechnete der Bundesbauminister vor. 2/08 VerbandsMagazin

16 14 Politik Brandenburg Masterplan Starke Städte Stadtumbau Die bisherige Stadtentwicklungs-, Stadtumbau- und Wohnungspolitik des Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung (MIR) des Landes Brandenburg hat dazu beigetragen, den Sanierungsstau in den Städten abzubauen, Voraussetzungen für wirtschaftliche Entwicklung zu schaffen, die Wohnraumversorgung zu verbessern und den Folgen des demographischen und wirtschaftlichen Wandels entgegenzuwirken. Mit dem Masterplan Starke Städte Stadtumbau, den das Kabinett im Januar 2006 bestätigt hat, wurden die wesentlichen Ansatzpunkte für die zukünftige Ausrichtung der Stadtentwicklungs-, Stadtumbauund Wohnungspolitik im Land Brandenburg formuliert. Das daraus abgeleitete 10-Punkte-Programm wird Zug um Zug in der Förderpraxis des Landes umgesetzt: 1. Stärkung der Innenstädte 2. Stärkung der Städte als Wirtschaftsstandort und als Basis für Wissen 3. Konsequente Fortführung des Stadtumbaus 4. Förderung familiengerechten Wohnens und von Wohnen im Alter 5. Infrastrukturausstattung im Rahmen der Stadtentwicklung integrativ sichern 6. Aktivierung bürgerschaftlichen Engagements und lokaler Netzwerke 7. Anregung und Unterstützung interkommunaler Kooperation 8. Klare Fördersystematik 9. Erschließung von EU-Programmen für Aufgaben der Stadtentwicklung und des Stadtumbaus im Rahmen der Städtischen Dimension 10. Integrierte Stadtentwicklungskonzepte als Basis für eine situationsgerechte Unterstützung der Städte und für einfache Förderverfahren Standen bisher im Stadtumbau vor allem Fragen des Rückbaus und der Konsolidierung der Wohnungsmärkte im Blickfeld, wird der zukünftigen Politik für die Städte ein erweitertes Verständnis des Begriffs Stadtumbau zugrunde zu legen sein. Über das bisherige Aufgabenverständnis hinaus werden stärker integrativ auch Fragen der wirtschaftlichen Entwicklung, der Integration der Sektoren Bildung, Forschung und Wissenschaft und der Infrastruktur im Rahmen des Stadtumbaus und der Stadtentwicklung zu betrachten sein. Dabei wird von dem Grundsatz Städte stärken ausgegangen, um vorhandene Potenziale weiterzuentwickeln. Fachliche Schwerpunkte der zukünftigen Politik für die Städte im Sinne eines erweiterten Stadtumbaus liegen in der konsequenten Orientierung auf die Entwicklung der Innenstädte, auf der Stärkung der Städte als Wirtschaftsstandorte und als Basis für Wissen, in der konsequenten Fortführung des Stadtumbaus sowie in der Ausrichtung der Wohnungspolitik auf familiengerechtes Wohnen und Wohnen in Alter. In regionalen Wachstumskernen und Stadtumbaustädten werden verstärkt die gegebenenfalls in ihrer Schwerpunktsetzung modifizierten Regelprogramme der Städtebau- und Wohnraumförderung eingesetzt, um in diesen Städten eine Beschleunigung der Sanierungs- und Entwicklungsvorhaben zu erreichen. Daneben trifft eine Spitzenförderung, die auf den EFRE- Förderschwerpunkt Nachhaltige Stadtentwicklung der EU-Förderperiode 2007 bis 2013 aufgebaut und bei der besonders auch die ressortübergreifende Unterstützung wirtschaftlicher und wissensorientierter Belange Berücksichtigung finden soll. Integrierte Stadtentwicklungskonzepte sind Fördervoraussetzung Voraussetzung hierfür wird sein, dass zukünftig auf kommunaler Ebene Maßnahmen und Projekte, die das Land unterstützen soll, im Rahmen von integrierten Stadtentwicklungskonzepten (INSEK) in ihrer Notwendigkeit und in ihren beabsichtigten Wirkungen erläutert und begründet werden. Das INSEK bildet zukünftig die Grundlage und planerische Voraussetzung für Entscheidungen hinsichtlich einer finanziellen und organisatorischen Unterstützung der Stadtentwicklung durch das Land. Zusätzlich wird mit Hilfe der integrierten Stadtentwicklungskonzepte geprüft, welche weiteren Fördermöglichkeiten sowohl durch nationale Programme als auch durch die übrigen Landesressorts bestehen. Bayern Modellvorhaben Energieeffizienter Wohnungsbau Bayern fördert im Rahmen des Modellvorhabens e% Energieeffizienter Wohnungsbau zehn Pilotprojekte mit Konzepten zur Senkung von CO2-Emissionen und Energieverbrauch. Die Anforderungen der Energieeinsparverordnung sollen dabei um mindestens 40 bis 60 Prozent unterschritten werden. Bei diesen Projekten sollen Konzepte umgesetzt werden, die durch den Einsatz innovativer Techniken, intelligenter Planung und Einbeziehung der Bewohnerinnen und Bewohner unausgeschöpfte Energieeinsparpotenziale nutzen. Die Oberste Baubehörde hat jetzt aus 34 Bewerbungen vier Neubauten und sechs Bestandmodernisierungen ausgewählt. Diese Modellvorhaben des experimentellen Wohnungsbaus werden innerhalb von fünf Jahren an zehn Standorten in ganz Bayern realisiert und durch drei bayerische Hochschulen wissenschaftlich begleitet. VerbandsMagazin 2/08

17 Politik 15 Saarland und Hamburg Zwei weitere Länder mit BID- und HID-Gesetzen zur Stärkung privater Initiativen Mit dem Saarland und Hamburg haben zwei weitere Länder Gesetze zur Stärkung privater Initiativen in der Stadtentwicklung beschlossen, die international unter den gängigen Bezeichnungen BID und HID laufen. Saarland: Gesetz zur Schaffung von Bündnissen für Investition und Dienstleistung (BIDG) Am 27. September 2007 ist im Saarland das BIDG in Kraft getreten. Der Landtag des Saarlandes hat es einen Tag zuvor beschlossen. Er strebt mit diesem Gesetz an, die Standortqualität und Attraktivität von Innenstädten, Stadtteil- und Gemeindezentren zu verbessern und zur Förderung der Wirtschaft beizutragen. Mit diesem Gesetz wird Grundstückseigentümern und anderen Betroffenen vor Ort zu diesem Zweck ein rechtlicher Rahmen zur Verfügung gestellt, damit sie in Eigenverantwortung Bündnisse für Investition und Dienstleitung gründen und in eigener Organisation und Finanzverwaltung umfeldverbessernde Maßnahmen durchführen können. Saarländischer Landtag Das mit wenigen Paragrafen knapp gehaltene Gesetz folgt gesetzestechnisch und -rechtlich mit den Quotenregelungen, dem Antragsverfahren, dem kommunalen Satzungsrecht, der Abgabenfestsetzung und -erhebung u. a. den bereits existierenden BID-Gesetzen in anderen Bundesländern wie Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Schleswig- Holstein. Hamburg: Gesetz zur Stärkung von Wohnquartieren durch private Initiativen Hamburg ist deutschlandweit das erste Land, das das Prinzip der Business Improvement Districts (BIDs) gesetzlich auch auf Wohnquartiere übertragen hat. Das Gesetz zur Stärkung von Wohnquartieren durch private Initiativen wurde von der Bürgerschaft am 9. November 2007 beschlossen. Damit werden in Hamburg erstmals Innovationsinitiativen in Wohnquartieren (HIDs) gesetzlich eingeführt. Den BID-Quartieren vergleichbar schließen sich hier private Initiativen aus Grundstückseigentümern zusammen, um gemeinsam ihr Wohnquartier zu verschönern. Das Gesetz ist wiederum die Grundlage, auf der eine finanzielle Abgabe von allen Eigentümern eingezogen werden kann, wenn genügend Eigentümer die Initiative unterstützen, das heißt, nicht mehr als ein Drittel der Grundeigentümer sich dagegen ausspricht. Das Abgabenaufkommen wird für die vorher festgelegten Maßnahmen im Quartier eingesetzt. Erstes Pilotprojekt für ein Innovationsquartier in Hamburg ist die Großwohnsiedlung Steilshoop. Mit dem auch europaweit ersten Gesetz zur Stärkung von Wohnquartieren durch private Initiativen übernimmt Hamburg, wie schon bei der Einführung der BIDs, eine Vorreiterrolle. Das Gesetz tritt am 1. Januar 2008 in Kraft. Innovationsquartiere sollen in allen Arten von Wohnquartieren eingerichtet werden können, vom Villengebiet bis hin zu Großwohnsiedlungen. Dabei können auch Quartiere, in denen neben Wohnungen auch Geschäfte und Dienstleistungen existieren, Innovationsquartiere werden. Hamburgs Stadtentwicklungssenator Axel Gedaschko betont, dass nur solche Maßnahmen umgesetzt werden können, die nicht Aufgabe der Stadt sind. Es muss sich immer um zusätzliche, ergänzende Maßnahmen handeln. Maßnahmen der Daseinsvorsorge bleiben weiterhin städtische Pflichtaufgabe. Axel Gedaschko, Stadtentwicklungssenator der Freien und Hansestadt Hamburg Die Einführung der Innovationsquartiere und das Pilotprojekt in Steilshoop erzeugen ein hohes wissenschaftliches Interesse. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat deshalb das Pilotprojekt Steilshoop im Rahmen eines bundesweiten Forschungsprogramms als eines von acht Modellvorhaben ausgewählt. 2/08 VerbandsMagazin

18 16 Politik Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz EU leitet Vertragsverletzungsverfahren ein Die Europäische Kommission hat am 17. Oktober 2007 ein Mahnschreiben wegen nur unzureichender Umsetzung der Antidiskriminierungsrichtlinie 2000/43/EG an Deutschland gerichtet und damit das dem Vertragsverletzungsverfahren gemäß Art. 226 EG-Vertrag vorgelagerte Vorverfahren eingeleitet. Die Kommission kritisiert u. a. die Ausnahmeregelung im Bereich der Vermietung von Wohnraum in 19 Abs. 3 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Dieser lässt eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse bei der Vermietung von Wohnraum zu. Die Vorschrift widerspreche der Antidiskriminierungsrichtlinie 2000/43/EG, die Diskriminierungen aufgrund der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft grundsätzlich untersagt. Darüber hinaus erachtet die Kommission die Vorschriften über Entlassungen aus rassischen Gründen nicht als ausreichend. Auch die Tatsache, dass Betroffene innerhalb von zwei Monaten ihre Rechte geltend machen müssen moniert die Kommission; ebenso die Vorgaben zur Beteiligung von Interessenverbänden an entsprechenden Verfahren. Warnung vor Änderungen des AGG Der GdW, der VdW Rheinland Westfalen und der VdW südwest kritisieren die Bestrebungen der EU, die Bundesregierung zur Verschärfung des AGG auch im Bereich der Regelungen für die Wohnungswirtschaft zu veranlassen. Denn sie hatten sich für eine Regelung im AGG eingesetzt, die eine unterschiedliche Behandlung von Mietinteressenten zum Zwecke der sozialen und kulturell-ethnischen Durchmischung der Quartiere ermöglicht und nicht unter Diskriminierungsverdacht stellt. Auf diese Weise können sozial stabile Bewoh- ner- und Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichene wirtschaftliche, soziale und kulturelle Verhältnisse in den Quartieren geschaffen und erhalten werden. Der 19 Absatz 3 AGG ist nicht diskriminierend, sondern fördert eine ausgewogene Belegung und die Integration in den Wohnquartieren, sagte GdW-Präsident Lutz Freitag. Würde die Kommission sich mit ihrer Forderung durchsetzen, so führt dies im Ergebnis zu einer wachsenden Segregation und letztlich Ghettoisierung. Völlig unverständlich sei diese Bestrebung der EU-Bürokratie auch deswegen, weil sie im Gegensatz zur Politik der EU-Kommission stehe, die mit ihren Fonds für regionale Entwicklung gerade integrative Strategien fördern und damit der starken Konzentration von sozialen und wirtschaftlichen Problemen in den städtischen Ballungsgebieten begegnen wolle. Eine Änderung der Belegungspraxis würde die sozialen Spannungen in den Quartieren und Siedlungen erheblich verstärken und sich im schlimmsten Fall wie aktuell wieder in Frankreich, wo eine soziale und ethnische Durchmischung der Banlieues nicht erreicht worden ist in offenen Auseinandersetzungen entladen können. Die Wohnungswirtschaft ist ein verlässlicher Partner der Städte auch und gerade im Bezug auf die soziale und ethnische Integration und den Erhalt funktionierender und stabiler Nachbarschaften sowie sozial und kulturell vielfältiger Quartiere, erklärte der GdW-Präsident. Der GdW und die Regionalverbände hätten in den letzten Jahrzehnten intensiv für Integration und Stabilität in den Wohnquartieren und insbesondere in den Großsiedlungen gearbeitet. Im Rahmen der Integrationsbestrebungen beteiligen sich die von ihnen vertretenen Unternehmen mit großem Engagement am Bund-Länder-Programm Soziale Stadt und leisten ein umfangreiches soziales Quartiersmanagement. Die dafür aufgewandten Mittel machen jährlich schätzungsweise mehr als 500 Millionen Euro aus. Deutsches Modell des Wohnens Das deutsche Modell des Wohnens habe zu hoher Wohnqualität bei bezahlbaren Mieten geführt, auch und gerade für Menschen mit Migrationshintergrund. Die soziale und ethnische Vielfalt in deutschen Städten und Quartieren sei wesentlich größer und der soziale Frieden sicherer als in den meisten anderen Ländern dieser Welt. Ausschreitungen, wie sie gerade erneut in den Banlieues von Paris passiert waren, seien in Deutschland wegen der sozialräumlichen Integration der Zuwanderer und des sozial engagierten Belegungsmanagements der Wohnungsunternehmen nicht zu befürchten. Eine Änderung des AGG im Sinne der EU- Bürokratie würde kontraproduktiv auf den gesellschaftlichen Zusammenhalt und den sozialen Frieden in Deutschland wirken, betonte Lutz Freitag. Im Rahmen der deutschen EU-Ratspräsidentschaft hatten die Minister eine Leipzig Charta beschlossen, in der festgestellt wird, dass eine gut konzipierte soziale Wohnraumpolitik ein wirkungsvolles Instrument sein könne, um den sozialen Zusammenhalt und die Integration in den Städten und Stadtregionen zu erreichen. Der 19 Abs. 3 AGG sei eine wesentliche Voraussetzung, um den Wohnungsunternehmen diese auch von der EU propagierte Wohnraumpolitik zu ermöglichen. VerbandsMagazin 2/08

19 Recht 17 Mietrecht Mieterhöhung trotz verspäteter Modernisierungsmitteilung möglich Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 19. September 2007 entschieden, dass das Recht des Vermieters zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung gemäß 559 BGB nicht allein dadurch entfällt, dass er dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme nicht rechtzeitig, das heißt spätestens drei Monate vor deren Beginn, mitgeteilt hat ( 554 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung den Mietern eine Modernisierung durch Einbau eines Personenaufzugs an. Der Beginn der Arbeiten wurde für September 2004 angekündigt. Die angekündigte Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme sollte voraussichtlich 108,08 Euro monatlich betragen. Die Mieter erklärten daraufhin ihre Duldung der Maßnahme nur unter der Voraussetzung, dass die Miete nicht erhöht werde. Ab September 2004 wurde der Aufzug eingebaut. Mit Schreiben vom 22. Juli 2005 machte der Vermieter eine Mieterhöhung von 107,06 Euro monatlich ab Oktober 2005 geltend. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob eine Mieterhöhung nach den 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter entgegen 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter ihr widersprochen hat. Der BGH entschied, dass eine verspätete Mitteilung nicht den Ausschluss des Rechts des Vermieters zur Folge hat, die Miete nach einer Modernisierung gemäß 559 ff. BGB zu erhöhen. Dies ergebe schon ein Vergleich mit den Rechtsfolgen, die eintreten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete gänzlich unterlässt. Für diesen Fall ordnet das Gesetz in 559b Abs. 2 Satz 2, 1. Alt. BGB nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate an. Führt eine gänzlich unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nur zu einer Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung, kann eine erfolgte, wenn auch verspätete Modernisierungsmitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Rechtsfolge auslösen. Die dreimonatige Ankündigungsfrist dient dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte (Bau-) Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese dulden und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen möchte. Zweck der Ankündigungsfrist ist es dagegen nicht, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter im Rahmen des 559 BGB zu versagen (Urteil des BGH vom , Az.: VIII ZR 6/07, Mietrecht Modernisierungsvereinbarungen und Erhöhung der Vergleichsmiete Bei der Berechnung der Jahresfrist nach 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind. In einem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) bestand Streit darüber, ob eine Mieterhöhung wegen Modernisierung aufgrund einer zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung bei der Berechnung der Jahresfrist des 558 Abs. 1 Satz 2 BGB berücksichtigt werden muss. Nach dieser gesetzlichen Regelung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine Erhöhung der Vergleichsmiete erfolgen. Mieterhöhungen nach den 559, 560 BGB bleiben dabei außer Betracht. Fraglich war nun, ob nur Mieterhöhungen wegen Modernisierung, die einseitig nach 559 BGB vorgenommen wurden, erfasst sind oder auch entsprechende einvernehmliche Mieterhöhungen durch Vereinbarung. Der BGH hat entschieden, dass auch Parteivereinbarungen die Jahressperrfrist nicht auslösen, da nach der Intention des Gesetzgebers auch für Mieterhöhungen das Prinzip der Vertragsfreiheit gelte und einvernehmlichen Vertragsänderungen grundsätzlich der Vorzug zu geben sei. Voraussetzung sei allerdings, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach 559 BGB hätte durchsetzen können (Urteil des BGH vom , Az.: VIII ZR 205/06, www. bundesgerichtshof.de). 2/08 VerbandsMagazin

20 18 Recht Mietrecht Formelle Anforderungen von Mieterhöhungserklärungen erleichtert Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich dazu geäußert, welche Begründungserfordernisse an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind, das auf einen qualifizierten Mietspiegel ( 558d BGB) gestützt ist. Mit Urteil vom 12. Dezember 2007 entschied er, dass der Hinweis auf den geltenden Mietspiegel ausreiche und eine ausdrückliche Mitteilung der für die Wohnung angegebenen Spanne entbehrlich ist. Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete und führte unter anderem aus: Bei der Wohnfläche von 136,28 m² beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 Euro. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß 558 BGB reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. Die Vorinstanz, das Landgericht Berlin, hatte das Mieterhöhungsverlangen als formell unwirksam angesehen, weil der Vermieter nur das Mietspiegelfeld mitgeteilt hatte, ohne auch die dort vorgesehene Mietspanne ausdrücklich anzugeben. Der BGH hingegen gab dem Vermieter Recht und entschied, dass das Mieterhöhungsverlangen in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden sei. Es sei in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden. Nach 558a Abs. 1 und 3 BGB hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietsspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2003 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Er enthält ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall ist nur die genaue Angabe des für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Spanne muss im Erhöhungsverlangen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er wie im vorliegenden Fall im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist (Urteil des BGH vom , Az.: VIII ZR 11/07, www. bundesgerichtshof.de). Zwangsvollstreckungsrecht Kein eigener Räumungstitel bei kurzer Lebensgemeinschaft erforderlich Es ist nicht erforderlich gegen einen Untermieter einen gesonderten Räumungstitel zu erwirken, wenn zwischen Untermieter und Mieter keine lang andauernde Lebensgemeinschaft erkennbar ist. In diesem Fall ist nicht von dem Mitbesitz des Lebenspartners an der Wohnung auszugehen. Der Vermieter hatte in dieser Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Ansbach einen Räumungstitel gegen seinen Mieter erwirkt. Kurze Zeit zuvor war die Lebensgefährtin des Mieters in die Wohnung eingezogen. Einen entsprechenden Räumungstitel gegen die Lebensgefährtin gab es jedoch nicht. Der Gerichtsvollzieher lehnte die Räumung der Wohnung ab, weil der Mieter mit seiner Lebensgefährtin zusammen in der Wohnung wohne, gegen diese aber kein Räumungstitel erwirkt worden sei. Der Auffassung des Gerichtsvollziehers trat das AG Ansbach entgegen und wies ihn an, die Räumung der Wohnung durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 2004 (vgl. Beschluss vom , Az.: IXa ZB 29/04, de) die Auffassung vertreten, aus einem Räumungstitel gegen den Mieter einer Wohnung kann der Gläubiger nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist. Der Gerichtsvollzieher habe deshalb nicht das Recht zum Besitz, sondern nur die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu prüfen. Im konkreten Fall habe es jedoch an nach außen hin erkennbaren Umständen für einen Mitbesitz der Lebensgefährtin gefehlt. Zum einem sei eine lang andauernde Lebensgemeinschaft nicht erkennbar. Zum anderen habe der Vermieter seine Erlaubnis für den Einzug der Lebensgefährtin nicht erteilt. Die Beziehung der Lebensgefährtin zu der Wohnung bestehe möglicherweise lediglich daran, die Wohnung unter Anerkennung des alleinigen Besitzes des Mieters zu nutzen. Dies reiche für Mitbesitz nicht aus. Die Zwangsvollstreckung könne daher gegen diesen und seine Lebensgefährtin gemeinschaftlich allein aufgrund des Räumungstitels gegen den Schuldner erfolgen. (Beschluss des AG Ansbach vom , Az.: M 3839/06; DGVZ 2007, S. 73) Anmerkung Hierbei handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung. In der Rechtsprechung ist nämlich anerkannt, dass gegenüber Untermietern, Verlobten und außerehelichen Lebensgefährten des Mieters ein gesonderter Vollstreckungstitel erwirkt werden muss. VerbandsMagazin 2/08

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