Grundbuchrang und Grundbuchvormerkung

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1 Grundbuchrang und Grundbuchvormerkung für die Praxis der Gerichte, Notare, Anwälte und Immobilienwirtschaft von Bernd Steup Notar Dipl.-Rechtspfleger (FH) ERICH SCHMIDT VERLAG

2 Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. ISBN Alle Rechte vorbehalten Erich Schmidt Verlag GmbH & Co., Berlin Dieses Papier erfüllt die Frankfurter Forderungen der Deutschen Bibliothek und der Gesellschaft für das Buch bezüglich der Alterungsbeständigkeit und entspricht sowohl den strengen Bestimmungen der US Norm Ansi/Niso Z als auch der ISO Norm Satz: Peter Wust, Berlin Druck: Danuvia Druckhaus, Neuburg/Donau

3 Vorwort Das Grundbuchrecht hat sich in unserem Rechtssystem zu einer tragenden Säule entwickelt. An seiner Kenntnis kommt heute kein Jurist vorbei, ob er nun Fachanwalt für Familienrecht, für Insolvenzrecht oder für Wirtschaftsrecht ist. Die Haftungsrechtsprechung nimmt die juristischen Berufsgruppen immer enger in die Pflicht. Dadurch wird es zunehmend wichtiger, sich auch in speziellen Rechtsbereichen eingehend fortzubilden. Diese Tendenz kommt in den Änderungen der berufsrechtlichen Qualifikationsanforderungen bei Anwälten und Notaren zum Ausdruck. Das vorliegende Buch soll dem in Grundbuchsachen engagierten Studenten, Rechtsreferendar, dem angehenden und erfahrenen Notar, Rechtsanwalt, aber auch Rechtspflegern, der Immobilienwirtschaft und anderen Praktikern des Grundstücksrechts einen eingehenden Einblick in die Materie des Grundbuchrangs und des Rechts der Vormerkung geben. Damit das Buch gleichermaßen für Einsteiger und Fortgeschrittene verwendbar ist, sind die Grundzüge des Grundbuchverfahrensrechts knapp dargestellt. Die kurze Einführung in die historischen und rechtsvergleichenden Grundlagen soll an diesen, in der Ausbildung weitgehend vernachlässigten Themen, Interesse wecken. Die Einbeziehung der für das Verständnis erforderlichen Grundzüge des Zwangsversteigerungsrechts gibt zugleich Anregung für das weitere Studium. Ein Anliegen des Buches sind die Einführung in die Sichtweise des vertragsgestaltenden Juristen und die Aufarbeitung aktueller Gestaltungsprobleme der Vertragspraxis. Praktische Beispiele und Hinweise sollen den Brückenschlag zwischen der trockenen Materie und der spannenden Realität des Lebens herstellen. Bei der Erstellung des Manuskripts wurde keine Mühe und Aufwendung gescheut. Dennoch habe ich bei dem Versuch Vollständigkeit und Verständlichkeit in ein harmonisches Verhältnis zu setzen, nie den Eindruck gewonnen, fertig zu sein. Ich bitte daher um konstruktive Kritik (Fax-Nr ). Ich werde mich bemühen, auf Fragen und Anregungen einzugehen. Hermeskeil, den 24. September 2003 Der Verfasser 5

4 Vorwort 5 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Überblick über das deutsche Grundbuchrecht Rechtsgeschichte Rechtsvergleich Grundlagen des Grundstücksrechts Konsensprinzip Eintragung Zuständigkeit Organisation der Grundbücher Grundbuchabteilungen Eintragungsverfahren Antragseingang Prüfungsverfahren Entscheidung Der Rang im Grundbuch Rechtsnatur des Rangs Grundbuchrang als Konkurrenzproblem Der Rang im Tatbestand der Anspruchsgrundlagen Gleichrang Der Rang in der Zwangsvollstreckung Zwangsversteigerung- und -verwaltung Verfahrensablauf der Zwangsversteigerung Eröffnungsverfahren Vorbereitung des Versteigerungstermins Versteigerungstermin und Zuschlag Verteilungstermin Umschreibungsersuchen Das Zwangsverwaltungsverfahren Zweckrichtung

5 Anordnung und Wirkung Zwangsverwalter Aufgaben des Verwalters Teilungsplan Aufhebung des Verfahrens Rangklassen des 10 ZVG Geringstes Gebot, Bargebot und Meistgebot Durchbrechungen des Rangprinzips Gesetzliche Regelung des Rangs Locus- und Tempusprinzip Die rangfähigen Eintragungen Rangeinheit von Haupt- und Nebenspalte Entstehung des Rangs Abweichende Rangbestimmungen Formeller, materieller, schuldrechtlicher Rang Bestimmungsberechtigter Stillschweigende Rangbestimmung Folgen fehlerhafter Rangeintragung Prioritätsprinzip Bearbeitungsreihenfolge mehrerer Anträge Dasselbe Recht betroffen Erledigung der Anträge Erstantrag Amtsvormerkung- und -widerspruch Späterer Antrag Beachtung von Verfügungsbeschränkungen Rangbestimmung über das Prioritätsprinzip Veränderungen der Rangordnung Regelungsbedürfnis Materielle Voraussetzungen Einigung Eintragung Formelle Voraussetzungen Antrag Bewilligung Voreintragung Vorlage von Genehmigungen und Briefen Absolute Rangverhältnisse Relative Rangverhältnisse

6 2.8.6 Der Löschungsanspruch bei Grundpfandrechten Historische Entwicklung des Anspruchs Neuregelung des Löschungsanspruchs Inhalt des Löschungsanspruchs Ausschluss des Löschungsanspruchs Beteiligte des Rechtsverhältnisses Bedeutung bei Rangänderungen Vormerkungswirkung Wirkung in der Zwangsversteigerung Bedeutung bei der Grundschuld Löschungsanspruch am eigenen Recht Der Rangvorbehalt Legaldefinition und Rechtsinhalt Anwendungsfälle Materielle Voraussetzungen Einigung Eintragung Formelle Voraussetzungen Antrag Bewilligung Voreintragung Briefvorlage Praktische Risiken und ihre Absicherung Ausübung des Rangvorbehaltes Einigung und Eintragung Formelle Voraussetzungen Relative Rangverhältnisse durch Rangvorbehalt Wirkung in der Zwangsversteigerung Alternative Gestaltung Notarbestätigung Funktion Rechtsnatur Risiken Die Vormerkung Regelungsbedürfnisse Risikozeitraum Gefahr der zwischenzeitlichen Verfügung

7 Vormerkung als Lösung Legaldefinition Entstehung der Vormerkung Der gesicherte Anspruch Inhalt und Bestimmbarkeit Eintragungsfähigkeit Bedingte und künftige Ansprüche Schuldner und Gläubiger Belastungsgegenstand Bewilligung Die Vormerkung nach ZPO Einstweiliger Rechtsschutz Vorläufig vollstreckbares Urteil Eintragung Die Löschungserleichterung nach 23 GBO Rechtsnatur und Wirkungen der Vormerkung Die Wirkung auf beeinträchtigende Verfügungen Wesensmerkmale der Unwirksamkeit Durchsetzung Vormerkungswidrige Verfügungen Wegfall der relativen Unwirksamkeit Wirksamkeitsvermerk Rangwirkung der Vormerkung Rangfähigkeit der Vormerkung Rangänderung und -vorbehalt Wirkung gegen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen Wirkung in der Insolvenz Das weitere Schicksal der Vormerkung Wegfall des Anspruchs Die Verfügung über den Anspruch Übertragung Forderungsübergang, Verpfändung, Pfändung Novation des Anspruchs Änderungen des Anspruchs Erlöschen der Vormerkung Rechtsgeschäftliche Aufgabe Erlöschen kraft Gesetzes Erlöschen der prozessualen Vormerkung Das Löschungsverfahren

8 3.5 Der gutgläubige Erwerb der Vormerkung Grundlagen des gutgläubigen Erwerbs Gutgläubigkeit beim Ersterwerb Gutgläubigkeit beim Zweiterwerb Verwandte Rechtsinstitute Vergleich zur Amtsvormerkung Die Vormerkung in der Vertragsgestaltung Allgemeine Beratungsfragen Kosten- und Risikenabwägung Löschungsvollmacht für den Notar? Freigabevormerkung beim Teilflächenverkauf Vormerkung beim Bauträgervertrag Rückübereignungsvormerkung bei der Übergabe Vormerkung eines Wohnungsrechts Sozialhilfesichere Übergabe auf das Ableben Löschungsvormerkung Der Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs Zweck, Rechtsnatur und Wirkung Voraussetzung Eintragung des Widerspruchs Erlöschen des Widerspruchs Anhang Rangbescheinigung Grundbuchauszug Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis

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