Ansiedlungsvorhaben eines Ikea Möbelhauses und Furniture Competence Centers in Köln- Ossendorf

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1 Der Hauptgeschäftsführer IHK Köln, Köln Stadt Köln Stadtplanungsamt Willy-Brandt-Platz Köln Ihr Zeichen Ihre Nachricht vom 61/ Unser Zeichen Ansprechpartner S Detlev Sachse detlev.sachse@koeln.ihk.de Telefon Fax Datum 10. November 2006 Ansiedlungsvorhaben eines Ikea Möbelhauses und Furniture Competence Centers in Köln- Ossendorf Stellungnahme zu den vorgelegten Verträglichkeitsgutachten im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ( 4 Abs. 1 BauGB) Sehr geehrte Damen und Herren, die Firma Ikea plant auf Teilflächen des Gewerbe- und Medienparks Ossendorf die Errichtung eines Ikea Einrichtungshauses, sowie - in unmittelbarer Nachbarschaft - eines Furniture Competence Centers (FCC). In dem Einrichtungshaus sollen nach bislang vorliegendem Planungsstand Waren auf Quadratmetern verkauft werden. Diese Verkaufsfläche unterteilt sich in Quadratmeter für das Möbelsortiment, Quadratmeter für innenstadtrelevantes Sortiment und Quadratmeter für nicht innenstadtrelevantes Randsortiment. Das FCC soll nach bisheriger Erkenntnis aus sechs Fachmärkten bestehen, deren Sortiment im Bereich "Einrichtung" (Möbel, Küchen, Raumausstattung etc.) zu finden sein wird. Für das FCC ist eine Gesamtverkaufsfläche von Quadratmetern projiziert, davon Quadratmeter im Möbelsortiment, Quadratmeter im innenstadtrelevanten Sortiment und Quadratmeter im nicht innenstadtrelevanten Randsortiment. Gegenstand der Stellungnahme Diese Stellungnahme erfolgt im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB. Die frühzeitige Beteiligung dient der möglichst frühzeitigen Einbindung der betroffenen Träger öffentlicher Belange, um planerische Konflikte, die sich abzeichnen, auch schon vor der Erarbeitung eines Bebauungsplanentwurfs mit Begründung in die Diskussion zu bringen. Spiegelbildlich hierzu folgt, dass die Planungen zum Zeitpunkt der frühzeitigen Beteiligung noch nicht abgeschlossen sein müssen. Industrie- und Handelskammer zu Köln Postanschrift: Köln Hausanschrift: Unter Sachsenhausen 10-26, Köln Internet: Tel Fax

2 10. November 2006 Seite 2 Diese Stellungnahme beinhaltet in einem ersten Teil (Seiten 2 bis 9) Aussagen zu der städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens in Bezug auf die bestehende Einzelhandelsstruktur unter Berücksichtigung geltenden Planungsrechts und in einem zweiten Teil (Seiten 9 bis 14) Aussagen zu der Frage der Bewältigung der mit dem Vorhaben einhergehenden verkehrlichen Problematik. Wir behalten uns jedoch vor, in Ansehung des konkreten Bebauungsplanentwurfs ergänzende oder gegebenenfalls auch abweichende Bewertungen auf der dann vorliegenden vollständigen Datenbasis im regulären Beteiligungsverfahren gemäß 4 Abs. 2 BauGB vorzunehmen. I. Städtebauliche Verträglichkeit Zu den Vorhaben wurden der Industrie- und Handelskammer zu Köln im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ( 4 Abs. 1 BauGB) mit Schreiben vom 9. August 2006 drei Gutachten des Instituts GfK-Prisma übermittelt, die die Auswirkungen des Ikea Einrichtungshauses (Gutachten I, Auftraggeber: IKEA Verwaltungs GmbH) des FCC (Gutachten II, Auftraggeber: Inter IKEA Centre Grundstücks-GmbH), bzw. des Gesamtvorhabens (Gutachten III, Auftraggeber: Inter IKEA Verwaltungs GmbH) auf das prognostizierte Einzugsgebiet sowie insgesamt elf ausgewählte Mikrostandorte untersuchen. Zu den vorgelegten Gutachten wurde die IHK Köln um Stellungnahme gebeten. Nach Sichtung der Gutachten ergab sich für die IHK Köln Nachfragebedarf, der sich - neben grundsätzlichen Fragen zur Methodik des Gutachtens - vor allem auf die von den Gutachten vorausgesetzte Flächenproduktivität des Ikea Einrichtungshauses bezog. In einem Gespräch am 5. September 2006, an dem Vertreter von Ikea, des Instituts GfK-Prisma, der Stadt Köln, der Bezirksregierung Köln, der Handwerkskammer zu Köln und der IHK Köln teilnahmen, hatten wir die Gelegenheit, Fragen an die Gutachterin zu stellen. Uns wurde eine Beantwortung der noch offenen Fragen im Wege eines Ergänzungsgutachtens zugesagt, das uns am 18. September 2006 zuging. Die Rolle der IHK im Planungsprozess Die IHK Köln ist als Trägerin öffentlicher Belange an Bauleitplanverfahren zu beteiligen. Dabei hat sie das wohlverstandene Gesamtinteresse ihrer Mitglieder - vom Kleingewerbetreibenden bis hin zum großen Industrieunternehmen - in den Planungsprozess einzubringen. Diese gesetzliche Aufgabe der IHK Köln erfordert eine sorgfältige Abwägung der - teils unterschiedlichen - Interessen ihrer Mitgliedsunternehmen, wobei ein besonderer Augenmerk auch auf den bestehenden gesetzlichen Vorschriften, sowie dem hinter diesen Regelungen stehenden Sinn und Zweck zu legen ist. Die eingebrachten Belange sind dann vom satzungsgebenden Organ - in diesem Fall dem Rat der Stadt Köln - in die erforderliche Abwägung privater und öffentlicher Belange gemäß 1 Abs. 7 BauGB einzustellen. Bewertung der Verträglichkeit des Vorhabens für den Einzelhandel durch die Gutachter Die vorgelegten Gutachten gelangen insgesamt zu dem Urteil, dass das Projekt verträglich ist:

3 10. November 2006 Seite 3 "Alles in allem sehen die Gutachter vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen und der dargstellten Modellrechnungen sowie in der Gesamtschau aller relevanten Faktoren keine nennenswerten Beeinträchtigungen der jeweiligen zentralörtlichen Versorgungsfunktionen in den elf untersuchten Innenstädten durch das geplante IKEA-Gesamtvorhaben und votieren unter Verträglichkeitsaspekten für die Ansiedlung des IKEA-Projektes in Köln." (Gutachten III, Seite 15) Identische Bewertungen erfolgen für die Einzelvorhaben Einrichtungshaus (Gutachten I, Seite 87) und FCC (Gutachten II, Seite 87). Diesen Bewertungen liegen für das Gesamtvorhaben ermittelte Umsatzumverteilungsquoten von 8,5% (Innenstadt Köln) bis 10,6% (Leverkusen) im Bereich Möbelsortiment, 2,0% (Bezirkszentrum Ehrenfeld) bis 6,2% (Bergheim) im Bereich innenstadtrelevantes Sortiment, sowie 3,6% (Innenstadt Köln) bis 10,6% (Leverkusen) im Bereich nicht innenstadtrelevantes Randsortiment zu Grunde. Für die Einzelvorhaben liegen die ermittelten Umverteilungsquoten je nach Sortiment und Lage des untersuchten Standortes zwischen 2% und 6%. Planungsrechtliche Bewertung des Vorhabens Das Ikea Einrichtungshaus stellt aufgrund seiner Verkaufsfläche einen "großflächigen Einzelhandelsbetrieb" im Sinne von 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Das FCC ist ein "Einkaufszentrum" im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO, denn es handelt sich um einen einheitlich geplanten und finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex mit mehreren Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe. Im Ergebnis sind jedoch nach unserer Auffassung das Einrichtungshaus und das FCC planungsrechtlich jeweils getrennt zu betrachten. Zwar gibt es einen Funktionszusammenhang zwischen beiden Vorhaben, der aus der Sortimentsergänzung und den damit einhergehenden erhofften Synergieeffekten folgt. Auch hat der Vorhabenträger immer darauf hingewiesen, dass er die Errichtung des Einrichtungshauses in einen Bedingungszusammenhang mit dem FCC sieht. Dennoch stellen die Vorhaben rechtlich selbstständige Einheiten dar, die auch betriebswirtschaftlich in Konkurrenz zueinander stehen. Dabei kann aber auch nicht außer Acht gelassen werden, dass faktisch die Auswirkungen des Gesamtvorhabens für die Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur im Einzugsgebiet maßgeblich sind. Von daher begrüßen wir es ausdrücklich, dass mit dem Gutachten III die Auswirkungen auch des Gesamtvorhabens untersucht worden sind. Beide Vorhaben sind als großflächiger Einzelhandelsbetrieb (Einrichtungshaus) bzw. Einkaufzentrum (FCC) gemäß 11 Abs. 3 BauNVO nur im Kerngebiet oder entsprechendem Sondergebiet rechtlich zulässig. 11 Abs. 3 BauNVO trifft jedoch seinerseits keine Aussagen zu der Frage, wo solche Gebiete planungsrechtlich zu verwirklichen sind. Diesbezüglich ist zunächst das in 22 LEPro NRW und anderen Vorschriften verankerte Zentrale- Orte Konzept zu beachten. Danach muss sich das durch Planungsrecht dargstellte Ansiedlungsvolumen einer Kommune an der ihr zugewiesenen zentralörtlichen Funktionalität orientieren. Köln ist dabei als "Oberzentrum" die höchste Funktionalität zugewiesen. Damit besitzt

4 10. November 2006 Seite 4 Köln unter raumordnerischen Gesichtspunkten das Recht, Einzelhandel in umfangreichem und spezialisiertem Maße anzusiedeln. Vor diesem Hintergrund bestehen aus Sicht der IHK Köln - auch vor dem Hintergrund der prognostizierten Umsatzumverteilung aus benachbarten Mittel- und Grundzentren - keine Bedenken gegen das geplante Vorhaben. Von dieser Frage abzukoppeln jedoch ist die Frage des Standortes innerhalb des Gebietes des Oberzentrums Köln. Zu dieser Frage trifft 24 Abs. 3 des Landesentwicklungsprogramm-Gestzes NRW (LEPro NRW) eine Aussage. Gemäß dieser Vorschrift sollen "Kerngebiete sowie Sondergebiete für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe nur ausgewiesen werden, soweit die in ihnen zulässigen Nutzungen nach Art, Lage und Umfang der angestrebten zentralörtlichen Gliederung sowie der in diesem Rahmen zu sichernden Versorgung der Bevölkerung entsprechen und wenn sie räumlich und funktional den Siedlungsschwerpunkten zugeordnet sind". Der letzte Teilaspekt dieser Vorschrift beinhaltet das so genannte "Integrationsgebot", wonach großflächiger Einzelhandel den Siedlungsschwerpunkten zugeordnet werden soll. Sinn und Zweck dieser Regelung ist es zu gewährleisten, dass raumordnerisch bedeutsame großflächige Einzelhandelsbetriebe nicht an beliebigen Stellen entstehen, sondern dort, wo Menschen leben, Infrastruktur vorhanden ist und sich durch die Zusammenfassung mit anderen Einzelhandelsbetrieben und zentralörtlichen Einrichtungen ressourcensparende Synergien herstellen lassen. Nun ist zu bedenken, dass das Oberverwaltungsgericht Münster in dem so genannten "Centro Urteil" vom 6. Juni 2005 (10 D 145/04.NE) 24 Abs. 3 LEPro NRW die Zielqualität mangels Bestimmtheit insbesondere der Ausnahmen von der formulierten "Soll-Vorschrift" abgesprochen hat. Damit entfällt bei gegenwärtiger Rechtslage die unbedingte und nicht im Wege der Abwägung zurückstellbare Pflicht der Gemeinde, diesem Aspekt gemäß 1 Abs. 4 BauGB Rechnung zu tragen. Da auch der Einzelhandelserlass der Landesregierung hinsichtlich der Regelungen zum innenstadtrelevanten Sortiment auf der Grundlage der Annahme der Zielqualität von 24 Abs. 3 LEPro NRW steht, ist es grundsätzlich richtig, die dort formulierten Vorschriften in Bezug auf ihre Verbindlichkeit zur Disposition zu stellen. Dennoch hat die Kommune im Rahmen der allgemeinen Abwägung das Integrationsgebot, das sich aus der nach wie vor rechtsgültigen Vorschrift des 24 Abs. 3 LEPro NRW ergibt, zu beachten, wenn sie es auch mit anderen Belangen abwägen kann. Hierzu ist nun zunächst festzustellen, dass der anvisierte Standort von der Stadt Köln im Rahmen ihres Zentrenkonzeptes nicht als Siedlungsschwerpunkt festgelegt ist. Dies ist nach unserer Auffassung auch richtig so, denn dem Standort fehlt es an den Voraussetzungen, die einen Siedlungsschwerpunkt bzw. zentralen Versorgungsbereich ausmachen. Er ist eben gerade nicht Schwerpunkt von Siedlung. Dennoch kann es in Ausnahmesituationen angemessen sein, großflächigen Einzelhandel auch außerhalb der Siedlungsschwerpunkte anzusiedeln, insbesondere dann, wenn durch das Vorhaben die Struktur der zentralen Versorgungsbereiche nicht nachhaltig gestört wird. Wir sind zunächst in Bezug auf das Ikea Einrichtungshaus grundsätzlich im Ergebnis der Auffassung, dass eine solche Ausnahmesituation hier vorliegt.

5 10. November 2006 Seite 5 Nicht innenstadtrelevantes Sortiment Dies liegt insbesondere daran, dass das Ikea Einrichtungshaus in seinem Hauptsortiment Möbel verkauft und damit ein Sortiment, das zu den so genannten nicht innenstadtrelevanten Sortimenten gehört, also zu solchen, die nicht aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit regelmäßig in den Innenstädten verkauft werden. Möbel werden aufgrund ihrer Größe und Schwere in der Regel mit dem PKW transportiert, insbesondere bei einem SB Möbelmarkt. Die somit aufkommenden Verkehre würden - und dies trifft bei einem so erfolgreichen Unternehmen wie Ikea im erhöhten Maße zu - die Innenstädte überlasten. Auch der Einzelhandelserlass des Landes NRW trägt diesem Umstand insoweit Rechnung, als er für Einzelhandelsbetriebe mit vorwiegend nicht innenstadtrelevantem Sortiment eine Ansiedlung auch am Rande oder außerhalb der Siedlungsschwerpunkte ausdrücklich zulässt. Auch anderen SB Möbelhäusern wurde die planungsrechtliche Möglichkeit geschaffen, sich außerhalb der Siedlungsschwerpunkte anzusiedeln. Da außer Frage steht, dass die Stadt Köln im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten und ihrer Gesamtverantwortung für eine verträgliche Einzelhandelsentwicklung einem Investor die Möglichkeit schaffen soll und auch will, sein Vorhaben zu verwirklichen, befürwortet die IHK Köln grundsätzlich die Ansiedlung des Ikea Einrichtungshauses unter planungsrechtlichen Gesichtspunkten auch an dem gewählten Standort in Ossendorf. Aber auch in Bezug auf das FCC befürwortet die IHK Köln im Ergebnis, dass die planungsrechtlichen Möglichkeiten für eine Ansiedlung geschaffen werden. In den vergangenen Monaten haben Teile der Einzelhändlerschaft im IHK-Bezirk Köln erhebliche Bedenken gegen die Ansiedlung eines IKEA-Einrichtungshauses und eines FCCs am Standort Köln Ossendorf vorgetragen. Bei beiden Vorhaben ist die Höhe der Gesamtverkaufsfläche der Einzelvorhaben, vor allem aber die geplante anteilige Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente, kritisiert worden. Insbesondere bei Teilen der Kölner Einzelhändlerschaft bestehen hinsichtlich der Ansiedlung eines FCCs die Befürchtungen, dass nicht wie bisher von der Firma IKEA dargestellt, Waren des mittelpreisigen Sortiments, sondern ein hochwertiges designorientiertes Möbelsortiment angeboten wird. Dementsprechend werden negative Auswirkungen auf die Einzelhandelsunternehmen entlang der Kölner Ringe, die sich zunehmend als Standort für hochwertigen Möbeleinzelhandel, Einrichtung und Design national und international positioniert haben, vermutet. Grundsätzlich muss bemerkt werden, dass weder die Mieterstruktur eines Vorhabens noch die angebotene Sortimentsqualität planungsrechtlich verbindlich festgelegt werden können, sondern den betriebswirtschaftlichen Überlegungen des Investors überlassen bleiben. Der Einzelhandels- und Dienstleistungsverband Köln e. V. hat diese Problematik in seiner Stellungnahme vom ausführlich dargestellt und entsprechende Forderungen formuliert. Die IHK Köln nimmt diese aus Sicht der Einzelhändlerschaft nachvollziehbaren Bedenken und Befürchtungen ernst. In verschiedenen Gesprächsrunden hat die IHK Köln das Vorhaben mit der Einzelhändlerschaft erörtert und den Unternehmen die Möglichkeit geboten die dargestellten Kritikpunkte auch gemeinsam mit der Firma IKEA und städtischen Vertretern zu diskutieren.

6 10. November 2006 Seite 6 Dennoch muss konstatiert werden, dass Konkurrenzschutz oder die Prüfung, ob Bedarf für ein Vorhaben der geplanten Art besteht, die Stellungnahme der IHK nicht beeinflussen dürfen. Rein wettbewerbliche Umsatzumverteilungen im nicht innenstadtrelevanten Sortiment dürfen dementsprechend aus unserer Sicht kein Grund für eine Einschränkung der freien Standortwahl sein, sofern nicht erhebliche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung nachweisbar sind. Das vorgelegte Gutachten II prognostiziert in diesem Sortimentsbereich eine Umsatzumverteilung durch das FCC im Segment Möbel aus der Kölner Innenstadt von 4,9%. Betrachtet man das Gesamtvorhaben samt Einrichtungshaus, so wird eine Quote von 8,5% prognostiziert. Wir sind nicht der Auffassung, dass die prognostizierten Umsatzumverteilungen eine Gefährdung zentraler Einkaufslagen der Innenstadt bedeuten und daher städtebaulich bedenklich sind. Wir sind der Ansicht, dass für die Innenstadt und auch die Kölner Ringe ein in geringem bis mäßigem Maße stattfindender Wandel im Bereich des nicht innenstadtrelevanten Sortiments als städtebaulich vertretbar anzusehen ist. Innenstadtrelevantes Sortiment Anders jedoch muss aus Sicht der IHK Köln das Vorhaben in Bezug auf das innenstadtrelevante Sortiment bewertet werden, dies aus einer Vielzahl von Gründen, die wir im Folgenden ausführen möchten. Der Verkauf von innenstadtrelevantem Sortiment sollte unserer Auffassung zu Folge im Einklang mit dem Integrationsgebot und dem nordrhein-westfälischen Einzelhandelserlass - auch nach dem bereits oben erwähnten Centro Urteil des OVG Münster - grundsätzlich den Zentren vorbehalten sein. Die sortimentsbedingte Ausnahmesituation, die im Falle von nicht innenstadtrelevantem Sortiment eine Ansiedlung auch außerhalb der Siedlungsschwerpunkte rechtfertigt (hierzu oben) liegt im Bereich des innenstadtrelevanten Sortiments gerade nicht vor, denn es handelt sich hier um kleinteiliges Sortiment, dass typischerweise in Innenstädten verkauft wird und diese auch mit ausmacht. Würde dieses Ziel aufgegeben und ein Verkauf dieses Sortiments an beliebiger Stelle zugelassen werden, so muss befürchtet werden, dass sich dies mittelfristig auf die Qualität der Zentren auswirkt und die Zentren ihre Funktion als zentrale Versorgungsbereiche immer weniger werden erfüllen können. Nun ist es auf der anderen Seite sicherlich so, dass sich betriebswirtschaftliche Überlegungen hinsichtlich der Sortimentsstruktur nicht immer scharf entlang der Trennlinie zwischen innenstadtrelevantem und nicht innenstadtrelevantem Sortiment vollziehen können. Gerade im Bereich eines Einrichtungshauses wird dies offenbar: Der Käufer einer Wohneinrichtung hat auch ein Kaufinteresse an dem dazu passenden Accessoire, das regelmäßig im Katalog der innenstadtrelevanten Sortimente zu finden sein wird. Wir meinen daher, dass es richtig ist, innenstadtrelevantes Sortiment an Standorten, die grundsätzlich allenfalls für nicht innenstadtrelevantes Sortiment geeignet sind, nicht grundsätzlich auszuschließen. Wir meinen, dass das Integrationsgebot zwar inhaltlich berechtigt ist, dass aber dem betriebswirtschaftlichen Bedürfnis des Verkaufs eines beschränkten Maßes an innenstadtrelevantem Sortiment Rechnung getragen

7 10. November 2006 Seite 7 werden muss. Dabei darf aber andererseits nicht aus den Augen verloren werden, dass es sich um eine zu beschränkende, dem Grundsatz widerstreitende Ausnahme handelt. Die im Einzelhandelserlass diesbezüglich formulierte Beschränkung des innenstadtrelevanten Sortiments auf 10 Prozent der Verkaufsfläche, höchstens aber Quadratmeter halten wir für uneingeschränkt angemessen, gleichzeitig dem betriebswirtschaftlichen Bedürfnis auf der einen Seite und dem städtebaulichen aus dem Integrationsgebot stammenden Bedürfnis des Zentrenschutzes auf der anderen Seite Rechnung zu tragen. Wir sind der Auffassung, dass eine Fläche von bis zu Quadratmetern für innenstadtrelevantes Sortiment ausreicht, um dem Investor die notwendige betriebswirtschaftliche Gestaltungsfreiheit zu belassen. Diese Grenze gilt für alle anderen Einrichtungshäuser in vergleichbarer Lage - soweit sie nicht aufgrund Bestandschutzes basierend auf veraltetem Planungsrecht eine höhere Fläche zuerkannt bekommen haben, wie etwa das Ikea Haus in Köln-Godorf. Wir sehen keinen Grund, warum ein Einrichtungshaus hier anders behandelt werden sollte, als alle anderen. Im Gegenteil würde eine Zuerkennung eines erhöhten Sortiments in diesem Fall das berechtigte Verlangen der übrigen Einrichtungshäuser auf Erhöhung der Fläche für innenstadtrelevantes Sortiment nach sich ziehen, mit entsprechenden negativen Konsequenzen für die Zentren. Zudem ist zu bedenken, dass auf Landesebene weit fortgeschrittene Pläne zur Begrenzung des innenstadtrelevanten Sortiments analog den Regelungen des Einzelhandelserlasses im Landesentwicklungsplan bestehen. Mit der rechtlichen Wirksamkeit dieser Regelungen - die die Industrie- und Handelskammern in Nordrhein- Westfalen unterstützen - ist bis Anfang 2007 zu rechnen. Ein Flächennutzungsplan, der hierüber hinausgehende Festsetzungen enthielte, wäre demnach für die Bezirksregierung Köln nicht genehmigungsfähig. Dies wiederum hätte zur Folge, dass das Planverfahren mit entsprechender Reduzierung der Fläche wiederholt werden müsste, was nicht zu einer von uns befürworteten zügigen Schaffung von Planungsrecht für das Vorhaben führte. Nach den von Ikea vorgelegten Plänen soll das Ikea Einrichtungshaus auf Quadratmetern innenstadtrelevantes Sortiment verkaufen. Dies entspräche einem Anteil von knapp einem Viertel der Gesamtverkaufsfläche. In den vorgelegten Gutachten wird ausgehend von dieser Zahl und von einer Flächenproduktivität von Euro pro Quadratmeter Verkaufsfläche in diesem Sortiment die Kaufkraftumlenkung prognostiziert. Das Gutachten I kommt dabei für das Ikea Einrichtungshaus zu einer prognostizierten Kaufkraftumlenkung im innenstadtrelevanten Sortiment aus der Kölner Innenstadt von 4,35 Mio. Euro. Dies entspräche 1,5 % der Gesamtumsätze in der Innenstadt in diesem Sortiment. Die prognostizierten Umlenkungseffekte an den übrigen untersuchten Standorten betragen zwischen 2,0% (Bezirkszentrum Ehrenfeld) und 3,8% (Bergheim). Die IHK Köln hat diese Prognose in einem Gesprächstermin unter Beteiligung der Gutachter und von Vertretern der Investoren kritisch hinterfragt. Nach eigenen Berechnungen unter Verwendung von durch Ikea veröffentlichte Zahlen gelangen wir zu einer bundesdurchschnittlich erheblich höheren Flächenproduktivität. Hinzu kommt, dass das Gutachten die Flächenproduktivität des innenstadtrelevanten Sortiments unter dem des Möbelsortiments anlegt, was sortimentsuntypisch ist. In dem Gespräch und im Nachgang zu dem Gespräch wurde erläutert, die Flächenproduktivität werde bei Ikea im Verhältnis zur Bruttogeschossfläche errechnet, dies sei aber auch gerechtfertigt, da die

8 10. November 2006 Seite 8 Bruttogeschossfläche effektiv auch für den Verkaufsbetrieb erforderlich sei. Außerdem habe das Gutachten den Bruttozielumsatz nicht von innen heraus anhand des Produktes aus Verkaufsfläche und Produktivität, sondern anhand der Frage ermittelt, wie viel Kaufkraft das Vorhaben von außen an sich binden könnte. Beide Methoden kämen zu einem einheitlichen, nämlich dem vorausgesetzten Ergebnis. Im Übrigen sei anerkannt, dass die Flächenproduktivität mit zunehmender Verkaufsfläche proportional sinke. Schließlich seien die Flächenproduktivitäten in der Innenstadt immer höher, da dort aufgrund der höheren Quadratmetermieten die Waren viel flächenintensiver präsentiert werden müssten. Während wir die letzten beiden Argumente für nachvollziehbar erachten, bleiben dennoch aus unserer Sicht Zweifel an der vorausgesetzten Produktivität. Zum einen ist es für die IHK Köln nicht akzeptabel, die Produktivität im Verhältnis zur Bruttogeschossfläche zu berechnen. Anerkanntermaßen wird hierfür die reine Verkaufsfläche herangezogen. Da die Produktivität vor allem auch eine Vergleichsziffer ist, muss sie von allen Mitbewerbern nach derselben Methode errechnet werden. Im Übrigen gehen wir davon aus, dass das Ikea Haus in Ossendorf eine mindestens bundesdurchschnittliche Produktivität aufweisen wird, so dass wir im Ergebnis der Auffassung bleiben, dass die Produktivität analog zu anderen Ikea Häusern höher sein wird, als im Gutachten vorausgesetzt. Zwar ist es richtig, dass der Quotient aus dem Jahresumsatz aller Ikea Häuser Deutschlandes und der Zahl der deutschen Ikea Häuser - wie von den Vertretern von Ikea im Gespräch am vorgetragen - die im Gutachten vorausgesetzten etwa 71 Mio. Euro Jahresumsatz für das Ikea Einrichtungshaus in Ossendorf ergibt. Jedoch wird das Ikea Haus in Ossendorf über eine überdurchschnittlich hohe Verkaufsfläche verfügen, so dass wir davon ausgehen, dass eine solche Rechnung nicht den zu erwartenden Jahresumsatz widerspiegelt. Im Ergebnis sind wir der Auffassung, dass der Kaufkraftumlenkungseffekt in dem hier betrachteten innenstadtrelevanten Sortiment deutlich höher ausfallen wird, als im Gutachten ermittelt. Selbst aber wenn die Zahlen so zuträfen wie im Gutachten prognostiziert, rechtfertigt dies unserer Auffassung nach keine höhere Verkaufsfläche, als die im Einzelhandelserlass aufgeführten 10 Prozent bzw. höchstens Quadratmeter. Denn eine Beeinträchtigung der Zentren besteht immer, wenn innenstadtrelevantes Sortiment außerhalb der Zentren verkauft wird. In diesem Zusammenhang ist auch eine prognostizierte Umverteilung von z.b. 3,8% für Bergheim durch ein (!) Vorhaben im innenstadtrelevanten Sortiment unter dem Gesichtspunkt des Schutzes der Zentren erheblich. Aber auch die prognostizierten 1,5% für die Kölner Innenstadt sind erheblich, wobei wir - wie dargelegt - davon ausgehen, dass die Umverteilung tatsächlich höher liegen wird. In diese Überlegungen ist dabei der Umlenkungseffekt von innenstadtrelevantem Sortiment, der vom FCC ausgehen wird noch gar nicht eingeflossen. Hier gelten aber die Ausführungen, soweit sie sich nicht auf die Ikea typische Verkaufsflächenproduktivität beziehen, entsprechend. Im Ergebnis sind wir daher aus den im Einzelnen dargelegten Gründen der Auffassung, dass die Verkaufsfläche für innenstadtrelevantes Sortiment für das Ikea Einrichtungshaus auf Quadratmeter, sowie für das FCC auf 10% der Verkaufsfläche, also ca Quadratmeter, beschränkt werden sollte.

9 10. November 2006 Seite 9 Dem entsprechend stehen wir auch der in den letzten Wochen zwischen Stadt und Investor erarbeiteten "Kompromisslösung", derzufolge das innenstadtrelevante Sortiment für beide Vorhaben auf Quadratmeter - aufgeteilt in Quadratmeter für das FCC und Quadratmeter für das Einrichtungshaus - begrenzt werden soll, kritisch gegenüber. Insbesondere kann nach unserer Auffassung nicht das eine Vorhaben zu Gunsten des anderen auf Verkaufsfläche für innenstadtrelevantes Sortiment verzichten und so letzterem eine erhöhte Verkaufsfläche ermöglichen. Würde man nämlich eine einheitliche Betrachtung vornehmen und das Vorhaben als eins betrachten - und dies wäre unter Verträglichkeitsaspekten nicht ganz fern liegend - so müsste man sogar zu dem Ergebnis kommen, dass insgesamt für Einrichtungshaus und FCC nur Quadratmeter im innenstadtrelevanten Sortiment zugestanden werden können. Betrachtet man aber - wie wir es zu Gunsten der Investoren tun - die Vorhaben selbstständig, so darf es auch zu keinem "Übertragen" von Verkaufsfläche für innenstadtrelevantes Sortiment kommen. Fazit: 1) Die IHK Köln stimmt der Ansiedlung sowohl des Ikea Einrichtungshauses, als auch des geplanten Furniture Competence Centers an dem Standort in Köln Ossendorf unter Verträglichkeits- und planungsrechtlichen Gesichtspunkten zu. 2) Die IHK Köln begrüßt grundsätzlich, dass dem Vorhaben trotz der Lage außerhalb der Zentren der Verkauf von innenstadtrelevantem Sortiment zugestanden wird. 3) Zum Schutz der Zentren vertreten wir jedoch die Auffassung, dass die Verkaufsfläche für das innenstadtrelevante Sortiment auf maximal Quadratmeter (Ikea Einrichtungshaus) bzw. 10% der Verkaufsfläche (FCC) im Bebauungsplan beschränkt werden sollte. II. Bewältigung der verkehrlichen Problematik Zu dem Gesamtprojekt wurde ein Verkehrsgutachten vorgelegt, das die Beherrschbarkeit der hierdurch ausgelösten Verkehrströme nachweisen soll. Vorgehensweise Ausgehend von einer Analyse der jetzigen Situation im gesamten Gewerbegebiet entwickelt der Gutachter eine so genannte Kurzfristprognose für das Jahr 2008 sowie eine langfristige Prognose bezogen auf das Jahr Aus den errechneten Verkehrssteigerungen werden hieraus Formulierungen für ein "Ausbauziel" für die künftige Verkehrserschließung entwickelt. Unter Berücksichtigung der IKEA Ansiedlung und der weiteren Entwicklung des Gewerbegebietes werden Vorschläge gemacht, welche Straßenzüge zu ergänzen, auszubauen oder neuzubauen sind.

10 10. November 2006 Seite 10 Die neu entstehenden Verkehrsbeziehungen und Knotenpunkte werden anschließend mit Hilfe mikroskopischer Verkehrssimulationen auf ihre Leistungsfähigkeit überprüft. Hierbei handelt es sich um Verfahren, die üblicherweise bei Verkehrsprognosen angewendet werden und als standardisiert akzeptiert sind. Auf dieser Basis werden neun Varianten der Verkehrsführung mit insgesamt zwölf verschiedenen Variablen untersucht. Aus diesen Variantenüberprüfungen formuliert der Gutachter die Variante 6 a als das erstrebenswerte Ausbauziel. Dieses Ziel enthält den - Ausbau der Butzweiler Straße zwischen Butzweilerhofallee und Alte Escher Straße, - den Neubau der Alte Escher Straße (vierstreifig) von der Butzweiler Straße bis zur von Hünefeldstraße, - den Anschluss der von Hünefeldstraße/Alte Escher Straße an die Militärringstraße, - das Umschwenken des westlichen Astes der Autobahnanschlussstelle Longerich an einen neuen Knotenpunkt von Hünefeldstraße/Alte Escher Straße sowie - den Ausbau von anderen Knotenpunkten und Installationen von Lichtsignalanlagen. Da diese umfangreichen Baumaßnahmen aus Sicht der Gutachter bis zur Inbetriebnahme des Kaufhauses nicht umgesetzt werden können, schlägt er eine so genannte "Auffanglinie", bestehend aus den Varianten 3 b/3 c, vor. Diese Varianten beinhalten - den Ausbau der Butzweiler Straße, wie bereits erwähnt, - den Neubau der Alten Escher Straße bis zur von Hünefeldstraße (vierstreifig), - den Anschluss der von Hünefeldstraße an die Militärringstraße und - den Ausbau anderer Knoten- und Lichtsignalanlagen. Prognose der Verkehrsentwicklung Aufgrund der Absicht von IKEA hat die Stadt Köln eine neue Verkehrszählung vorgenommen. Diese Verkehrszählung ergab eine Verkehrssteigerung gegenüber den Basisdaten aus dem Jahre 2004 von zurzeit Kfz je Werktag. Diese Steigerungen resultieren aus Neuansiedlungen im Gewerbegebiet selbst. Dies sind im Einzelnen NetCologne, die Servicegesellschaft der Sparkasse sowie eine Erweiterung des Coloneums. Diese drei Ansiedlungen verursachen den genannten Mehrverkehr gegenüber dem Jahr Diese Zahl ist jedoch ohne Kenntnis der zugrunde liegenden Gesamtverkehrszahlen ohne großen Wert. Diese Zahlen lassen sich dem so genannten Analysenetz 2006 jedoch entnehmen. Die nachstehende Aufzählung zeigt die vorhandene tägliche Verkehrsbelastung jeweils für beide Richtungen: Militärringstraße ca Kfz pro Tag Matthias-Brüggen-Straße Kfz pro Tag von Hünefeldstraße, Ecke Matthias-Brüggen-Straße Kfz pro Tag Hugo Eckner Straße Kfz pro Tag

11 10. November 2006 Seite 11 Butzweiler Straße Kfz pro Tag Lindweiler Weg Kfz pro Tag An der Ausfahrt Longerich Ost werden täglich knapp 8.000, an der Ausfahrt Longerich West gut Kfz je Werktag gezählt. Das Straßensystem im und um das Gewerbegebiet Ossendorf herum ist mit mehr als Kfz pro Tag belastet, was bereits heute zu teilweise erheblichen Störungen im Verkehrsfluss führt. Die Qualität des Verkehrsablaufes wird gemäß dem "Handbuch für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen 2001 in der Fassung von 2005" beurteilt. Hierbei wird eine Skala mit den Stufen A bis F verwendet, wobei die Stufen E und F unzureichende Verkehrsqualitäten kennzeichnen. Die Stufe D gilt als gerade noch tragbar. Die Untersuchungen für die Knoten im Gewerbegebiet ergeben an 13 der 21 Knoten die Einstufungen E oder F und an weiteren zwei Knotenpunkten die Einstufung D. Daraus ist der Schluss zu ziehen, dass die gesamte Verkehrssituation im Gewerbegebiet Ossendorf bereits heute als eher schlecht anzusehen ist. Weitere Verkehrsentwicklung Für das Prognosejahr 2008 rechnet der Gutachter (ohne IKEA) mit einer weiteren Zunahme der täglichen Verkehrsbewegungen um knapp Kfz pro Tag, die durch zusätzliche gewerbliche Bauten und den Ausbau der Wohnbebauung südlich des Kasernengeländes verursacht werden. Die Eröffnung des Möbelzentrums selbst verursacht nach Berechnungen des Gutachters je Werktag zusätzlich Bewegungen, die durch die Kunden des Zentrums ausgelöst werden. Hinzu müssen auch die werktäglichen Lieferverkehre sowie die Verkehre der bei IKEA Beschäftigten gerechnet werden. Insgesamt steigt für den Prognosehorizont 2008 also die Belastung um rund Fahrten auf etwa im Gewerbegebiet an. Diese Belastung kann mit dem heute bestehenden Straßennetz nicht mehr bewältigt werden. Bis zum Prognosehorizont 2020 nimmt der Verkehr durch den weiteren Ausbau des Gewerbegebietes sowie der zunehmenden Wohnnutzung nach den Berechnungen des Gutachters um weitere Verkehrsbewegungen je Tag zu. Im Ergebnis werden zum Prognosehorizont 2020 tägliche Verkehre in einer Gesamtzahl von knapp Bewegungen pro Tag erwartet. Die von IKEA ausgelösten Verkehre werden bei der Entwicklung des Gebietes als konstant unterstellt. Diese Annahme halten wir für unrealistisch, wie das Beispiel des IKEA Hauses in Godorf zeigt. Bewertung Die nachfolgende Tabelle zeigt den Anstieg der Belastung im Gewerbegebiet Ossendorf bis zum Prognosehorizont 2020 an.

12 10. November 2006 Seite 12 Tabelle 1: Verkehrsbelastungen im Gewerbegebiet Ossendorf bis 2020 Analyse Nullfälle ohne IKEA Variante 6 a Vollausbau Variante 3 b Auffanglinie Militärring Matthias-Brüggen-Str./von Hünefeldstr Hugo Eckner Str./Butzweiler Str Butzweiler Str Lindweiler Weg Anschlussstelle West Anschlussstelle Ost von Hünefeldstr Alte Escher Str Alte Escher Str./Militärring Quelle: Verkehrsuntersuchung, IPL Consult Es zeigt sich, dass in der Variante 6 a, dem so genannten Ausbauziel, eine Verkehrsbelastung erreicht wird, die rund Fahrzeugbewegungen pro Tag mehr aufweist, als der Analysefall Selbst für den so genannten Nullfall, also ohne Ansiedlung von IKEA, wird die Anzahl der täglichen Verkehrsbewegungen aufgrund des weiteren Ausbaus des Gewerbegebietes ansteigen. Insoweit muss das vorhandene Straßennetz notwendigerweise ausgebaut und erweitert werden, weil bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt an vielen Knotenpunkten Qualitätseinschränkungen vorhanden sind. Der Gutachter differenziert nicht nach den Spitzenbelastungen des Tages. Es steht aber fest, dass die Besucher von IKEA häufig erst nachmittags das Möbelhaus aufsuchen. Dann kollidieren die Besucherverkehre jedoch mit den Berufsverkehren zum Arbeitsende. Dies wiederum hat unmittelbare Auswirkungen auf die Belastung der Knotenpunkte. Deshalb sind die Verkehrsbelastungen zu den täglichen Spitzenzeiten die determinierende Größe, auf die die Gesamtplanung abzustellen ist. Daher ist unbedingt eine Sicherheitsmarge von rund 10 Prozent des Verkehrsaufkommens einzurechnen, um die Spitzenbelastungen abzufangen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Verkehrsqualität an den Knotenpunkten, trotz Ausbaus und verbesserter Signalisierung, den Belastungen nicht gewachsen ist. Das dient weder der Erreichbarkeit des IKEA Komplexes noch dem Verkehrsfluss des Gebietes. Deshalb muss dem Ausbau und der Signalisierung der Knotenpunkte besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden. Zur Variante 6 a: Diese Variante wird als Ausbauziel für das gesamte Gewerbegebiet angestrebt. Bei entsprechender Realisierung kann damit der Verkehr auch für den Prognosehorizont 2020 bewältigt werden. Kernstück dieser Variante ist der Umbau der Autobahnanschlussstelle Longerich West, der vierstreifige Ausbau der Alten Escher Straße mit Anbindung an den Militärring sowie der Ausbau der Butzweiler Straße. Zusätzlich müssen andere Knotenpunkte leistungsfähig gestaltet werden. Kritisch in dieser Variante ist insbesondere der neu entstehende Knoten Alte Escher Straße/von Hünefeldstraße mit Verschwenkung des Autobahnanschlusses Longerich West an die Alte Escher

13 10. November 2006 Seite 13 Straße. Folgt man den Annahmen, werden nahezu 65 Prozent des durch IKEA ausgelösten Zusatzverkehres über diese Nahtstelle geführt. Dieser neu entstehende Knoten hat sowohl zur Autobahn BAB 57 als auch zum Militärring sehr kurze Äste, womit ein Rückstauraum nur sehr begrenzt zur Verfügung steht. Wir empfehlen deswegen zu prüfen, ob nicht eine Verlagerung dieser Kreuzung Richtung Süd-West möglich ist, um einen größeren Rückstauraum zu erhalten. Die dort einzurichtende Lichtsignalanlage soll zwar verkehrsabhängig gesteuert werden, jedoch ist bei sehr hohem Verkehrsaufkommen in kurzer Zeit ein Rückstau auf die BAB 57 nicht auszuschließen. Außerdem muss diese verkehrsabhängige Lichtsignalanlage mit den anderen Knotenpunkten harmonisiert und koordiniert werden. Dies gilt insbesondere für den neu entstehenden Knoten K 5, Militärringstraße/von Hünefeldstraße. Es muss gewährleistet sein, dass es hier nicht zu einem Rückstau kommt, der die Leistungsfähigkeit des Knotens Alte Escher Straße/von Hünfeldstraße beeinträchtigt. Der Neubau dieses Knotens ist auch deswegen kritisch, weil der Umbau einer Autobahnanschlussstelle Angelegenheit des Bundes ist. Insoweit ist dringend zu klären, in welchen Zeiträumen eine Realisierung dieses Vorschlages sowohl von der Finanzierung her wie auch vom Umbauzeitraum her möglich ist. Aus Sicht der Industrie- und Handelskammer zu Köln muss auch die Müllumladestation an der Butzweiler Straße verlagert werden. Ihre Lage gegenüber der Einfahrt des neu entstehenden Möbelhauses könnte durch die Zu- und Abfahrtverkehre den Verkehrsfluss auf der Butzweiler Straße erheblich stören und damit das gesamte System beeinträchtigen. Eine Verlagerung dieser Station wird den Verkehr auf der Butzweiler Straße entlasten. Zu den Varianten 3 b und c: Diese als "Auffanglinie" bezeichnenden Varianten leiten den Zufluss zum Möbelhauskomplex über den Lindweiler Weg und die Butzweiler Straße. Geplant ist dabei, den Lindweiler Weg zu einer so genannten unechten Einbahnstraße umzufunktionieren, wobei die Variante 3 b die Einbahnregelung ab dem Dreieck Lindweiler Weg, Butzweiler Straße, Robert-Perthel-Straße, die Variante 3 c die Einbahnregelung ab Longericher Hauptstraße vorsieht. Bei beiden Varianten muss der Lindweiler Weg die Hauptlast des IKEA ansteuernden Verkehres tragen, was auf Dauer den Einwohnern dort nicht zumutbar ist. Insoweit sieht auch der Gutachter diese beiden Varianten, die bei entsprechendem Ausbau eine kurzfristige Abwicklung des Verkehres zuließen, als langfristig nicht leistungsfähig an. Diesem Ergebnis schließt sich die Industrie- und Handelskammer zu Köln an. Die Ansieldung des Möbelhauskomplexes wird Verkehrsprobleme hervorrufen, die aus Sicht der Industrie- und Handelskammer zu Köln jedoch beherrschbar sind. Voraussetzung hierfür ist der unverzügliche vierstreifige Ausbau der "Alte Escher Straße" mit Durchbindung bis zum Militärring, die Erweiterung des Militärrings zwischen Matthias-Brüggen-Straße und Lindweiler Weg sowie der Ausbau der von Hünefeldstraße. Die Verlagerung der Anschlussstelle Longerich West ist zwar ein Hauptbestandteil der künftigen Verkehrsführung. Sie liegt aber nicht in der Hand der Stadt Köln. Die Stadt kann lediglich versuchen, eine möglichst zügige Realisierung beim Bund zu erreichen. Ob dies gelingt ist mit einem Fragezeichen zu versehen. Gleichwohl kann mit den oben genannten Maßnahmen der zu erwartende Verkehrsstrom zufrieden stellend abgewickelt werden. In der langfristigen Perspektive ist jedoch die vorgesehene Auffanglinie über den Lindweiler Weg dauerhaft

14 10. November 2006 Seite 14 nicht zu gewährleisten. Deswegen fordert die IHK den zeitgleichen Bau der Butzweilerhofallee, die im Prinzip das Wohnbaugebiet südlich von IKEA erschließen soll. Sie kann bei Anbindung an die von Hünefeldstraße eine Alternative insbesondere für den abfließenden Verkehr von IKEA bilden. Da diese Straße im Zuge der Errichtung der Wohnbebauungen als Erschließungsstraße ohnehin gebaut werden muss, kann die Finanzierung über die Sparkassengesellschaft erfolgen. Fazit Die geplanten Änderungen im Verkehrssystem des Gewerbegebietes werden insgesamt von der Industrie- und Handelskammer zu Köln befürwortet. Werden sie zügig realisiert, gewinnt das Gesamtgewerbegebiet an Standortqualität. Die Stadt muss hier unverzüglich tätig werden, weil die Verkehrsbelastung bereits heute die Kapazitätsgrenzen erreicht. Die Ansiedlung des IKEA Komplexes bietet die Chance, den Ausbau und seine Finanzierung möglich zu machen. Die Finanzierung des Verkehrswegebaus ist aus unserer Sicht eine unabdingbare Voraussetzung zur Realisierung des Vorhabens. Die Stadt Köln ist jetzt gefordert, hierzu präzise und realisierbare Vorschläge zu machen. Wenn öffentliche Gelder nicht rechtzeitig zur Verfügung stehen, muss auch über eine Beteiligung oder Vorfinanzierung der Maßnahmen durch den Träger des Bauvorhabens nachgedacht werden. Das kann bis hin zu der Möglichkeit gehen, den Bau des Gesamtkomplexes analog dem Ausbau des Verkehrsnetzes auch in zwei Stufen zu realisieren. Insgesamt wird das Vorhaben von der IHK Köln unterstützt, wenn folgende Forderungen erfüllt sind: - der Ausbau muss auf die Leistungsfähigkeit der Verkehrsknoten in den Verkehrsspitzen bezogen sein, - eine Sicherheitsmarge muss eingearbeitet werden, - wenn möglich, soll der Verkehrsknoten Alte Escher Straße/von Hünefeldstraße weiter nach Südwesten verlagert werden, um Rückstauräume zu schaffen, - die Müllstation muss verlagert werden, - die Butzweilerhofallee muss mit Anbindung an die von Hünefeldstraße gebaut werden, - die Finanzierung des Gesamtkomplexes muss gesichert sein und - der Ausbau des Verkehrssystems muss zeitgleich mit dem Bau von IKEA erfolgen. Wir bitten, unsere Ausführungen im weiteren Planungsverfahren zu berücksichtigen. Mit freundlichen Grüßen Dr. Herbert Ferger