Womit zu rechnen ist. 234 Wohnungsangebote WGP. 92 Wohnungsangebote WGP

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Heidi Bäcker
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1 Womit zu rechnen ist Wiederum wird die Firma Analyse & Konzepte für den Landkreis, und damit auch für Pirna, eine Mietwertermittlung zur Angemessenheit der Kosten der Unterkunft durchführen. Da in schöner Regelmäßigkeit durch diese Firma bisher die Mieten für tatsächlich anzumietende Wohnungen ignoriert werden mit der regelmäßigen Behauptung, dass ihre diesbezügliche Erhebung von Wohnungsanzeigen unbrauchbar seien, habe ich mich selbst an diese Sache gewagt. Ich habe dazu verschiedene Internetportale genutzt, um so zu, zugegeben unsicheren, Stichproben zu kommen. Ich fand für Pirna die Wohnungsgesellschaft Pirna, Immobilienscout und SZ-Immo. Für die WGP untersuchte ich zwei Teilwohnungsmärkte getrennt Sonnenstein und Copitz. Als erstes untersuchte ich die Angebotssituation. 3 Wohnungsangebote WGP.7.1 Sonnenstein Anzeigen Anzeigen 9 Wohnungsangebote WGP.7.1 Copitz

2 Anzeigen 1 Wohnungsangebote Immobilienscout Pirna, Wohnungsangebote SZ Immo, Anzeigen Feststellung: In fast allen Stichproben zeigt sich ein multimodales Angebot. Kleinste Wohnungen sind deutlich vertreten. Der Schwerpunkt der Anzeigen liegt bei Wohnungen um m². Überraschend ist jedoch, dass Wohnungen exakt mit nhöchstgrenze so gut wie nicht vertreten sind. Aber gerade diese Wohnungen sollen doch nach Urteil des Bundessozialgerichtes in der Ausprägung einfacher Standard den Untersuchungsgegenstand darstellen. Nun teilt Analyse & Konzepte den Wohnungsmarkt unter anderem in Wohnungsgrößenklassen ein: 3 - m², m², 1-7m², 7 9m² und 91 1m².

3 Ein Blick auf die sdiagramme zeigt jedoch, dass man nach Vorgabe von Analyse & Konzepte falsche Quadratmeterpreise berechnen MUSS. Bei 3 -m² einen Preis für eine mittlere Fläche von etwa 38m², bei m² für etwa 3m², bei 1 7m² für etwa m² und für 7 9m² für etwa 83m². Ein anderer Ansatz wäre, die Quadratmeterpreise zu berechnen über die Trendlinie. Das habe ich versucht. Dazu sind jedoch einige Vorarbeiten notwendig, welche die Genauigkeit ebenfalls verringern. Ich habe alle Flächen der Wohnungsangebote auf ganze Zahlen gerundet und anschließend für jede den Mittelwert des Quadratmeterpreises berechnet. So habe ich für jede vorkommende einen Preis erzeugen können. In einem XY Diagramm habe ich die Quadratmeterpreise über die abgetragen und eine geeignete Trendlinie hinein gelegt. Diese Trendlinie generiert eine Funktion f(x). Nach dieser Funktion kann man nun auch für nicht vorhandene n den Quadratmeterpreis ausrechnen. Verteilung mittlere Quadratmeterpreise WGP.7.1 Sonnenstein 7 /m² 3 f(x) = 1,37 x^-,18 Preis Potenziell (Preis) Verteilung mittlere Quadratmeterpreise WGP.7.1 Copitz 7 /m² 3 1 f(x) = -,1 ln(x) + 7,37 mittlerer Preis Logarithmisch (mittlerer Preis)

4 Verteilung mittlere Quadratmeterpreise Immobilienscout Pirna f(x) =, x^-, mittlerer Preis Potenziell (mittlerer Preis) Verteilung mittlere Quadratmeterpreise SZ Immo, /m² f(x) = x^-, mittl Preis Potenziell (mittl Preis)

5 Aus diesen vier Punktediagrammen habe ich jetzt für die Quadratmeterpreise der nhöchstgrenzen den Mittelwert gebildet und bin zu folgenden Ergebnissen gekommen: Preise, aus Trendlinien berechnet WGP Sonnenstein Von 3 Wohnungen WGP Copitz Von 9 Wohnungen,3,,9,,9,3, 7,8 7,77,18,7, 9,1,9,3,3 1,9,1,, Immobilien-scout Von 1 Wohnungen SZ-Immo Von 17 Wohnungen Mittelwert grenze m²(sn,13),7,19,19,, 1, 3,1 39, 9,,3,9,8, 337,33 1, 7,33 73,,3 7,,3,3, 19,7 1, 3, 3, 19,3 9,17,1,1,7 1,71 1, 3,71, 71, 1,1,,, 83,1 1, 7,91 7, 8, Standardabweichung Konvidenzintervall Kappungsgrenze angenommene Nettokalt, angemessen kalte BK pro Bruttokalt nach WoGG St III Bei 1% Zuschlag nhöchstgrenze nhöchst- Zusammenfassung: Durch Berechnen mittels Trendlinie kann auch für fehlende n ein Preis ermittelt werden. Erwartungsgemäß ergeben sich andere Angemessenheiten, als uns Analyse & Konzepte bisher Glauben machen wollte. Als Kappungsgrenze griff ich auf die Obergrenze des 9%-Konfidenzintervalls zurück. Da die kalten Betriebskosten durch Analyse & Konzepte nicht ernsthaft erfasst wurden, griff ich auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für Sachsen zurück, abzüglich Heizkosten und Warmwasserbereitung. Die nun entstehende Bruttokaltmiete liegt trotzdem noch weit unter den Werten, die Sozialgerichte bei Fehlen eines schlüssigen Konzeptes gemäß Wohngeldgesetz 1 zulassen. Fehlerbetrachtung: Es wurden zwar Stichproben aus der Gesamtheit der Wohnungsangebote untersucht, jedoch konnte ein wissenschaftlich gebotener Genauigkeitsanspruch nicht erfüllt werden. So konnte nicht mit Sicherheit Wohnungen höheren Standards ausgeschlossen werden, da Wohnungsanzeigen hier relativ sporadisch nur Aussagen machen. Das Vorhandensein von Parkett, Einbauküche konnte ausgeschlossen werden. Auch Wohnungen großer Fläche aber kleiner Zimmerzahl wurden eliminiert. Auch ist die gesonderte Untersuchung der Wohnungsangebote der Wohnungsgesellschaft Pirna dadurch verfälscht, dass gegenüber der Grundgesamtheit nur die Preispolitik eines einzigen Anbieters berücksichtigt wird. Da die WGP offenbar die preiswertesten Wohnungen hat und diese massiert auf dem Sonnenstein sind, besteht hier die Gefahr einer Ghettoisierung am ehesten. Dies müsste in einer genaueren Untersuchung extra geprüft werden.

6 Obwohl diese Erhebungsmethode einer Stichprobengenerierung mit Zurücklegen entspricht, konnte nicht sichergestellt werden, dass die Stichprobengröße über alle Stichproben konstant ist. Damit ist die Berechnung des Konfidenzintervalls eigentlich nicht angezeigt. An dieser Stelle hat der Wert also nur informativen Charakter. Auch die geringe Zahl an Stichproben beschädigt statistische Aussagen. Auch die Erzeugung des Mittelwertes des Quadratmeterpreises innerhalb der Anzeigen führt zu Ungenauigkeiten. Werden doch so Einzelwerte unwillkürlich mit dem gleichen Gewicht versehen, wie die Preise massenhaft auftretender n. Trotzdem konnte gezeigt werden, dass die Angemessenheit des Angebotswohnungsmarktes sich Lichtjahre von den Vorstellungen und Wünschen der Landkreisverwaltung entfernt sein dürften. Bleiben wir also am Ball!

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