Die Potenziale alternativer Immobilieninvestment-Standorte in Deutschland

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1 Die Potenziale alternativer Immobilieninvestment-Standorte in Deutschland Büro- und Einzelhandelsimmobilien in B-Standorten Gutachten Im Auftrag des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.v. Wallstraße Berlin Deutschland Germany In Kooperation mit THOMAS DAILY GmbH Adlerstraße Freiburg Deutschland Germany Ansprechpartner: Prof. Dr. Michael Voigtländer Michael Schier Köln, 29. Oktober 2014

2 Kontaktdaten Ansprechpartner Prof. Dr. Michael Voigtländer Telefon: Fax: Michael Schier Telefon: Fax: Institut der deutschen Wirtschaft Köln Postfach Köln Kurztitel Gutachten Seite 2 von 20

3 Inhaltsverzeichnis Zusammenfassung Hintergrund Der deutsche Markt im internationalen Vergleich Immobilieninvestments nach Standorten Verkaufstransaktionen Projektentwicklungen Bewertung der Potenziale alternativer Standorte Nachfrage Angebot Schlussfolgerungen Tabellenverzeichnis Abbildungsverzeichnis Literaturverzeichnis Gutachten Seite 3 von 20

4 Zusammenfassung Eine solide konjunkturelle Entwicklung in Deutschland, die hohe Zuwanderung aus Süd- und Osteuropa, steigende Preise und die derzeit besonders günstigen Zinsen für Immobilienkredite tragen zu einer hohen Nachfrage nach Gewerbeimmobilien bei. Die sieben großen A-Städte in Deutschland sind dabei für Investoren die erste Anlaufstelle, wenn es um Büro- und Einzelhandelsimmobilien geht. Durch die häufig einseitige Fokussierung der Investitionen auf die deutschen Top-7-Städte, die nicht zuletzt auch auf Erfahrungen aus Ländern wie Frankreich oder Großbritannien beruht, werden die Potenziale alternativer deutscher Standorte für Büro- und Einzelhandelsimmobilien jedoch vernachlässigt. Die demografische und ökonomische Disposition Deutschlands ergibt ein Bild, das sich von dem anderer europäischer Länder unterscheidet. Die wesentliche wirtschaftliche Aktivität findet nicht nur in Berlin, München oder Hamburg statt, sondern auch an Standorten wie Hannover, Bonn oder Münster. Diese sogenannten B-Städte tragen in einem beachtenswerten Ausmaß zu der wirtschaftlichen Stärke Deutschlands bei, auch im Bereich der Büro- und Einzelhandelsimmobilien. B-Städte verfügen über beachtliche Potenziale, die viele Investoren bislang häufig ungenutzt lassen, was sich vor allem an der geringeren Anzahl der Transaktionen und der Projektentwicklungen zeigt. Die Finanzkrise bewältigten sie im Durchschnitt wesentlich robuster als die A- Städte. Dies lässt sich sowohl an der dynamischeren Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts als auch an den Erfolgen der B-Städte auf den Arbeitsmärkten erkennen. Die regen Zuwächse in der Bürobeschäftigung lassen dort bisher ungenutzte Potenziale erahnen. Bei niedrigen Leerstandsquoten und gleichzeitig dynamischen und auch starken Entwicklungen der Durchschnittsund Spitzenmieten sowie der Nettorenditen stellen B-Städte attraktive Alternativen für Investoren dar. Bei zukünftigen Investitionsentscheidungen sollte das Interesse daher zunehmend auch diesen Städten gelten. Gutachten Seite 4 von 20

5 1 Hintergrund Die Nachfrage nach Immobilien ist seit geraumer Zeit in Deutschland sehr hoch. Bedingt durch die niedrigen Zinsen, die gute konjunkturelle Lage und die vermehrte Zuwanderung aus Südund Osteuropa steigen die Immobilienpreise deutlich an. Dies gilt vor allem für den Wohnimmobilienmarkt. Doch auch die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien legt deutlich zu letztlich auch aufgrund fehlender Alternativen. Dabei ist auffällig, dass sich der größte Teil der Investitionen auf die Großstädte konzentriert. Zwar gibt es gerade bei Wohnimmobilien eine zunehmende Differenzierung in den Portfolios, aber bei den Büro- und Einzelhandelsimmobilien liegt der Fokus immer noch auf den Top-7-Städten, manchmal auch nur auf den Top-3-Städten. Diese Fokussierung folgt internationalen Erfahrungen, denn in der Regel konzentriert sich die wirtschaftliche Aktivität in anderen Ländern auf einzelne große Städte. Typischerweise gibt es neben der Hauptstadt nur noch eine oder zwei wirtschaftsstarke Metropolen, die übrigen Standorte verfügen über ein deutlich geringeres Potenzial. In Deutschland aber herrschen andere Verhältnisse. Hier ist, im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Ländern, die wirtschaftliche Aktivität wesentlich gleichmäßiger verteilt. Und auch die wirtschaftlichen Dynamiken unterscheiden sich. Durch die Fokussierung auf die sogenannten A-Standorte besteht daher die Gefahr, dass attraktive Investitionschancen nicht wahrgenommen werden. Vor diesem Hintergrund werden in dieser Studie die Potenziale von A- und B-Standorten miteinander verglichen. Dabei geht es ausdrücklich nicht um die Identifizierung konkreter Anlagemöglichkeiten, sondern vielmehr um die generelle Ableitung von Potenzialen. Somit dient die Studie vor allem dazu, die Transparenz im Markt und das Bewusstsein für alternative Standorte zu verbessern. In einem ersten Schritt erfolgt ein grober Vergleich der Bevölkerungskonzentration und der wirtschaftlichen Verteilung mit dem Ausland. Anschließend wird die Verteilung der Transaktionen im Büro- und Einzelhandelsimmobilienmarkt über die 20 betrachteten Standorte verglichen. Abschließend erfolgt anhand verschiedener Kriterien wie der Demografie, Beschäftigungsentwicklung oder der Bautätigkeit eine Abschätzung der Potenziale von A- und B-Standorten. Eine Übersicht über die in die Analyse einbezogenen Städte findet sich in der Abbildung 1. Die einbezogenen B-Städte sind dabei aufgrund der Einwohnerzahl, der wirtschaftlichen Entwicklung und der geografischen Lage ausgewählt worden. Gutachten Seite 5 von 20

6 Abbildung 1 Auswahl der A- und B-Städte in Deutschland Quelle: RegioGraph, eigene Darstellung Gutachten Seite 6 von 20

7 Logarithmus der Bevölkerung Institut der deutschen Wirtschaft Köln 2 Der deutsche Markt im internationalen Vergleich Investoren, die in Großbritannien aktiv sind, blicken zuerst nach London, jene in Frankreich nach Paris. Hinsichtlich der Größe und der wirtschaftlichen Kraft dieser Standorte ist dies nachvollziehbar. In Deutschland ist die Verteilung jedoch deutlich anders. Abbildung 2 Rang-Größen-Regel: Die 20 größten Städte in Frankreich, Deutschland und Großbritannien (logarithmiert) 10 Frankreich Deutschland Großbritannien Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2014, Eurostat 2014, eigene Berechnungen Mithilfe der Rang-Größen-Regel lassen sich die Zusammenhänge zwischen der Größe einer Stadt und ihrem Rang im Städtesystem eines Landes ermitteln. In einem ausgewogenen Städtesystem entspricht die Bevölkerung einer Stadt des Rangplatzes n in etwa dem n-ten Teil der Gesamtbevölkerung eines Landes. Im Idealfall der Rang-Größen-Regel ist beispielsweise die zweitgrößte Stadt eines Landes genau halb so groß wie die größte und die Stadt auf Rangplatz drei ein Drittel so groß. Sortiert man die Städte entsprechend der abnehmenden Bevölkerungszahlen und berechnet anschließend den Logarithmus, ergibt sich für Deutschland, Frankreich und Großbritannien ein unterschiedliches Bild (Abbildung 2). Je mehr die Linien einer Geraden gleichen, desto ausgewogener ist die demografische Bedeutung der Städte. Betrachtet man insbesondere die sechs größten deutschen Städte, weisen diese im Vergleich mit Frankreich und Großbritannien demnach das ausgewogenste Städtesystem aus. Ein wesentlicher Unterschied bei den darauffolgenden Städten ist nicht auszumachen. Das heißt, die Bevölkerung verteilt sich in Deutschland wesentlich dezentraler, als es in Frankreich oder Großbritannien der Fall ist, wo vor allem London und Paris eine herausragende Stellung einnehmen. Folglich sind die Immobilienmärkte in den mittelgroßen deutschen Städten relativ betrachtet deutlich größer Gutachten Seite 7 von 20

8 und somit interessanter für Investoren. Die deutschen Mittelstädte können außerdem vielversprechende ökonomische Bilanzen vorweisen, die in den letzten Krisenjahren zum Teil zu wesentlich stabileren wirtschaftlichen Ergebnissen und Beschäftigungszahlen führten (Bahrke/Kempermann, 2014). Dieses Bild wird durch einen Vergleich der wirtschaftlichen Stärke der jeweils drei bevölkerungsreichsten Regionen der verglichenen Länder bestätigt (Tabelle 1). Hierzu wurden Daten aus eurostat verwendet und die Regionen anhand der Kategorisierung nach Nuts-3 Regionen verglichen. Im Jahr 2011 erwirtschafteten die drei größten Regionen Deutschlands lediglich knapp 10 Prozent des gesamten deutschen Bruttoinlandsprodukts (BIP). In Frankreich wurde in den drei größten Regionen, Paris, Hauts-de-Seine und Rhône 20 Prozent und in Großbritannien in den drei Regionen in London 19 Prozent der gesamten wirtschaftlichen Leistung erbracht. Diese Zahlen veranschaulichen die deutlich höhere Dezentralität der wirtschaftlichen Aktivität in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern. Ein weiterer Indikator zur Bewertung der wirtschaftlichen Bedeutung von einzelnen Standorten oder Metropolregionen ist die Anzahl der Firmensitze von großen Unternehmen und deren Umsatz in einer Stadt (Headquarter-Funktion). Während in Frankreich, Spanien und Großbritannien die wirtschaftlichen Zentren vor allem in Paris, Madrid und London zu finden sind, ist eine ähnliche Konzentration in Deutschland nicht anzutreffen (BBSR, 2014a). Tabelle 1 Wirtschaftskraft der drei größten Nuts-3 Regionen Deutschlands, Frankreichs und Großbritanniens 2011 Land Nuts-3 Regionen Anteil am BIP 2011 in Prozent Deutschland Berlin, Hamburg, München 10,6 Frankreich Paris, Hauts-de-Seine, Rhône 20,0 Großbritannien Quelle: Eurostat 2014, eigene Berechnungen Inner London - West, Inner London - East, Outer London - West and North West 19,0 International vergleichbare Daten zu Immobilienmärkten sind schwierig zu erheben, sodass, neben den Haus-Preis-Indizes der Europäischen Kommission, häufig kommerzielle Datenanbieter valide Daten bereitstellen. Daten von Real Capital Analytics zufolge schwanken die Anteile der Transaktionsvolumen von London im Zeitraum von 2009 bis 2013 zwischen 60 und 80 Prozent und von Paris zwischen 50 und 60 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens der jeweiligen Länder (Real Capital Analytics, 2014). In Deutschland liegen vergleichbare Anteile für Berlin zwischen 25 und 40 Prozent. 3 Immobilieninvestments nach Standorten Die 20 ausgewählten Städte werden zunächst hinsichtlich ihrer Investitionen und Transaktionen bewertet. Hierdurch entsteht ein erster Überblick über die Aktivitäten, Knappheiten und Renditechancen auf den einzelnen Teilmärkten. Flächendeckende Daten zu Transaktionen, die eine hinreichende Transparenz des Marktgeschehens im Bereich der Gewerbeimmobilien gewährleisten, sind bisher nur unzureichend veröffentlicht. Daten zur Darstellung der Transaktionen in Immobilienmärkten sind jedoch sowohl für die Ermittlung der Liquidität als auch für die frühzeiti- Gutachten Seite 8 von 20

9 ge Erkennung von spekulativen Blasen von hoher Bedeutung. Je höher die Liquidität in einem (Teil-)Markt ist, desto stärker können Investoren beim Erwerb einer Immobilie davon ausgehen, ihre Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zum erwarteten Wert veräußern zu können (Voigtländer et al., 2013). Spekulative Blasen entstehen aufgrund von Erwartungen über die zukünftige Preisentwicklung. Während risikoscheue Investoren ihre Immobilien bei steigenden Preisen verkaufen, steigen neue Investoren, die auf weiter steigende Preise setzen, genau dann ein. Eine Steigerung der Wiederverkaufsrate ist somit charakteristisch für spekulative Blasen (Haas et al., 2013). Die Anzahl und die Summe von Transaktionen im Büromarkt sind sehr volatil. Dies kann vor allem mit dem engen Zusammenhang der Aktivität von institutionellen Investoren und der konjunkturellen Entwicklung erklärt werden, aber auch je nach Größe des Teilmarktes mit der relativ geringen Anzahl der Transaktionen. Im Fokus der Analyse steht ein Vergleich der Städte der Kategorie A und B hinsichtlich getätigter Verkäufe im Büro- und Einzelhandelsmarkt. Dies gibt Aufschluss über die bisherige Durchdringung des Marktes. 3.1 Verkaufstransaktionen Abbildung 3 Durchschnittliche Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pro Büro bzw. EZH-Verkaufstransaktion in den A- & B-Städten seit 2011 A-Städte B-Städte ,1 Büro 13191, , ,6 Quelle: Thomas Daily, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Bundesagentur für Arbeit 2014b, eigene Berechnungen Um einen besseren Vergleich der A- und B-Städte zu ermöglichen, ist in Abbildung 3 die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SvB) pro Verkaufstransaktion im Bereich Büro und Einzelhandel (EZH) seit 2011 dargestellt. Eine hohe Quote signalisiert demzufolge eine geringe Aktivität im Immobilienmarkt gemessen an der eigentlichen wirtschaftlichen Stärke. Es ist zu erwarten, dass aufgrund der unterschiedlichen Wirtschaftsstrukturen der A- und B-Städte und der Konzentration der Investitionen auf A-Städte diese eine höhere Marktaktivität vorweisen können. Entsprechend liegt die Quote der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pro Büro- Verkaufstransaktion in den A-Städten bei und in den B-Städten bei Spitzenreiter sind Düsseldorf mit und Frankfurt mit SvB pro Verkaufstransaktion im Büro- EZH Gutachten Seite 9 von 20

10 Segment. Die geringste Aktivität weisen Karlsruhe und Regensburg mit bzw SvB pro Büro-Verkaufstransaktion auf. Im Einzelhandelsbereich sind die Ergebnisse ähnlich. Im Mittel kommen in den A-Städten SvB und in den B-Städten SvB auf eine Verkaufstransaktion im Einzelhandelssegment. Die unterschiedliche Intensität der Verkäufe in den Städten der Kategorie A und B deutet darauf hin, dass die B-Städte sowohl im Bereich Büro als auch im Bereich Einzelhandel noch Potenziale vorweisen können. 3.2 Projektentwicklungen In Abbildung 4 ist die durchschnittliche Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SvB) pro Projektentwicklung im Bereich Büro und Einzelhandel der A- und B-Städte seit 2011 dargestellt. Ein niedriger (hoher) Wert entspricht einer hohen (niedrigen) Intensität an Projektentwicklungen. Auf eine Büro-Projektentwicklung kamen demnach in den A-Städten SvB, in den B-Städten waren es Spitzenreiter sind, wie auch bei den Verkaufstransaktionen, die Städte Frankfurt am Main und Düsseldorf. Der Unterschied zwischen den A- und B-Städten ist wenig verwunderlich. Wird jedoch berücksichtigt, dass der Anteil der Bürobeschäftigten an der Gesamtheit aller Beschäftigten mit rund 40 Prozent in den A-Städten und rund 30 Prozent in den B-Städten nur unwesentlich anders ausfällt, wird deutlich, wie ungerechtfertigt stark sich die Projektentwicklungen bislang auf die A-Städte konzentrieren. Die Unterschiede bei den Projektentwicklungen im Einzelhandel sind gering, was durch einen fast identischen Anteil der Beschäftigten im Einzelhandel an der Gesamtheit aller SvB in den A- und B-Städten (6,4 bzw. 6,5 Prozent) erklärt werden kann. Die B-Städte weisen eine höhere Intensität der Projektentwicklungen im Vergleich zu den A-Städten auf. Abbildung 4 Durchschnittliche Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pro Projektentwicklung im Büro- und EZH-Segment in den A- und B-Städten seit 2011 Mittelwert A-Städte Mittelwert B-Städte Büro Quelle: Thomas Daily, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Bundesagentur für Arbeit 2014c, eigene Berechnungen Die Verkaufstransaktionen sowie Investments im Büro- und Einzelhandelsimmobilienmarkt in Deutschland konzentrieren sich unverhältnismäßig stark auf die Städte Berlin, Hamburg, Mün- EZH Gutachten Seite 10 von 20

11 chen, Köln, Stuttgart, Frankfurt am Main und Düsseldorf. Das Interesse an alternativen Standorten und die Investitionen in diese sind zwar in den vergangenen Jahren gestiegen, allerdings liegen die Aktivitäten, gemessen an den Beschäftigungsverhältnissen, deutlich hinter denen an den beliebtesten Standorten. Es gilt also herauszufinden, ob die hohe Aktivität von Investoren in den A-Städten bessere wirtschaftliche Chancen bezüglich maßgeblicher Kennzahlen belegt oder ob das geringe Interesse von Investoren in den B-Städten als bisher unbeachtetes Potenzial bewertet werden kann. 4 Bewertung der Potenziale alternativer Standorte Die Bewertung der Potenziale alternativer Standorte für Immobilieninvestments in Deutschland, hängt wesentlich von den Erwartungen der zukünftigen Entwicklungen auf den einzelnen Teilmärkten ab. In den vergangenen Jahren erfreuten sich vor allem die A-Städte in Deutschland zunehmender Beliebtheit, nicht zuletzt auch bei internationalen Investoren (BBSR, 2014a). Dies hängt vor allem mit den hohen Bevölkerungszahlen sowie der Zuwanderung und der wirtschaftlichen Stärke der Ballungszentren zusammen. Der anhaltende Prozess der Konzentration auf diese Zentren schmälert allerdings zunehmend die Aussichten auf erfolgversprechende Rendite. Diesem Konzentrationsprozess liegt eine mangelnde Transparenz über die Potenziale alternativer Standorte zugrunde. Diese Lücke soll im Folgenden durch eine Analyse unterschiedlicher Faktoren zur Bewertung der A- und B-Städte, sowohl bezüglich der Nachfrage als auch bezüglich des Angebots, geschlossen werden. Abbildung 5 Prognose der Einwohnerzahlen der A- & B-Städte zwischen 2012 und 2030 A-Städte B-Städte 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Quelle: Bertelsmann Stiftung 2013, eigene Berechnungen Gutachten Seite 11 von 20

12 in Mill. Institut der deutschen Wirtschaft Köln 4.1 Nachfrage Ausschlaggebend für eine hinreichende Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsimmobilien in einer Stadt sind makroökonomische Faktoren wie Bevölkerungszahlen und deren Entwicklung, Bruttoinlandsprodukt, Arbeitsmarktkennzahlen wie Beschäftigung oder Arbeitslosigkeit und vor allem die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Büro- und Einzelhandelsgewerbe. In Abbildung 5 ist die Prognose der Bevölkerungsentwicklung der A- und B-Städte zwischen 2012 und 2013 dargestellt. Die größten Bevölkerungszuwächse sind in München (14 Prozent), Dresden (11 Prozent) und Ingolstadt (9,9 Prozent) zu erwarten. Im Durchschnitt wird in den A-Städten ein Bevölkerungswachstum 3,6 und in den B-Städten von 1,7 Prozent erwartet. Grundsätzlich vermittelt die Bevölkerungsanzahl noch keinen Eindruck über die wirtschaftliche Stärke einer Stadt. Wie bereits in Kapitel 2 verdeutlicht, ist Deutschland stark von einer dezentralen Wirtschaftsstruktur geprägt und verfügt über eine Vielzahl dynamischer Wirtschaftsstandorte. In Abbildung 6 sind die aggregierten wirtschaftlichen Leistungen der A- und B-Städte für die Jahre 2001 und 2011 dargestellt. In 2011 erwirtschafteten die Top-7-Städte in Deutschland rund 455 Milliarden Euro. Dies entsprach einem Zuwachs von knapp 18 Prozent innerhalb einer Dekade. Die B-Städte erreichten 2011 ein BIP von rund 205 Milliarden Euro. Im Zeitraum 2001 bis 2011 konnten die B-Städte entsprechend ein Wachstum von über 28 Prozent erzielen und zeigten eine deutlich dynamischere wirtschaftliche Entwicklung im Vergleich zu den A-Städten. Der Anteil der A-Städte am gesamtdeutschen BIP sank im gleichen Zeitraum von 18,3 auf 17,5 Prozent, während die B-Städte ihren Anteil von 7,6 auf 7,9 Prozent erhöhen konnten. Dieser Prozess verstärkt noch einmal den Befund der dezentralen Wirtschaftsstruktur Deutschlands, der nach wie vor gegeben ist. Abbildung 6 Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts der A- und B-Städte in Deutschland zwischen 2001 und 2011 A-Städte B-Städte ,9% Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2014, eigene Berechnungen +28,2% Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (Abbildung 7) und die Entwicklung der Arbeitslosigkeit (Abbildung 8) verhalten sich parallel zu der Entwicklung des BIP. In Gutachten Seite 12 von 20

13 den jeweiligen Statistiken wird zum einen die höhere Krisenresistenz deutlich und zum anderen die bessere Performance in Zeiten positiver konjunktureller Wachstumsphasen, die sich in einem stärkeren Anstieg der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten bei gleichzeitig niedrigeren Arbeitslosenquoten niederschlägt. Im Zeitraum 2001 bis 2012 entwickelten sich die Arbeitsmärkte der B-Städte, sowohl im Hinblick auf die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten als auch auf die Arbeitslosenquoten, durchweg positiver als die Arbeitsmärkte der A-Städte. Abbildung 7 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den A- und B- Städten zwischen 2001 und 2012 (Index: 2001=100) A-Städte B-Städte Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2014b, eigene Berechnungen Abbildung 8 Arbeitslosenquote in den A- & B- Städten zwischen 2001 und 2013 ungewichteter Mittelwert A ungewichteter Mittelwert B Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2014a, eigene Berechnungen Gutachten Seite 13 von 20

14 Um eine zielgenaue Aussage über die Entwicklung der Nachfrage nach Büroflächen in den A- und B-Städte treffen zu können, ist eine Analyse der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, die dem Segment der Bürobeschäftigten zugerechnet werden können, angebracht (Abbildung 9). Zwischen 2009 und 2013 stieg die Bürobeschäftigung in den A-Städten um knapp 10 Prozent und in den B-Städten um fast 7 Prozent. Diese Entwicklung kann auf die grundlegenden Unterschiede in der Wirtschaftsstruktur der einzelnen Städte zurückgeführt werden. Während die Mittelstädte in Deutschland häufiger von kleinen und mittelständischen Betriebsstrukturen geprägt sind, siedeln sich in den großen Ballungszentren vor allem wissensintensive Dienstleistungsunternehmen an. In Zeiten wirtschaftlichen Aufschwungs wird dort entsprechend Beschäftigung aufgebaut, was letztendlich in einer höheren Nachfrage nach Büroflächen mündet (Voigtländer et al., 2013). Dennoch können auch die B-Städte beachtliche Zuwächse vorweisen, die das Potenzial der B-Städte im Büromarkt-Segment weiter unterstreicht. Abbildung 9 Entwicklung der Bürobeschäftigten der A- und B-Städte zwischen 2009 und 2013 (Index: 2009=100) A-Städte B-Städte Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2014c 4.2 Angebot Gute Renditechancen bieten sich häufig an den Standorten, an denen das Angebot knapp ist. Ein Indikator für die Knappheit bzw. die Sättigung eines Immobilienmarktes sind die Leerstände. Eine hohe Leerstandsrate signalisiert entweder ein Überangebot an Immobilien oder aber die bestehenden Gebäude entsprechen nicht den Wünschen und Anforderungen der Nutzer. Leerstände produzieren hohe gesamtwirtschaftliche Kosten, sowohl auf der Seite der Anbieter als auch auf der Seite der Nachfrager. In 2013 standen im Durchschnitt 8,3 Prozent der Büroimmobilien in den A-Städten und 6 Prozent in den B-Städten leer (Abbildung 10). Seit 2009 konnten zwar in beiden Gruppen Leerstände abgebaut werden, jedoch sanken die Leerstände der B- Städte (-18 Prozent) deutlich stärker als die der A-Städte (-12 Prozent). Das Angebot an Büroimmobilien scheint sich demnach zunehmend in den B-Städten zu verknappen, was Rendi- Gutachten Seite 14 von 20

15 techancen für die Zukunft offenbart. Dies ist ein weiterer Indikator für die Potenziale der alternativen Standorte in Deutschland. Abbildung 10 Mittelwert der Büro-Leerstandsquoten der A- & B-Städte zwischen 2009 und 2013 in Prozent (Index: 2009=100) A-Städte B-Städte Quelle: Thomas Daily, eigene Berechnungen Das Potenzial von Immobilieninvestments hängt maßgeblich von den erzielten Mieten im jeweiligen Segment ab. Die Mieten innerhalb einer Stadt unterscheiden sich deutlich in Abhängigkeit von diversen Faktoren. Eigenschaften wie Lage, Qualität der Bausubstanz, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder soziale Infrastruktur bestimmen die Preise und Mieten. Die häufig nur geringe Anzahl von Immobilientransaktionen an einzelnen Standorten erschwert daher die Erhebung statistisch aussagekräftiger Daten. Aus diesem Grund werden häufig nicht die Durchschnittsmieten, sondern die Spitzenmieten von Büro- und Einzelhandelsimmobilien verglichen. In Abbildung 11 sind die Indizes der Spitzen- und Durchschnittsmieten von Büroimmobilien der A- und B-Städte dargestellt. Die enge Verknüpfung der Entwicklung von Gewerbeimmobilienmieten und Phasen des konjunkturellen Abschwungs schlug sich in den A-Städten in sinkenden Durchschnitts- und Spitzenmieten nieder. Die Mieten der B-Städte blieben im vergleichbaren Zeitraum hingegen konstant. Hier mussten keine Verluste hingenommen werden. Seit 2011 entwickelten sich die Mieten der A- und B-Städte jedoch durchweg positiv und stiegen zwischen 5 und 7 Prozent bis zum Jahr Gutachten Seite 15 von 20

16 Abbildung 11 Index der Büro Durchschnitts- und Spitzenmieten der A- & B-Städte zwischen 2009 und 2013 (Index: 2009=100) A-Städte Spitzenmiete A-Städte Durchschnittmiete B-Städte Spitzenmiete B-Städte Durchschnittsmiete 94 Quelle: Thomas Daily Auch was die Entwicklung der Spitzenmieten in den Top-Lagen im Einzelhandelsbereich angeht, erzielen die B-Städte ähnlich starke Mietsteigerungen wie die A-Städte (Abbildung 12). Zwischen 2009 und 2013 stiegen die Mietpreise der EZH-Flächen mit maximal 120 qm 2 in den B-Städten um 16 Prozent und in den A-Städten um 19 Prozent. Abbildung 12 EZH Spitzenmieten in A-Lage ( qm 2 ) der A- & B-Städte zwischen 2009 und 2013 A-Städte B-Städte Quelle: Thomas Daily Gutachten Seite 16 von 20

17 Abbildung 13 Index der Büro Nettorenditen 1 der A- & B-Städte zwischen 2009 und 2013 (Index: 2009=100) A-Städte B-Städte Quelle: Thomas Daily Abbildung 14 Index der EZH Nettorenditen der A- & B-Städte zwischen 2009 und 2013 (Index: 2009=100) A-Städte B-Städte Quelle: Thomas Daily Von besonderer Relevanz für Investoren sind die Renditechancen an den einzelnen Standorten. Im Einzelfall unterscheiden sich diese natürlich individuell in Abhängigkeit der einzelnen Eigenschaften des Objekts, der Finanzierung oder auch der Leerstandsquote. In Abbildung 13 sind die Entwicklungen der Nettorenditen der A- und B-Städte dargestellt. Sowohl die Rendite der A- als auch der B-Städte sind seit 2009 gefallen. In den A-Städten sind die Nettorenditen 2013 um 9 Prozent geringer als 2009, in den B-Städten sanken sie um nur 5 Prozent. Insge- 1 Netto Anfangsrendite nach gif-standard: Netto-Mieteinnahmen dividiert durch den Brutto-Kaufpreis. Gutachten Seite 17 von 20

18 samt kann das Absinken der Renditen mit der gesteigerten Nachfrage von Immobilieninvestments, begünstigt durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank, und mit der geringen Rendite alternativer Investments wie beispielsweise Staatsanleihen erklärt werden. Die Entwicklung der Nettorenditen im Bereich Einzelhandel zwischen 2009 und 2013 verdeutlicht noch einmal die Potenziale der B-Städte (Abbildung 14). Während die Renditen in den A- Städten seit 2009 um 8 Prozent gefallen sind, stiegen die Renditen der B-Städte um rund 2 Prozent. 5 Schlussfolgerungen Die sieben großen A-Städte in Deutschland sind nach wie vor die erste Anlaufstelle bei Investitionen in Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Bedingt durch die solide konjunkturelle Lage in Deutschland, die hohe Zuwanderung aus Süd- und Osteuropa, steigende Preise und die historisch niedrigen Zinsen ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, auch aufgrund mangelnder Alternativen, stark gewachsen. Die Fokussierung, besonders internationaler Investoren, auf die A-Standorte ist durch die starke Konzentration der Immobilienmärkte in anderen europäischen Ländern geprägt. Dort gibt es typischerweise eine attraktive (Haupt-)Stadt. In diesen Städten findet der Großteil der politischen und wirtschaftlichen Aktivitäten dieser Länder statt, was die Attraktivität der Büro- und EZH-Immobilien positiv beeinflusst. Die demografische und ökonomische Disposition Deutschlands ergibt jedoch ein wesentlich anderes Bild. Wirtschaftliche Aktivität findet nicht nur in Berlin, München oder Hamburg statt. Auch andere Standorte wie Hannover, Bonn oder Münster tragen einen beachtenswerten Teil zu der wirtschaftlichen Stärke Deutschlands bei, auch im Bereich der Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Die B-Städte verfügen über beachtliche Potenziale, die viele Investoren bislang häufig ungenutzt lassen. Die Finanzkrise bewältigten die B-Städte im Durchschnitt wesentlich robuster als die A-Städte. Dies lässt sich sowohl an der dynamischeren Entwicklung des BIP als auch an den Erfolgen auf den Arbeitsmärkten der B-Städte erkennen. Der Bürobeschäftigungsboom der vergangenen Jahre wurde maßgeblich durch herausragende Entwicklungen in den B-Städten gefördert. Bei niedrigen Leerstandsquoten und gleichzeitig dynamischen Entwicklungen der Durchschnitts- und Spitzenmieten stellen die B-Städte attraktive Alternativen für Investoren dar. Eine Ursache für die bisherige Konzentration der Investitionen in den A-Städten könnte möglicherweise auch in den eher geringen Umsatzvolumina in den B-Städten liegen. Die größten Immobilientransaktionen werden in der Regel in den A-Städten getätigt, da vergleichbare Anlageobjekte in den B-Städten nur selten anzutreffen sind. Ein weiterer, eng damit verbundener Grund ist sicherlich, dass in den größeren Märkten der A-Städte bessere Wiederverkaufsmöglichkeiten bestehen. Vor dem Hintergrund der Bewahrung von Liquidität entscheiden sich viele Investoren zur Anlage in den A-Städten, um eine Immobilie dort gegebenenfalls auch kurzfristig wieder verkaufen zu können. Das hier vorgestellte Gutachten liefert dennoch gute Gründe, warum Investoren sich mit B-Städten intensiver auseinandersetzen sollten und warum sie sich durchaus zugunsten von B-Städten entscheiden können, wenn sie die Wahl zwischen der B- Lage in einer der A-Städte oder der A-Lage in einer der B-Städte haben. Gutachten Seite 18 von 20

19 Tabellenverzeichnis Tabelle 1 Wirtschaftskraft der drei größten Nuts-3 Regionen Deutschlands, Frankreichs und Großbritanniens Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Auswahl der A- und B-Städte in Deutschland... 6 Abbildung 2 Rang-Größen-Regel: Die 20 größten Städte in Frankreich, Deutschland und Großbritannien (logarithmiert)... 7 Abbildung 3 Durchschnittliche Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pro Büro bzw. EZH-Verkaufstransaktion in den A- & B-Städten seit Abbildung 4 Durchschnittliche Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pro Projektentwicklung im Büro- und EZH-Segment in den A- und B-Städten seit Abbildung 5 Prognose der Einwohnerzahlen der A- & B-Städte zwischen 2012 und Abbildung 6 Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts der A- und B-Städte in Deutschland zwischen 2001 und Abbildung 7 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den A- und B-Städten zwischen 2001 und 2012 (Index: 2001=100) Abbildung 8 Arbeitslosenquote in den A- & B- Städten zwischen 2001 und Abbildung 9 Entwicklung der Bürobeschäftigten der A- und B-Städte zwischen 2009 und 2013 (Index: 2009=100) Abbildung 10 Mittelwert der Büro-Leerstandsquoten der A- & B-Städte zwischen 2009 und 2013 in Prozent (Index: 2009=100) Abbildung 11 Index der Büro Durchschnitts- und Spitzenmieten der A- & B-Städte zwischen 2009 und 2013 (Index: 2009=100) Abbildung 12 EZH Spitzenmieten in A-Lage ( qm 2 ) der A- & B-Städte zwischen 2009 und Abbildung 13 Index der Büro Nettorenditen der A- & B-Städte zwischen 2009 und 2013 (Index: 2009=100) Abbildung 14 Index der EZH Nettorenditen der A- & B-Städte zwischen 2009 und 2013 (Index: 2009=100) Gutachten Seite 19 von 20

20 Literaturverzeichnis Bahrke, Michael / Kempermann, Hanno, 2014, Regionen im Wettbewerb. Ergebnisse des IW- Regionalrankings, in: IW-Trends, Nr. 1, S BBSR, 2014 a, Der Markt für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland. Ergebnisse des BBSR-Expertenpanel Immobilienmarkt Nr. 12 (1. Hj Hj. 2013), BBSR-Online- Publikation, Nr. 01/2014 BBSR, 2014 b, Metropolitan areas in Europe, BBSR-Online-Publikation [ ] Bertelsmann Stiftung, 2013, wegweiser-kommune.de [ ] Bundesagentur für Arbeit, 2014a, Arbeitslose. Übersicht für Kreise und kreisfreie Städte, Gebietsstruktur-Nav.html Bundesagentur für Arbeit, 2014b, Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. nach ausgewählten Merkmalen in den Kreisen und kreisfreien Städten, Gebietsstruktur-Nav.html Bundesagentur für Arbeit, 2014c, Arbeitsmarkt in Zahlen - Beschäftigungsstatistik. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SvB) nach Wirtschaftsabteilungen der WZ 2008 (Sonderauswertung) Eurostat, 2014, Statistik der Europäischen Union über Einkommen und Lebensbedingungen (EU-SILC), Haas, Heide / Henger, Ralph / Voigtländer, Michael, 2013, Reale Nachfrage oder bloße Spekulation. Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?, IW policy paper, Nr. 8, Köln Real Capital Analytics, 2014, Sonderanfrage Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2014, Regionalstatistik, THOMAS DAILY GmbH, 2013, 100-Cities-Surveys Voigtländer, Michael, et al., 2013, Wirtschaftsfaktor Immobilien Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft, Zeitschrift für Immobilienökonomie, Nr. 2013, Berlin Gutachten Seite 20 von 20