Außerordentliche Kündigung bei Pflichtverletzung des Mieters

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1 AG München, Endurteil v C 6905/17 Titel: Außerordentliche Kündigung bei Pflichtverletzung des Mieters Normenkette: BGB 542 Abs. 1, 543 Abs. 1, Abs. 3 S. 1, 546 Abs. 1, 569 Abs. 3 Nr. 2 Leitsätze: 1. Beseitigt der Mieter einen von ihm geschaffenen vertragswidrigen Zustand trotz Abmahnung nicht, stellt dies einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar. (Rn ) (redaktioneller Leitsatz) 2. Eine teilweise Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes nach Ausspruch der Kündigung führt nicht in entsprechender Anwendung des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Unwirksamkeit der Kündigung. (Rn. 40) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Räumung, Wohnung, Mieter, fristlose Kündigung, wichtiger Grund, Abmahnung, Pflichtverletzung Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die 2 Zimmerwohnung im Anwesen G.-straße..., 3. OG links Mitte,... München, Vertragsnummer.../1123 WH..., bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Abstellraum, 1 Flur, 1 Loggia sowie einem zur Wohnung gehörigen Kellerabteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum gewährt. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.621,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.537,80 festgesetzt. Tatbestand 1 Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe der vom Beklagten angemieteten 2 Zimmerwohnung im Anwesen G.-straße... München. 2 Mit Mietvertrag vom 08./ hat die Klägerin, die seinerzeit noch als... Gemeinnützige Wohnstätten und Siedlungsgesellschaft mbh firmierte, als Vermieterin an den Beklagten als Mieter die im Tenor genannte 2 Zimmerwohnung vermietet, vgl. Anlage K1. 3 Die derzeitige Grundmiete beträgt 378,15 zzgl. Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von 146,78, Vorauszahlungen für Heizkosten in Höhe von 70,00 und einen Anteil für Schönheitsreparaturen in Höhe von 40,16. Der Gesamtmietzins beträgt 635,09. 4 Mit rechtskräftigem Endurteil des Amtsgerichts München vom , Aktenzeichen 461 C 26728/15, wurde der Beklagte verurteilt, den von ihm auf der Loggia, der hier streitgegenständlichen 2-

2 Zimmerwohnung angepflanzten Ahornbaum samt Erdreich und Wurzelwerk fachgerecht dauerhaft zu beseitigen. Hinsichtlich des genauen Inhalts des Endurteils vom wird auf die Anlage K2 vollumfänglich Bezug genommen. Die vom Beklagten gegen dieses Urteil eingelegte Berufung wurde vom Landgericht München am per Beschluss zurückgewiesen, vgl. Anlage K3. 5 Mit Schreiben vom hat die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung sowie Androhung einer außerordentlichen und ordentlichen Kündigung aufgefordert, dem Urteil nachzukommen und den Ahornbaum bis spätestens zu entfernen, vgl. Anlage K5. 6 Hierauf teilte der Beklagte mit vom mit, für eine Besichtigung nicht zur Verfügung zu stehen bzw. im weiteren zunächst den Mieterverein und das Bayrische Rote Kreuz kontaktieren zu wollen. 7 Gleichzeitig teilte er mit, den Ahornbaum zwar entfernen zu wollen, wegen des derzeitigen Winterwetters und aus gesundheitlichen Gründen jedoch mehr Zeit zu benötigen, vgl. Anlage K6. 8 Dem Beklagten wurde daraufhin mit Schreiben vom eine Fristverlängerung bis zum eingeräumt. Auch im Rahmen dieses Schreibens wurde der Beklagte erneut darauf hingewiesen, dass das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt wird, wenn der Ahornbaum nicht dauerhaft entfernt wird, vgl. Anlage K7. 9 Dieses Schreiben der Klägerin blieb unbeantwortet. 10 Unstreitig wurde der Ahornbaum bis zum nicht entfernt. 11 Mit Schreiben vom , dem Beklagten am zugegangen, wurde das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt. Hinsichtlich des Inhalts wird auf die Anlage K 8 Bezug genommen. 12 Die Klägerin beantragte, Der Beklagte wird verurteilt, die 2 Zimmerwohnung im Anwesen G.-straße..., 3. OG links Mitte,... München, Vertragsnummer.../1123 WH..., bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Abstellraum, 1 Flur, 1 Loggia sowie einem zur Wohnung gehörigen Kellerabteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 13 Der Beklagte beantragte, Klageabweisung. 14 Mit Klageerwiderung vom sowie im Rahmen der mdl. Verhandlung vom ließ der Beklagte durch seinen Prozessbevollmächtigten vortragen, dass der Ahorn seit ca. 2 3 Wochen gefällt und einschließlich Wurzelwerk beseitigt sei. 15 Der Beklagte ist der Ansicht, dass ein Festhalten an der Kündigung rechtsmißbräuchlich sei. Es läge zudem keine beharrliche Verweigerung der Erfüllung des Titels vor. Der Beklagte sei gesundheitsbedingt bzw. finanziell nicht in der Lage gewesen, den Baum innerhalb der gesetzten Frist zu beseitigen oder die Beseitigung zu organisieren.

3 16 Zudem läge ein Verstoß gegen 12 BORA vor, weil die Klägerin die Abmahnungen nicht an den Prozessbevollmächtigen übersandt hätte. 17 Mit Schriftsatz vom wurde von der Beklagtenseite korrigierend vorgetragen, dass die Erde und das Wurzelwerk doch noch nicht beseitigt worden seien. 18 Beweise wurden nicht erhoben. 19 Zum näheren Inhalt des Vorbringens und zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom verwiesen. Entscheidungsgründe 20 Die Klage ist zulässig und begründet. 21 I. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit einem Mietverhältnis über eine in München gelegene Wohnung entspringt, 29 a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG. 22 II. Die Klage ist begründet. 23 Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. 546 Abs. 1, 542 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die außerordentliche und fristlose Kündigung vom beendet wurde Es liegt ein die außerordentliche Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund nach 543 Abs. 1 BGB vor. 25 Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. 26 Aus 543 Abs. 3 S. 1 BGB wird deutlich dass der wichtige Grund in jedweder Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen kann, mithin auch in einem Anspruch der Vermieterin auf Beseitigung eines vom Mieters geschaffenen vertragswidrigen Zustands, welchem der Mieter nicht nachkommt. 27 a) Der Beklagte wurde rechtskräftig verurteilt den Ahornbaum zu entfernen. Der Umstand allein, dass die eine oder andere Partei gerichtliche Hilfe in Anspruch nimmt um zu überprüfen, ob das Verlangen der Vermieterin rechtmäßig ist, rechtfertigt für sich allein keine Kündigung, vgl. Schmidt/Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 543 Rdn Trotz der dann vorliegenden gerichtlichen Entscheidung sah sich der Beklagte jedoch weiterhin nicht dazu veranlasst, den Ahornbaum zu entfernen bzw. diesen entfernen zu lassen. 29

4 Auch die Abmahnung vom zeigte keinerlei Wirkung, da der Beklagte mit vom noch ankündigte, den Mieterverein und das Bayrische Roten Kreuz zu gegebener Zeit einschalten zu wollen. Derzeit bestand offensichtlich aus Sicht des Beklagten kein Handlungsbedarf sich um die vollständige Baumbeseitigung zu kümmern, obwohl nunmehr auch die seitens der Vermieterin gesetzte Frist abgelaufen war. 30 Auch die nächste Frist ließ der Beklagte verstreichen ohne sich um die Problematik zu kümmern. 31 Dieses Verhalten ist nach Überzeugung des Gerichts mehr als ausreichend für eine Pflichtverletzung des Beklagten im Sinne des 543 Abs. 1 BGB. 32 b) Vorliegend ist auch nicht entscheidend, dass er, was zudem von der Klägerin bestritten wurde, selbst gesundheitlich nicht in der Lage war, den betreffenden Ahornbaum zu entfernen, denn die Beseitigung des Baums kann jederzeit durch Dritte vorgenommen werden. 33 Auch der Vortrag, dass ihm die Organisation der Beseitigung des Baumes nicht möglich gewesen sei, überzeugt das Gericht nicht. 34 Die Organisation einer solchen Beseitigungsmaßnahme kann nach Ansicht des Gerichts sowohl telefonisch als auch per fremdvergeben werden. 35 Der Beklagte bringt zwar vor, dass er bereits seit Jahren unter gesundheitlichen Problemen leide, was er auch durch Atteste belegt. Dass er jedoch zu den typischen Angelegenheiten des täglichen Lebens wie Telefonieren, s schreiben oder Einkaufen nicht mehr in der Lage gewesen sei, trägt er gerade nicht vor und geht auch nicht aus den vorgelegten Attesten hervor. 36 Darüber hinaus stammen zwei der vorgelegten Atteste aus den Jahren 2007 und Allein die Anlage B2 vom stellt ein aktuelles Attest dar. Das betreffende Attest sieht jedoch lediglich vor, dass der Beklagte in den nächsten Wochen nicht belastbar sei. Unabhängig davon, dass auch aus diesem Attest nicht hervorgeht, dass er zu den Angelegenheiten des täglichen Lebens nicht mehr in der Lage sei, bezeugt das Attest auch einen Zeitraum nach der Kündigung Unter Berücksichtigung dessen, dass der Beklagte hier trotz des Vorliegens einer gerichtlichen Entscheidung sowie einer Abmahnung sein Verhalten nicht änderte, ist das Gericht der Ansicht dass dieses beharrliche und missachtende Verhalten bereits für sich genommen schon ein solches Gewicht hat, dass die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung auf der Hand liegt. 38 Auch der Umstand, dass der vertragswidrige Zustand bis nach Schluss der mdl. Verhandlung nur teilweise behoben wurde, wiegt bei der anzustellenden Abwägung zu seinen Lasten Der Beklagte wurde auch mehrmals und unter ausdrücklicher Androhung einer fristlosen und ordentlichen Kündigung zur Beseitigung aufgefordert, 543 Abs. 3 BGB Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Ahornbaum weitestgehend nach Ausspruch der Kündigung entfernt wurde. 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist allein auf eine außerordentliche und fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug anwendbar. Darüber hinaus gewährt selbst 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur

5 dann die Heilung einer fristlosen Kündigung, wenn eine vollständige Befriedigung des Vermieters erreicht ist, vgl. Blank/Böstinghaus, Kommentar zum Mietrecht, Blank 569 Rdn. 57 ff. Nach eigenem Vortrag des Beklagten war selbst nach Schluss der mündlichen Verhandlung der vertragswidrige Zustand nur teilweise entfernt Es bestand auch keine Obliegenheit der Vermieterin die Aufforderung zur Beseitigung an den Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu übersenden. Der Beklagtenvertreter war im Verfahren 461 C 26728/15 als Prozessbevollmächtigter aufgetreten, das Verfahren wurde rechtskräftig beendet. 42 III. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus 708 Nr. 7 und 11, 711 S. 1 ZPO. 43 IV. Die Kostenentscheidung begründet sich auf 91 ZPO. 44 V. Die Räumungsfrist beruht auf 721 ZPO. Dem Beklagten wird gem. 721 ZPO eine Räumungsfrist bis zum gewährt. 45 Grundsätzlich sind im Rahmen der Entscheidung nach 721 ZPO die Interessen des Mieters und Vermieters gegeneinander abzuwägen. Dabei sind insbesondere das Alter und Bedürfnis des Mieters, die Dauer des Mietverhältnisses, der Bedarf des Vermieters, das Bereitstehen von Ersatzwohnraum sowie die Art und Weise der Pflichtverletzung und das Verschulden der Parteien gegeneinander abzuwägen. 46 Insbesondere unter Berücksichtigung des angespannten Münchner Mietmarktes sowie des hier vorliegenden überdurchschnittlich langen Mietverhältnisses erscheint die vorgenannte Räumungsfrist noch vertretbar. 47 VI. Der Streitwert ergibt sich aus 41 Abs. 1 GKG.