Real Estate Investment Trusts (REITs) Die neue Form des Immobilieninvestments

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1 ab Real Estate Investment Trusts (REITs) Die neue Form des Immobilieninvestments Frankfurt, 09. Mai 2007 Marcel Langer - UBS

2 Inhalt 1. UBS - Ein kurzes Portrait 2. Was sind REITs? 3. Die Geschichte der REITs 4. Vor- und Nachteile von REITs 5. REITs im Portfoliokontext 6. Investieren in REITs 7. Disclaimer 1

3 1. UBS - Ein kurzes Portrait

4 Finanzielle Stärke und Bonität Gute Noten bei finanziellen Kennzahlen Marktkapitalisierung Marktkap. (Mrd EUR) Bank HBOS 58.0 Allianz Citigroup Bank of America HSBC JPMorgan Chase 96.6 UBS 86.0 Wells Fargo 81.2 Royal Bank of Scotland 79.5 Mizuho 73.3 Banco Santander C. Hisp Wachovia 69.1 Sumitomo Mitsui 64.7 ING Groep 61.8 BNP Paribas 61.5 Unicredito 58.4 Barclays Credit Suisse HBOS Allianz Quelle: Bloomberg, 01. Feb. 2006; Abweichungen in der Marktkapitalisierung können in der Nicht- Berücksichtigung von Aktienrückkäufen begründet sein. Auszeichnungen Euromoney Euromoney Euromoney 2003 Global Finance 2003 Langfristige Bonitätsbewertung UBS Ratinagentur Best Global Investment Bank Rating Moody s: Aaa Standard & Poors: AA+ Fitch: AA+ Best Global Private Bank Best Bank of the World World s Best Private Bank 3

5 Finanzielle Stärke und Bonität.. und eine hervorragende Marktstellung! 919 Verwaltete Vermögen (Privatkunden) in USD Mrd. per Mitte 2005 Quelle: Wealth Partnership Review, Oktober UBS WM (incl. USA)... und verfügt über eine exzellente Bonitätsbewertung AAA Rabobank Nederland Credit Suisse UBS Citigroup Merrill Lynch AA+ AA AA- Banco Popular Español Bank of America Barclays BNP Paribas Lloyds TSB Bank Royal Bank of Scotland State Street Bank Wells Fargo Bank HSBC Bank of America JP Morgan A+ Morgan Stanley ABN Amro Credit Suisse Bank of New York Goldman Sachs Citigroup JP Morgan Chase Deutsche Bank Merrill Lynch HSBC Bank Morgan Stanley ING Groep U.S. Bancorp Allianz (inkl. Dresdner) Wachovia Deutsche Bank A Bear Stearns Lehman Brothers HypoVereinsbank A- Commerzbank HypoVereinsbank Quelle: Standard & Poor s long-term rating, Februar 2005 Farbig markierte Banken sind im Geschäft für strukturierte Aktienprodukte im deutschen Markt aktiv. 4

6 2. Was sind REITs? 5

7 Was sind REITs? REITs (Real Estate Investment Trusts) sind Immobilienunternehmen in Form von Aktiengesellschaften, die an einer Börse gehandelt werden und deren Tätigkeit in der Vermietung, Verpachtung und Verwaltung von Immobilien liegt. Den REIT-Status erhalten nur Unternehmen, die strenge Auflagen erfüllen. Bei Anerkennung des REIT-Status ergeben sich sowohl für den Betreiber als auch für die Aktionäre der REIT AG deutliche Vorteile gegenüber einem herkömmlichen Immobilieninvestment. 6

8 Was sind REITs? Zu erfüllende Anforderungen: Gewinnausschüttung Mindestens 65% bis 100% des Gewinnes nach Abzug von Kosten und Abschreibungen müssen an die Anteilseigner (Aktionäre) ausgeschüttet werden. Tätigkeitsfeld Der überwiegende Teil der Erträge eines REIT s muss aus den Bereichen Betreibung, Vermietung & Verpachtung sowie der Veräußerung von Immobilien stammen. Anlagevermögen Der überwiegende Teil des Anlagevermögens muss in Form von Immobilieninvestments erfolgen. 7

9 Was sind REITs? Im Gegensatz zu herkömmlichen Immobilieninvestments verfügen REITs über einen besonderen Steuerstatus: Real Estate Investment Trusts müssen ihre Gewinne in der Regel nicht versteuern und können zwischen 65% und 100% ihrer Gewinne steuerfrei an die Anteilseigner (Aktionäre) ausschütten. Die Erträge von REITs werden auf der Anteilseignerebene und nicht auf der Unternehmensebene versteuert! 8

10 Was sind REITs Beispiel: Immobiliengesellschaft ohne REIT-Status Gewinn: 100 Euro Immobiliengesellschaft mit REIT-Status Gewinn: 100 Euro Abführung von 25 Euro Unternehmensgewinnsteuer (Steuersatz: 25%) Keine Abführung von Unternehmensgewinnsteuern Investor erhält 75 Euro Investor erhält 100 Euro Abführung von 31,50 Euro Einkommenssteuer (Est-Satz: 42%) Abführung von 42 Euro Einkommenssteuer (Est-Satz: 42%) Nettoertrag: 43,50 Euro Nettoertrag: 58 Euro 9

11 Was sind REITs Wichtig: Es gibt nicht den REIT die konkreten Ausstattungsmerkmale und Eckpunkte der REIT-Gesetze unterscheiden sich in den verschiedenen Ländern zum Teil sehr deutlich. 10

12 3. Die Geschichte der REITs 11

13 Die Geschichte der REITs Quelle: Bundesfinanzministerium; Stand: Dezember

14 Die Geschichte der REITs Die REIT-Story REITs 1990 (% der GPR250 Marktkapitalisierung) REITs 1994 (% der GPR250 Marktkapitalisierung) Non- REITs 87% REITs 13% Non- REITs 80% REITs 20% REITs 2004 (% der GPR250 Marktkapitalisierung) Non-REITs REITs 35% 65% Quelle: GPR, UBS 13

15 Die Geschichte der REITs Die REIT-Story Mit Deutschland und Großbritannien haben weitere wirtschaftstarke Industrienationen den REIT eingeführt, was in Zukunft zu einer noch grösseren Dominanz der REITs im Immobilienbereich führen sollte. Der REIT-Anteil wird sich weiter deutlich erhöhen. REITs per 15. April 2007 (% der GPR250 Marktkapitalisierung) Non-REITs 30% REITs 70% Quelle: GPR, UBS 14

16 4. Die Vor- und Nachteile von REITs 15

17 Die Vorteile von REITs Rendite: Rendite verschiedener Anlageformen vom bis % 300% % 250% 200% 150% % 100% 50% 19.86% 24.22% 24.32% 33.59% 53.47% 0% S&P 500 Total Return (EUR) MSCI World Index (EUR) Deutschland Immobilienfonds (EUR) Europa Immobilienfonds (EUR) DJ EuroSTOXX 50 Total Return (EUR) GPR 250 World Index (EUR) GPR 250 REIT World Index (EUR) Quelle: Bloomberg 16

18 Die Vorteile von REITs Stabilität: Real Estate Investment Trusts erzielen einen Großteil ihrer Einnahmen aus langfristig abgesicherten Vertragsbeziehungen in Form von Mieteinnahmen und Verwaltungsprovisionen. Diese Zahlungsströme sorgen auf Grund der vorgeschriebenen, meist steuerfreien Ausschüttung an die Aktionäre, in der Regel für sehr attraktive und stabile Dividendenerträge. Gerade im Gegensatz zu einem offenen Immobilienfond haben starke Mittel Zu- oder Abflüsse keinen Einfluss auf die Anlagepolitik des REIT Angebot und Nachfrage nach REITs haben zwar Auswirkungen auf den Kurs dieses Unternehmens, nicht jedoch auf das operative Investitionsgeschäft. 17

19 Die Vorteile von REITs Diversifikation: Historisch betrachtet weist die Wertentwicklung von Immobilieninvestments eine niedrige Korrelation zu anderen Assetklassen auf. Daher eignen sich diese Investments hervorragend zur Diversifikation eines bereits bestehenden Portfolios. Durch die Vielzahl von bereits bestehenden REITs kann sich der Anleger ganz gezielt auf bestimmte Regionen konzentrieren, die seiner Ansicht nach am attraktivsten sind. Auch mit kleineren Beträgen werden effektive Immobilieninvestments möglich. 18

20 Die Vorteile von REITs Liquidität: REITs sind in der Regel börsengehandelte Aktiengesellschaften, deren Aktien täglich gehandelt werden. Durch diese täglich gegebene Liquidität kann der Anleger schnell reagieren und sein Portfolio bei Bedarf in kürzester Zeit umschichten um Verluste zu begrenzen oder Trends zu nutzen. Eine negative Performance des Immobilieninvestments muss nicht ausgesessen werden. 19

21 Die Vorteile von REITs Transparenz: Durch den täglichen Handel der REIT-Aktien kommt es zu einer laufenden Bewertung der Vermögensgegenstände dieses Unternehmens. Durch diesen Bewertungsprozess ist der Anleger jederzeit darüber informiert, wie der Kapitalmarkt die Ertragsaussichten des REIT bewertet. Börsengelistete Aktiengesellschaften unterliegen strengen Publikationsvorschriften. Der Anleger wird daher schnell und umfassend über Veränderungen im Geschätsablauf des Real Estate Investment Trust informiert. Das Problem der Black Box entfällt. 20

22 Die Risiken von REITs Auch wenn es sich um Firmen im Bereich der Immobilieninvestments handelt, sind REITs in erster Linie ein Aktien- und kein Immobilieninvestment. Die Volatilität von REITs ist in der Regel deutlich größer als die eines offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. 21

23 Die Risiken von REITs Volatilität: GPR 250 REIT World Index (EUR) vs. Deutschland Immobilienfonds GPR 250 REIT World Index (EUR) Deutschland-Immobilienfonds Quelle: Bloomberg 22

24 Die Risiken von REITs Auch wenn es sich um Firmen im Bereich der Immobilieninvestments handelt, sind REITs in erster Linie ein Aktien- und kein Immobilieninvestment. Die Volatilität von REITs ist in der Regel deutlich größer als die eines offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Da der Wert eines REIT durch den Markt und nicht wie bei den meisten Immobilienfonds durch Wertgutachten bestimmt wird, kann es deutlich leichter zu einer Preisblase kommen und der gehandelte Preis des REITs ist höher, als sein tatsächlicher Wert. Aktienmarktschwankungen, die eigentlich keine tatsächliche Auswirkung auf REITs haben, können den Wert der REITs trotzdem negativ beeinflussen (z.b. 11. September etc.). 23

25 Zusammenfassung Vorteile Risiken Rendite Stabilität Diversifikation Liquidität Transparenz Höhere Volatilität im Vergleich zu einem Immobilienfond Mögliche Überbewertung bzw. Preisblase Negative Auswirkungen von Aktienmarktschwankungen 24

26 5. REITs im Portfoliokontext 25

27 REITs im Portfoliokontext Durch die geringe Korrelation mit herkömmlichen Anlageformen, eignen sich REITs hervorragend zur Portfoliodiversifikation: GPR 250 REIT World Index DJ ESTOXX 50 TR Index DAX Index JPM Govt. Bond Index GPR 250 REIT World Index (EUR) 1,000 0,324 0,310-0,165 DJ EuroSTOXX 50 TR Index 1,000 0,960-0,420 DAX Index JPM Govt. Bond Index (EUR) 1,000-0,466 1,000 Quelle: Bloomberg Berechnet aufgrund von Monatsendkursen vom bis zum

28 REITs im Portfoliokontext Im richtigen Portfoliokontext können REITs die zu erwartende Rendite bei moderatem Anstieg der Volatilität deutlich erhöhen. REITs im Portfoliokontext Januar 99 Januar 01 Januar 03 Januar 05 Januar 07 DJ Euro STOXX 50 (TR) GPR 250 REIT World Index (EUR) JPM Govt. Bond Index Europa Immobilienfonds Quelle: Bloomberg 27

29 REITs im Portfoliokontext Im richtigen Portfoliokontext können REITs die zu erwartende Rendite bei moderatem Anstieg der Volatilität deutlich erhöhen. REITs im Portfoliokontext Januar 99 Januar 01 Januar 03 Januar 05 Januar 07 DJ EuroSTOXX 50 (TR) + JPM Govt. Bond Index + Europa-Immobilienfonds DJ EuroSTOXX 50 (TR) + JPM Govt. Bond Index + GPR 250 REIT World Index Quelle: Bloomberg 28

30 REITs im Portfoliokontext Bei einem moderaten Anstieg der Portfoliovolatilität hat sich die Rendite deutlich erhöht. durchschn. Rendite p.a. realisierte Volatilität DJ ESTOXX 50 (TR) + JPM Govt. Bond Index + Europa Immobilien Fonds DJ ESTOXX 50 (TR) + JPM Govt. Bond Index + REITs 4,36% 10,38% 6,89% 9,72% Quelle: Bloomberg Berechnet aufgrund von Tagesendkursen vom bis zum

31 6. Investieren in REITs 30

32 Investieren in REITs UBS REIT-Zertifikate: WKN Basiswert Region Anrechnung Mmt. Gebühr Emissionstag von Dividenden Performance seit Emission UB1CT1 GPR Continental Europe (ex UK) TR Index Europa (ex UK) 100% 0.8% p.a ,81% UB1CT2 GPR Global Top 50 (ex USA) TR Index Weltweit (ex USA) 100% 1.2% p.a ,51% UB97UT UBS Welt REIT TOP 30 Index Weltweit 80% 0.75% p.a ,26% UB9ASH UBS Asia REIT TOP 20 Index Asien 75% 0.75% p.a ,68% UB0ERT UBS Europa REIT TOP 15 Index Europa 70% 0.75% p.a ,38% UB0GRE GPR General Germany TR Index Deutschland 100% 0.8% p.a ,97% Stand:

33 10. Disclaimer 32

34 Disclaimer Herausgeberin dieser Informationsschrift ist die UBS Limited, London, ein Tochterunternehmen der UBS AG, Zürich/Basel ( UBS ). Das vorstehend beschriebene Produkt wird emittiert von der UBS AG, Niederlassung London. Die Bedingungen jedes Anlageinstrumentes unterliegen ausschließlich den ausführlichen Bestimmungen und Risikohinweisen, die im Informationsmemorandum, im Prospekt oder in anderen Emissionsunterlagen für die Emission der Wertpapiere (der Prospekt ) enthalten sind. Der rechtlich maßgebende Prospekt der Emittentin wird bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hinterlegt. Der Erwerb des Zertifikates kann und sollte ausschließlich auf Basis der im oben genannten Prospekt enthaltenen ausführlichen Bestimmungen und Risikohinweise erfolgen. Den rechtlich maßgebenden Verkaufsprospekt erhalten Sie kostenfrei ab dem ersten Tag des öffentlichen Angebots bei der UBS Deutschland AG, Stephanstraße 14 16, Frankfurt am Main. UBS kann für Wertpapiere, Währungen, Finanzinstrumente oder andere Vermögenswerte, die der Transaktion, auf die sich die betreffende Informationsschrift bezieht, zugrunde liegen, von Zeit zu Zeit auf eigene oder fremde Rechnung Positionen halten oder An- oder Verkäufe tätigen oder als Marketmaker tätig sein. UBS kann den in dieser Informationsschrift genannten Unternehmen Investment-Banking- oder andere Dienstleistungen anbieten, und/oder ihre Mitarbeiter können bei diesen als Mitglieder der Geschäftsleitung fungieren. Die Handels- und/oder Hedging-Aktivitäten der UBS im Zusammenhang mit dieser Transaktion können sich auf den Preis des zugrunde liegenden Vermögenswertes sowie auf die Wahrscheinlichkeit, dass irgendeine diesbezügliche Schwelle überschritten wird, auswirken. Um das Risiko der Beeinflussung von Mitarbeitern und Angestellten durch Interessenskollisionen und widerstreitende Aufgaben zu minimieren und zur Minimierung des Risikos, dass vertrauliche Informationen offen gelegt oder verfügbar gemacht werden, hat UBS Richtlinien und Verfahrensweisen erstellt. 33

35 Disclaimer (Fortsetzung) Unter bestimmten Umständen verkauft UBS diese Wertpapiere an Vertriebspartner oder andere Finanzinstitute mit einem Abschlag vom Emissionspreis oder gewährt eine Rückvergütung zugunsten und für Rechnung der Vertriebspartner oder Finanzinstitute. Weitere Informationen dazu können auf Anfrage zur Verfügung gestellt werden. Strukturierte Transaktionen sind komplex und können mit einem hohen Verlustrisiko verbunden sein. Vor Abschluss einer Transaktion sollten Sie Ihre eigenen Berater in rechtlichen, regulatorischen, steuerlichen, finanziellen und buchhalterischen Angelegenheiten konsultieren, soweit Sie dies für erforderlich halten, und Ihre eigenen Anlage-, Hedging- und Handelsentscheidungen (einschließlich der Entscheidungen bezüglich der Eignung dieser Transaktion) auf Basis Ihres eigenen Urteils und des Ihnen notwendig erscheinenden Rats dieser Berater treffen. Soweit nicht anderweitig ausdrücklich schriftlich vereinbart, wird die UBS nicht als Ihr Anlageberater oder Treuhänder in einer Transaktion tätig. Diese Informationsschrift dient ausschließlich Informationszwecken und sollte nicht als Angebot, Empfehlung oder Aufforderung zum Abschluss einer Transaktion ausgelegt oder als Anlageberatung angesehen werden. Die Bedingungen jedes Anlageinstrumentes unterliegen ausschließlich den ausführlichen Bestimmungen und Risikohinweisen, die im Informationsmemorandum, im Prospekt oder in anderen Emissionsunterlagen für die Emission der Schuldverschreibungen (der Prospekt ) enthalten sind. Soweit nicht ausdrücklich im Prospekt angegeben, wurden oder werden in keiner Rechtsordnung Maßnahmen getroffen, die ein öffentliches Angebot der hierin beschriebenen Wertpapiere erlauben. Der Verkauf der Wertpapiere darf nur unter Beachtung aller geltenden Verkaufsbeschränkungen der jeweils maßgeblichen Rechtsordnung erfolgen. Die UBS übernimmt keinerlei Haftung oder Gewährleistung für die hierin enthaltenen Angaben, die aus unabhängigen Quellen stammen. Eine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit kann nicht übernommen werden. Diese Informationsschrift darf nicht ohne die vorherige schriftliche Genehmigung der UBS vervielfältigt oder reproduziert werden. Markenrechtliche Hinweise Die Bezeichnung DAX ist eine eingetragene Marke der Deutsche Börse AG Der GPR General UBS Germany Total Return Index ist von Global Property Research BV, Amsterdam, entwickelter und berechneter Index 34