Betreiberverantwortung im Facility Management

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1 Betreiberverantwortung im Facility Management Rechtliche und organisatorische Rahmenbedingungen in Anlehnung an die GEFMA Helmut Floegl Matthias Marek Der Betreiber der Verantwortliche im Betrieb von Gebäuden Betreiber von Gebäuden und Anlagen sind nicht nur die Eigentümer der damit verbundenen Liegenschaft, sondern sind auch deren Bevollmächtigte und deren Mieter und Nutzer als Organisationen bzw. Privatpersonen. Quelle: GEFMA 190 und GEFMA FMA Richtlinie 190 Betreiberverantwortung MT Matthias Marek 2

2 Umfang und Gegenstand Betreiber von Gebäuden und Anlagen sind nicht nur die Eigentümer der damit verbundenen Liegenschaft, sondern sind auch deren Bevollmächtigte und deren Mieter und Nutzer, als Organisationen. Gesetzgeber Spezialbereiche Umweltschaden Gefährliche Arbeitsstoffe Delegation Eigenverantwortlichkeit, Gesetzgeber, Sorgfaltspflichtumsichtig 3 Der Eigentümer der Verantwortliche im Betrieb von Gebäuden kann prinzipiell (Teile der) Verantwortung für den Betrieb, die Anlage oder die Liegenschaft an einen Betreiber übertragen. Dabei ist zu beachten, dass eine unzureichende Übertragung in der Regel zu Lasten des Eigentümers geht. In der Praxis findet die Übertragung meist mittels: Mietverträgen Pachtverträgen Nutzungsverträgen FM oder Betriebsführungs Verträgen statt. 4

3 Rahmenbedingungen Rechtsordnung Verwaltungsorgane Verordnung Bescheide Befehls und Zwangsgewalt Verwaltungsgliederung Bundesorgane Landesorgane Gemeindeorgane Begriffe Gesetz Verordnung Bescheid Richtlinie Norm 5 Träger und Umfang Träger: Jeder Betreiber und Eigentümer Übertragung.. Umfang: Sachlicher Umfang Schutzziele Schutz der persönlichen Rechtsgüter Schutz der Umwelt Unvorhergesehene Gefahren Örtlicher Umfang Eigentum inkl. Infrastruktur, Gebäude und Anlagen Nachbarrechtliche Ansprüche Öffentliche Flächen 6

4 Schutzziele Schutz persönlicher Rechtsgüter Leben Körperliche Unversehrtheit Gesundheit Freiheit Eigentum Schutz der Umwelt Naturlandschaft Boden, Wasser, Luft Kulturlandschaft Gebäude, Außenanlagen und Infrastruktureinrichtungen Klima 7 Allgemeine Betreiberpflichten 8

5 Eigenverantwortlichkeit Eigenverantwortlichkeit oder auch Selbstverantwortung bezeichnet die Fähigkeit, die Bereitschaft und die Pflicht für das eigene Handeln und Unterlassen Mitverantwortung zu tragen. Da der Gesetzgeber grundsätzlich keine direkten Benennungen des positiven Tuns bzw. Aufzählungen von Pflichtmaßnahmen bereitstellt und im wesentlichen Verbote, Normen und Richtlinien vorgibt, liegt es im Ermessen jedes Betreibers zur Erfüllung der Sorgfaltspflicht geeignete Maßnahmen zu ergreifen. 9 Der Betreiber als Organisation Arbeitnehmer gelten als Schutzbedürftige: das Unternehmen hat für die Arbeitssicherheit zu sorgen (Fürsorgepflichten). Innerbetrieblich erfolgt dies von der Unternehmensleitung zu den Führungskräften und dann weiter zu den Beschäftigten. 10

6 gegenüber Beschäftigten Arbeitssicherheit und Fürsorgepflichten Rechtsvorschriften zum Schutz von arbeitenden Menschen Gesetzgeber ArbeitnehmerInnen Schutzgesetz EU AI AUVA Variante eines innerbetrieblichen Arbeitnehmerschutzsystems Ziel: Prävention SGMS SVP, SFK, AM usw. Arbeitsstätten und Arbeitsmittelverordnung AS VO räumliche Gestaltung AM VO Hebezeuge, Maschinen usw. 11 Gefährliche Arbeitsstoffe Arbeitsstoff Verwendung: Zubereitungen (Gemische) > Gewinnen, Erzeugen, Bearbeiten, Gebrauchen, Verbrauchen, Beseitigung usw. Grenzwerteverordnung Max. Arbeitsplatzkonzentration Evaluierung ChemG ReachVO VbA VEXAT 12

7 Sicherheits und Gesundheitsschutzdokumente Allgemeine Bestimmungen, Dokumentation/Muster, Zugänglichkeit Kennzeichnungsverordnung Bereiche, Schilder: Verbots, Warn, Rettungs oder Hinweiszeichen, BS Bauarbeiterkoordinationsgesetz Unterlagen für spätere Arbeiten Prüf und Kontrollverpflichtungen, mitgeltende Dokumente gegenüber Dritten und Vertragspartnern Dritte: kein Rechtsverhältnis.. Sorgfaltspflicht > Auftragnehmer/Subauftragnehmer Vertragspartner: natürliche und Juristische Personen 13 gegenüber der Umwelt Vermeidung bzw. Minimierung von Emissionen und der ordnungsgemäßen Abfall und Abwasserentsorgung Abfallwirtschaftsgesetz Richtet sich nach dem Vorsorgeprinzip und der Nachhaltigkeit Altlastensanierungsgesetz Regelt die Sanierung und Finanzierung Chemikaliengesetz und ReachVO ChemG regelt das in Verkehr bringen Giftverordnung ReachVO regelt den Umgang mit Chemikalien Immissionsschutzgesetz Luft Emissionsbegrenzung,..Verkehr, weiter Maßnahmen 14

8 Wasserrechtsgesetz Schutz öffentlicher und privater Gewässer Umwelthaftungsgesetz Gewässer, Boden, Geschützte Arten und nat. Lebensräume Umweltinformationsgesetz Aktive Umweltinfo Passive Auskunftspflicht Informationspflichtige Stellen Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz Unter Beteiligung der Öffentlichkeit auf fachlicher Grundlage Gegenüber den Behörden..Anzeigepflicht (z.b. Bauanzeige für einen Umbau), sondern es entstehen womöglich auch Melde und Auskunftspflichten. 15 Delegationsmöglichkeiten Die Führungsverantwortung bleibt beim Delegierenden die Handlungsverantwortung wird abgegeben wird. Die Delegation kann über mehrere Ebenen gehen Innerbetriebliche Organisation des Betreibers Organisationspflichten der Unternehmensleitung Führungspflichten der Führungskräfte Durchführungspflichten der Beschäftigten *Vgl. Strabag PFS GmbH; Präsentation Düsseldorf Nikko KG; Überarbeitet von Matthias Marek 16

9 Verantwortungsdelegation an AN *K. Bartels, Betreiberpflichten im FM Verantwortung des AG und Delegationsmöglichkeiten, Facility Management Kongress, Frankfurt, Innerbetriebl. Pflichtenmanagement Unternehmensleitung Organisationspflichten Führungskräfte Führungspflichten Beschäftigte Durchführungspflichten Grundregel der Pflichtenübertragung: Unternehmensorganisation Aufbauorganisation Organigramm Arbeitsplatz bzw. Stellenbeschreibung Wichtig hier ist Definition der Verantwortlichkeit: Verantwortlich kann nur der sein, der auch Weisungsbzw. Entscheidungsbefugnis hat, ansonsten besteht nur die Zuständigkeit. 18

10 Evaluierung Dynamischer Prozess Ergebnisse der Ermittlung/Beurteilung Zugänglichkeit Wenn Gefahren oder Belastungen nicht ausgeschlossen werden können, sind ArbeitnehmerInnen durch technische Maßnahmen z.b. Schutzvorrichtungen organisatorische Maßnahmen z.b. Arbeitsablauf personenbezogene Maßnahmen z.b. Schutzausrüstungen zu schützen. Durchführung: SFK, SVP usw. oder AUVA, AK usw. Unterweisung Gesetzliche Vorgaben Generell Ausnahme Beispiel: Reinigungsfirma.. 19 Spezielle Betreiberpflichten besondere Gefahren für Sicherheit und Umwelt Verantwortlichkeiten: Sicherstellung Durchführung bzw. Veranlassung Überwachungsstellen Sachverständige/Fachkundige Störungsbeseitigung und Instandhaltung zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten Spezielle Betreiberpflichten Gesetzlich vorgeschr. Prüfpflichten Arbeitsstättenverordnung (AStV) Arbeitsmittelverordnung (AM-VO) Allgemeine Arbeitnehmerschutzverordnung Grenzwerteverordnung GKV 2007 Flüssiggasverordnung (FGV) Verordnung über brennbare Flüssigkeiten (VbF) Elektroschutzverordnung (ESV 2003) Kälteanlagenverordnung Verordnung explosionsfähige Atmosphären (VEXAT) Bauarbeiterschutzverordnung (BauV) Spezielle Prüfungen gewerbl. Betriebsanl. Genehmigung Arbeitsstättenbewilligung Wartung und Instandhaltung Verkehrssicherungspflichten Haftung Wegehalter 1319a (1) ABGB Haftung Wohnungsinhaber 1318 ABGB Haftung Gebäudeinhaber 1319 ABGB Sonderfälle Hygienemaßnahmen Dokumentation 20

11 Gesetzlich vorgeschriebene Prüfpflichten GEFMA 710 Arbeitsinspektorat Prüfpflichten TÜV Österreich Prüfpflichten Wirtschaftskammer Österreich Überprüfungen 82b Gewerbeordnung 21 Arbeitsstättenverordnung Prüfintervalle, Anforderungen..Klima oder Lüftungsanlagen, Löschgeräte usw.aufzeichnungen : 3 Jahre; 6 Monate; entfall Arbeitsmittelverordnung Nur geprüfte Arbeitsmittel dürfen verwendet werden Kriterien: Abnahme, Wiederkehrend, Ereignis, Aufstellung Elektroschutzverordnung Zeitabstände der Prüfungen Kälteverordnung Blitzschutzanlagen Füllgewicht > 1,5 kg Kältemittel nicht Luft oder Wasser Spezielle Prüfungen Normen Richtlinien Herstellerangaben Eigenüberwachung Aufsichtsbestimmungen 22

12 Verkehrssicherungspflichten warnen sicherstellen (im Rahmen des Zumutbaren) Haftung Wegehalter Mangelhafter zustand > Schaden StVO Haftung Wohnungsinhaber Mieter, Pächter, Eigentümer Herabfallen, Herauswerfen oder Herausgießen Verschuldens unabhängige Haftung > Unterlassung Haftung Gebäudeinhaber Einsturz oder Ablösen von Teilen > Sorgfaltspflicht Inspektionen > Novellierungen 23 Hygienemaßnahmen Zu den speziellen Pflichten eines Gebäudebetreibers gehört auch die Überwachung der notwendigen Hygiene und Durchführung hierzu erforderlicher Maßnahmen bei Verteilung und Bereitstellung von Trinkwasser Trinkwasserverordnung Wasserrechtsgesetz (WRG) Lebensmittel Hygiene EU Verordnung (EG) Nr. 852/2004 Bereitstellung von Raumluft ÖNORM H (8) AStV Abschnitt 3 (Anforderungen an Arbeitsräume) Bereitstellung von Arbeitsstätten 32 ff AStV Abschnitt 4 (Sanitäre Vorkehrungen und Sozialeinrichtungen) OiB Richtlinie 3 Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz Umgang mit gefährlichen Stoffen 24

13 Dokumentation Betriebshandbuch Objekthandbuch anweisende Dokumente nachweisende Dokumente Betriebsdokumentation Bestandsdokumentation Betriebsanweisungen Terminpläne für künftige: Gebrauchsanweisungen wiederkehrende Prüfungen Inspektions- und Wartungsanweisungen Gefährdungsbeurteilungen Revisionen Lagepläne Eigenkontrollen Flucht- und Rettungspläne Brandschutzpläne Brandschutzordnung Einreichpläne Organigramm des Betreibers Architektur- und Bestandspläne Arbeits- und Verfahrensaweisungen HKLS- und spez. Anlagenpläne Stellenbeschreibungen Unterlagen für spätere Arbeiten Aus- und Weiterbildungsnachweise Bestellung von Betriebsbeauftragten Inbetriebnahmeprotokolle Abnahmeprotokolle Aufzeichnungen über durchgeführte Übernahmeprotokolle Gefährdungsbeurteilungen wiederkehrende Prüfungen 25 Kenntnisse der Vorschriften + ordnungsgemäßes Handeln + Dokumentation = Sicherheit vor Sanktionen 26

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