9. SEMINAR für Verwaltungsbeiräte und Hauseigentümer

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1 9. SEMINAR für Verwaltungsbeiräte und Hauseigentümer Neuigkeiten aus dem Mietrecht Was Sie als Vermieter aktuell wissen sollten Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 2015: Au Backe, die Mietpreisbremse kommt! 2

3 Mietpreisbremse 2016 / 2017 Warum die Mietpreisbremse in Düsseldorf nicht funktioniert MIETER PRAKTISCH MACHTLOS 3

4 Mietpreisbremse 558 Abs. 1 BGB Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt. 558 Abs. 3 BGB Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn eine Kappungsgrenzensenkungsverordnung in Kraft getreten ist. Gem. 2 KappGrenzVO bis u.a. für Düsseldorf 4

5 Mietpreisbremse 556 d Abs. 1 BGB Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 Abs. 2) höchstens um 10 % übersteigen. 556 d Abs. 2 BGB Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchsten 5 Jahren zu bestimmen. Hierfür kann eine Frist bis zum ausgeschöpft werden. Gem. 2 MietbegrenzVO NRW bis u.a. für Düsseldorf 5

6 Mietpreisbremse Warum versagt die Mietpreisbremse? 1. In einer freien kapitalistischen Gesellschaft regelt der Markt den Preis! 2. Gem. 556 e Abs. 1 S. 1 BGB darf die Miete auch bei einer Neuvermietung zumindest in Höhe der vom bisherigen Mieter gezahlten Miete (Vormiete) vereinbart werden. 3. Bezugspunkt der Preisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete und wie hoch die ist, weiß der liebe Gott (oder der Richter)! 6

7 Mietrichtwert-Tabelle Neue Mietrichtwert-Tabelle für die Landeshauptstadt Düsseldorf ab dem Wie finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete heraus? 1. Baujahr bestimmen 2. Wohnlage bestimmen 3. Zu- oder Abschläge für Stadtquartiere bestimmen 4. Zu- und Abschläge für Beschaffenheit bestimmen 5. Zu- und Abschläge für Ausstattung bestimmen 7

8 Mietrichtwert-Tabelle 1. Baujahr bestimmen nach Baujahrklassen a) Für Baujahrklassen bis 1948 und Abschlag für fehlende Zentralheizung und/oder Bad/Dusche Zuschlag für Zentralheizung und Bad/Dusche b) Für alle Baujahrklassen bis einschließlich 1976 Modernisierungszuschläge, wenn mind. drei von sechs Maßnahmen umgesetzt wurden (Wärmeisolierung Fenster, Dach, Fassade; neues Bad; neue Elektrik; hochwertiger Bodenbelag; neue Heizungstechnik) c) Für alle Baujahrklassen bis einschließlich 1976 Türsprechanlagen Zuschlag von 0,05 /m² d) Für alle Baujahrklassen Fehlen von Kabel-/Satelliten-TV-Anschluss oder Isolierglasfenstern jetzt Abschlag 0,05 bzw. 0,35. 8

9 Mietrichtwert-Tabelle 2. Wohnlage bestimmen nach Stadtquartieren a) Einfache Wohnlage b) Mittlere Wohnlage c) Gute Wohnlage d) Zuschlag 5% - 10% Oberkassel, Niederkassel, Carlstadt Zuschlag 0% - 5% Wittlaer, Kaiserswerth, Kalkum, Lörick, Stockum, Pempelforth, Golzheim, Altstadt, Düsseltal, Unterbilk e) Abschlag 0% - 3% Flingern-Süd, Holthausen,Reisholz Abschlag 3% - 5% Lichtenbroich, Rath, Lierenfeld, Wersten, Hassels, Garath, Eller f) Maßgebend ist zusätzlich die konkrete Lage im Stadtquartier!

10 Mietrichtwert-Tabelle 3. Zu- oder Abschläge für Beschaffenheit und Ausstattung - Zuschlag für Kleinwohnungen (Appartements) - Abschlag für Großwohnungen (> 3 Zimmer ab 120 m²) - Zuschlag für Personenaufzug - Abschlag für Souterrain / nachteiliger Grundriss möglich - Zuschlag für besonders aufwendige Sonderausstattung 10

11 Rauchwarnmelder aktuell Frage: Ist die Durchführung der Wartung der Rauchwarnmelder durch den Vermieter überhaupt notwendig? 49 Abs. 7 S. 4 BauO regelt doch, dass die Wartung dem unmittelbaren Besitzer obliegt, also dem Mieter! so: AG Bottrop, Urt. v , Az. 20 C 25/15, ZMR 2016, 63 11

12 Rauchwarnmelder aktuell Antwort: Die Wartungspflicht des Vermieters ergibt sich ungeachtet landesgesetzlicher Regelungen (Merke: Bundesrecht bricht Landesrecht!) aus 535 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses sicher zu stellen. BSG, Urt. v B 3 KR 8/13 R, NZS 2014, 738 VG Düsseldorf v K 6264/15, ZMR 2016, 662 AG Wuppertal, Urt. v b C 47/16, ZMR 2016, 1006 AG Bochum, Urt. v C 44/15, WuM 2016,

13 Rauchwarnmelder aktuell 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags 1. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 13

14 Rauchwarnmelder aktuell Antwort: Zudem stellen die für die Rauchwarnmelder anfallenden Wartungskosten umlagefähige sonstige Betriebskosten i.s.d. 2 Nr. 17 BetriebskostenV dar, so dass Vermieter in der ganz überwiegenden Mehrzahl der Fälle ohnehin verpflichtet ist, die Wartung ausführen zu lassen. BSG, Urt. v B 3 KR 8/13 R, NZS 2014, 738 VG Düsseldorf v K 6264/15, ZMR 2016, 662 AG Wuppertal, Urt. v b C 47/16, ZMR 2016, 1006 AG Bochum, Urt. v C 44/15, WuM 2016,

15 Rauchwarnmelder aktuell 556 Vereinbarungen über Betriebskosten 1. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 2 BetriebskostenV Betriebskosten im Sinne von 1 sind: 17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. 15

16 Rauchwarnmelder aktuell 49 Abs. 7 BauO NRW In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen. 16

17 Richtigstellung: Rauchwarnmelder aktuell Die Regelung, dass der jeweilige Besitzer die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen hat, bedeutet nur, dass der jeweiligen Ordnungsbehörde die Möglichkeit eröffnet wird, im Falle von Zuwiderhandlungen gegebenenfalls (auch) gegen den Mieter vorzugehen. Damit wird jedoch die den Eigentümer ausdrücklich treffende Pflicht, die Rauchwarnmelder auch so zu betreiben, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird, was nichts anderen als Wartung bedeutet, nicht aufgehoben. AG Wuppertal, Urt. v b C 47/16, ZMR 2016, 1006 AG Bochum, Urt. v C 44/15, WuM 2016,

18 Rauchwarnmelder aktuell Frage: Ich habe die bei meinen Mietern installierten Rauchwarnmelder nicht gekauft, sondern gemietet. Kann dann ich neben den umlagefähigen Wartungskosten nicht auch die Mietkosten auf den Mieter umlegen? 18

19 Antwort: Eher nein Rauchwarnmelder aktuell Für Umlagefähigkeit der Anmietkosten: LG Magdeburg, Urt. v S 171/11, ZMR 2011, 957 AG Hamburg-Altona v a C 337/12, ZMR 2014, 801 Da die Anmietungskosten für Heizkostenerfassungsgeräte auf den Mieter umgelegt werden können, kann dies auch für Rauchwarnmelder entsprechend angenommen werden. Gegen Umlagefähigkeit der Anmietkosten: LG Hagen, Urt. v S 198/15, IMR 2016, 364 AG Halle/Saale, Urt. v C 307/16, ZMR 2016, 708 AG Hamburg-Wandsbek v C 283/13, ZMR 2014, 804 Zwar stellen die für die Rauchwarnmelder anfallenden Wartungskosten umlagefähige sonstige Betriebskosten i.s.d. 2 Nr. 17 BetriebskostenV dar, die Kosten einer Miete der Rauchwarnmelder dürften nach inzwischen überwiegender Meinung indes nicht auf den Mieter abgewälzt werden können, da sich hierfür keine Stütze im Mietrecht findet. 19

20 Zu guter Letzt: Ein Streich aus Schilda Das Bundesmeldegesetz (BMG) Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Fortentwicklung des Meldewesens 17 Abs. 1 BMG Wer eine Wohnung bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzu melden. 19 Abs. 1 u. 3 BMG Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, bei der Anmeldung mitzuwirken. Hierzu hat der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person den Einzug schriftlich oder elektronisch innerhalb der in 17 genannten Fristen zu bestätigen. Die Bestätigung des Wohnungsgebers enthält folgende Daten: 1. Name und Anschrift des Wohnungsgebers, 2. Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Datum, 3. Anschrift der Wohnung sowie die Namen der meldepflichtigen Personen. 20

21 Gesichtskontrolle durch den Vermieter? Aus dem Umstand, dass der Wohnungsgeber gem. 19 Abs. 1 S. 2 BMG den Einzug zu bestätigen hat und gem. 54 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 BMG u.a. das vorsätzliche oder fahrlässige nicht richtige Ausstellen der Bestätigung gem. 19 Abs. 1 S. 2 BMG eine mit bis zu 1.000,00 EUR Bussgeld bewehrte Ordnungswidrigkeit darstellt, könnte geschlossen werden, dass sich der Wohnungsgeber davon zu überzeugen hat, dass auch ein Einzug (des Mieters sowie der übrigen Meldepflichtigen) stattfindet. Eine Kontrollbesichtigung der Wohnung (nebst Gesichtskontrolle ) nach Einzug ist indes mietrechtlich nicht zulässig und auch praktisch kaum durchführbar. 21

22 Vergütung? Was die Frage angeht, ob der Vermieter bzw. der Verwalter vom Mieter ein Entgelt für die Ausstellung der Ein- bzw. Auszugsbestätigung verlangen kann, wird hier die Auffassung vertreten, dass dies nicht zulässig ist, denn die Ausstellung der Einzugsbestätigung gehört zum Verwaltungsaufwand des Vermieters i.s.d. 1 Abs. 2 BetriebskostenV als Erfüllung der dem Vermieter obliegenden gesetzlichen Pflicht, bei der Anbzw. Abmeldung des Mieters mitzuwirken (vgl. 19 Abs. 1 S. 1 BMG). Der Verwalter sollte indes im Verhältnis zu seinem Auftraggeber auf die Vereinbarung einer besonderen Vergütung für den zu erwartenden Aufwand hinwirken. 22

23 Na prima! 23

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